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1. 亮劍 2014-04-15 09:12:52 |
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我們呢个群組，有唔同領域既專業人士，大家分工合作，上網及俾錢買料，然後编製圖表及数据庫。 基本分析方面，我們走訪各区相熟地代，問身邊親戚朋友及同事做統計。 我們又互通經济、地產及政治新聞，以作分析…… 咁唔知你点睇，仲有乜嘢改善空間呢？ 多人睇唔係佢有幾成功，最重要係啱唔啱聽 你哋咁醒，基本數據十足，可以進一步分析當前世界有乜形勢會令港樓向上向下波動 世界形勢當然包括中國局勢 ricky，今時今日香港地，你要多粉絲係要講佢哋啱聽既嘢，唔係你覺得有幾準既嘢。。。二八定律，有乜辦法？ 八成人都冇乜腦既 Exactly 所以楊衛隆有不少粉絲 如果有8成人醒过我地，咁我地就要住公屋了 只有一成人係有得救，其馀既係岸難救！ 真係二八都冇。。。一九就差唔多 people tend to believe what they want to believe and only listen to what they want to listen 樓市供應一時間冇可能大改變，反之需求就可以因一件事而一夜間大幅改變。呢個並非數據所能反映 在我嚟講我始终覺得香港地有錢就買物業，二三十年後定大有得著。 唔供樓啲錢咪又係使咗去 最好買咗，租咗出去後就忘記佢。。俾咗首期既錢當唔見咗，再嚟過 同意，尤其今日睇左一半講貨幣操作...人為銀紙出賣勞力，誰知放進銀行裡積存，倒頭來郤變成了別人口袋裡的錢。吃落肚，買件野，實實在在洗才是真正屬於自己，真感慨。有幾多心努力工作的人工給QE吃掉了。 就係亮劍兄貼既動畫貨幣系統真相 所以我成日口袋都冇錢。。從來買完嘢就收埋，唔會賣出去。。冇晒又努力搵過，但又唔會勉強，有就有，冇就算 例如CCL本週升1.X%, 我就覺得有啲離奇, 唔識解, 唔知貴團隊可否指點一下.…………
CCL有無老作？我就估做假既可能性好低囉！
坊間最主要用三个機楼價指數來睇市，包括中美兩行及差估署。
老老實實他們之間……有少少差異，但大方向係一致乃不容否定。
咁為何我們日日見報紙的是，呢度福佳、個度又含包散？睇落件件入肉又見血，甩皮甩骨就死得……呢次最好問下那些記者仔点解！
我們成日都話，千萬唔好信我地、報紙、政府班官、财演甚至湯博士！
請你自己走去問相熟地代，自己上網找無添加一手資料，再對照下汤博士及我們团隊所言有無老点？係政府對定我們對！ 王生，人人有你哋咁醒你哋就唔叫醒啦。。 剛同朋友食飯，佢想買深灣軒細單位，問哂 agent，都只得兩個盤睇。 咁大鑊 拆解谎言最有力的武器，係講事實！ 有人話你亮剑呢班友，老作唔使本，作嘢作到利物浦……我上那些地產公司網頁，香港九龍新界个个大型屋苑都有成幾百个放盤，缺你老毛！ 係喎，点解呢？唔通我哋D老友呢次玩老点？？？ 最佳打擊我們的方法，就係揾事實出來令我們落唔倒台！！！ 例如你帶同伴侶去麗城任何一間中介，話要買楼，要即睇、要貼市價、要交吉…… 呢D要求唔过份啩？ 那麼各中介如可同你挖倒足夠楼盤，填得滿一頁睇楼纸，咁咪一鑊就收我哋皮囉！ 例如 太古城升11.1% 只有一兩宗成交， 而亦是一啲個別特色或優質單位時， 指數可信性就會降低…… 我理解的 CCL的操作系統，係將整个指標屋苑既单位各自估晒價，然後睇下边个单位成咗，咁比較呢个单位的估價同实际成交價差異，才唔知佢点加權才出结果的。 對！ |
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2. 法子 2014-04-15 09:19:20 |
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有老友對我說，唔知點解最近的報章報導樓市的時候，對低於市價或者叫價大，還價賣的劈價作重點報導，對於以市價或者高於市價的成交若果不是輕輕帶過，就置若罔聞，連輕描淡寫式的報導也缺乏，問我點解，有乜點解，報章報導與學者、評論員一脈相承，那些大C級人士說樓價跌已經說了很多年，今次，記者們只是路見不平，拔刀相助，大肆報導低價成交，又不是犯法，我老友話，咁樣搞落去，那些報導便會失去公信力，最後當然失去讀者，因為讀者都喜歡睇那些報導真相的文章。 ------
看淡人士，請不要再被報導迷惑。 |
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3. 睇得通 2014-04-15 09:19:27 |
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尚有很多人不知道租金上升理由，....... 租金上升理由，就是原業主出售自己原有房產物業後樂意用高價租回,等待到樓價下跌才回購....... |
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4. to 3 2014-04-15 09:23:50 |
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咁, 幾時到果一百幾十子彈用完? |
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5. 睇得通 2014-04-15 09:32:36 |
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回應: | 4. to 3 2014-04-15 09:23:50 | | | 咁, 幾時到果一百幾十子彈用完? | 子彈用完???用完子彈???是自己的事,這叫做打錯算盤計錯數!!! |
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6. Baseman 2014-04-15 10:21:50 |
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To 1/F : what's your view on the declining value of properties in the banks' property valuations in the recent months? Is it a realistic reflection of the downward trend of the property prices? |
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7. 中立人 2014-04-15 10:28:14 |
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湯生, 時時話低成交系個別例子, 又話人地初級,只報壞消息 你又話依家個市升梗, 不如同我地講多Ｄ好消息啦, 有嗎 |
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8. 自我陶醉 2014-04-15 10:31:36 |
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回1 樓
咁唔知你点睇，仲有乜嘢改善空間呢？
我嘅建議係你哋唔好再標籤賣自住樓嘅人係炒家， 你話 ： 俾咗首期既錢當唔見咗， 對一啲收入唔多嘅人， 首期可能係十幾年積蓄， 話唔見就可以喇咩？ 大家可能好奇怪做咩我要寫噤多嘢教人賣樓， 見有人話賣自住樓係炒家就噤大反應， 因為我有個老友就係97買左樓， 仲欠到周身債， 經過幾年折磨， 喺03年睇唔開， 以後就冇左呢位老友。 拜託大家唔好鼓勵冇首期都想買樓嘅人。
大家要知一樣嘢， 每個人都有唔同嘅承受能力， 唔可以免強， 亦唔值得為一層樓連命都冇埋， 如果我老友聽我講心理負荷唔到就賣咗佢重新嚟過， 佢今日都仲會喺度。 其實我認為97 入市可以捱到依家仲要蝕小小先走已經好叻， 希望大家可以畀啲鼓勵呢班人， 為社會多加一點正能量。 |
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9. 路過 2014-04-15 10:46:09 |
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受歡迎的是法子,亮劍同PP.....啊！（禮義博士）在自己臉上貼金，呵呵！ |
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10. Jason 2014-04-15 11:03:24 |
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11. 蜕变中嘅懒人 2014-04-15 11:04:52 |
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炒家係短綫投資者嘅貶義詞, 但炒賣係合法, 用真金白銀, 自負盈虧嘅商業行為, 目的係賺錢, 買賣又要交稅及成本, 賣要俾人駡, 什麽世界, 怕俾人駡唔敢賣攪到蝕到跳摟燒炭, 变咗寃魂揾边个算帳, 鬧人者站在嗰塊道德高地叫乜名, 喺边區! |
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12. 亮劍 2014-04-15 11:08:20 |
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係一樓的對話，乃我們群組之間的交流。 利申有幾位人兄的身家，已过9位数，而且唔係緊緊过嗰隻。 其中有人工商舖豪宅樣樣有，但大家嚴格執行既守則，是做好風險管理，我、PP或法子於之前或以後，都唔会叫人勉強上車或換車，因為我都有朋友因為換車而搅到做咗空中飛人…… 你上車不成，最多做寡佬，绝對死不了，但要是你層樓变成负资產，而下个月你的供款又無以為繼的話，咁你一定大O樂，切記…… |
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13. 珍惜香港 2014-04-15 11:14:29 |
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【珍惜香港】TO：8/F 自我陶醉 唔得閒寫嘢，不過睇見閣下上面嘅 留言，又有啲感觸。就响度放低我嘅 一篇舊文啦： | 47. 珍惜香港 2014-01-26 15:56:55 |
| 【珍惜香港】TO：35/F 如果我97無買樓 我猶豫過覆唔覆你，因為閣下呢個個案，另我覺得好唔合理！你儲十年錢到 97 年高位上車，再用一半工資供咗 15 年，到 2012 年先至叫做打和唔使輸。唉！你話哂都喺一個當年立志置業而又真喺置咗業嘅人，乜搞到咁消極？你呢種心態，真喺好罕見！ 你講緊嘅呢廿幾年，香港有幾多起起跌跌？如果你唔喺以 投機嘅心態，而喺以 長線投資同但求老來可以過得世嘅正面態度去睇物業呢樣嘢，根本就唔使搞成咁。要住嘅，唔買都要租啦，供貴咗嘅，咪當交貴租囉！個物業又喺自己嘅， 供俾自己，蝕咗啲乜？交租俾人，又唔叫做蝕咩？呢廿幾年嚟，你冇加過人工架？銀行搶生意果陣，你冇搞轉按架？本金又越供越低， 供樓只會越嚟越輕鬆。但如果你總喺覺得自己買貴咗樓，日日返到屋企就面壁思過，睇住個樓市喺咁起起跌跌都仲未返家鄉，咁你再儲咗嘅錢，到頭嚟只喺會花哂响啲 HAPPY 嘢度嚟平衡番你呢個 消極心態，再唔喺就走去奉獻哂俾索羅斯，總之打死都唔再掂磚頭呢樣嘢！ 我嘅心態同你就好唔一樣，雖然喺上貴車，但總算叫 解決咗自住嘅問題，唔使交租俾人，又唔使年年俾業主照肺，我覺得 已經賺咗。自己既喺專業人仕出身，收入雖然喺咁升，但對於好似去旅行之類嘅 HAPPY 嘢，從嚟諗都唔諗。 一儲夠首期，就買樓收租，九成按揭嘅機會，成本唔太高嘅話，一定唔會放過。個樓市喺高定喺低，我唔太關心，只要 租得出去，cover 到一大截嘅 cost，就會 plan 買下一個物業。到 沙土果陣，我已經有幾個收租物業，雖然喺 負資產，我又唔太介意， 仲喺咁買。我從來唔賺無良錢，當年賣樓俾我果啲人，實力都喺唔嘢少，佢地抬俾銀行贖樓嘅錢，仲大過我俾嘅首期唔知幾多倍！佢地寜願抬錢都要賣走啲物業，對於呢種具 炒樓心態嘅人，我喺好唔客氣，一於噤價噤到佢地叫苦連天；我果陣喺接火棒嘛，幫佢地甩身喎，好大風險架！ 我成日都話，我地投資物業， 只喺為咗老來唔使求仔女或政府養，搞到發咗達，亦只喺唔覺意。 一個咁執著要贏嘅人，到最終嘅下場就會喺輸唔切。果班响沙士果陣，唔介意俾我喺咁噤，都寜願抬錢甩身嘅人，就喺因為有呢種 炒樓心態，先至會輸唔切。閣下咁執著樓價嘅高低，買賣嘅輸贏，你成日諗埋哂啲 「如果」，連個署名都喺 「如果」，呢種一樣喺 炒樓心態，永遠覺得自己輸咗，多年嚟就錯過哂好多黃金機會。 你根本就冇輸過，點解要輸唔切？ |
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14. 珍惜香港 2014-04-15 11:16:34 |
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【珍惜香港】TO：法子 雖然我成日都話，主宰命運嘅喺人唔喺數字，不過我真喺好佩服你。 一個咁正面同咁有心去幫一啲自己唔認識嘅人，好難得！他日若有緣認識閣下嘅真身，我會好榮幸！ |
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15. Jason 2014-04-15 11:18:25 |
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亮劍前輩，我想問一個好「on居」嘅問題，D人成日話現在往上流動很困難，以前(過去幾十年)致富其實是不是真的比現在容易很多？ |
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16. CH 2014-04-15 11:32:31 |
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珍惜香港兄，雖然我瀏覽這專欄年資得淺，但閣下何嘗不是你所說之人？你每篇文章我幾乎例必拜讀，說得俗一點，真是無條件“塞錢落自己袋“。多謝您的無私奉獻，也再多謝法子。 |
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17. anggie T 2014-04-15 11:32:38 |
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Well said亮劍！ 我最新知嘅case係一家揾十五萬都冇一百萬saving downpayment買楼？！唔只揾7萬冇錢剩，揾十五萬都話冇錢剩……呢个城市点教人洗錢？？？係咪short咗？
By the way, 我哋悶咗好耐之後，決定向9位數邁進，仲有大把嘢向各大佬、博士請教！ |
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18. 亮劍 2014-04-15 11:39:06 |
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亮劍前輩，我想問一個好「on居」嘅問題，D人成日話現在往上流動很困難，以前(過去幾十年)致富其實是不是真的比現在容易很多--------- 你真的嚴重攪笑，我 91 年首置，層樓 80 万啫，借銀行 40 万，供 15 年而利息係 12-13 厘，每月供款係近 5 仟呀，而那個時間我个人入息係----7-8 仟咋！ |
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19. 沈默人 2014-04-15 11:41:22 |
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To 9/F 路過
你的挑撥離間是不會得逞的. |
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20. 法子 2014-04-15 11:42:38 |
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回14樓 珍惜兄：
希望有機會見面，join 我地飯局。 |
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21. CH 2014-04-15 11:51:46 |
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香港經歷過幾次重大危機，眼見幾多親友沒頂不能翻身，能夠撐到今天，只能說向上的機會從來沒有易過。 |
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22. 法子 2014-04-15 12:09:27 |
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23. 引刀一快 2014-04-15 12:14:50 |
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To 8樓 自我陶醉
原來你對呢D事有咁深經歷，怪之肯每日喺度陪我癲，頂起D粗鄙嘅人身攻擊繼續成爲少數派反對聲音。
我都係97接貨嘅一員，不過唔係接香港貨係接大陸香港貨，當年好多香港地産企業番大陸起高價盤賣番俾香港人，要收港紙。當年我仲唔係自己俾首期，到00年跌到得番一半，內心甚為痛苦，對于“自住唔怕升跌”呢類言論，嗤之以鼻！就算大把錢唔憂米唔知放錢喺邊好，呢句一樣唔成立！唔在意資産價值跌嘅人，駛咩搵途徑投資保值？
就算今時今日果件蝕本貨價位已經升近入貨價五倍，我亦唔會有絲毫成功感，唔會因為今日價位忘記當年心路歷程，對在地段錯在時段，永遠引以爲戒。 |
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24. 金水 2014-04-15 12:14:52 |
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其實記者成日用負面心態去寫都未必全係壞事，最少唔會令政府有咁大嘅加辣压力。。。 |
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25. (CC) 2014-04-15 12:16:40 |
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湯生，Peter Paker生，法子兄，亮劍王生， 真是感謝你們無私分享，忠言從來都是逆耳的。 仲有，珍惜香港兄，聽取你意見，無去隔山買牛，而最近也買了東鐵沿線物業收租，因為餘下工作年齡唔多，趁銀行肯借，息口低，為自己退休作打算。 眼見好多後生結左婚都要同父母同住，有些父母甚至去內地住讓出自住物業比仔女，仲有賣了自住物業去換架靚車……需求只會越積越多。
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26. 亮劍 2014-04-15 12:21:21 |
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我自幼家貧，買樓老豆當然零資助啦，在 86 年中開始，我同女朋友為了上車要做兼職、加班去到11點，終於儲倒啲錢，之後發生87 年香港股災，我就將所有家當全情投資喺長和系、新地及太古，之後再炒買李嘉誠所發的備兌証，終於攪倒首期入市..........但之後幾年我倆無得坐飛機去旅行、只去出口店買衫換季、對鞋着到穿先換、每個星期要食3次老麥，才供得掂層樓呀！ 喺我呢代，上述例子多如牛毛。 |
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27. 自我陶醉 2014-04-15 12:41:08 |
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珍惜香港兄
多謝你嘅回覆， 其實自住樓條數點計唔難理解， 但有樣嘢叫做財富效應， 當一個月入不多嘅中年人， 用十幾年積蓄買層樓， 見個價日日跌， 跌足幾年， 跌到連佢十幾年後嘅積蓄都輸埋， 心裡係點嘅感受， 未必人人可以理解， 由於經濟轉差， 佢02年冇咗份工， 搵成年都搵唔到， 03年頭攞埋少少老本學人中年創業又嚟個好似世界未日嘅沙士， 咁就一鋪玩完。
有時啲嘢， 要量力而為， 自己睇個錢好重又心血少， 就無謂免強， 個天會發生咩冇人會知。 對呢啲人嚟講， 做租客唔一定係壞事， 啲租咪當係畀業主幫你承受風險嘅成本囉。 |
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28. 同意8/F 自我陶醉 2014-04-15 13:00:21 |
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唉,樓價超高位成日仲叫人計掂數上車嗰班人,你地想點呀,你地都識講啦,上車客勉勉強強儲咗N年錢,有D要問埋父母借夠先有首期買,唔跌由自可,萬一跌到都唔認得你嘅時候, 你又於心何忍呢!繼續祝好友生意興隆,CCL個個星期創新高!! |
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29. 自我陶醉 2014-04-15 13:09:14 |
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To 23/f 引刀兄
我最佩服你打不死嘅精神， 我信念同你一樣，我相信 “好嘅開始係成功嘅一半”， 所以我唔鍾意高位入市， 好似呢度的大哥咁， 低位大把貨， 而家入市梗係冇問題喇。
我覺得你嘅策略係啱， 要搵大陸有潛質嘅地方， 佢哋已經研究緊放寬一孩政策， 呢個先係未來嘅增長動力， 配合未來人仔國際化， 應有一定回報。努力! |
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30. 引刀一快 2014-04-15 13:20:32 |
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To 13樓珍惜香港兄
講就輕鬆，俾着係你就冇陰功，咩時機入貨就影響咗你一生可以有幾多貨，可以投放幾多資源俾家庭同親人。
抬俾銀行贖樓嘅錢可以係借嘅，我亦唔信人家賣樓籌醫藥費你就唔撳價，買賣本來如此，無需為撳價搵D冠冕堂皇嘅理由，其實就係一個字，錢! |
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31. 自我陶醉 2014-04-15 13:26:29 |
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亮劍兄
首先要恭喜你有個好太太時刻鼓勵， 又肯培你捱。 你嘅例子係一個好例子，如果你唔係87入市， 而係97, 你今日對樓市嘅睇法可能完全唔同， 呢個就係半杯水理論， 每個人都會用以前嘅經驗去看事物， 同一樣嘢睇法可以完全相反， 但我重冇懷疑過你同法子兄幫人嘅熱誠。 |
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32. 蛻变中嘅懒人 2014-04-15 13:38:24 |
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SSD嘅效力同成交量成正比, 成交量睇嚟呢2年都會少, 猶其是2手, 即係被鎖住嘅樓愈來愈少, 而且新樓被鎖多過2手樓好多, 雖然買新樓時有發展商俾辣招稅, 但2年內賣樓要照買價賣兼貼SSD兼送辣招稅, 咁樣個買家先至係平手同發展商買新樓一樣, 賣嗰個蝕死, 買嗰個無着數, 不如買新樓, 新樓預計今, 明两年供應大增, 兼且發展商投地以低價混水摸魚, 睇嚟市場氣氛難以加價, 加上鬆綁2手樓量增多應市, 前輩們話今年樓市爆升, 我持保留心態, 我對16年中美國至會真正加息, 目前嚟諗係正路, 加上中國經濟预測負面較多, 若加上泛民同佔中三子到時學台湾, 又佔中又佔立法會, 都係負面因素, 正面因素比較難諗, 到時樓市會點實難逆料, 我純係看風駛帆之徒, 無一定立場, 但講真, 10年至今, 心態由大好友轉為小淡, 唔知前輩們點睇? |
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33. Jason 2014-04-15 14:08:15 |
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To 31/F
我斷估亮劍前輩嘅想法係: 1. 現在並非如97般已經形成泡沫，風險只屬92-93年般 2. 佢鼓勵自住樓可以買係假設當事人不會跟家人同住而只在租與買間取捨。如果92年一直租、等到08買都係得不償失。 3. 佢同呢度其他前輩，包括博士，都係一直講中長線看好，因此風險管理做得好長線投資也不怕買。而且短期下跌幅度不多的話，租金收入可以compensate。佢地好似無試圖估短期底部。 |
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34. 亮劍 2014-04-15 14:18:35 |
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如果你唔係87入市， 而係97, 你今日對樓市嘅睇法可能完全唔同------- 唔好意思，我已經話我係 91 年首次上車，經兩次樓換樓之後，我好唔好彩於 97 年仲要係 71 接火棒，嗰時我乜都唔識，得个勇字輸得活該，但正如珍惜香港所講，自住樓俾了一半以上首期，供款又只佔月入兩叁成，咪當交貴咗少少租囉，老婆同我住得開心仲想點，錢揾得曬嗎？ 我呢前半生人唔知點解，當有錢剩就有衰/好嘢發生，本來 89 年我已玩到夠錢 FP，點知大陸死左幾佰人，攪到身家唔見大半。而好多時儲倒一筆，又唔知點解我或屋企人就有事發生，轉過頭D$就会去左牙醫、醫生及安老院嗰度，再唔係就要同間屋做大維修，或攪出人命要狂跌錢(喜事)，整定我前半生係有錢瞓唔著、財散人安樂嗰隻！ 呢個就係半杯水理論， 每個人都會用以前嘅經驗去看事物， 同一樣嘢睇法可以完全相反。 其實翻轉頭想，要是我喺 97 年中，唔係換樓而係走去賣樓做租客，以我咁鬼黑仔嘅命，隨時喺股票市場輸到福佳含包散，唔爭人錢要偷笑，咁車當然上唔翻，会成為一個永恆的租客，還可能同老婆反埋枱，現在得一支公都唔定！ |
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35. Small Potato 2014-04-15 14:23:07 |
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各位bros， 很高興能夠認識你們，請問點樣先可以join 你們的聚會呢 |
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36. Albert 2014-04-15 14:28:23 |
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需求沒有被壓下去, 而且, 會再積聚.政府只能壓下成交量而已, 想買同需要買的人只是過不了收緊按揭同壓力測試. 水太多應"疏導", 而唔係起大壩.... 上游水不斷, 中游在截水, 下游冇水食..... 低息去供樓唔買, 長等加息諗住有平貨執先買? 如你係投資者就話啫.... 如果係用家, 先租等跌, 有平息唔供, 租金俾完一年又一年, 到時息加咗, 樓價又冇預期的"大"跌, 隨時補唔返！ 人生可能有幾個十年, 但係低息供樓嘅機會可能只有一個.....
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37. 王石：反腐是樓市最大的調控 - 中央打壓反腐源頭 香港真假豪宅二手承接力已呈弱勢 2014-04-15 15:03:34 |
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中國之聲《央廣新聞》引述萬科董事會主席王石表示，對於房地產行業來講，最大的調控就是反腐。反腐以後，高檔房子的需求立刻就減少了，如果能夠堅持下去，那就太好了。
王石認為，腐敗行為在房地產行業應該說是尤其明顯，權錢交易多數都會跟房子有關，有的官員擁有幾十套甚至上百套的房子。「反腐本身就是制止不正當交易，包括幕後交易和灰色收入，反腐把這些非剛性需求的腐敗購買力抑制了，特別是對於高檔房子的需求，由於腐敗造成的虛高的樓價也就是被抑制住了。」 |
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38. 山高雲低 2014-04-15 15:27:43 |
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TO 法子兄: 小弟也想JOIN你地飯局，不知可否? 上次得你提示到ADMIN處登記了個網名，希望可以參加博士飯局，但一直得不到回復。 今次再次要求JOIN飯局，不知有此幸運否? |
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39. Sam 2014-04-15 15:42:17 |
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Thanks all for your information.
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40. 法子 2014-04-15 15:51:17 |
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我也不是這網站的員工 |
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41. 1开2/2开4 2014-04-15 16:19:10 |
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顶陶醉和引刀兄 |
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42. 刀剑笑 2014-04-15 16:40:11 |
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边个有货，边个扮有货，一睇就知.....嘿嘿！ 引刀自杀啦！ |
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43. PL 2014-04-15 16:49:19 |
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博士的兩篇文章及所有回應已經成為我每天的精神食糧，真係獲益良多。感謝分享 ! |
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44. 怨念令人盲 2014-04-15 16:58:35 |
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睇完法子既料，對網友比既正面建議，真係高班好多，有"大把貨"既感覺。 反而見到引刀／自瀆其實沖滿怨念，可能都係因為係香港唔成功而去大陸／泰國找證明。 其實人口學家既共識係中國未富先老，demographically hopeless經濟未死只係因為好小退休有retirement benefit. 以為單獨2胎有好大好處嗎？老實講，大陸有D人口出生率低／流失率高既成市早就開放2胎，雙獨二胎係全國行左十幾年，出生率都冇上升。中國地產只會東京化，用二線成市既流失去保東京，日本人口減小，但東京人口10年增加30%，但樓都只係升小小。中國的話，（北上廣深）可以頂住，但要發展新既大都市絕對冇可能，鬼城會多好多。 有錢而家地買一線的話唔係問題，如果大陸出事可以低位買絕對夠退休，但自以為可以發掘新既一線城市絕對係死路一條。 |
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45. 正反兩面 2014-04-15 16:58:54 |
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其實我喜歡看讀者討論和博士文章，有正反兩面，各有証據、人生經驗、報紙、數據支持，最緊要有禮貌，不要講粗口，尊重別人 |
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46. 你的讀者文兒 2014-04-15 17:10:09 |
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請指教我銀行估假一路向下壓，為甚差餉又反向上升及加呢。我們有權提出反對嗎？要做又有何壞處的影响呢。 |
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47. 亮劍 2014-04-15 17:22:07 |
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RVD官上身: …… 銀行對物業價值評估取態跟我們計算實質市場租值無關。
喺現在係又反，唔係又反的大時代，你当然可以反對你被高估应課差餉租值啦，仲有机会收顺D㖭，但你真正租金又收人多少？ |
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48. 自我陶醉 2014-04-15 17:27:39 |
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To 博士、亮劍兄
先多謝亮劍兄呢個承諾 “我、PP或法子於之前或以後，都唔会叫人勉強上車或換車”. 據記憶， 91係89後移民高峰期， 當時樓價不高， 至97 已升一倍以上， 也算不上接火棒， 法子兄更是撈底高手， 你們的成功也引證咗好的開始係成功嘅一半的道理。
要說的說完， 自此收筆， 唔阻各位雅興， 更望博士包容在下的多次挑釁， 萬分感激。
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49. 刀剑笑 2014-04-15 17:41:33 |
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48. 自我陶醉 真金不怕火，可惜你不是，一路好走... |
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50. 三寶 2014-04-15 17:42:36 |
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快d返上去搵你既"未來"一線城市啦~ |
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51. Alan Pepper 2014-04-15 17:45:39 |
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To 8/F
Agreed, but I still recommend buying than renting your self use property. Yes if you predict something like 97-03 will happen again then please go ahead and wait. In my opinion something drastic like that will not happen in the next 5 years. Because the debt equity ratio is very healthy recently. Again I don't think interest rate will have adverse effects on property market. Because interest rates are an indication of economy health, not a controller. It's an effect not the cause.
Unless there's a major political change or war, the market shouldn't fluctuate that much.
As I mentioned. As long as we keep risks low and not over aggressive investing one should be fine.
Btw if there's a 飯局 I would be happy to join ah.
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52. 刀剑笑 2014-04-15 17:55:00 |
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To:自我陶醉 行家一出口，便知有沒有，唔好再喺度丟架喇........滾蛋啦！ |
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53. 大寶二寶 2014-04-15 17:57:07 |
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回48
自我陶醉兄，論壇要有正有負， 先至精彩。 但無論睇好睇淡， 背後有充足理據就可以。 歡迎你繼續在此發言挑戰好友。
共勉之， 哈哈！ |
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54. 香港楼價已見底 2014-04-15 18:10:24 |
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香港樓價已見底 2014年4月15日
【明報專訊】雖然需求過去10年大升，但落成量卻從2004年的約27,000個，下降至今明兩年預計(政府預測)的平均15,000個。筆者羅列了那麼多數據，是希望讀者認清港樓的供需面，別太過看重「息口」、「收水」等貨幣因素。
供需仍失衡 加息難阻樓價彈
更極端的是，筆者甚至聽過一位專業的基金經理竟然將樓市解讀為純粹的「貨幣現象」(該人士未婚)，而忽視樓的本質——住。讀者不要誤會筆者漠視樓的投資需求面，而是筆者認為樓市的需求構成(Demand Mix)有巨大的轉變，即投資需求比例與以往，尤其是跟1990年代相比已降低不少。主因當然是政府自2009年開始的收緊措施打擊投資需求，尤其是短線投資客已幾乎絕住宅市場。
另一個原因是，1997至2003年的慘痛經歷仍然對部分中年人士留下難以磨滅的傷痕，相信要到下一代這個影響才會消失。另一方面，「中國因素」正以剛需的形式改變港樓的需求面，而且增長速度超快，以現時香港接近歷史新低的空置率來說，所帶來的邊際影響是很大的。
中原指數上月或見底
至於短期樓價走勢，有一直跟蹤本欄的讀者或會記得，上述標題上一次出現已是兩年前2012年3月6日的，《樓價已見底 強力反彈合理》了(時間過得真快啊！)。對！筆者這次又拍抄底了！當時寫到「筆者大擔估計，香港樓價(以中原城市領先指數CCL作為標準)已於上月見底」，結果CCL其實早於2012年1月8日最低見94.2。根據筆者的「成交領先樓價」觀察(兩年前已詳述)，二手成交很大機會已於去年10月見底，而CCL則或已於上月見底最低見117.2，即從2013年3月的高位123.7只跌了5%！
好出奇咩？上一次講到冇得救的歐債危機高(2011年6月)低(2012年1月)位其實都係跌了7%！再上一次美國次按危機高(2008年3月)低(2008年12月)位跌幅則為23%(見表)。即是說跌幅及升幅一次比一次小，但仍維持大漲小回、一浪高於一浪的的局面。
[股 升股部落] |
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55. 小業主 2014-04-15 18:12:35 |
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To : 52 不用這麼絕吧 ? 事實上"陶醉兄"有些也很有道理, 我反而很想繼續看"陶醉兄" 的文章! |
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56. 湯文亮 2014-04-15 18:14:54 |
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自我陶醉兄， 我覺得你好似周顯，說話有理有據，不過說服力不足，在網站討論，各抒己見，不打不相識，如果你說壞了其他網友雅興，的確是過份憂慮，多方面聲音才是真理根源，你以為我沒有叫人賣樓，我的逢三退一就是，我只不過是叫人唔好賣了自住或者自用的物業，謹此而已，歡迎閣下繼續參與討論 |
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57. 法子 2014-04-15 18:16:53 |
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自要不攻擊，說道理，不同意見也不緊要。 |
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58. Jason 2014-04-15 18:19:45 |
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59. 亮劍 2014-04-15 18:24:57 |
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自我淘醉兄……我現在係好友，但过多兩年可能我仲淡过你。 一个好對手是難尋的，希望继續交流，真理是越辯越明的！
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60. Jason 2014-04-15 18:27:49 |
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請問「逢三退一」係咩意思？ |
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61. 亞細 2014-04-15 18:39:31 |
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外面的人個個都話樓市跌，點知而家租緊個層樓剛剛比個大陸佬fully paid 買咗自用，幾個月後又要搬走。想哭⋯ 有親戚四月收到花红已出動周圍睇樓，點跌呀？ |
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62. 引刀一快 2014-04-15 18:45:25 |
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我唔介意俾人人身攻擊，慣喇！
曲解加詆毀，呢D係辱人辱己！
我就係大陸有貨，唔多，幾件，不過有D都幾大件。
最覺得可惜係陶醉兄收筆，我希望可以繼續向自我淘醉兄請教。
睇湯生嘅博客，原意係學嘢，但係有异議嘅時侯會出聲。
由交流變駡戰，真係過癮，我係唔怕駡戰嘅，因爲我戰績彪炳，唯獨是怕一類人，冇能力睇明人地發言又多多嘢講嘅人，因爲寫多多嘢都係得個吉，糾正到佢嘅錯誤糾正唔到佢嘅智商！
自我陶醉收筆，引刀一快繼續，放馬過嚟。
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63. 讀者文兒 2014-04-15 18:57:16 |
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我無放租，只係一路睇住銀行比出來的估價，見估價不斷挫，但收差餉單反見加了錢，不明其中道理，敬請賜教。 |
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64. mer1974 2014-04-15 19:17:50 |
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To 62/F:
本來講過唔想嘈落去，但見你咁顛倒是非，忍唔住回埋今次！
你唔好係度扮義正詞嚴，好冇？
你睇反自己係 http://www9.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&id=29773#94536 果度，點樣同「自我 陶 X」一齊係 12/F, 16/F, 20/F, 21/F 同 22/F 夾份人身攻擊人地？一時罵人「儍仔」，一時屈人有幾間凱旋門趕出貨！
依家係度扮正氣，你究竟知唔知醜？
仲有，你仲未找「主動權/被動權」呢條數？唔識答就寸人中、英夾雜，扮唔明人地講乜？跟手就夾埋「自己塗 X」一齊追殺人地，冇品之流，莫過於此！唉..... |
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65. 有樓冇尊嚴 2014-04-15 19:37:29 |
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回64
同意。 “引刀一快”後“自我陶醉”， 兩者相比， 顯然後者無論牌品同观点都比前者更勝一籌。 所以如果前者封筆， 我一点都不覺可惜。 |
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66. alan 2014-04-15 19:40:12 |
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To 60/F jason. 投資物業應了解逢三退一 http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=19383
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67. 讀者文兒 2014-04-15 19:42:23 |
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我真是來求教的，物業單位在銀行不斷被估低，在放賣的單位應如何自理呢？ |
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68. Jason 2014-04-15 19:49:58 |
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Thanks 66/F Alan |
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69. 引刀一快 2014-04-15 19:53:04 |
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大陸肅貪，會唔會出現大批資金南下？我喺呢度好少睇到對大陸資金嘅睇法，我覺得大陸資金直接驅動樓市走向，講親大陸話題，幾乎都係石沉大海，回應極少。 |
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70. alan 2014-04-15 19:58:26 |
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to 60F jason.
Since you maybe new to this forum, you should be interested in the following.
It may not be a good time now, however, this strategy is very good for retirement plan under low mortgage rate and relatively good rental yield.
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20090423/Property/la_lam1.htm
有餘錢同足夠供款能力下，最好持有3個物業，而大前提係自住物業與另外兩個投資物業面積不同。」他表示，若擁有一個自住物業面積800方呎，最好持有另外2個面積較小及較大物業，如面積600方呎及1000方呎，面積差幅約兩成上下。 「一旦經濟逆轉，你可以先行將自住800方呎單位租出，自己退而求其次，自住面積較小600方呎單位，減低自己生活成本；一旦經濟反彈，或者自己家庭人數增加，亦可將面積600及800方呎單位租出，自己住番1000方呎單位，改善自己生活同時，亦能有穩定租金收入，亦可博物業帳面升值。」 新三間樓投資法 (1) – 慷慨赴義 http://www.cnp.hk/writing_manageb/phk_tml2/7f0219cc.html 新三間樓投資法(2) – 把握時機 http://www.cnp.hk/writing_manageb/phk_tml2/f2d348ec.html |
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71. Jason 2014-04-15 20:05:08 |
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Thank you, Alan |
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72. 引刀一快 2014-04-15 20:06:01 |
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Mer1974
你篇嘢相信好多人都睇唔明，如果有人睇得明，唔該做好心幫mer執執佢，因爲我估佢自己都唔一定明。你避戰仲扮晒嘢咬住唔放，我真係覺得討厭，但係我唔怕你。 |
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73. 引刀一快 2014-04-15 20:21:37 |
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我有人身攻擊咩？舉例舉例，唔好空講。 |
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74. alan 2014-04-15 20:50:52 |
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大陸肅貪，我估因bsd 資金會流出海外而不是香港。更有興趣的是rmb 失去單向升值預期消及利率市場化。仲有空氣污染。
保本保投資保命。 |
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75. 引刀一快 2014-04-15 20:58:05 |
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To 56樓 湯先生 壞讀者雅興此言係源自你粉絲Mer1974，叫我同自我陶醉收聲，幷非出于自我陶醉原意，Mer成功咗一半 ，如果湯生你覺得我真係壞讀者雅興嘅話，你係呢度唯一我認受可以叫人收聲嘅人，你係博主我係論客，我亦算係你博客嘅粉絲，睇你呢個博客一年幾，不過唔會一味講同意，睇法唔同就係會出聲。最近俾人人身攻擊多咗係燥咗，呢點我承認。 | 15. mer.1974 2014-04-14 12:54:04 |
| To 12/F:
俾你估中哂添，師兄果真神人啊！呵呵...
Btw, 其實如果話你 on-居，你嬲唔嬲㗎？
呀，仲有，你、我、引刀一塊，大家話不投機，還是不要 occupy Dr. Tong 個位 bullshit 了，大家各自修行，唔好阻其它讀者觀賞此 blog 雅興了。 |
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76. 白旋風 2014-04-15 21:28:32 |
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「白旋風」陳清白警告﹕過信QE2 買錯樓會輸死 2010-12-09 04:46:22 【明報專訊】由1983年中英就香港前途問題談判時已開始炒樓的陳清白，因入市時如狂風掃落葉而有「白旋風」的稱號。1997年前樓市大旺時，陳清白曾炒賣數以百計單位，同一時間擁有40至50間物業，但1997年大冧市後，陳坦言被前特首董建華的「八萬五」廢了武功，手持數以億元的物業全部蝕讓離場。 陳清白近年重出江湖，但持貨量已大減，並主要購入租金回報高的港島舊樓。他認為，近年一手盤和豪宅樓價「癲升」，只是發展商與地產經紀大合奏的「老千局」。「啲人話QE2（美國的第2輪貨幣量化寬鬆），港紙會貶值，但我就覺得港紙最多貶值一成，若因此而胡亂買樓就要小心，買錯樓分分鐘會輸死你！」 政府出招後近3周，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城的撻訂潮似乎開始淡化，逾千萬元豪宅交投更開始起動，如莊士（0367）旗下的香島道37號C屋，剛以4.35億元售出，呎價約6.2萬元創全港洋房新高紀錄。不過，逾30年炒樓經驗的陳清白，卻坦言現時豪宅樓價位高勢危。「家恒指只係2萬餘點，但豪宅呎價仲貴過恒指32000點嘅時候，我睇豪宅樓價位高勢危，樓同食物一樣，經濟唔好就一樣會跌，豪宅就好似鮑魚咁，中細價樓就好似麵包，鮑魚唔係必需品，但麵包就點都會有人買。」 「新招」下 跌市無人敢接貨 他直言，政府推出額外印花稅，根本令炒家難以生存；由於上月20日或以後買入的物業，於24個月內轉讓均需由買賣雙方負擔介乎樓價5％至15％不等的額外印花稅，一旦2年內外圍經濟出現問題，樓價將會隨即插水，用家想賣樓變現亦動彈不得。「政府由一個極端到另一個極端，由太放任到太收緊，外圍一旦出現壞消息，樓價隨時借勢直插。」 他又認為，政府今次的「重招」會有嚴重後遺症，以往跌市時會有炒家撈底，可以平衡市場，但新例因會被綁2年，大跌價時誰敢接貨，如此若外圍經濟環境惡化，樓市隨時大冧，或會造成大批負資產。 專吼4厘回報市區舊樓 政府出招矛頭直指炒家，陳清白卻笑言自己已非炒家。「我唔係炒家，我只會買低水筍盤，就好似靚女釣大魚，等大市回升時賣出賺錢，咁樣做某程度上係維持市場秩序。」他認為，「口硬心軟」一直是炒家常見心態，但當遇上跌市時便大舉離場；過去隨着樓價急升，許多原先買入自用或長線投資買家，都被經紀游說下沽貨短炒獲利。「職業炒家一定會去盡，好多炒家原先都唔係炒家，由經紀製造出嚟，股票都有證監會，點解無人監察樓市？由得發展商同經紀大合奏成老千局。」 炒家被政府戴上「緊箍咒」，究竟如何見招拆招？經歷過97年大跌市的陳清白表示，未來仍會集中購入交投量低、但租金回報有4厘的細價市區舊樓，並以「賣2件、入1件」的策略，持貨時間亦較以往長，或將部分單位收租。以往，陳買入低市價5％單位投資，現時則改為要遇到低市價一成的「筍盤」才買入，以便減低投資風險。「自己97年時高峰有成40至50個物業，市值肯定數以億元計，後來被董建華八萬五廢咗武功，我做人最緊要不比較、不計較，所以家我敢講真說話。」 撰文：陳天賜、陸振球 攝影：陳天賜 |
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77. 白旋風炒樓啟示 2014-04-15 21:49:07 |
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| 白旋風炒樓啟示 仲達
2012年7月9日 | 
| 友人向我「詐型」，說上星期關於白旋風的文章只論樓市，無進一步談及買樓投資的心得，以仲達兄分析樓盤的功力，例如分析喜雅為何如此熱賣的HEYA系列，絕對可以為大家指點迷津，益下大家。
首先，我要感謝向我詐型的友人如此看得起我，本人也只是略盡綿力，嘗試以不同角度對樓市和個別樓盤作出分析，不敢妄稱有什麼功力。如果大家能從拙文找出投資樓市之道，則證明看官們的悟性甚高，算是與本人的一種緣份。
回顧「豆腐渣樓市」一文，的確只論樓市，並無談及白旋風陳清白在上世紀末炒樓輸錢的反思，因此的確可以作進一步探討，以饗諸位。
第一個反思，就是做炒家並非食大茶飯，炒賣樓宇都有風險：市民及議員永遠認為炒家炒高晒香港的住宅，是萬惡之根源，比地產霸權更邪惡，因此政府必需根絕炒風。在打壓樓市變成政治正確的前提下，政府在2010年11月推出了額外印花稅(年期及稅率大家都很清楚，不再贅述)，又大大減低了按揭成數、大幅提高購買物業的門檻---結果呢？炒家是絕跡了，不過只是從住宅市場絕跡，轉移陣地在所有其他物業市場炒得不亦樂乎，再加上自由行火上加油，SSD推出後工商舖及寫字樓的升幅都甚為驚人，已達正常生意近乎不能承受的地步……
炒家絕跡，住宅市場好轉了嗎？沒有，因為按揭成數提高，嚴重打擊本港樓市的換樓鏈，原本住在上車盤的用家，即使薪金提高，完全能負擔換樓盤的供樓壓力測試，也慘被首期不足所困，換不了樓，自然無意欲賣出自住樓---吉盤實盤減少，上車客選擇更少，在供求關係之下自然被迫以更高價入市，或者索性唔買樓……成交極少，最慘當然是地產代理，不過甚少市民同情他們，皆因一直以來業界良莠不齊，不少人吃過虧是也……
用「摸王」黎汝遠的話語歸納第一個反思，就是炒家都有其社會價值，在樓市中發揮潤滑作用，減少升幅跌幅(雖然一般市民未必同意)。而且炒賣過程繁複，扣除印花稅經紀佣、翻新費用(如有)及炒賣物業之利得稅後，根本食水唔深，大家敵視仇視炒家，是冤枉了他們(最後這句有保留)。
第二個反思，就是買新樓往往溢價甚高，表面看起來又有二按優惠又有形形式式的禮物(好像今年某小型發展商為了慶祝集團成立70周年，凡購買旗下新盤均可選擇以下優惠：70個月管理費、送釐印費、價值70萬的傢俬、珠寶或飲食現金券)，二手樓真的不能相提並論。但是二手樓的價格是經過市場洗禮、一眾市場上的現有及潛在買家賣家的角力所得，相對地客觀很多，買二手樓除非是特色買位，否則甚少會是溢價購入，銀行承造足夠按揭也容易得多。
第三個反思，就是「Location、Location、Location」。時至今日，大部份港九樓盤已經返回家鄉甚或超越97價位，只有個別樓盤如麗港城當年炒得太癲而仍未達標而已。唯獨新界西的樓市斯人獨憔悴---連悲情城市天水圍嘉湖山莊的樓價與當年比較都只是相差兩成左右，反而深井的浪翠園仍然落後四成，畢竟當年最貴的第五期帝華軒，是呎價一萬元的豪宅，白旋風購入的期數，極有機會是此盤。
不過，本人也非「百彈齋主」，白旋風的經歷亦非有彈無讚：最後一個反思，就是投資過度進取的話，後來洞悉形勢大變，需要有壯士斷臂的勇氣---如果當年白旋風死守不賣，結果越跌越深，可以被追差價至銀彈耗盡、被迫變成銀主盤賤賣，自己亦有機會破產；幸而作為資深投資者，除了懂得「等、忍、狠」，更需忍痛「守」和「走」。
陳清白的眼光，以及敢於止蝕的勇氣，令他直到今天仍然受人重視。欲踏進物業投資領域者，絕對能從他身上獲益良多。
一言蔽之：投資要懂守和走，絕非一味靠死守。 |
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78. 買錯樓會輸死 2014-04-15 21:52:24 |
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「白旋風」陳清白警告﹕過信QE2 買錯樓會輸死
| 2010年12月9日 | 【明報專訊】由1983年中英就香港前途問題談判時已開始炒樓的陳清白，因入市時如狂風掃落葉而有「白旋風」的稱號。1997年前樓市大旺時，陳清白曾炒賣數以百計單位，同一時間擁有40至50間物業，但1997年大市後，陳坦言被前特首董建華的「八萬五」廢了武功，手持數以億元的物業全部蝕讓離場。 陳清白近年重出江湖，但持貨量已大減，並主要購入租金回報高的港島舊樓。他認為，近年一手盤和豪宅樓價「癲升」，只是發展商與地產經紀大合奏的「老千局」。「人話QE2(美國的第2輪貨幣量化寬鬆)，港紙會貶值，但我就覺得港紙最多貶值一成，若因此而胡亂買樓就要小心，買錯樓分分鐘會輸死你！」 政府出招後近3周，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城的撻訂潮似乎開始淡化，逾千萬元豪宅交投更開始起動，如莊士(0367)旗下的香島道37號C屋，剛以4.35億元售出，呎價約6.2萬元創全港洋房新高紀錄。不過，逾30年炒樓經驗的陳清白，卻坦言現時豪宅樓價位高勢危。「家恒指只係2萬餘點，但豪宅呎價仲貴過恒指32000點時候，我睇豪宅樓價位高勢危，樓同食物一樣，經濟唔好就一樣會跌，豪宅就好似鮑魚咁，中細價樓就好似麵包，鮑魚唔係必需品，但麵包就點都會有人買。」 「新招」下 跌市無人敢接貨 他直言，政府推出額外印花稅，根本令炒家難以生存；由於上月20日或以後買入的物業，於24個月內轉讓均需由買賣雙方負擔介乎樓價5％至15％不等的額外印花稅，一旦2年內外圍經濟出現問題，樓價將會隨即插水，用家想賣樓變現亦動彈不得。「政府由一個極端到另一個極端，由太放任到太收緊，外圍一旦出現壞消息，樓價隨時借勢直插。」 他又認為，政府今次的「重招」會有嚴重後遺症，以往跌市時會有炒家撈底，可以平衡市場，但新例因會被綁2年，大跌價時誰敢接貨，如此若外圍經濟環境惡化，樓市隨時大，或會造成大批負資產。 專吼4厘回報市區舊樓 政府出招矛頭直指炒家，陳清白卻笑言自己已非炒家。「我唔係炒家，我只會買低水筍盤，就好似靚女釣大魚，等大市回升時賣出賺錢，咁樣做某程度上係維持市場秩序。」他認為，「口硬心軟」一直是炒家常見心態，但當遇上跌市時便大舉離場；過去隨樓價急升，許多原先買入自用或長線投資買家，都被經紀游說下沽貨短炒獲利。「職業炒家一定會去盡，好多炒家原先都唔係炒家，由經紀製造出，股票都有證監會，點解無人監察樓市？由得發展商同經紀大合奏成老千局。」 炒家被政府戴上「緊箍咒」，究竟如何見招拆招？經歷過97年大跌市的陳清白表示，未來仍會集中購入交投量低、但租金回報有4厘的細價市區舊樓，並以「賣2件、入1件」的策略，持貨時間亦較以往長，或將部分單位收租。以往，陳買入低市價5％單位投資，現時則改為要遇到低市價一成的「筍盤」才買入，以便減低投資風險。「自己97年時高峰有成40至50個物業，市值肯定數以億元計，後來被董建華八萬五廢武功，我做人最緊要不比較、不計較，所以家我敢講真說話。」 撰文：陳天賜、陸振球 攝影：陳天賜 
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79. 亮劍 2014-04-15 21:56:18 |
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要是你的单位係自住的話，咁探聽楼上楼下呎租幾$，照我估計，你有最少兩成水位…… 应課差餉租值係上幾个月估算的，而银行估價係不断更新的，最近我老闆有一間南区弍仟呎連天台，本值3OM，最近去测量行出了份估價報告俾銀行，点知連25M都無，我同佢打电話去測量師行問，佢地話老闆附近半年冇成交，要借XX山莊估算，而嗰度有條打靶劈成幾走貨，因此估少幾球…… 但他最近收到的差餉单，都升咗百多兩百元！ |
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80. 自住物業都可賣 2014-04-15 21:57:07 |
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王冠一﹕自住物業都可賣
官商對立 不利樓市 | 2013年3月7日 | 【明報專訊】不少人分析香港樓市，往往欠缺國際視野。本港著名國際財經專家王冠一，上周六在《明報》主辦的「時勢vs市勢」研討會上，接受讀者提問對香港樓市的看法時，罕有地作出相關評論。他不看好香港樓市前景，認為泡沫遲早必爆，更笑言「有自住樓都考慮賣」，最好變現資金，轉投流動性更高的項目。 本港樓價持續創新高，最新中原城市領先指數(CCL)報121.64點，已明顯升破1997年時水平，不少天價成交個案，數年前是不可想像的。王冠一在明報研討會直言，非常不看好現時樓市，認為樓價嚴重偏高，離泡沫爆破不遠。他奉勸大家暫時不應入市，而要將金錢轉投諸如股票、黃金等流動性更佳的投資工具，更笑言「有自住樓都要考慮賣，2014年買唔番，2017年、2018年都一定買得番。」 加息兩厘 供款增50% 金管局總裁陳德霖多次提醒市民注意加息的風險，要預計之後利息升時，可否應付得來。他近期又指出，港人總家庭負債對GDP佔比已貼近2002年60%的歷史高位，高達59%，現時房地產巿場過熱已成為危害本港金融穩定的最大風險。 王冠一也認為，現時不少人「習慣了」罕見的超低息環境，以致低估利息增加帶來的壓力，即使只慢慢上調一、兩厘息，已等同供款負擔增加50%，「若兩厘加到四厘，即家供緊3萬元，會變供4.5萬元。」 本港樓市在農曆年後終於迎來「期待已久」新一輪調控措施，政府選擇一刀切增加所有住宅、工商舖物業印花稅一倍，另外又宣布取消沿用14年勾地表制度，「讓社會知道政府全面掌握出售土地的主導權」，加上較早前長實(0001)高調拆售酒店雍澄軒，被指與政府對幹一事，隨即惹來不少評論解讀為向地產商「開刀」。 內地反貪 減豪宅購買力 王冠一特別指出，如此出現「官商對立」情，對經濟發展十分不利，會對市場造成動盪。王冠一另外提到一點，內地近期主張大力打擊貪腐，可能影響內地富豪高官或相關人士來港添置物業，本港樓市會少了這批購買力。 美自動削赤 可影響港股樓市 港元與美元掛，美國更是全球最大經濟，其財政貨幣政策每一分鐘變化都與全世界、當然包括香港息息相關。王冠一提到，近期市場焦點在美國自動被迫啟動自動削赤機制上，在加稅同時，要大幅減少基建、福利以及人手之下，有估算或拖累美國經濟GDP下跌0.5個百分點。同時美國現時住16萬億美元債務，調高債務上限限期又在5月19日再度「屆滿」，若果兩黨「傾唔掂數」，將對全球包括香港股樓市場打擊非常大。 明報記者 葉浩霖 |
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81. Big C 2014-04-15 22:01:28 |
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 上周的互聯互通雖然令市場出現亢奮，但只要細心一想，就知道力度暫時有限。經歷過2007年利用直通車散水一役，似乎今次市場的資金已頗為審慎，趁高變現多於高追。理由很簡單，炒A、H股差價已陳腔濫調，要收窄早就做到，互聯互通根本不能幫助調校差價，去周此等股份之升，只是炒作而已。有差價的股份，可以是低價的升上去，也可以是高價的跌下來，此點筆者在2007年直通車之時已指出。更有機會是差價越來越闊，因為內地投資者喜歡的股票，跟本地的有所不同。
去周本來預期港股要回調，因為外圍情況不妙，但大市被互聯互通的消息扭轉了跌勢。此刻，外圍繼續風雨飄搖，內地放完煙花後回歸平靜，港股自然在沒有理由之下跌近400點，主要是修正去周消息的影響。假期前只得今明兩天開市，此刻大家應冷靜下來，重新審視自己的持倉組合，是否回落到安全的水平，今次博重倉過長假期，風險似乎比較高，這幾日的市況其實有隱憂。
香港的樓市泡沫其實已爆破，當然，每一次樓市進入下跌周期，仍有很多人相信只是正常調整而已。亦有不少樓市評論繼續鼓吹大家不斷加按，一間開兩間，供子女讀書不如供樓等理論。在樓市的牛市周期，結果一定是對的，但完全不理會樓市也有步入熊市的時候，仍盲目去灌輸樓價必升的講法，似乎有點過份。這兩年樓市的基本因素已明顯變壞，兼且越來越壞，仍是同一句說話，買樓的決定是數十年，大家要三思而行。 |
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82. CY報業集團 2014-04-15 22:07:28 |
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馬氏家族希望香港政府能特赦馬惜珍，於是創辦《東快訊》，嘗試捐錢予英國馬卓安政府。然而，馬惜珍仍然一直未有返回香港，《東方日報》隨後以大篇幅報道馬卓安政府收取馬氏家族不少金額，引起英國一時哄動其姪兒為香港企業家富豪馬廷強，曾任中國大陸深圳市的政協委員，2008年與香港藝人黎姿結婚。 2013年1月25日全國政協委員劉夢熊指，前特首曾蔭權曾答應讓馬澄坤父親馬惜珍回港，但曾蔭權辦不到，結果東方報業與曾蔭權結怨，天天狠批曾蔭權。 |
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83. 成功說服兄弟及父親出售自住物業 2014-04-15 22:09:19 |
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由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:29 pm
中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
明報 – 2012年6月28日星期四上午5:27
【明報專訊】理性的投資決策，必要考慮回報與風險，曾任巴克萊、瑞銀、高盛及大摩等國際投資銀行高層、現為香港中文大學財務專業應用教授的王澤基就認為，現在持有「磚頭」，絕對是屬於低回報和高風險的不理性投資行為。
他更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。
王澤基指出，一般人買樓，往往混淆了自用和投資的需要，純自用太個人化，不容易說對與錯，但若然有投資成分，就必然要計算好回報與風險，才是理性。
他以現時租住的奧運站一帶的一個約1900呎複式單位為例，市值2000多萬元，月租約4.3萬元，表面看回報率有約2厘，但若扣除業主每月要支付的管理費、差餉、維修，以及建築折舊，實際回報率只有約1厘或更低。
若以此類比於股票的市盈率，便高達100倍，即往後如租金停留在現水平，業主現時持有「磚頭」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投資，絕不會買入市盈率高達100倍的股票！」
收租要100年才回本 賣樓誘因大
他進一步以財務投資角度分析，要衡量投資的回報與風險比率是否合理，一般會以其他低風險（或接近零風險）投資工具的回報作比較。
「比方說，如港人知道渠道，在內地銀行進行港幣定存，年息率可高達3.1厘，人民幣定存則為5.25厘，兩者風險都不大，相比投資物業僅有約1厘的實質租金回報，等同每年『倒蝕』4.25厘（人民幣收息減去收租實質回報），若以5年期計，則期內除非樓價再升2成，否則便等同蝕了！」
他又指出，一個普通家庭，數年前買入一間400萬元物業，現已升值至800萬元，現時賣樓可獲利400萬元，若以該家庭每月可儲1.5萬元計，然則400萬元的利潤，已等同其20多年的積蓄，賣樓的誘因極大。
樓價或因投機續升 租金自動「煞掣」
「租樓住，其實係買樓自住嘅perfect substitution（完全替代），雖然近期樓價續升，但如奧運站附近的住宅租金已回落，隨經濟放緩和外資金融機構收縮，租務需求回落，租金一定會調整。事實上，樓價可因投機因素續升，但租金追不上，便會令租金回報下跌，這是典型泡沫形成的迹象。」
「租金與樓價不同，唔係加租就有人接，正如做港女唔係愈『公主』愈多人追。租客租不起，便會遷往較偏遠的較低租金地區，所以當租金升過龍，便會自動『煞掣』。」
樓按屬高槓桿 買錯樓或無翻身之日
王教授又指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以其實屬高槓桿和高風險，支付了樓價3成做首期，樓價升了3成，回報便達1倍，但若樓價跌了3成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產，更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。
他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如03年不少負資產人士燒炭自殺。
冒輸百萬風險贏兩蚊是「傻仔」
王又指出，固然誰也不能保證樓價不可以再升，然而，「你喺3號幹線看到有張10蚊紙，又會否冒險衝出條馬路執張10蚊紙返嚟？你賺到10蚊，但你會唔會咁做呢！」猶如冒着輸100萬元的風險去贏得2塊錢，是「傻仔」的做法。「即使未來3年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。
王預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又係跌左六、七年」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
攝影 葉思雅 |
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84. 中大財務教授王澤基 2014-04-15 22:14:06 |
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中大財務教授王澤基 
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85. 引刀一快 2014-04-16 04:18:20 |
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既然大家都認爲有錢有地位嘅人講嘢先可信，我自問真係未夠班，不如順便睇睇呢篇王先生嘅博客，我幾年前就係按呢個理念入貨嘅：
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_WMY |
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86. 引刀一快 2014-04-16 05:15:51 |
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如果你唔係87入市， 而係97, 你今日對樓市嘅睇法可能完全唔同------- 唔好意思，我已經話我係 91 年首次上車，經兩次樓換樓之後，（睇嚟亮劍兄係好積極好有魄力嘅物業投資者。）我好唔好彩於 97 年仲要係 71 接火棒（我認為應該叫交換火棒，因爲你之前已經換過樓，空窗期唔會好長啫，只要冇租屋住，都不過係煙駁煙，出入差唔會太大，6年兩次樓換樓，唔知計唔計97呢次，無論如何，換樓正面原因主要就係fit 或者筍，新樓好fit，或者賣價好筍或者新樓好筍，估計亮劍兄換樓理由必然包含上述因素之一或全部。），嗰時我乜都唔識，得个勇字輸得活該，但正如珍惜香港所講，自住樓俾了一半以上首期，供款又只佔月入兩叁成，（就以300萬嘅上車盤爲例，請問現今香港社會有咁嘅收入條件嘅人，比例有幾多？）咪當交貴咗少少租囉，老婆同我住得開心仲想點，錢揾得曬嗎？（呢句真係令人羡慕！） 我呢前半生人唔知點解，當有錢剩就有衰/好嘢發生，本來 89 年我已玩到夠錢 FP，點知大陸死左幾佰人，攪到身家唔見大半。而好多時儲倒一筆，又唔知點解我或屋企人就有事發生，轉過頭D$就会去左牙醫、醫生及安老院嗰度，再唔係就要同間屋做大維修，或攪出人命要狂跌錢(喜事)，整定我前半生係有錢瞓唔著、財散人安樂嗰隻！ 呢個就係半杯水理論， 每個人都會用以前嘅經驗去看事物， 同一樣嘢睇法可以完全相反。 我就真係97接貨者，所以依傢咪謹慎囉。 其實翻轉頭想，要是我喺 97 年中，唔係換樓而係走去賣樓做租客，以我咁鬼黑仔嘅命，隨時喺股票市場輸到福佳含包散，唔爭人錢要偷笑，咁車當然上唔翻，会成為一個永恆的租客，還可能同老婆反埋枱，現在得一支公都唔定！（不予置評，祝你好運） |
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87. 引刀一快 2014-04-16 05:23:22 |
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to 34樓亮劍兄
嗰時我乜都唔識，得个勇字輸得活該，但正如珍惜香港所講.... 樓換樓都叫輸，我可唔可以理解為你亦同意高位不宜入貨？ 係唔係奉勸緊未買樓嘅人唔好得個勇字呢？ |
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88. 湯文亮 2014-04-16 05:44:18 |
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早上起身寫文章，習慣先讀回應，以往只得二，三十個回應，幾分鐘睇完，最近有百多個，什至二百多個，非常鼓舞，我有很多文章的題目都是從回應中得到，但回應的確是又愛又恨，如果自我陶醉兄有睇我以前的回應，他便知道他與其他網友的不咬弦對答只是小事一件，我過往的回應並不是針對題目，而是揭人私隱，什至向我們公司人事部，網站，什至交往的銀行投訴，當時我亦想封筆，不過，當我寫文章的時候又忘記，引刀一快兄又話要走，我覺得不需要，當然，那些不啱咀形回應當然不快，但冇回應仲不快，正如引兄說他講國內，冇人回應，仲不快。 山高雲低兄， 聚會現正由網主安排，而我正在寫兩本書，我希望趕及送給參與聚會的人，你放心，一定有你份，另外，引刀一快兄與自我陶醉兄，如果他們賞面的話，我一定會邀請，不同聲音才是真理來源，我要開始寫文，各位早晨。 |
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89. 引刀一快 2014-04-16 07:54:37 |
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90. 甚至是中文的正規用字 2014-04-16 08:30:21 |
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我過往的回應並不是針對題目，而是揭人私隱，什至向我們公司人事部，網站，什至交往的銀行投訴，......... 應該使用:: 甚至向我們公司人事部，網站，甚至交往的銀行投訴，.........甚至是中文的正規用字??? |
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91. 自我陶醉 2014-04-16 08:50:28 |
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博士胸襟的確令在下敬佩， 在下收筆只因太太開始不停抱怨， 而在此回應也確實佔用了不少時間， 日後有空定必再向各位請教投資之道。
其實看到那些惡意批評及咒罵， 我不單只唔嬲， 反而會高興， 因為只有那些冇法在理據上獲勝的人， 才會用這些說話期望可沾一時上風， 有些甚至在咒罵時， 連自己慣用的筆名“三x”也不敢用， 其實他們的言詞早已出賣了自己。 更值得高興的當然是有可以遇到如亮劍兄和珍惜香港兄這級數的對手， 實在獲益良多。
引刀兄爆咀兄， 請你們繼續努力， 鬧爆好友， 特別係果個無恥的mer1974, 一時又叫70x, 自己先罵人on居， 仲惡人先告狀， 努力加油! |
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92. 引刀一快 2014-04-16 09:05:19 |
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To 自我陶醉
湯先生嘅胸懷令我敬佩，係真正嘅人物！之前由于被人惡意攻擊造成嘅神經質，已經一掃而光，不會再在其他論客嘅文字裏面挑骨頭，但係一定會更精練，找出扼要有價值問題，繼續提問。 陶醉兄請在百忙中偶爾蒲頭，湯先生日理萬機都抽咁多時間同大家交流，你都喺度我地就可以學到更多嘢。 當然，出手下流嘅人，唔駛你嘥時間，交俾我。 |
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93. 湯文亮 2014-04-16 09:06:33 |
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自我陶醉兄太太， 其實陶兄多作回應，不但對投資有幫助，對思考，文筆亦有，最緊要鎖住個老公，俾枝筆，俾個i-Pad 就可以玩成晚，千祈唔好抱怨，謝 |
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94. 法子 2014-04-16 09:33:39 |
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在這回應，我看到。湯生最多的，不是錢，是氣量。 |
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95. 亮劍 2014-04-16 09:41:37 |
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引刀兄-------- 應該叫交換火棒 呢个我幾同意----哈 因爲你之前已經換過樓，空窗期唔會好長啫----- 每次換樓都是無縫交接，即我同老婆直到呢一刻還未交還一塊錢租。 換樓正面原因主要就係fit 或者筍，新樓好fit，或者賣價好筍或者新樓好筍----- 其實主因係做工那間銀行俾定息員工去買樓，三厘咋，我見食得唔嘥，借机換樓！ 樓換樓都叫輸，我可唔可以理解為你亦同意高位不宜入貨？ 我當然同意高位不宜入貨啦，但本人唔同意現在港樓有泡沫呀！ 係唔係奉勸緊未買樓嘅人唔好得個勇字呢？ 這个當然又係阿媽係女人啦！ 點解網友 Jason弟弟手頭持有首期百六萬，現在月入六萬，年半後會有八萬，未來六年拒份工肯定無問題，另外太太又有二萬，有咁好條件之下，點解都唔敢入市？ 主要係拒呢世人都未喺樓市中贏過呀！ 你可以想像一下有兩個年齡、工資及職位相若的人，A 君喺幾拾銀嗰陣入左 1 万股700；而 B 君就在同一時間存定期。 又當 700 做 630 元那時，大家又齐齐入咗一千股 700！ 那麼今日A 君還可以繼續喺度吹水，而 B 君今日就震過猫王----幾可肯定。 香港人口組合中佔重要比例的 60 後，有約一半人置左业，拒哋個個資產淨值有幾球，應有作細無作大啩，那麼呢班人再買多間的心理壓力，比那筆首期都係每分每毫儲翻來的年輕人，有無分別先？邊個會勇啲？？ |
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96. mer1974 2014-04-16 10:55:49 |
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To 91/F 92/F
「...引刀兄爆咀兄， 請你們繼續努力， 鬧爆好友， 特別係果個無恥的mer1974, 一時又叫70x, 自己先罵人on居， 仲惡人先告狀， 努力加油!..」
我留言唔多，只說真話；畢嬲唔想嘈落去，因咁大個人，仲細路咩？但見你地成日借頭借路揾位咬住我唔放，兼屈得就屈，唯有再三「程」清，以正視聽，事件如下： 1. 有網友認為天水圍幼稚園不被續租事件，業主並非無良，並列舉一例説明之； 2. 陶醉（定你，忘記了）否定觀點 1，並刪改網友例子成另一截然不同觀點； 3. 我認為觀點 2. 有誤，充滿歪理，原聞如下：
| 19. 引刀一快 2014-04-13 14:39:44 |
| 如果情况係咁呢：
你有一個物業多年前租予一個租客，租約今年到期約滿。有客出5倍租金租你間屋要求立刻交吉！你要求租客加到市值租金五倍或者即刻搬走，但現租客多次不肯，最多只給1.3倍市場租金。新租客己經死心並付5倍租金租了另一個單位。你見財化水通知所有客人到舊租客家門口示威並說人家係無良租客！請問道理在那一方？反過來你作為租客會否用掃把趕佢落街？ |
於是，本人帶出以下「主動權/被動權」觀點： 4. 「...所謂真理越辯越明，多謝你懶醒咁 quote 自己呢D誤導性舉例來獻醜。 首先， fundamental question: why 業主真金白銀攞首期/本金出來，再 expose 自己 to 物業價格上落個 risk 度，都要做業主，唔做租客？ Very simple answer : 3 個字 - 「主動權」 咁，相對地，租客一樣有 3 個字， 就叫做 「被動權」 大家做咗幾十年人，我以為以上咁顯淺嘅道理，應該係 non-arguable 添！點知，原來唔係！
就以你以上果個 ridiculous case as example, 即使人世間真的有條「5 倍租水魚」存在，咁，請問業主可唔可以有自己嘅「主動權」去選擇自己想租俾邊個呀 （regardless whatever reasons)？。why 業主家陣想 execute 自己嘅基本權利，居然要俾世人冠以無良嘅 label ???
人世間，原來反而冇真金白銀攞首期/本金出來，冇 expose 自己 to 物業價格上落個 risk 度的「租客」，反而可以振振有詞咁，話自己有「主動權」去強制業主租俾自己，否則叫無良！「被動權」原來落係業主身上！各位讀者師兄，請問呢 d 係 乜野硬道理？
http://www9.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&com=&id=29770
5. 我上述留言的確惹火，自此，就每天係呢個網站俾佢地兩位輪流「追」撃。之不過，佢地從來冇回應過我觀點 4，只不斷駡本人無恥、中英夾雜、唔知我講乜、屈人、甚至屈我因有幾層凱旋門，故盲好為出貨； 6. 對凱旋門趕出貨一事，本人只回應 佢/佢地「on居」，但就召來佢地更多悪言； 7. 之後，縱使有其它網友和議本人（放誓非本人冒名），但為免沒完沒了，宣告停戰，各自修行，以免阻各位網友觀賞此 blog 雅興； 8. 可惜樹欲靜，風不息。直至今日，仍見其留言之不遜。
事情已交代清楚，亦冇話熟事熟非，只是小孩子吵咀，真丟臉！
好，要講都講了，唔阻各位。 |
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97. 引刀一快 2014-04-16 17:37:01 |
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to 亮劍兄
手揸好多貨嘅人，個心梗係定喇，原因不外乎就係“負擔得起、蝕得起、等得起”，價位上落主要對應係唔係睇得開，單獨得一件貨嘅話，心態同經濟條件情况都會脆弱得多。我當年首置真係98年，買咗之後冇耐就開始每個月跌，我嘅係大陸物業，冇港樓咁貴，但係都已經覺得好攞命。
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98. 引刀一快 2014-04-16 19:00:40 |
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to 96樓
1，你冇完整貼出來龍去脉，斷章取義 2，我仲係睇唔明你寫乜 3，從你篇文我雖然唔知寫乜，但係小處睇出端倪，你根本我知我寫乜 4，你唔知頭唔知路就中英文混合狂插，我扯火而自我陶醉睇唔過眼，係自然而然嘅事。 |
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99. 引刀一快 2014-04-16 20:10:00 |
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To 亮劍兄
Jason呢個情况，既係買得起，同時亦係等得起，條件咁好其實好多嘢嘅考慮空間都會比別人大。樓市有冇泡沫呢點可以慢慢討論，但係我判斷大陸地産柺點係殺到埋身嘅事。 |
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100. mer1974 2014-04-16 20:16:45 |
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To 98/F
唉！賊喊捉賊，迫住又要出手，討厭！
我已將「來龍去脈」以 event list 1, 2, 3,...., 8 順序列出，有人仍舊強詞奪理，只有重復不斷一樣的漫駡，一樣扮睇唔明，又冇本事 counter-列出事件實情，更冇本事反駁本人「主動權/被動權」之觀點，哀哉！
好，為再三正視聽，等你再死得瘀 d, 即管列出所謂「來龍」係點，事件之源頭 - 原網友觀點原文如下：
| 14. BC 2014-04-13 13:35:51 |
| 假如你有一個物業多年前租予一個租客，租約今年到期約滿。你要求加到市值租金，但現租客多次不肯，只給9成市場租金。但你己經死心並租予另一個新租客。最後舊租客通知所有客人並到你家門口示威並說你無良業主！請問道理在那一方？你作為業主會否用掃把趕佢落街？
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好啦，再聽下你自己點樣辯駁？原文如下：
| 19. 引刀一快 2014-04-13 14:39:44 |
| 如果情况係咁呢：
你有一個物業多年前租予一個租客，租約今年到期約滿。有客出5倍租金租你間屋要求立刻交吉！你要求租客加到市值租金五倍或者即刻搬走，但現租客多次不肯，最多只給1.3倍市場租金。新租客己經死心並付5倍租金租了另一個單位。你見財化水通知所有客人到舊租客家門口示威並說人家係無良租客！請問道理在那一方？反過來你作為租客會否用掃把趕佢落街？
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咁，我咪咁樣駁你 lor! 明未呀？
「...所謂真理越辯越明，多謝你懶醒咁 quote 自己呢D誤導性舉例來獻醜。 首先， fundamental question: why 業主真金白銀攞首期/本金出來，再 expose 自己 to 物業價格上落個 risk 度，都要做業主，唔做租客？ Very simple answer : 3 個字 - 「主動權」 咁，相對地，租客一樣有 3 個字， 就叫做 「被動權」 大家做咗幾十年人，我以為以上咁顯淺嘅道理，應該係 non-arguable 添！點知，原來唔係！
就以你以上果個 ridiculous case as example, 即使人世間真的有條「5 倍租水魚」存在，咁，請問業主可唔可以有自己嘅「主動權」去選擇自己想租俾邊個呀 （regardless whatever reasons)？。why 業主家陣想 execute 自己嘅基本權利，居然要俾世人冠以無良嘅 label ???
人世間，原來反而冇真金白銀攞首期/本金出來，冇 expose 自己 to 物業價格上落個 risk 度的「租客」，反而可以振振有詞咁，話自己有「主動權」去強制業主租俾自己，否則叫無良！「被動權」原來落係業主身上！各位讀者師兄，請問呢 d 係 乜野硬道理？
最後想講，本人已極度克制，而你？.....唉！面係人俾的！知唔知？
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101. 引刀一快 2014-04-17 00:38:21 |
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冥頑不靈，繼續斷章取義，繼續牛頭唔搭馬嘴。
我講嘅係舉例方式嘅問題同誤區，你一味講咩主唔主動權，又唔貼番晒我嘅說話出嚟，你嘅人身攻擊同侮辱你就收埋晒。
我肯回應你，係想你記住“面係人地俾嘅”！ |
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102. 引刀一快 2014-04-17 01:08:27 |
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我唔知你係缺乏理解能力，還是根本就拒絕理解，你仲以爲你自己好醒可以教人咩叫主唔主動權，我無法糾正你嘅誤解因爲你依傢沉醉係自以爲是嘅高潮之中，我喺論壇論戰遇過一D比你卑鄙十倍兼聰明十倍嘅人，但係佢地有一點比唔上你............................就係英文！你D英文好勁呀呀呀呀.....................！
唔該你花少少時間睇下我當日寫咩，用腦諗諗先喇！ |
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103. 路過 2014-04-17 08:37:57 |
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回 102 樓：
唔知你同果個咩 Mer 係度嘈甚麼嘈咁耐，總之兩個係博士主塲嘈，喧賓奪主，都是不對，兩個都唔抵幫。之但係，我亦覺得個 Mer 嘅觀點似乎講得有紋有路 d, 可能佢識得舖排事件，簡潔清𥇦；相反，你就不斷重覆話他「冥頑不靈、斷章取義、牛頭馬咀、人身攻擊、英文懶勁」等等單方面的申訴，卻又沒有具體明確明言是什麼，然後就無恥前無恥後的不斷稱呼果個咩 mer。印象中，個 Mer 好像沒什麼「無恥」之類侮辱你的字眼，而你不斷罵他無恥罵得最多的，就反而叫他不要侮辱你，真怪。道理上、牌品上，你望落似乎輸了截。
無論如何，你同他，還是不要再爭論下去了，讀者沒趣，博士沒趣。
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104. 自我陶醉 2014-04-17 13:37:29 |
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To 引刀一快 其實我都同意樓上講， 一啲都唔值得拗咁耐, 引刀兄， 你簡潔啲話你已喺17樓答咗：“業主啱”， 只係條友扮睇唔到， 只係剪咗你第二個假設嚟插， 此乃冇恥一。在另一篇裡， 呢條友話我 on-居, 畀我回覆番， 跟住就小學雞噤， 告畀先生知，“係哋先話我傻仔， 唔關我事。”， 但對自己先話人on-居又隻字不提， 此乃無恥二。 引刀兄到此為止， 無謂再嘈。
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17. 引刀一快 2014-04-13 14:23:07
兩個，都係道理在業主！租約期滿，租金多少在業主，租唔租在住客。
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15. mer.1974 2014-04-14 12:54:04
To 12/F: 俾你估中哂添，師兄果真神人啊！呵呵...
Btw, 其實如果話你 on-居，你嬲唔嬲㗎？ **************** 16. 自我陶醉 2014-04-14 13:15:59
To 15/f 傻仔， 噤易嬲一早就消失咗喇， 仲會係度寫咩？ 唔阻你搵食， 哈哈哈！ **************** 64. mer1974 2014-04-15 19:17:50
To 62/F: 本來講過唔想嘈落去，但見你咁顛倒是非，忍唔住回埋今次！ ... 一時罵人「儍仔」，一時屈人有幾間凱旋門趕出貨！ |
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105. 刀剑笑 2014-04-17 14:14:00 |
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TO:自我陶醉 如果你成世只買一個物業，喺會驚青d，但如果你喺一生中會有十個八個物業，梗有d買貴咗，又有d買平咗......相信呢度有貨的前輩都有經驗，時間就是朋友。 而你有幾多貨，心知肚明啦！等低位入？好快一等就十年.... |
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106. 引刀一快 2014-04-17 14:31:14 |
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to 自我陶醉兄
你眼睛雪亮頭腦清晰，真係好有水平，完全在我之上，好肯定係前輩級！我俾人踩唔緊要，如果有人喺度貶低你嘅話，我會同佢對到底！知音難求呀！ |
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107. 引刀一快 2014-04-17 14:47:42 |
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至于刀劍笑哥哥嘅路過丟低兩句式嘅挑釁，陶醉兄大可不必理會，因爲基本上冇內容嘅嘢亦無謂嘥時間，如果佢太過份，陶醉兄亦不必操心，這裏還有小弟引刀一快，我一個足矣，我唔覺得佢夠級數打攪你。 |
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108. 引刀一快 2014-04-17 14:54:03 |
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103路過，咪又係mer1974！呢D招數........細路仔！ |
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109. 自我陶醉 2014-04-17 15:21:35 |
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To 刀剑笑 本來真係唔想睬你， 點解你喺都要迫我出手， 唔好怪我冇面畀， 係你自己被虐狂! 1. 你52樓話 “行家一出口，便知有沒有”， 邊個得閒做你行家， 唔該你唔好自作聰明， 你邊度睇到我話係你行家， 唔該畀番果段我睇吓。 2. “好快一等就十年....” 十年好長咩？ 呀唔記得你係炒家添， 坐兩三年SSD 你都長到想死喎。 我所以話你唔係我行家喇， 十年對你好長， 對我就啱啱好， 趕到接手你坐完果隻艇。 3. 我最鍾意買銀行自己出嘅債券， 亦即係我係你債主嘅債主， 不過講你都唔識， 睇你一出口淨係識雷曼。 唔好話我唔提你， 就快加息， 你加租就要快喇， 唔該你合作啲準時供樓畀我債仔。 哈哈哈！
To 引刀兄 你對， 極可能同一個人， 論證時千萬米畀對手嘅煙幕影響視線。 |
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110. 刀剑笑 2014-04-17 17:43:26 |
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To:自我陶醉 等你有子彈先講啦！無子彈學咩人講樓市講理論吖！對於無能的人，十年真的唔長，反正都喺白過，嘿嘿！ |
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111. 引刀一快 2014-04-17 19:33:50 |
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自我陶醉兄
呢個刀劍笑你唔駛理佢，如果佢繼續，等我嚟，佢知道你話你唔得閑所以咬住你唔放，點解佢唔“隊”我呢？就係知道我唔客氣兼唔怕嘥時間，而且唔將佢放眼內，之前佢挑釁我我直情冇反應。陶醉兄，你越有情緒反應佢就越開心。字裏行間，佢自己根本唔係咩有料之人，上睇樓車就有佢份！未見過佢有咩真知灼見，就係一味挑釁。成日話叫人唔好等，佢最望樓市繼續大升，因爲繼續升，佢班friend咪個個都上唔到車，佢咪唔使咁孤單囉！
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112. 自我陶醉 2014-04-18 20:59:09 |
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有時啲嘢， 要量力而為， 自己睇個錢好重又心血少， 就無謂免強， 個天會發生咩冇人會知。 對呢啲人嚟講， 做租客唔一定係壞事， 啲租咪當係畀業主幫你承受風險嘅成本囉。 |
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113. 自我陶醉 2014-04-18 23:32:44 |
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多謝112樓呢位“冒牌”自我陶醉重複返我講過嘅嘢， 哈哈哈！ |
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