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1. k仔 2014-04-16 08:45:42 |
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周顯根本唔識地産，無經驗、無數據，9 up 當秘笈 |
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2. 法子 2014-04-16 08:52:03 |
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過往租三房，現在只能租兩房 ---------
早幾年已經談過這將會出現，「壓力煲效應」，現在壓力都壓在上車盤。
1. 樓價、租金上升，需求向下遊，以前住3房的，現在住2房，以前住9龍塘的，現在住荃灣。他們選擇只有一個因素，就是「價細」。
2. 原本住了幾年買了「價細」樓的人，以前住幾年就會升級。但現在因為SSD、DSD、壓測和按揭利率等原因，大家唔肯換樓升級。 |
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3. 痛心疾首 2014-04-16 08:52:27 |
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周顯：對李嘉誠痛心疾首...... |
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4. 周顯與長毛 2014-04-16 08:55:31 |
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周顯與長毛........ |
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5. 法子 2014-04-16 09:04:51 |
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周先生能夠「覺今是，而昔非」，已是很大的能力。 |
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6. 樓市周期近頂 2014-04-16 09:15:13 |
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「大師」周顯：樓市周期近頂 勿瞓身入市 
剛推新作《炒樓密碼》的財經專欄作家周顯表示，香港樓市可能要2015年才真正見頂，可是現在已經過了入市的黃金時間。 （郭慶輝攝） 【明報專訊】聯儲局上周公布推出無上限的第三輪貨幣寬鬆政策（QE3），香港樓市又再次亢奮。剛推新作《炒樓密碼》的財經專欄作家、人稱「大師」的周顯認為，美國大量印鈔，肯定會利好資產價格——包括供應偏低的香港樓宇。他也指出，樓市周期較長，目前香港樓價縱使可以再升兩、三年，也已接近周期的頂部，現階段不宜「瞓身」入市。 周顯指出，「每逢貨幣供應大增，資產價格都是向上居多，尤以供應少的資產更明顯。好像2000年初，也是貨幣供應增加，但當時科技股票初期供應少，便造就了科網股泡沫，而其時香港樓宇供應多，便炒不起，但到了金融海嘯後美國推出QE，卻適值香港樓宇供應少，令樓價屢創新高。」 在新書中，他以「終極資產」來形容房地產，因房產可長期升值的特性源於土地資源的有限性，不像股票或債券可無限增發。另外，由於人口和經濟長期來看都會增長，再加上通貨膨脹的影響，極長期而言，樓宇價格都是升易過跌。「不過，任何周期都會有起有落，即使每一個升浪比上個浪更高，但如是在不適當時間入市，也可以沒頂。」 買樓重時機 入市黃金期已過 周顯指出，樓市完成一個升跌周期可以長達20年。當樓價跌了一半，或升了周期底部頭三分之一，此時往往為入市的適當時機。所以20年的周期內，其實只有5至6年適合買樓， 一旦錯過就要等下一個適合入市時間，「往往會長得超過一般投資者的忍耐力」。「被稱為股神的巴菲特，除了揀股外，最叻係唔怕蝕底咁等待，李嘉誠都係。好多有錢人寧願付出利息都要揸現金，佢哋唔係要等啲合理價，而係要等到價格跌到好唔合理才去平買，假設有樣嘢值1元，他們只會等跌到0.5元才買」。 周又指出，不少人都知道買樓最重要的是「location、location、location（位置）」，其實要戰勝市場，能夠掌握時機（timing、timing、timing）同樣重要，甚至可能更重要。 他說，單以周期而言，香港樓市可升至2015年才真正見頂，樓價可能再升，但已過了入市的黃金時期，你可以不急於賣樓，但現在卻一定不是瞓身買樓的時間，尤其在政府推出額外印花稅，以及計入物業折舊，現時收租實際負回報的情况，除非預期買樓後樓價兩至三年可有3成以上升幅，現時投資物業才划算。 投資買賣要有兩個傻瓜 不少人買樓投資，會以自住角度出發，以自已的喜好來入市。周顯教路，買入物業最重要宜衡量物業的升值潛力，如有閒錢又真的喜歡住某一物業，不如租住那個單位，去投資其他具升值潛力單位。 他引用英國經濟學家凱因斯的說法：「許多人買樓當消費品買入、投資品賣出，但專業的應是當投資品買入、以消費品包裝賣出」。他說，買賣時要找兩個傻瓜，一個願平價賣單位給你，一個貴價買你手上的單位，並指出這正是發展商的賺大錢策略，以平價買地，再包裝成消費者喜好的「豪宅」。 股票分析難 物業掌握易 不過，周顯也同意，在銀紙不斷貶值的情况下，物業仍是一般市民最易掌握的投資工具，因為物業是實物，一般人也能判斷其優劣。 他說股票則不一樣，例如如果一隻股票跌到非常廉宜，一般市民無法知曉究竟公司是否有fundamental（基本因素）問題：「大戶有insider（內幕）消息，知道乜嘢真係抵，但對細戶而言，大跌可能係你死嘅時候，而唔係入市嘅時候」。他續稱，買垃圾債券也可以是發達的途徑，但必須知道有多垃圾，否則會「中招」。正如希臘債都會反彈，問題是不知道跌到什麼地步才反彈，沒有內幕消息，很難計算到downside（下跌趨勢）。 另外，長期而言周顯不贊成買地產股，但看好樓市者，作為儲首期也可考慮，因為購買與樓市掛鈎的股票有discount（折讓），入場相對買樓容易得多，而且股票周期較短，等候時機不用花太長的時間。 明報記者 鄒凱婷、陸振球 |
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7. 亮劍 2014-04-16 09:46:58 |
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引刀兄-------- 應該叫交換火棒 呢个我幾同意----哈 因爲你之前已經換過樓，空窗期唔會好長啫----- 每次換樓都是無縫交接，即我同老婆直到呢一刻還未交還一塊錢租。 換樓正面原因主要就係fit 或者筍，新樓好fit，或者賣價好筍或者新樓好筍----- 其實主因係做工那間銀行俾定息員工去買樓，三厘咋，我見食得唔嘥，借机換樓！ 樓換樓都叫輸，我可唔可以理解為你亦同意高位不宜入貨？ 我當然同意高位不宜入貨啦，但本人唔同意現在港樓有泡沫呀！ 係唔係奉勸緊未買樓嘅人唔好得個勇字呢？ 這个當然又係阿媽係女人啦！ 點解網友 Jason弟弟手頭持有首期百六萬，現在月入六萬，年半後會有八萬，未來六年拒份工肯定無問題，另外太太又有二萬，有咁好條件之下，點解都唔敢入市？ 主要係拒呢世人都未喺樓市中贏過呀！ 你可以想像一下有兩個年齡、工資及職位相若的人，A 君喺幾拾銀嗰陣入左 1 万股700；而 B 君就在同一時間存定期。 又當 700 做 630 元那時，大家又齐齐入咗一千股 700！ 那麼今日A 君還可以繼續喺度吹水，而 B 君今日就震過猫王----幾可肯定。 香港人口組合中佔重要比例的 60 後，有約一半人置左业，拒哋個個資產淨值有幾球，應有作細無作大啩，那麼呢班人再買多間的心理壓力，比那筆首期都係每分每毫儲翻來的年輕人，有無分別先？邊個會勇啲？？ |
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8. 亮劍 2014-04-16 09:55:57 |
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但連周顯都做埋好友，乃凶兆呀！ 大C、楊生、加葱你們要堅持睇淡呀----！ 否則个市真係含包散！ |
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9. Albert 2014-04-16 09:58:23 |
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"我相信因為以前有一些賣了樓等升的人，" ......應該是 ..."等跌"吧！ |
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10. 周顯:我幾時軚? 2014-04-16 10:07:13 |
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樓市會跌多少和會跌多久？ 大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」 我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」  那些認為買樓可無驚無險贏大錢的人，幻想得太美麗了。所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。 然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。 問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？ 第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。 然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。 我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。 至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。 所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。 我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。 簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了 |
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11. 周顯 2014-04-16 10:12:53 |
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租金勁跌平過舊年
樓價回落，租金頓失支持，跌勢更趨明顯。部分去年租約到期單位，業主以低於去年租金再出租，其中東涌藍天海岸三房單位，因同類租盤急增，減租約11%至1.78萬元租出，同一單位租金按年跌近4%。另外，青衣近日買賣價較高位跌約8至10%，對租金構成「壓力」，藍澄灣高層兩房戶月租減至約1.1萬元租出，同一單位月租按年跌逾8%。 |
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12. 法子 2014-04-16 10:13:46 |
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可口可乐公司于1919年上市，那时的价格是40美元左右。一年后，股价降了50％，只有19美元。看起来那是一场灾难。瓶装问题，糖料涨价，你总能发现这样那样的原因让你觉得那不是一个合适的买入时机。一些年之后，又发生了大萧条，第二次世界大战，核武器竞赛等。总是有原因（让你不买）。如果你在一开始40块钱买了一股，然后你把派发的红利进行再投资（买入可口可乐的股票），一直到现在，那股可乐股票的价值是5百万。这个事实压倒了一切。如果你看对了生意模式，你就会赚很多钱。
太古城在80代初發售，那时的价格是每呎300港元左右。一年后，樓价降了50％。看起来那是一场灾难。中英談判，87股災，你总能发现这样那样的原因让你觉得那不是一个合适的买入时机。一些年之后，又发生了亞洲金融風暴，沙士，雷曼事件等。总是有原因（让你不买）。如果你在一开始30萬买了一層，然后你把租金計算在內，一直到现在，那价值是2000萬。这个事实压倒了一切。如果你願意上車，你就会赚很多钱。 |
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13. CH 2014-04-16 10:14:43 |
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假如這班人看好，應該會先將煙花開到最燦爛，屆時全港衡平比達到法子兄出貨位1.6, 可以食糊了，但那班接火棒的人。。。 |
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14. 法子 2014-04-16 10:18:18 |
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要找例子，好！
剛簽了新界西一單位，住宅。比起兩年前簽的租金上升了29%。
另一單位，在荃灣，下月開始，一樣係比起兩年前，加了30%。
豪宅的租可能無得升，但新界上車盤，你去試下揾盤先寫文章，周先生。 |
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15. 法子 2014-04-16 10:23:34 |
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對！那班人轉軚時，就是1.6的時候，那時真的有泡沫。
你幾時見過泡沫的高峰會有8成人看淡？
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16. 周顯 2014-04-16 10:29:39 |
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同兩年前比,租金升了,同一年前比租金跌了,法子不如用十年前租金比,升得更多
祝法子現在加碼買樓,坐十年艇,然後三十年多後話捱得過,賺了好多倍 |
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17. 周顯 2014-04-16 10:35:30 |
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原來在法子眼中,藍天海岸同藍澄灣是豪宅,失覺晒 |
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18. 周顯 2014-04-16 10:37:22 |
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兩三年前人人話樓價升,即是樓價要跌九成? |
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19. 法子 2014-04-16 10:41:07 |
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同兩年前比,租金升了,同一年前比租金跌了,法子不如用十年前租金比,升得更多
祝法子現在加碼買樓,坐十年艇,然後三十年多後話捱得過,賺了好多倍
----- 預咗你會咁講。
我又有另一條租，2013年6月簽的，荃景花園，未夠一年，上年租金9600，死約期就到，她已同意到6月加到10200。
到底邊個唔了解實際情況呢？ |
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20. 法子 2014-04-16 10:46:22 |
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你說2、3年前，「人人也睇升」？可有證據？我一路都有留意東方的民調，一路都看淡的人多。
2、3年前，得多專家也睇淡，淡友才是主流。
---------- “ 沈振盈:樓市泡沫正在爆破
發表於 2010-08-17
樓市泡沫正在爆破其實大家經歷過 97、 07等大時代，都應該知道一個道理，就是市場的不理性行為將股價、樓價推高至不合理的水平後，便會爆破，而每個人都認為自己可以在市場內逗留至最後一分鐘，冧市之前一定可以離開。但事實告訴我們，大部份人在個市已經爆煲之後仍懵然不知，始終會是清袋離場。資金氾濫確實可以不斷推高資產價格，但資金要走之時就一定會在大部份人仍如癡如醉，不捨別離之時，靜悄悄地走。若不是這樣，無人接貨又如何可以走得甩？筆者用得「隨時爆破」，在時間性方面當然是指短期內。講得「隨時」，一定不會是一、兩年，現在看來，樓市應已見頂，泡沫「正在」爆破。要置業請三思今次已是筆者近兩個月第 4篇談論樓市的文章，不知道大家對在下的論點認同與否，但始終認為買樓是一個數十年的投資，希望各位有需要置業之人士能在作決定前三思。商業社會充滿着太多人云亦云、似是而非的歪理，在利益關係之下，評論是否公正，有否渲染，都應正確明辨。今次出招的效果如何？等多一兩個月便知道，炒家自然話冇事，最多跌 5%，講多無謂，等結果去驗證。說甚麼只影響一手樓，反而炒起二手樓，買店舖冇事等評論，亦等着瞧吧！回說港股，連續 3日在 21000水平好淡爭持，相信只是技術性反彈，後市仍偏向淡勢，不宜入市博反彈。沈振盈“」
2013-07-09
實戰理論：樓市步入下跌周期 - 沈振盈
■息口及投資環境越來越不明朗，加上樓宇供應量逐步回復正常，樓價只會易跌難升。
港股維持在上周所講的波幅內上落，雖然昨日的走勢麻麻，上午更一度急跌近600點，但指數又是回到20200水平反彈。這兩周的反覆，相信是大戶為儲倉而做準備。月初見期指大幅減倉，期權又未夠倉，自然估計急升後必有回吐。昨日開始見到期指逐步加倉，但數量仍不多，相信反覆的上落市仍會維持多數天。今次的上落市，波幅較以往為大，如無意外，大戶目的是要拋甩大部份的炒家及小投資者。故此，此刻的策略不用心急，保持着適當的貨量，留有一口彈藥，等一切確認後才下注。
昨日見到較為強勢的股份有和黃（013）、騰訊（700）及中移動（941），短線可以留意。上周五美國公佈就業數據後，美股也大幅波動，道指一度下跌，但尾市卻升147點。港股昨日沒有跟升，主要是內地股市所拖累。美股升，馬後炮的解釋是經濟轉好。但有一點不可不防的，就是美國債息升勢仍未止，長遠來說，始終是一個極大的隱憂。
用家可等樓價回落 債息的因素，直接受影響的一定是一眾地產股及房地產基金。本地樓市在政府控制需求的辣招下，已是一潭死水。隨着新盤陸續入伙，租金亦有下調趨勢，這對樓價及買家的承接力，影響越來越大。故此，地產股及其他高息股，已經不是長線投資之選，博反彈也是風險極高。
對於樓市前景，筆者睇法一直無變，特別是息口及投資環境越來越不明朗，未來三至五年樓宇的供應量逐步回復正常下，樓價只會易跌難升。理論上，樓市已經正式步入下跌周期，炒家難有利可圖，用家亦可耐心一點去等樓價回落至合理水平。以上的預期，仍未計算香港經濟前景及資金抽走等其他負面因素。
沈振盈
證監會持牌人士
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21. 収租佬 2014-04-16 10:52:38 |
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我都有個新界西好租客剛續約，我只加咗12%，佢開心時我又開心，双贏，我唔見租金有下調呀！ |
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22. 山高雲低 2014-04-16 10:58:14 |
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法子兄: 小弟己得知博士賜一飯局之票。在此多謝法子兄指點。 有望結識法子兄，我不能不說，這是小弟之幸也! |
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23. 大寶二寶 2014-04-16 10:58:36 |
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我也剛於上月 renew 了一租金， 加幅三成。 想租金跌， 豪宅或發夢才有机會。
共勉之， 哈哈！ |
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24. 收租佬 2014-04-16 11:04:19 |
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我重有件元朗货，舊租客因我舊年加佢百份之四十佢唔租，新租客承租，死約剛完，佢無話要減租呀。 |
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25. 聽眾 2014-04-16 11:05:10 |
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觀乎周兄、法子兄兩者，周兄比較以言詞相對。法兄則比較著重實例、理據。
法兄的比較適合真正想學投資的人士。 |
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26. 1开2／2开4 2014-04-16 11:05:52 |
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大哥你係用最底位來比較 甘重有好多投资比買樓優胜 甘買樓可能是最失败投资？
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27. PN 2014-04-16 11:10:40 |
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Can 't agree with 亮劍 (8th floor) more.
Can't forget 黃遠輝 used his P-fund to buy his first apartment in Taipo shortly before he retired from SCB at top of the market. |
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28. Marshal - on rent 2014-04-16 11:12:43 |
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May be the Realty Agencies have more data on recent rental situation. In my case, very individual, the tenancy agreement was renewed last May with no adjustment of rent (location - Taikoo Shing 983 f.s. flat C +20/F @$29,000/mth. all inc.). The tenant insisted on no raise in rent, and I calculated the loss in rental income plus other expenses for finding a new tenant costed more than the expected raise. I certainly will watch the rental market and bargain for a better return in the next contract.
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29. LIKE!!! 2014-04-16 11:28:03 |
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| 1. k仔 2014-04-16 08:45:42 |
| 周顯根本唔識地産，無經驗、無數據，9 up 當秘笈
LIKE!!! |
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30. 祝你好運 2014-04-16 11:41:03 |
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上月(3月)租出了四小龙單位，新租約比舊租約加了15%，而且於極短時間內獲承接，由舊租客交吉到新租客承租，只花了一星期。 |
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31. 馬達 2014-04-16 11:50:32 |
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股票我 buy 周顯, 但物業我就 buy 博士, 至於個d 所謂大C級評論員, 真係當小說睇好了,真係累死好多人, 跟本同所謂風水C無任何分別, 共勉之 ! |
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32. Jason 2014-04-16 11:53:04 |
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To 7/F
亮劍前輩，你講得啱，正因為每分每毫都係自己努力儲返嚟，心理壓力特別大，同其他前輩樓價回調照收息keep positive cash flow完全兩回事。最近因為決定唔到幾時入巿、買邊區、買新樓好定舊樓好，經常好煩惱好唔開心走去行書局，尋日心煩又走去買左本曾淵滄嘅「樓市崩潰？」睇。CY嘅辣招幫唔到未有能力嘅人上車，只係令到本來有能力嘅都唔敢上車--與政府為敵喎，唔驚就假。 |
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33. 唔識野 2014-04-16 11:58:16 |
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34. 三寶 2014-04-16 11:59:41 |
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舊年初, 馬灣珀麗灣一房單位既租金係一萬左右. 到今年第一季, 你試下俾萬一以下, 睇下agent有冇盤俾你~~~ |
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35. 收租佬 2014-04-16 12:04:38 |
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如果D嘢真喺會越嚟越平，高鐵延誤兩年就唔會今日俾人炳啦！我buy法子。
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36. 法子 2014-04-16 12:14:45 |
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周先生嚟，其實都是出於好意，想我們改善。
但我上述的都是自己的實例，實例的好處是實際，但不能代表整過市場。
所以我們應參考「差餉物業估價處」的全港統計，以A類而言（對基層影響最大），記憶中港島、9龍、新界也是上升的。其中新界2月比1月，按月急升5%。
詳情請閱讀PP的最新文章，他解釋得好清楚。 |
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37. 中立人 2014-04-16 12:15:22 |
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法子, 人地登埋報紙條link,說服力又真係高幾班喎. 我諗你如果真係想拗, 要搵報紙登登你單所謂勁加租個案先有可信性. |
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38. 法子 2014-04-16 12:15:51 |
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Bu the way，周生的妙筆生花之術，也是我應該學習的。 |
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39. 37 清醒一下 2014-04-16 12:18:35 |
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37 清醒一下
差餉物業估價處的數據，你要睇清楚才講。 |
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40. 差餉物業估價處2014年4月8日的數據 2014-04-16 12:25:23 |
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新界按月升5%最勁各區私樓平均租金，以430方呎以下細戶呈升勢，新界區升幅最顯著，該區2月平均租金22.9元，按月升5%，升幅冠九龍的3.08%及港島的3.9%。港島及九龍平均呎租分別為35及28元。
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41. 西方日報專呃淡淡 2014-04-16 12:27:43 |
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西方日報專呃淡淡
差餉物業估價處就「真中立」。（唔係自稱中立的人） |
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42. 大王妹 2014-04-16 12:30:09 |
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我麗城细三房也在上星期以八個月前價租出，不過之前也是最高頭三位价租金，現在則是最高價，還有兩枱實客爭落訂添啊！ |
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43. 法子 2014-04-16 12:37:03 |
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麗城區3房也渴市？
麗城區7個屋苑，共約9000單位，只有韻濤居、麗城1、2期和翠濤閣有2房，所以一向缺的只是2房。
大王妹，謝謝你告知。
《鎖匙量》
2014年4月11日 2房或以下租盤鎖匙量： 麗城區：0 荃灣中心：10 荃景花園：8 綠楊新村：3 愉景新城：2
2房或以下賣盤鎖匙量： 麗城區：0 荃灣中心：8 荃景花園：4 綠楊新村：1 愉景新城：3
3房或以上租盤鎖匙量： 麗城區：8 荃灣中心：0 荃景花園：2 綠楊新村：0 愉景新城：5
3房或以上賣盤鎖匙量： 麗城區：5 荃灣中心：0 荃景花園：1 綠楊新村：0 愉景新城：3
《單位總數》 麗城區：9000 荃灣中心：3000 荃景花園：3000 綠楊新村：4000 愉景新城：3000
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44. 大王妹 2014-04-16 12:38:43 |
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另一間３房套廁新年前後轉租客，那段日子較淡靜，唯有加少少4%再租比新客，但空置連等新客一個月退舊租約也要兩個月時間，我第三間睇嚟都係加幾百蚊算喇，費事轉客煩嘛！ |
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45. 香港樓價已見底 2014-04-16 12:38:59 |
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香港樓價已見底 2014年4月15日
【明報專訊】雖然需求過去10年大升，但落成量卻從2004年的約27,000個，下降至今明兩年預計(政府預測)的平均15,000個。筆者羅列了那麼多數據，是希望讀者認清港樓的供需面，別太過看重「息口」、「收水」等貨幣因素。
供需仍失衡 加息難阻樓價彈
更極端的是，筆者甚至聽過一位專業的基金經理竟然將樓市解讀為純粹的「貨幣現象」(該人士未婚)，而忽視樓的本質——住。讀者不要誤會筆者漠視樓的投資需求面，而是筆者認為樓市的需求構成(Demand Mix)有巨大的轉變，即投資需求比例與以往，尤其是跟1990年代相比已降低不少。主因當然是政府自2009年開始的收緊措施打擊投資需求，尤其是短線投資客已幾乎絕住宅市場。
另一個原因是，1997至2003年的慘痛經歷仍然對部分中年人士留下難以磨滅的傷痕，相信要到下一代這個影響才會消失。另一方面，「中國因素」正以剛需的形式改變港樓的需求面，而且增長速度超快，以現時香港接近歷史新低的空置率來說，所帶來的邊際影響是很大的。
中原指數上月或見底
至於短期樓價走勢，有一直跟蹤本欄的讀者或會記得，上述標題上一次出現已是兩年前2012年3月6日的，《樓價已見底 強力反彈合理》了(時間過得真快啊！)。對！筆者這次又拍抄底了！當時寫到「筆者大擔估計，香港樓價(以中原城市領先指數CCL作為標準)已於上月見底」，結果CCL其實早於2012年1月8日最低見94.2。根據筆者的「成交領先樓價」觀察(兩年前已詳述)，二手成交很大機會已於去年10月見底，而CCL則或已於上月見底最低見117.2，即從2013年3月的高位123.7只跌了5%！
好出奇咩？上一次講到冇得救的歐債危機高(2011年6月)低(2012年1月)位其實都係跌了7%！再上一次美國次按危機高(2008年3月)低(2008年12月)位跌幅則為23%(見表)。即是說跌幅及升幅一次比一次小，但仍維持大漲小回、一浪高於一浪的的局面。
[股 升股部落] |
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46. 法子 2014-04-16 12:40:46 |
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係呀！
是2期786建呎那個則嗎？
那是該區較難租出的一種。 |
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47. 大王妹 2014-04-16 12:43:12 |
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To：法子兄 麗城二期也是全部三房的，分别是有冇套廁啊！＾＾ |
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48. 大王妹 2014-04-16 12:46:57 |
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To:法子兄 是啊……786呎！ 不過這呎數也比896呎易租的，其實現在確是愈細愈平愈容易租的！ |
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49. 法子 2014-04-16 12:48:38 |
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係！口快，講錯咗，2期行3房一次和3房兩次。無2房。
2房係1期。 |
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50. 法子 2014-04-16 12:50:40 |
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896是3期了。
對！價細樓渴市。  |
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51. 法子 2014-04-16 12:56:54 |
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係！口快，講錯咗，2期行3房一次和3房兩次。無2房。
2房係1期。
-----更正
係！口快，講錯咗，2期係3房一厠和3房兩廁。無2房。
2房係1期。
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52. 法子 2014-04-16 13:01:01 |
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大王妹，
如果係麗城區2房，真係唔憂租。
剛成了一個2房，13500，向工廠。 |
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53. 一仟蚊有机会买到屋仔 2014-04-16 13:01:28 |
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抵，好过返国內买？ 中新社紐約4月15日電 (記者 阮煜琳)為了讓破產的城市盡快恢復生機，吸引更多的居民前來入住，美國最大破產城市底特律開始在網上展示即將拍賣的空置獨棟住房，似是上演現實版“住房賣出皮鞋價”，每幢住宅的起拍價僅為1000美元。 底特律土地銀行管理局目前在網上公布了15棟獨立房屋的圖片和價格，這些住房將於5月5日開始拍賣，每幢住宅的起拍價僅為令人難以置信的1000美元。盡管這些房屋售價超低，但政府也列出了明確的競拍條件，即購房者一旦競拍成功，必須在6個月內自己入住或讓給其他人居住，否則房子和購房款將被沒收。 底特律市市長邁克？達根說，我們正採取積極的措施，對這些房屋進行有條件的低價拍賣，讓家庭重新回到這些被拋棄的房屋。 據悉，底特律現有房主由於無力繳納房產稅和各種市政費用導致的空置房屋達1.6萬座。 根據拍賣的要求，競拍成功者需要盡快付清購房款。在競拍成功的72小時內，競拍者需支付房款的10%，如果房價低於2萬美金需60天內付清房款；售價超過2萬美元的房屋需要90天內付清房款。 該市土地銀行主席艾麗卡？沃德說，我們不是尋找投機者，如果購房者不打算採取行動修繕房屋，將會人財兩空。 底特律土地銀行管理局在網上展示的15幢競拍房屋，起拍價均為1000美元，均為有三個臥室的獨棟住宅，其中一幢競拍房屋的面積為1400平方英尺(約130平方米)，建於1941年，新房主需要購買熱水器和爐子。 底特律市長邁克？達根說，我們打算立即著手重新整修整個社區，目前重要的是讓每個購房者都能夠盡快入住。 1000美元買一幢房子在美國其他大城市是不可想象的。但自從上世紀50年代以來，汽車之城底特律的人口已經下降了一半，從最輝煌時期的180萬人下降到了如今的70萬左右，隨著人口的大量流失，也留下了大量閒置的土地和廢棄的房屋。而維持城市的基本運營，包括警察、消防等的開支已令市政不堪重負。(完) |
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54. 嘩 !!! 2014-04-16 13:08:46 |
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法子你只表好正呀，是否 Roger Dubuis Tourbillon ?
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55. 大王妹 2014-04-16 13:19:25 |
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法子兄，之前我在其他區有兩房收租，去到麗城見到三房仲唔流哂口水咩（平靚正大）所以全部買三房，而且一期太近工廠，有間漂染廠耐唔耐有陣味飄出來，係買都揀向山或第３座，離工廠遠Ｄ嘛！
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56. 法子 2014-04-16 13:23:06 |
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57. 法子 2014-04-16 13:25:17 |
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大王妹，
係，我起初見到，心諗咁大，只唔只7佰幾呎？
8佰幾呎嗰啲，好似出面啲成千呎咁。 |
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58. Roger Dubuis Tourbillon 2014-04-16 13:28:52 |
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59. 回法子 2014-04-16 13:33:06 |
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我喺你同博士、亮劍、PP和珍惜香港等等的粉絲。 
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60. Alan Pepper 2014-04-16 13:34:55 |
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Dear 法子兄
Don't worry about the attacking comments la. They seem to think they can buy at the bottom and sell at the top. You and I know that is impossible not even Li Ka Shing or Warren buffet can do this. We are investors, not gamblers.
Anyway wish you all luck. And thank you all for your information and contributions. |
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61. 法子 2014-04-16 13:41:54 |
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62. 70後 2014-04-16 13:57:31 |
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真係越細越好租，大角咀區d開放式依家起碼都要一萬二千五，剛加了租客一千蚊，佢都好開心
反觀3房d租金升幅真係差左d，同一个屋苑(土瓜灣區), 地代話2房冇匙(租)盤, 但3房仍有6个匙盤，且租金升幅不及2房 |
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63. 大王妹 2014-04-16 13:57:51 |
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法子兄 麗城真係積靚實用價錢平，我原本有四間，見CY上場一定打壓，咪賺左一間先，當補償我97，98買，但揸到09，10年賣嘅一城及旺角樓，雖然幫補到只係一半，但計埋之前總有點賺，而且我認為儲樓咪＝儲錢，而家剩返三間麗城收租咋（原本有六間收租，出第一招SSD已賣出兩間）而家都等睇吓仲有冇機會再入，不過都係微㗎喇！ |
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64. 亮劍 2014-04-16 14:00:07 |
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據悉，底特律現有房主由於無力繳納房產稅和各種市政費用導致的空置房屋達1.6萬座----- 唔知那邊的房產稅和各種市政費用係多少，但睇怕唔係嘢少，而香港都有類似的時間稅項，就是差餉及地租，加理每年繳納的百分率，係應課差餉租值之 8 %。 當你租金回報係 3.5%，即每年實際嘅時間稅係樓價的 0.28 %，這還未計呢幾年幾乎老馮的差餉寬免！ 而有一樣我忍左成大半年嘅嘢，係差估署唔知是否害怕小业主們因通貨膨脹而唔夠錢使，仲要幫我們日日賺！ 唔知我講乜？咁請那些收緊租的仁兄仁姊，快快拿出你們的差餉地租單，先看看差估署計算的應課差餉租值是幾多，然後再查看對上一年你收左你租客幾多錢租。 若果低估你間樓嘅收租能力達兩成-------咁係正常嘅！ 低估四五成呢-------弓起弓起！ 一成都冇-------咁你是一个有良心的业主，主会保你平安的！但好似我呢半年都未見過那怕係一張咁大把！！ |
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65. 大王妹 2014-04-16 14:02:02 |
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還有是租客質素都唔錯，專業人仕很多，我的租客全是Nurse及Teacher |
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66. 法子 2014-04-16 14:11:17 |
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底特律最大的問題係，人口從100萬跌到70萬，樓有咩辦法唔空？  |
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67. 亮劍 2014-04-16 14:26:11 |
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仲有一樣嘢，係唔少业主連呢 3 %地租都免嘅！ 如果各界友好發現你張差餉單已經日日賺，仲有幾成以上差額著數的話，咁大家喺心中祝福，「差估署上上下下各級員工」合府平安就得啦，千千萬萬唔好走來呢度公開我神早就知的「秘密」。 |
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68. 順民 2014-04-16 14:26:46 |
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看這個地產博客真的可令人獲益良多﹐專業高手雲集令人驚嘆 ﹗雖然當中亦有個別胡亂吹水及強詞奪理者﹐但作為在嚴肅氣氛中加添一點笑料亦有其可取。在下今天追看回昨天的回應﹐就已有勝讀十年書的感覺。其中有網友問及舊樓有否折舊這問題﹐其實在下對此問題亦心大心細沒有確切答案。難得Alan 兄全無保留不吝賜教﹐他用一些平常人(包括在下)都不認識的專業角度作全方位解釋 ﹐原來樓宇結構確會因應越接近使用壽命終結而逐漸折舊﹐但由於地價及現今建築成本隨著通脹上升有所抵消﹐令舊樓不會因折舊而和市價相差太大。只是發展商用市價投地後而又在最高利潤的水平放售﹐故人令錯覺舊樓比新樓價低一點而已。( Alan 兄的意思是否這樣 ﹖希望在下沒有曲解 )
再看到陶醉兄因與部分網友意見不同而一氣擲筆﹐在下對此很感可惜 ﹗有說人生如戲﹐戲如人生﹐舞台上要有不同角色﹐演出才會好看﹐又如世上只得一種音律﹐又何會有美妙動聽樂曲 ﹖相信本論壇大多網友都是本著 "一壼濁酒喜相逢" 的心態去笑論人生﹐有時爭個面紅耳熱之後﹐又可舉杯一笑泯恩仇。大家能聚集在一起討論也算一種緣份﹐緣份得來不易﹐望陶醉兄珍惜之。至於亮劍兄及法子(兄)的衡平比計算理論﹐令在下此等地產知識貧瘠之人可不費一文而受益﹐多謝多謝 ﹗在下口水多過茶﹐都係利用時間再把一紙寄來書﹐從頭讀好過 。
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69. 蛻变中嘅懶人 2014-04-16 14:35:25 |
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幾十篇勢均力敵嘅辯論, 辯論者資格十足, 非泛泛之輩, 列出理據及證據都算真材實料, 又各有支持者, 我人懶, 參詳高人論點集大成最慳精神. 懒人結論係: 樓市現在係處於禾雀乱飛之局, 印證咗CCL指數週高週低勢態, 牛皮待变格局, 变好定变差? 雖然我以前係大好友, 但係而家喺呢條大江中, 我選擇扒逆水----小淡.
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70. 小師妹 2014-04-16 14:56:36 |
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我朋友個外藉老板買了Detroit樓, HK$300-400K 一間3 bedrooms house with garden and basement, 頭幾年仲guaranteed yield 17%, 佢老板再買第二間仲推薦比我朋友添... |
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71. 大王妹 2014-04-16 15:07:47 |
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其實有幾多人可以最高位走，最低位入呢？最緊要有第一間，質素差都唔緊要，之後好快有2,3,4間，就係咁簡單！ 好多人話有仔趁嫩生，我就話趁嫩去置業仲啱！我至少家住公屋，便14歲出外工作，到19歲便首次置業，到25歲便有3間，捱過負資產咁多年，供得到咪鬥長命，自己都37歲半退休，仲照顧埋老公40歲已經長退休，眨眼都八年光景，連自住及收租４間也可供完，起碼現在隔月去旅行，老來有租收，唔洗學而家Ｄ大學生，年輕人，新移民咁靠政府吖！
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72. 80 後求生隊長 2014-04-16 15:25:02 |
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操盤實例 -- 28歲退休大計 隊長你好，
睇左你個BLOG一段時間,相逄恨晚,年少時太大洗完全冇太大投資觀念,近年先的起心干儲錢, 小弟打算買多間屋收租想問下你意見
現況
我今年28歲,希望40歲可以靠收租減輕負擔, 有間位於九龍東兩房單位收緊租現收$13000, 市值租金$14000-$15000,七月中可加返租, 現值約$460M,幾年前買入月供約$5000,管理費$1000,供多15年就完,(用緊我名)
打算年尾婚後收返黎自住,但考慮過買多間的開支同收返層樓開支差唔多
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收入狀況
自己: 約30K-50K/月
女友: 約25K/月
SAVING: 120M CASH
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自己支出
保險連家用約: 40K/年
每月平均開支約: 5K-10K
女友支出
保險約: 15K/年
家用約: 5K/月
每月平均開支約:5K
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case 1
儲多小小俾5成,用女友名買多個九龍東兩房收租, 淘大/德寶, 唔知依家買好,定等加左息先買好
case 2
買間新界三房俾3成自住, 原本果間繼續收租
CASE 3
繼續儲錢,唔郁住
謝你寶貴意見
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老老賓賓，你個case我諗你都應該係你現有層樓嬴得好深，以你上面所提及，我自己推斷你呢家只欠銀行大約850K，但對比你層樓現值4.6M，加埋你手上有1.2M，你的資產黎計其實都已經叫供甩層樓無乜壓力。
如果係名節保身的情況下，我會叫你乜都唔好郁，反正你唔下注就唔會輸，所以如果你怕輸的話，請你記住我會建議你唔好郁唔好搞咁多野的。
之不過，你今年先得28歲，你人工又咁好，如果你想展開財務自由的路我相信亦大有條件。
簡單的說，你可以考慮買多層樓自住又得，或者買多層樓收租，又或者九龍東層樓收番黎自住都得，而我會建議你收番黎住，主因係好大機會你都要諗加按你而家九龍東層樓，而自住的加按就可以借盡7成。
雖然你無講你層樓的mortgage plan係乜，但以我估計你能夠食得咁深，你好大機會係08-09年買，亦即好大機會用緊H+0.65 - 0.8左右的plan。如果係的話，記得只係做top up，唔好一間無左個靚plan就大穫。
做top up的話你呢個mortgage以自住計大約係只可以借足3.2m，減去你outstanding 850k左右，預計你可以借2.35m出黎，加上你手頭上的資金1.2m，即你total 會有3.35m係手。借2.35m分30年還，你的每月還款額@2.15% = 8863元，壓測則為12831 元，以你搵30-50K一個月黎講，就算加埋原先的5000元，應該都Ok。
楂住3.35m係手，你可以選擇買兩層細單位約2.6m左右的樓收租。首期以5成計每層1.4m左右，兩層就即係2.8M，剩番大約550k可以放係mortgage link入面慳息。2.6m兩層mortgage，即係岩岩好又係問銀行借2.6m，以30年@2.15%計，每月供款9806元，壓測為14196元，你女友25K的60%係15000元，理論上過晒。當然如果你想自己名的話，應該買多一層係OK的，但要吃晒兩層就要你計得精準D先得。
綜合一下，兩層細價樓，我當每層收9000元租，兩個單位就收18000元。供樓方面，原先的5000元 +加按的8863元 + 兩層收租樓9806元，即每月供23669元，未計任何雜費。即係話帳面計，你供樓支出 - 收租 = 5669元，而家有三層樓，之前得一層樓，仲要賺埋個自住，你都係比多幾百元，就算加埋管理費地租，當你比多3000一個月好未，你搵成三四五皮，比多兩層樓你，我相信係好輕鬆的一件事。
你玩到呢一步，基本上三幾年都唔駛點搞，佑佢自己供供供，你就儲錢儲錢再儲錢。如果你唔搞入何野，我幾保守估計你40歲時一定有足夠的錢供甩晒所有野，到時40歲有三層full paid樓都可以叫做無乜生活壓力。但如果你中間大貪D儲到又買一層儲到又買一層，咁就要第時再計，點知你可能幾年后搵十皮一個月，成件事就又唔同了。
最后講多句，真係后生仔早識諗早買層樓成件事都唔同，如果我28歲果時有你呢個portfolio，今時今日我的狀態可能更上三四層樓 :)
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73. 小師妹 2014-04-16 15:33:45 |
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佩服大王妹! 如果我一早識得打算相信我也可以退休了! 現在唯有繼續努力! |
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74. 法子 2014-04-16 15:46:14 |
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原來上面今日和我討論的是真周顯，幸會。受益良多。 |
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75. 大王妹 2014-04-16 15:48:09 |
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To:小師妹 其實我算差喇…看法子兄由02年去到09年有入冇出就叻！ 我已經出入多次，剩係佣金裝修洗費交税也好五，六十萬，而且未計賺少三百萬，不過做人要看自己擁有的，所以我也非常感恩的！ |
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76. to自我陶醉兄 2014-04-16 15:54:18 |
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我是那位你所指的(中文老師-但其實不是,只是小粉絲)我也喜歡你一些論點，請您不要封筆。謝謝。 |
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77. PN 2014-04-16 16:00:25 |
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The first recorded pioneer of studying property cycles was Homer Hoyt (1895–1984) in 100 Years of Real Estate Values in Chicago (1933, reissued by Beard Books, 2000, ISBN 1-58798-016-9).: [source: Wiki.] Peak in US Land value | 1818 | | | 1836 | 18 | | 1854 | 18 | | 1872 | 18 | | 1890 | 18 | | 1907 | 17 | | 1925 | 18 | | 1973 | 48 | | 1979 | 6 | | 1989 | 10 | | 2006 | 17 | It was a correct description (or discovery) of the property market in US at time when he published his work 80 years ago. But then history NEVER repeated itself thereafter except (1989 – 2006). I did more googling and noted the below: “The U.S. was a new frontier and emerging country in the 1800s. The government kept acquiring and selling off lands westward to encourage expansion. It did this on an 18-year cycle with peaks in 1808, 1836, 1854 and 1869. Major crashes in property prices followed these surges, as did major peaks in the banking system and in stocks. The greatest crash and depression outside of the actual Great Depression occurred from 1835 to 1843. Back then the U.S. government tried to encourage westward expansion into areas like Ohio and Illinois. It practically gave away land, selling it at super-cheap prices with easy financing. Of course this led to speculation and buying and flipping like there was no tomorrow. You can see that when governments manipulate markets, they create huge imbalances… speculation and debt bubbles that then collapse when reality finally sets in. That doesn’t mean that such expansions don’t pay off in the long term, but it does mean they collapse when the speculation and debt has to deleverage after human’s have eaten enough of the free lunch to make themselves and the economy sick.” Source: http://survive-prosper.com/2013/11/26/the-18-year-cycle-you-can-bank-on/ If you go to the link above, you can find the US government actually dumped 32 mln (yes 32,000,000) acres of land in 1835-1836 alone, then 24 mln in 1854-1855; also noted surge in supply in 1882 - 1888 and around 1908 though in much lesser scale. The chart stopped at early 1920 so there is no observation for the collapse in price after 1925. But if you ask me for an explanation for a drop in property price at those times, I would say (mostly) new supply. |
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78. 小師妹 2014-04-16 16:07:34 |
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To 大王妹 其實前幾年我在新界也有物業, 可惜不夠耐性之前放了也少賺數佰萬... 好感恩現在還有樓在手未至於晚節不保... |
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79. To71/F 2014-04-16 16:16:44 |
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係唔係老作， 14歲出嚟做嘢， 多數係家境唔多好， 你14歲可以做咩？ 每月又賺到幾多？ 除去洗費同家用， 有幾多落袋？ 5年買樓？ 唔係啩？ |
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80. PN 2014-04-16 16:18:04 |
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US property market between 1930 - 2000
| | land price | Property price | CPI | | price change | x 40.3 | x 25.3 | x 8.65 | | Compounding annual growth | 5.40% | 4.70% | 3.10% | | | | | | market size | x 3 | x 3.6 | | | Compounding annual growth | 1.60% | 1.80% | | |
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| | Scaling the US property market growth rate of 1.8% a year on compounded basis to HK (base on 2.4 mln household) we will need to build another 468,726 apartments during the next 10 years (vs our goal of 140k flats in 10Y) |
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81. Alan Pepper 2014-04-16 16:46:37 |
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To: Yes that's pretty much what I think.
To PN:
Would you mind sharing the source of that article? I don't understand what the numbers mean. Would be a good read. |
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82. Alan Pepper 2014-04-16 16:49:19 |
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To PN, I meant on the article 77/F. Thanks so much. |
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83. PN 2014-04-16 17:10:36 |
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AP,
Do you mean the table? The left column is year and the right column is number of years between the 2 peaks.
All sources are already in that post. |
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84. peter2 2014-04-16 17:18:40 |
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To: PN 黃遠輝 should have retired from ICBC but not SCB fyi |
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85. Sam 2014-04-16 17:23:41 |
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Thanks very much for sharing your precious experience.
I would like to seek 各位專家 's suggestions on my case:
1. Have a property for living. Purchase price is $5.1M with a 10-year mortgage of $2.0M loan. Monthly payment is $18500.
2. Cash in stock and fixed deposit is $1.6M. 3. Monthly income is $60000. 4. Monthly expense is $40000 (including mortgage). 5. Single income family with one wife and one one-year-old kid. 6. Expect 6 more years for earning income (now is 54 years old).
The question is: Is it too risky for me to purchase another flat? If not, what is the maximum price of property that would be affordable for my case.
Thanks very much in advance. |
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86. 1开2/2开4 2014-04-16 17:27:52 |
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1990年讀完大學出来社会工作平均薪金只有6.5k至7.5K 14歲出来工作顶多中三，薪金可有多少？ 那时樓價好像都要3k壹尺 屋企送3成自己用5年供完壹間未計息都要每月起码10k 6年時間妳重可以有3間，神奇？ 教下点操作
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87. Small Potato 2014-04-16 17:29:16 |
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我係2010-2011趁低息買入2 個舊樓單位， 樓齡現已是42，因當時現金所限，只買得起地點不佳的舊樓（近大酒店)， 但現已升值了一倍，且租金回報好高，用大概10 年的租金便可回本，其實收租買舊樓都好，始終管理費平好多，但要有留意額外維修費 |
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88. 收租佬 2014-04-16 17:55:25 |
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黄遠輝97买鹿茵 high野，2004转戰 ICBC Asia，2011退休。
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89. 大王妹 2014-04-16 18:08:45 |
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我所做的其實很卑微的工作，第一份診所姑娘，但一定是最少兩份工作，多則兼埋第三份，Call台，行街Sales,每月基本上唔放假，因為放都唔想，寧願返公司開ＯＴ，我記得19歲時已儲到十萬，當時一成首期買沙中，16%息，跟住一間換一間，儲到第二筆部份首期，（因為要比三成首期）再借部份私人貸款（12%息）再買第二間，如此類推，家人朋友也叫我有樓就算，買咁多背負咁重為乜，但我太鍾意買樓（因為所有野唔會好像買樓咁有安全感） |
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90. 大王妹 2014-04-16 18:13:32 |
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其實人一定要做自己鈡意嘅野，有些人覺得買樓是樓奴，但我覺得供樓當儲蓄，因為我也是很喜歡儲蓄，所以平時慳些也冇所謂 |
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91. To 86/F 2014-04-16 18:42:20 |
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你可能問 “請問點老作？” 會啱啲， 首期十萬， 借90萬， 果時最多15年供款期， 16%息， 月供13xxx ， 收入要27000以上, 平均每份工要有8000, 仲要係兼職, 果時大學生全職都冇搵咁多， 仲可以儲到錢買第二間!! 厲害！ |
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92. 大王妹 2014-04-16 19:20:04 |
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To:91 我都冇講層樓一百萬！ 當時沙中72萬買，分20年供６千幾，但你都錯唔晒，我要老死幫我做擔保人先借到，我那時月入8千，老公有7千人工，都好慳先得㗎！ |
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93. 法子 2014-04-16 19:22:01 |
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| 90. 大王妹 2014-04-16 18:13:32 |
| 其實人一定要做自己鈡意嘅野，有些人覺得買樓是樓奴，但我覺得供樓當儲蓄，因為我也是很喜歡儲蓄，所以平時慳些也冇所謂 --------
LIKE! |
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94. 大王妹 2014-04-16 19:31:17 |
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打錯，供9千至啱 |
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95. 1开2／2开4 2014-04-16 19:35:41 |
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明哂,利害．佩服. 我經常發夢都會有4至5层樓收租 幾個女明星在我張床............. |
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96. 70後 2014-04-16 19:49:08 |
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回大王妹
我都係太鍾意買樓，只買不賣，尤其經歷雷曼事件後，所有股票，債券都係呃人。
小弟仍在努力中，希望今年內可再買 |
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97. Small Potato 2014-04-16 19:57:32 |
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71 樓大妹王我case 同你有些相似，但我現在只是半退休，仲供緊樓但都算軽鬆，之前博士講過" 難得少年窮"， 我有好深感受，因自細好窮，亦認同買樓= 儲錢， 只要有穩定收入，就越早買越好。 我第一層樓係96 年買入，都経歷過97 、沙士、金融風暴、海嘯.... 都係因為有呢D経歷，先識得係2009-2012 一共買入4層樓，係2012 年偶然認識到湯博士呢個blog , buy 博士"逢三退一 "係2013年初賣走一層，但因為想屋企人住得近D好D，同時又再買入一層，所以現時4 層樓之中，只有2 層收租 |
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98. 大王妹 2014-04-16 20:30:25 |
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樓上你已經非常叻了！我就是唔服氣政府不斷出招打壓我們辛苦儲，肯付出的市民，所以明知樓價值，但都唔再買，錯過很多，就是見博士説逢三退一，所以都再賣緊一間，而家揸住幾百都冇樓再可以入，唯有再等下次機會，不過就算冇機都唔怕嘅，我已經好知足喇！ |
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99. 小陽 2014-04-16 21:18:06 |
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大家好，希望各師傅，師兄，師姐話俾吥意見，我老公有一間自住樓，三房地點好，只係舊，佢諗住租出去，所以我地剛剛夾份買了港島區兩房新樓單位，要俾bsd，係諗住自用就算啦！因為依家佢舊樓租出去可以用來供新樓之餘，還有錢剩，佢分工有唔穩定，有層樓收租個心定D,我地各自供新樓，我希望我地兩份人工加舊樓租金，可以再儲多D錢，再換了一間新樓三房或再買多一間，其實我地諗住生B，為了先苦後甜都搬入兩房，好多人笑X我們，話樓價跌，吾賣自住樓之餘，還買多間細，好X蠢。但係我老公唔鐘意租樓，我好辛苦先游說到佢搬去次級D地區。我這個計劃有冇錯？ |
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100. Alan Pepper 2014-04-16 21:20:55 |
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Thanks |
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101. Alan Pepper 2014-04-16 21:30:21 |
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To 85/F.
1. Can or will you wife work? How old is she? What kind of work can you wife do and get expected earnings?
2. How secure is your job? Can your profession work until 70? Do you want to work until 70? |
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102. Oscar Lam 2014-04-16 21:32:34 |
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To: 32 Jason 我有點不明白。有能力買樓，又供得起樓的還有甚麼煩惱？煩惱的應該是買不起樓的人！對於初次買樓的人，本人有以下意見： 1. 所謂安居樂業，有能力買樓自住的應盡快買。 2. 樓價長遠上升的機率比下跌大很多。 3.無人可以準確估計短期樓價的升跌。 4.目前經濟不錯，失業率低，業主銀行貸款率低，樓價大跌機會不大。 5.短期樓價微調的機會是有的，但你有能力供得起樓，樓價短期下跌對你有何影響？如果樓價在這一、二年上升，這對你來說也只是bonus。 6.不要老是想著樓價升跌。準確估計樓價的升跌取決於你的運氣多於你的眼光。 7.不需要看太多的書，這對於你買樓沒有太多的幫助。基本知識已經足夠。 8.買樓最重要location,反而新舊因素相對次要。 9.第一次買樓應選擇市區，近地鐵的物業。
以上是我的一些看法供參考。 |
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103. Alan Pepper 2014-04-16 21:40:06 |
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What is your debt equity situation? How insecure is your husband income?
From the provided information. I assume you both are very young. Maybe in early 30? Don't rush your investments. In today's economic climate, try to keep your debt under 50% that is the general rule. And keep at least 7-10% in cash. You should have another 30 years to invest. Don't risk your family or life for investment. Be frugal and don't get intimidated by your friends when you say you cannot afford nice dinner or luxury cars or handbags. The day your 3rd property will come and do it when you're comfortable. Then your 4th and 5th. |
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104. 大王妹 2014-04-16 21:41:47 |
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To 小陽 我覺得妳冇錯，唔洗理會其他人，唔好被人動摇，憎人富貴嫌人貧的人大把！ |
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105. 大王妹 2014-04-16 21:41:47 |
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To 小陽 我覺得妳冇錯，唔洗理會其他人，唔好被人動摇，憎人富貴嫌人貧的人大把！ |
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106. To 92/F 大王妹 2014-04-16 21:53:11 |
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你老作都要合理至有人信㗎， 假設你係19歲借65萬買第一層樓， 16% 息， 仲要話要有人擔保先借到， 4年後你23歲，還欠銀行62.5萬, 基本上冇還過， 請問你25歲如何可以再買第二、第三層樓， 每次都有人擔保定中左六合彩呀？ 就算有人擔保你都供唔起喇， 不如你唔好叫大王妹叫做大話妹喇。 |
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107. 小陽 2014-04-16 22:03:38 |
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Thx 大王妹前輩和Alan pepper前輩, 我都有諗過會唔會太勇，我用一半辛苦儲落D錢做首期，一半投資金股，我唔想全部放在股票，因為這樣我心理壓力會好重，我係股市都交了不少學費。 我老公層舊樓供完, 佢分工種去到邊都有人請，不過真係好辛苦，好大壓力，我見佢層舊樓值租，租金係佢供新樓四倍，心諗如果佢太累，可以体息吓!
我都知樓價可能跌,我唯有阿Q精神，迫自己住細樓多十年當交租，自己冇得做少奶奶，鬼叫我睇錯市
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108. 小陽 2014-04-16 22:11:52 |
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Sorry ,係要俾dsd,唔係bsd , 我地近排BSD宣誓玩到好煩 |
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109. To 92/F 大王妹 2014-04-16 22:17:44 |
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教你呀， 你話又打錯， 係35歲有三層樓， 唔係25歲呀笨。 |
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110. Sam 2014-04-16 22:17:57 |
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Thanks 101/F.
1. Can or will you wife work? How old is she? What kind of work can you wife do and get expected earnings? She is now 34 years. She can only make around $10,000 to $15,000 now. Some kinds of sales work.
2. How secure is your job? Can your profession work until 70? Do you want to work until 70? My job is IT manager. Possibly is secured for another 3 to 5 years. After that, I may have to work in other career. |
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111. Jason 2014-04-16 22:49:29 |
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To 102/F
謝謝你Oscar前輩，你的意見很有幫助。 |
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112. 大寶二寶 2014-04-16 22:54:51 |
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回32
恕我得罪直言。 我看你呢幾日嘅留言，直覺你都幾矛盾。 一時又驚上左車後楼價跌， 一時又鬼咁勇想九成按買多層收租。 心大心細。 其實做人做咩咁婆婆媽媽。一層自住樓都冇驚甘多做咩? 你已經睇個好多書籍，此版D師兄又已比左甘多意見你， 都未有主意？ 再係甘恐怕你再睇多一年半載都係一樣， 活在苦惱中。
共勉之， 哈哈！ |
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113. 大王妹 2014-04-16 23:02:11 |
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樓上包拗頸 唔通我何年何月入，何年何月出，幾錢入，幾銀出都咁詳細寫咩，唔洗做其他事呀？ 況且又冇人叫你信，你鈡意叫我咩都冇所謂，因為憎人富貴嫌人貧嘅人何其多，多你一個又有咩所謂吖…不過我奉勸你有心學咪聽，冇心學咪睇博士嘅Blog，費事自己揼心口啦！ |
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114. 物業初哥 2014-04-16 23:22:48 |
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TO 大王妹: 好欣賞你投資物業上既堅持,如果可以,請再分享多D, 謝謝
TO jason: 你對自己耍有信心,如果睇中,唔好心大心細,亦唔好介意上手賺你多少錢,考慮清楚樓跌時自己同女友(or老婆)點部署,最近要唔好因為層樓攪到兩個唔開心..
利申:我自己最近買左第一層自住樓,留左一部份錢響mortgage link,正準備向第二層進發 |
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115. 1开2/2开4 2014-04-16 23:28:08 |
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To102 人家答不到你問题，發惡了 獅子山下代表人物（日做3份工)唔駛休息？ 香港精神（讀書不多，靠自己努力打工6年搞到幾間樓） 每間平均80萬乘3再徐72期唔計息都要每期33k 大王妹好利害
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116. 1开2／2开4 2014-04-16 23:29:31 |
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To106 |
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117. 自我陶醉 2014-04-16 23:43:21 |
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To 76/f 尊敬的中文科老師
多謝老師抬舉， 做了多年外資企業， 畢業到退休從未寫過噤多中文， 加上執筆忘字， 真係好鬼辛苦， 老婆又有命令要我休息一排！ 剛見到法子兄都和我有同一問題， 哈哈哈！ 但發現非常不合理論點時， 也肯定會忍不住要出聲。
今日幸好沒錯過大師周顯兄風采及文筆， 三言兩語已將我要說的, 都說得清清楚楚， 不愧為大師級人物， 而周兄所說的大方向基本上和我之前所說不謀而合， CCL高位也許未見， 極可能在明年減息前後出現， 早前估計高點不超過143， 若調整時間與97～03相若， 低位會於2021(2015+6) 前後出現。 由於現時水位有限， 出貨需時， 加上歐美量寬規模前所未見， 退市後果難以估計， 敬請小心分析， 祝老師長賺長有。
感覺這裡有大量炒家出沒， 還是要先避風頭， 免被捲入爭拗， 老師再見。
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118. 大王妹 2014-04-17 00:02:11 |
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咪咁幼稚啦…唔答唔係發脾氣，而係既然包拗頸，做咩要答你啫，若是我要清楚寫，仲洗做其他野嘅？總之我淡淡定定，洗咩同包拗頸煩啊… |
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119. 大王妹 2014-04-17 00:10:02 |
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To 物業初哥 只是供得起，銀行肯借，遇上好租客，交租凖時，要儲樓容咩易！ 只有發白日夢，乜都唔做嘅人先覺得難啫！ |
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120. 順民 2014-04-17 01:25:16 |
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To 81 Alan :
got it , what you have said is very helpful .
look forward to your continue comments .
It's time to go to bed , see you !
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121. 跑步 2014-04-17 01:49:19 |
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法子兄：就算你肯俾我加入飯局，我都唔制，因為level太遠，聽了都唔明，明咗都做唔到。跑步本人就有做開，通常10-11pm, 係馬鞍山海濱，5K約25min。唔知我跑步同你level會唔會又差太遠。如果你肯，我揸車出香港島同你跑都制，為了見文武全才又仁德兼備的偶像... 斷估你老婆唔會反對嘛！？反而我驚我老婆唔信我揸車去跑步... |
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122. Alan Pepper 2014-04-17 02:08:09 |
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To 110 Sam
For your situation. I think it is best to complete your mortgage payment and try to full pay your existing property. In terms of career, I am sure with your profession you are very experienced and a few years should be enough time for you to set up a freelance consulting business. All you have to do is start talkkng with your boss, clients and vendors about it and they will have business coming to you when you reach the age of 60. After that you can probably work until you reach 75, or even 80. But as a freelance you will still have time for your family and semi retirement.
However I suggest you not to take up too much debt as your stable income will be reduced. A banker friend of mine mentioned that the government has a "reverse mortgage" backing for retirees? The people from this forum including myself would not recommend it because it is like semi selling your home, but in your situation it is worth a look. He said the property owner can get a reverse mortgage from your home by giving you a stable income over the course of some 30 years, but you get to stay in that property and you as the owner is still entitled to the capital gain of the property. But do check the fine print and details with your banker to make sure. If you do find out something please share on this forum as others may help you, or may gain from the knowledge. Sharing is caring.
The reason this maybe a good idea is that in 30 years the property upside is great, who know how much your property is worth then. But your debt is locked in today say 5mil. Then your wife and son has the choice of repaying the mortgage of 5 mil when he reaches the age of 31. By then your property should be worth 10-20mil, or even more (remember it's 30 years). Then your son will not have to worry about buying a property as you already own it, and sorry to say in the long run, we are all dead.
Again please do some research on this as I only heard this over dinner with a banker.
Good luck. |
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123. Alan Pepper 2014-04-17 02:11:56 |
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Sorry time to sleep so I will leave it to you to read.
http://www.hkmc.com.hk/eng/pcrm/ourbusiness/rm.html |
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124. Sam 2014-04-17 03:14:04 |
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Thanks very very much, Alan Pepper. I'll read the link and do some research tomorrow.
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125. 湯文亮 2014-04-17 06:57:31 |
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跑步兄， 你跑步的時間非常正確，晚上跑步才最有效，我沒有你跑得那麼快，我跑跑馬地馬場，4個圈，5.2公里，36分鐘，已經是我的極限，祝跑步愉快 |
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126. Oscar Lam 2014-04-17 07:54:49 |
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我也喜歡跑步，每天早上在公園慢跑，跑一會、走一會，然后返工，整天心情愉快、輕鬆。 |
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127. 亮劍 2014-04-17 08:26:05 |
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繼MTR被迫公佈高鉄铁定延遲通車後，公屋三年輪候時間上樓承諾，亦慘遭踢爆老作！ 我亮劍、法子同 PP ，冒著被老婆日鵝夜鵝的風險，喺呢一年多翻指出，政府在私樓供應的各个層面，嚴重滲水、老點、作大，我們估計呢一鑊應該就來爆--- 至於爆嘅係乜東東，大家應該懂的！ 唔知我噏乜春，請今晚細讀我們三个於呢十多个月的文章及回應，謝謝各位！ |
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128. 不是大師 2014-04-17 08:43:40 |
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周顯與長毛........ 周顯 面相頸椎是右側體形狀???是否頸側殘就不知道???但就有可能有頸項動脈不適後遺症??? 周顯 此人要借助 長毛 梁國雄 來提昇人氣,側是弄巧成拙???....... 不是大師批文...... |
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129. Alan Pepper 2014-04-17 10:47:29 |
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I have no exercise recent years. Maybe I should join the jogging habit too! |
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130. 物業初哥 2014-04-17 12:28:59 |
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講開跑步,我都有跑,有題外話想問:
邊種跑法健康D?(主要想減肥) 1.每日跑2K用30分鐘一星期五日 2.隔日跑4K用30分鐘一星期三日
謝謝 |
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131. Alan Pepper 2014-04-17 14:18:52 |
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To Sam.
Also my friend told me he bought life insurance 10 years ago for just the same amount of mortgage balanxe he had, which was like 3 mil or something. He said the reason was if (touch wood) something happens to him before he completed the mortgage the insurance can full pay the flat. Do consult your insurance agent if they can setup something like this for you and/or your wife. I think protecting your family is most important in your situation. (disclaimer I'm not an insurance agent, but if you need I can recommend one)
Also I dunno if you and your wife owns the flat I'm not sure if it complicates things for reverse mortgage. I guess you can consult your banker with this? |
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132. 法子 2014-04-17 15:48:21 |
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法子兄：就算你肯俾我加入飯局，我都唔制，因為level太遠，聽了都唔明，明咗都做唔到。跑步本人就有做開，通常10-11pm, 係馬鞍山海濱，5K約25min。唔知我跑步同你level會唔會又差太遠。如果你肯，我揸車出香港島同你跑都制，為了見文武全才又仁德兼備的偶像... 斷估你老婆唔會反對嘛！？反而我驚我老婆唔信我揸車去跑步...
------ 好高興！
大家差不多，年輕時（20幾年前）跑中距離的10km（BR38min） 近10幾年，興全馬3:50至4：00
我也經常從海典跑去溱8 |
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133. 法子 2014-04-17 15:52:04 |
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法子兄：就算你肯俾我加入飯局，我都唔制，因為level太遠，聽了都唔明，明咗都做唔到。跑步本人就有做開，通常10-11pm, 係馬鞍山海濱，5K約25min。唔知我跑步同你level會唔會又差太遠。如果你肯，我揸車出香港島同你跑都制，為了見文武全才又仁德兼備的偶像... 斷估你老婆唔會反對嘛！？反而我驚我老婆唔信我揸車去跑步...
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羅光強都好跑得下。 |
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134. 法子 2014-04-17 15:54:44 |
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法子兄：就算你肯俾我加入飯局，我都唔制，因為level太遠，聽了都唔明，明咗都做唔到。跑步本人就有做開，通常10-11pm, 係馬鞍山海濱，5K約25min。唔知我跑步同你level會唔會又差太遠。如果你肯，我揸車出香港島同你跑都制，為了見文武全才又仁德兼備的偶像... 斷估你老婆唔會反對嘛！？反而我驚我老婆唔信我揸車去跑步...
----- 好開心！ |
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135. 法子 2014-04-17 16:00:27 |
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咁多人都跑步，不如搞跑步聚會啦！ |
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136. 物業初哥 2014-04-17 16:16:49 |
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我雖然跑步唔勁，但係都好想join尼個跑步會 |
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137. CD ROM 2014-04-17 16:55:03 |
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由錶到跑步, 師兄們都無所不談, 厲害~~~
思想相近, 就能無所不談, 互相欣賞~~~ |
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138. to自我陶醉兄 2014-04-17 17:29:42 |
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小弟明白您的出發點和一番好意，也期待您的文章呀! |
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139. to自我陶醉兄 2014-04-17 17:29:48 |
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小弟明白您的出發點和一番好意，也期待您的文章呀! |
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140. 跑步 2014-04-17 19:31:18 |
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謝過法子兄。果然不出我所料，兄台文武雙全！期待跑步會！ |
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141. 法子 2014-04-17 19:42:31 |
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實情係文又唔得，武又唔得。 |
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142. 路人 2014-04-17 21:42:31 |
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周蜆根本唔識地產，無經驗、無數據，9 up 當秘笈，當聽棟篤笑就差唔多！咁都叫做大師，真係彌敦道跌個招牌落黎宅死十個人，九個係大師。 |
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143. Sam 2014-04-21 23:04:36 |
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Thanks very much. Alan Pepper
Understood your recommendation. That's help me a lot. |
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