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1. 湯文亮 2014-04-26 09:05:38 |
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2. Peter Paker 2014-04-26 09:05:58 |
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博士，我認為是乾水，係租賣盤乾水 ^_^ |
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3. 新知識 2014-04-26 09:07:38 |
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早晨博士，我又學到新知識了，多謝你！ |
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4. 阿甘 2014-04-26 09:24:20 |
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身邊朋友都有好多打算買樓, 期待未來一兩個月樓巿的發展~ |
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5. 惜緣 2014-04-26 09:54:52 |
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幾時要開始擔心樓價會下跌? 愚見認為當你發覺身邊一些平時最睇淡樓市的及那些所謂的專家都已經入市並唱好樓市的時侯, 就真是要小心啦, 現市況是最有錢那班人未買夠、有能力那班人因怕跌不敢買、無能力那班人叫嚣買不到, 而呢幾年的辣招會令致今次樓市周期拉長, 加上呢幾年全球量化貨幣是史無前例, 所以我相信未來5-8年內CCL指數double的機會將大於上述所擔心的情況發生的機會.
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6. 大寶二寶 2014-04-26 10:27:56 |
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同意 |
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7. 大寶二寶 2014-04-26 10:46:29 |
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我身邊的朋友等緊機會入貨就大把， 要出貨嘅就一個都冇。
依家樓市就係等緊一個觸發点作報復式反彈。 呢個觸發点好可能係黎緊租盤短缺， 可能係美國廷遲退市加息，也可能係發覺正苦未來供應係「假， 大， 空」...........等。
共勉之， 哈哈！
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8. 法子 2014-04-26 11:04:09 |
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湯生，
我年頭講爆邊，畀人鬧爆。
你要小心畀人鬧，但這是良好的現象，每次出現這現象，代表「看對了」。
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9. 法子 2014-04-26 11:04:37 |
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湯生，
我年頭講爆邊，畀人鬧爆。
你要小心畀人鬧，但這是良好的現象，每次出現這現象，代表「看對了」。
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10. 法子 2014-04-26 11:07:48 |
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11. 法子 2014-04-26 11:11:38 |
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張建宗，他剛剛又買了樓，而且，這是他第九個物業，由此可見，未來樓市升抑或跌，網友自己思考一下。
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聽其言，觀其行。
行為比說明誠實。
梁政府說「有外圍風險，樓市有下行風險」，但高官自己買樓。
你信「說話」定「行動」？ |
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12. 小陽 2014-04-26 11:21:45 |
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To 惜緣兄：
現市況是最有錢那班人未買夠、有能力那班人因怕跌不敢買、無能力那班人叫嚣買不到,------說得好，好一個 buyer behavior cycle . |
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13. 蜕变中嘅懒人 2014-04-26 11:24:04 |
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法子兄，其實好想請教爆邊所指係：爆是否指突然（1）價量齊升；（2）價升量跌； （3）價跌量升。邊是否指（1）豪宅（2）中價樓（3）上車盤呢三瓣兄有一瓣會爆呢? 謝謝。 |
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14. 路人 2014-04-26 11:24:27 |
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亞豬亞狗都去買樓，而且向銀行借錢無難度，個陣先至係樓市有泡沫嘅時候！ |
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15. 引刀一快 2014-04-26 11:34:30 |
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我覺得，可能大家身邊大陸朋友唔多，我識得炒緊香港樓嘅大陸人亦極少，因爲................呢班大陸炒家，有錢到冇朋友。 |
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16. 法子 2014-04-26 11:35:06 |
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回13樓：
可能你不是經常看我寫的，新界A乾盤價爆升，會跑贏大碼貨。 |
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17. 法子 2014-04-26 11:35:45 |
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| 16. 法子 2014-04-26 11:35:06 |
| 回13樓：
可能你不是經常看我寫的，新界A乾盤、價爆升，會跑贏大碼貨。 |
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18. 大寶二寶 2014-04-26 11:38:20 |
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回12
到時恐怕貨源歸边， 變成貧者愈貧， 富者愈富。 呢個社會又冇得安寧喇。
共勉之， 哈哈！ |
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19. 蛻变中嘅懒人 2014-04-26 12:13:53 |
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多謝法子兄指點，其實我有時常睇法子兄同幾位前輩嘅文章，不過人懒睇文章睇啲唔睇啲，成日走雞，以後會認真啲，我咁詳細請教係因為我喺屯門有三個細單位出租，我要係呢方面認真𥄫實，謝謝。 |
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20. Nelly 2014-04-26 12:35:28 |
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The present property price is still very very cheap.
Go Go Go!!!
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21. （勞工） 2014-04-26 12:37:40 |
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勞工及福利局局長 張建宗, GBS, JP 
張建宗現年六十一歲。二○○七年七月一日獲委任為勞工及福利局局長。之前，張建宗一直在政府服務，他於一九七二年七月加入政府新聞主任職系，後於一九七九年九月轉職政務職系。他於二○○四年九月晉升首長級甲一級政務官。
張建宗曾於多個決策局及部門服務，包括前財政科、前民政署、前政務總署、前總督府、前工業署、前貿易署、前財政司辦公室、司法機構及中央政策組。他於一九九六年三月至一九九九年一月出任副教育統籌司（後改稱教育統籌局副局長），一九九九年一月至二○○○年六月出任勞工處處長，二○○○年六月至二○○二年六月出任教育署署長，並於二○○二年七月至二○○七年三月出任經濟發展及勞工局常任秘書長（勞工）。 |
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22. 給雙培印花稅 2014-04-26 12:41:46 |
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張建宗，他剛剛又買了樓，而且，這是他第九個物業，由此可見，未來樓市升抑或跌，網友自己思考一下。..... 他很樂意給雙培印花稅??? |
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23. lga908 2014-04-26 12:42:21 |
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"有網友說樓市在七月爆邊亦不無道理，我的睇法可能還要早一至兩個月" 即係下星期開始!? 湯博, 小弟承你貴言! |
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24. 樓價續跌 2014-04-26 12:45:09 |
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樓價續跌 負資產急增兩倍 (綜合報道)(星島日報報道)二手樓價持續下跌，導致今年首季負資產宗數按季增逾兩倍，惟佔整體比例仍低於0.05%。負資產個案主要來自按揭成數較高貸款，包括銀行向員工提供的按揭，以及涉及按保的貸款。 金管局昨公布首季負資產數字，負資產按揭宗數由2013年第四季的26宗，大幅增至81宗；涉及金額由去年第四季的1.2億元，增至3.45億元。 負資產個案多為按揭成數較高的貸款，包括銀行向員工提供的按揭，和涉及按保的貸款。不過，無論是負資產宗數佔整體按揭宗數的比重，抑或是未償還貸款總額比重，均低於0.05%。 中原按揭董事總經理王美鳳認為，去年10月一手巿場開始有新盤減價促銷，對二手樓價造成下調壓力，促使負資產數字由去年第四季開始回升，預期年內樓價下調速度仍然溫和，第二季負資產數字，有機會由雙位數字增至三位數字。 經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指出，今年首季二手樓價下跌約1.6%，負資產個案亦隨之增加；她認為，樓價正步入調整階段，惟政府仍未有意撤辣招，一旦美國退市步伐加快，本港樓價年內有機會加快下跌，增加負資產風險。 另外，金管局昨公布，3月新批按揭額按月增加23.7%至193億元；當中，涉及二手市場交易所批出的貸款增加42%至103億元；涉及轉按交易所批出的貸款，亦增加30.7%至33億元。 王美鳳指出，3月小陽春曾帶動二手成交曾顯著彈升；至於涉及轉按的貸款回升，主要是因市民擔心提早加息而加快轉按申請。 |
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25. 小陽 2014-04-26 12:45:28 |
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其實政府人員買樓好正常，佢都要退体,唔同好似其他退休政府官員退左体就去新世界打工，靠自己投資有什麼不好 |
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26. Oscar Lam 2014-04-26 12:47:51 |
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博士，本人從年初至今已購入二間地舖和一間住宅準備自住。其實，投資物業的策略可以很簡單，對於長期投資者而言，任何時候都是買、賣的好時機。我年初購入三件物業是因為發展商/業主肯落價，我可以用較「抵」的價格買到旺市時買不到的優質盤。幾年後，當樓市轉旺時，我可以將手中那些質素較差，或已充分反映價值的物業以「高價」賣出，並繼續保留那些優質和有升值潛力的物業。
我沒有太多考慮美國加息，中、美經濟，何時撤招這些因素。市靜時買入、市旺時賣出。當然，我已準備好一筆資金，確保我安然渡過這個從靜市到旺市的時期。 |
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27. 法子 2014-04-26 13:11:31 |
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28. 亮劍 2014-04-26 13:45:55 |
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其實後市不離四大走勢： 上升……那麼又賺價又賺住啦！ 定住唔上唔落……供楼当儲蓄。 跌少少……供楼当交贵租，但最终你供滿層楼都有D渣，蚀头賺尾啦！ 跌鑊甘……呢次真係福佳含包散…… 拉長来說，即你去買楼最终要蚀底的机会，只是低过兩成半。 喺金本位被取消後，世界各地政府，唔夠$使就走去發债、印银纸及製造财政赤字，根本就是常態。 以秃参為例，用常溫水浸發可發7倍，但甪冰水浸可發10倍以上！ 喺楼市一楼，本來升三成，但经CY冷凍處理後，就变發五成…… |
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29. 亮劍 2014-04-26 14:30:02 |
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我估先爆边的地方，应該係新界A類租金，要是有該区地產代理喺度睇緊，請報一下你所屬屋苑放賣及放租情況，這包括总放盤、貼價盤、鎖匙盤等总数。 如果有新界AB類单位正在放租的业主，亦可入来講講現在發生乜事！ |
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30. 亮劍 2014-04-26 14:30:04 |
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我估先爆边的地方，应該係新界A類租金，要是有該区地產代理喺度睇緊，請報一下你所屬屋苑放賣及放租情況，這包括总放盤、貼價盤、鎖匙盤等总数。 如果有新界AB類单位正在放租的业主，亦可入来講講現在發生乜事！ |
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31. Leung 2014-04-26 14:49:06 |
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Thank you Mr Tong for sharing your property view so clearly. Investing in property is never an easy decision and making one or two right decision in property investment can dramatically improve one's living style. Your view is very valuable for small investor like me. thanks. |
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32. 蜕变中嘅懒人 2014-04-26 15:23:19 |
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懒人两公婆10年前係樓市瘋狂大好友，當年（唔記得係05定06年）望住和富中心1個4樓天底橋望海單位1537呎叫價約500萬，唔夠錢買流晒口水，因為當時已經借爆咗。我好鍾意升市，因為可以加按又加按，買完又買好過㽼，但係我更加鍾意跌市，因為可以買多間又得，換大樓又得，首要當然要有現金在手，我同老婆講唔怕市殘換樓要蝕賣自住樓，平賣平買番跌到1蚊呎都無蝕底，不過加1蚊可以換大1呎, 加1000蚊可以換大1000呎，諗吓都開心，不過唔好鬧我黑心，比喻嚟啫，大市唔會因個人意願而行，反而人要隨大市而行至有運行，講真今日懒人嘅心態係小淡，持有等值投資物業同現金，等16年中至17年中換大自住樓行動，不過到時個市唔跌或者大升我都無所謂，因為我做夠對沖準備，我一啲都唔怕大跌市令身價暴跌，只要我勤力用腦諗，多參巧高人意見，有準備，跌市反而係機會，大跌市係大機會，我嘅信念係：喺呢個先使未來錢嘅通漲世界，樓市不怕經際風暴，不怕瘟疫或暴動，風雨過後，長遠必升，升到你唔信，條件係要有準備，撑得過寒冬。 語無倫次寫多咗，唔好意思。 |
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33. to 5/f ....哈哈哈 2014-04-26 16:17:48 |
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| 呢道真係一班井底大好友圍埋一枱吹香港樓市如詩美好的好地方...吹吖，繼續吹! |
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34. 未來黃金十年是: 高官 2014-04-26 16:45:04 |
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未來黃金十年是: 高官/高等法官/立法會議員/公務員/區議員/綜援社群/寄生蟲/......享受蠢豬交稅/納稅人/貢獻豐厚地價/地稅/供樓社群/.......的黃金十年......... 未來黃金十年是: 高官/高等法官/立法會議員/公務員/區議員/綜援社群/寄生蟲/......享受蠢豬交稅/納稅人/貢獻豐厚地價/地稅/供樓社群/.......的黃金十年.........
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35. 請問法孑 2014-04-26 18:56:47 |
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請問國企指數平衡價係幾多? |
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36. Or sir 2014-04-26 19:15:04 |
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I have just learned from my private property agent that a unit with 464 feet square was just sold for 4.18m. The price has returned to the implementation of SSD before. I agree with Dr Tong that the price will rise up again in July because of the demand of new couples, because of the rise of salary, and because of the demand of other factors. However, it may occur in some districts or estates first. Therefore, it is important for investors to find the right areas to invest. In my viewpoint, some areas are ready to explode secretly. |
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37. 阿甘 2014-04-26 20:01:56 |
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to 36/f Or Sir,
Can you reveal ur viewpoint a little bit more~~ What is/are the most explosive area(s)??
法子 observed that NTW 's available small units are running out.
My observation is that: I asked my agent today's morningfor any 筍盤 to recommand, he said "no" right away.small units in HKE are also running out. There are some high-priced transactions done these days. People seems to "chase" for units.
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38. Or sir 2014-04-26 22:04:24 |
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I cannot disclose the districts or the estates not because I am selfish but because I have to remain neutral in this blog not to advertise or to sell the places or estates I prefer. I am here just to share my experience and my feeling about the property market. Everyone can find an under-valued unit in this moment. Don't waste your time and money. Buy if you are still young. Don't wait until you are more than 50. |
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39. 按居 2014-04-26 22:49:02 |
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新界東：AB型單位一直都多人睇（就算3D之後）。近排樓下聽到經紀說：「一有鎖鑰盤，大家爭住黎睇」。
博士：不能完全同意你的說法。我身邊很多朋友都想賣樓，之不過皆因他們想換大啲。
我對3D同按揭規限又愛又恨：因為它扭轉了大尺數平均尺價高於小尺數平均尺價的定律，變相方便了細屋搬大屋。 |
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40. 大寶二寶 2014-04-26 22:50:42 |
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To 37 阿甘
You may refer to 24/4 文亮言 item 32 and guess the living place of Or sir.
共勉之， 哈哈！ |
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41. to 33f 2014-04-26 23:35:29 |
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呢度有好友有淡友，但淡友既論據小，比人三兩下指出謬誤就接不下去了。（以為利息係國會地，又話美國會經濟衰退同時又加息，根本上係冇可能發生係美國，中國同俄羅斯就會） 尼度既好友都指出一D最有可能引來樓市插水既成恩，如大陸崩潰，佔中等等，不過淡友又係接不下去，如果閣下有好既論據，好歡迎你加入 brainstrom. 如果想睇淡友吹水，可以去後生仔forum 如高登, 或各政黨既forum |
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42. 有樓冇尊嚴 2014-04-26 23:35:49 |
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回39
請攪清楚，你所說的不是我們所講的"賣樓"， 係"換樓"。 |
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43. To 42F 2014-04-26 23:40:20 |
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Good to see this forum provides the chance of everyone to communicate one's opinions and ideas. |
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44. 淡友福音 2014-04-26 23:41:12 |
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如果唔想睇好友分析又冇好既淡友論證比大家分析，可以睇跳苦海，糧準等幾十歲人都冇樓收租但又學人出書既樓市"專家" 重有個自稱係地利根得閣業主 forum 英文好的可以睇zerohedge.com |
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45. 法子 2014-04-27 10:34:48 |
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回35樓：
因為計算需時，國企指數對上一次計已是個多月前，衝平比大約在0.75。
但我想我應該再一次說明「衡平比」並不是「預測的工具」，更加不可以告知你「浪頂、浪底」在那裡。
那應該如何理解「衡平比」？ 衡平比就好像股票的PE一樣，衝平比在1.6，就好像PE20多倍的時候。衡平比在0.8的時候，就好像PE在10倍的時候。但我們不會說PE在15倍的時候就應該預測股市會向下。在 hk discuss中有網友說「法子說A屋苑的衡平比是1.2，B屋苑是1.1，那麼應該買B屋苑。」這理解是錯誤的，否則我們只應買低PE的股票，而騰訊就沒人買了。
既然已經有PE，我們還要衝平比幹什麼？ 這點才是我想說的。原因有兩個。第一：樓市是沒有PE這指標。第二：PE只是取決於「盈利」，而公司的盈利很多時是對項目、商標的估值，實際跟真正的盈利相差很大。即使我以整個「恒生指數成份股的盈利」去計算，即是50間公司總和去計，也可以「一個月之間相差一倍」。這只可說上市公司的CFO（Peter Parker）技巧太高了。所以，我才制定去除「造假」後的指標。 |
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46. 法子 2014-04-27 10:37:12 |
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回35樓：
因為計算需時，國企指數對上一次計已是個多月前，衝平比大約在0.75。
但我想我應該再一次說明「衡平比」並不是「預測的工具」，更加不可以告知你「浪頂、浪底」在那裡。
那應該如何理解「衡平比」？ 衡平比就好像股票的PE一樣，衝平比在1.6，就好像PE20多倍的時候。衡平比在0.8的時候，就好像PE在10倍的時候。但我們不會說PE在15倍的時候就應該預測股市會向下。在 hk discuss中有網友說「法子說A屋苑的衡平比是1.2，B屋苑是1.1，那麼應該買B屋苑。」這理解是錯誤的，否則我們只應買低PE的股票，而騰訊就沒人買了。
既然已經有PE，我們還要衝平比幹什麼？ 這點才是我想說的。原因有兩個。第一：樓市是沒有PE這指標。第二：PE只是取決於「盈利」，而公司的盈利很多時是對項目、商標的估值，實際跟真正的盈利相差很大。即使我以整個「恒生指數成份股的盈利」去計算，即是50間公司總和去計，也可以「一個月之間相差一倍」。這只可說上市公司的CFO（Peter Parker）技巧太高了。所以，我才制定去除「造假」後的指標。 |
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47. PN 2014-04-27 11:33:41 |
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48. 法子 2014-04-27 11:39:39 |
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49. 法子 2014-04-27 11:47:00 |
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回47樓PN：
but the market may stay irrational longer than we expected。
只要我們能計出合理價錢，並且歷史也證明雖然市場樂觀（瘋狂）時可以高於這合理值。恒指3萬2時，衡平價只在2萬左右。但最終要回到衝平價，並且往下走一段（市場悲觀），最終恒指要到1萬1千才見底。
所以我們只要緊守0.8和1.6這兩點，就可。中間的高高低低大用管。 |
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50. 法子 2014-04-27 11:49:45 |
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回47樓：
又例如2002年到2004年，樓市衡平比都在0.8左右，當時我買樓畀人笑足幾年。但這是正常的，因為「人悲觀」，循平比才會「咁抵買」。 |
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51. 法子 2014-04-27 11:51:48 |
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回47樓：
又例如2002年到2004年，樓市衡平比都在0.8左右，當時我買樓畀人笑足幾年。但這是正常的，因為「人悲觀」，循平比才會「咁抵買」。
之後衝平比從未上到1.6，我這10幾年來也「只買不賣」。只是因搬屋賣過一個自用車位。 |
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52. 法子 2014-04-27 11:53:26 |
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「人悲觀」，循平比才會「咁抵買」
所以大市一至悲觀，是利好信號。 |
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53. 法子 2014-04-27 12:00:08 |
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之後衝平比從未上到1.6，我這10幾年來也「只買不賣」。只是因搬屋賣過一個自用車位。
樓價升了咁多，衝平比也沒有大升的其中一個原因是，這幾年租金也不斷上升。 |
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54. 法子 2014-04-27 12:26:54 |
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想說的結論是，現在樓市無泡沫，說有泡沫的大多是憑感覺地「升咗啿多，仲唔係有泡沫？」
這樣他們早幾年沽了自住樓就要負上「造錯誤決定的責任」。 |
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55. 請問法孑 2014-04-27 16:03:12 |
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正常係1；宜家0.75 係偏祗；可否這樣說?thanks |
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56. 法子 2014-04-27 18:05:54 |
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是！
0.75代表，你用$0.75可以在市場買價值$1的東西。 |
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57. Gareth 2014-04-27 23:08:25 |
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58. PN 2014-04-28 08:30:37 |
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Dear 法子,
Yes. I know. Stay away from the herd and that is what I am trying to do. I bought my D in 2002. |
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