超按銀主盤湧現 慎防資不抵債

2014年4月8日 12:15

近期市場頻現銀主盤大幅減價個案，多為加按數次的「超按」盤。

由於售價過低，單位出現資不抵債的情況，手持樓契的一按銀行拒絕放契，令交易胎死腹中，業界籲小心處理「超按」銀主盤。

日前市場先後錄得多宗「超按」銀主盤成交，例如九龍城豪門一個高層C室，按揭10次，本周初以928萬元易手。其次，九龍塘畢架山峰一個按揭7次的洋房以1.15億元易手。

樓市跌 財務公司追債迫賣樓

不過，有業界人士指出，近日大幅減價的「超按」並非真正的銀主盤，這些單位向銀行承造按揭後，業主以不同形式向其他財務公司進行借貸，財務公司把相關債項登記到單位的樓契內，一個單位可以加按6至10次。

而財務公司有見近期樓價回落，擔心愈遲賣樓業主償還債務能力愈弱，於是向業主追債，迫業主賣樓。於是近期市面突然湧現一批由財務公司放售的「銀主盤」，令市場誤以為銀行壞帳上升。

銀行不放契 交易無法完成

事實上，該由財務公司放售的「銀主盤」並沒有真正的業權名份，樓契由始至終由第一債權（一般是銀行）持有。故這些「銀主盤」即使有買家承接，賣方必須向第一債權贖回樓契才能完成交易。據悉，近期有數宗「超按」單位買賣，由於資不抵債，第一債權人不肯放契，交易因而「胎死腹中」，市場估計短期內會爆發訴訟潮。

一名資深地產代理表示，以一個售價1,000萬元的「銀主盤」為例，即使單位帳面有利潤，但是若業主曾加按數次，欠債超過1,000萬，即使第1至3的債權人能成功取回欠款，但是款項無法償還第4至第6或第10債權人的欠款，這些債權人不會取消加注在樓契內的頒令（ORDER），買方不會接受有多重頒令的樓契，交易始終無法完成，於是銀行索性不接受賣方贖契。

風險高 大型代理避免沾手

由於近日市場出現數宗「超按」單位無法順利完成交易的個案，數家大型地產代理公司，開始勸喻員工避免處理這些「超按」單位的交易，估計「超按」單位往後只能透過拍賣公司進行拍賣。

事實上，不少銀主盤會透過拍賣行放售，綜合4間主要拍賣行，今年首季已推出逾20間銀主物業，惟成交呈兩極，成功拍出的以細價物業為主，相反，逾千萬銀主豪宅往往要多番減價重推，且成交價一般低市價近兩成。

政府實施 3 D 打房政策，最主要嘅目的係將磚頭的剩餘價值抽走，攪到發展商本來可以用溢價出貨，變成只能實收 2 手市場價。

如果任何  2 手樓小業主被迫沽樓，咁他們便要再喺市價呢度，再扣減乜 D 物 D，才能揾下手接貨。

新接手嘅小业主有無平到？面價少少緊有嘅，但在加埋那些額外的乜 D 物 D 之後，著數有限囉。

現在 6-10 M 左右嘅盤，因涉及樓換樓，好難攪！

而 10 M 以上嘅盤，因為涉及外地客及投資者，更加惡攪！！

長江因為手持的樓盤有太多大碼貴價貨，呢鑊都唔知雄仔點推銷？？

2014年4月11日

樓價調整抑轉熊 今年秋冬將揭盅

近見報道，本港住宅價格頻頻劈價，連國際貨幣基金組織（IMF）亦關注樓價急回的風險。對於樓價，過去幾年在下曾多次受訪，但「我講」跟「他寫」始終有所出入。自己又怎樣寫呢？

2010年5月，本欄以「泡沫必會爆破，只差是爆破之前會否再升一轉而已」作結；2011年3月，本欄結尾時指近代樓價周期為16年，大概暗示今次將於2013年見頂；同年5月提到「基本分析的最大缺點乃不能道出不合理可以維持多久和到什麼程度」；到6月在他報以「長周期的資產，升有排升，跌都有排跌的」作結。2011年下半年，樓價曾經調整，但及後再飆一轉至去年。的確，單從基本因素，難以知道再飆幾轉。

技術分析有陷阱

既然基本因素寫過不少，加上頻頻劈價疑似轉角，若要掌握轉角時間，看來要多點「技術分析」了。不過，技術分析的陷阱在於牛市調整與熊市下跌，在事前不易認清。對此，其實迄今仍未有十拿九穩的解決方法。

牛市調整與熊市下跌，在初期分別不大；之所以要很晚才知，原因是前者為時較短及幅度較小。故了解牛市調整的為時及幅度，一定程度上是有用的，因若是次跌的為時或幅度超過牛市調整的話，則應是熊市了。

今次牛市調整不及上次

從差餉物業估價署可得1979年底起的住宅售價指數，1993年前季度，打後月度。道氏最原始的牛熊定義分別是浪高一浪及浪低一浪，若再加上跌逾三成為熊市的界線，兩段牛市期便不難準確認出。

觀乎第一段有官方數據紀錄的牛市，即1984至1997年，期間超過兩個月的調整共三次【圖1】，頭兩次在半年、跌半成或以內；至於第三次，則長至年半、跌約成半，而這年半調整的頭半年間，累跌幅度僅不足3%，恍如今次。

第二段有官方數據紀錄的牛市自2003年中起，不計今次，調整也有三次【圖2】，每次6、7個月，幅度在兩成內。今次回落始自去年8月，一定是逾兩個月的調整了，數據雖僅至今年2月、即共六個月，但從報道可知近兩個月都是跌，故曰起碼8個月。然而，這6個月樓價僅累跌1%，故曰情況有如1994年的頭半年調整。但要小心推演，因為迄今共六次調整中，僅1994年一次是這麼長那麼深，當年聯儲局累積加息3厘，10年期債息也累升3厘。不過今時不同往日：聯儲局現未加息，10年期債息僅累升1.5厘。

9月大單位應見牛或熊

單此整體指數，再看也看不到什麼的了，反而1088方呎以上的D、E類大單位，往往升先跌先，且是泡沫重心，或能窺得啓示。將上述習作換上大單位樓價再做一次，即見牛市的調整次數少了一次，幅度在兩成許內，四次有三次不逾7個月【圖3、4】。

然而，今次大單位售價回落始自去年2月，迄今1年2個月，比整體的長得多了。假使是1994年跌年半的翻版，就是再跌多4個月怎也應回頭飆升。換言之，最早今年9月應能起碼斷定大單位售價是牛市調整（若見底回升）還是進入熊市（若續下跌）。

至此，不妨打岔看看一個基本因素──負擔比例（不稱「比率」是因此數無單位，英文亦作ratio而非rate）。固然，另批基本因素是單位及住宅數目，但屬供求之量類，而非價類；負擔比例則直接用上售價來計，只是再以住戶收入作調整。既然涉及收入，便須用上私人住戶中位收入（私人對私樓，住戶則因買樓屬家庭決定多於個人決定），但此數最遠只至1985年，縱以整體收入接駁亦僅至1981年底，未及當時樓價高位。

有見及此，這裏欲以較長、遠至1980年的名義薪金指數將中位收入倒推多年半，不過當然，大前提是這兩數據走勢要極一致。事實是否如此？若只用至1996年數據，看來是收貨的【圖5】。以這段時期的薪金指數與中位收入關係將後者倒推至1980年，再將全條季度收入被季度樓價指數相除，鑑於所得的商值太小，再將之乘以熟口熟面的40,000／3，即得「樓價÷收入」的負擔比例【圖6】；而這能覆蓋1981年樓價見頂期。

觀此比例，姑勿論其數值（因這視乎所乘的常數是否40,000／3），現跟1997與1981年樓價見頂時所差無幾。假使用供按揭佔收入來計比例，是看不到這種危險水平的。

技術上以樓價的調整時間及幅度看，暫時未有答案；但基本因素看樓價，雖極貴，但亦推論不到轉角時間。有否他法？在Hidden Collective Factors in Speculative Trading一書中，資產價格見頂模式由α這一參數決定，小於1為尖頂，大於1為圓頂【圖7】。按四個城市的樓價數據，計量得出的α均大於1。換言之，樓價見頂的模式應為圓頂。

這是否適用於香港呢？以對數比例看歷年樓價升跌、頂底或會清楚一點【圖8】。如圖所見，過去幾次見頂，無論牛市調整還是熊市開始，都是圓頂；見底則多數尖的。這告訴大家，別以為現在樓價於高位橫行無條件見頂，不這樣的，儘管股市的是尖頂。當然，這還論述不到熊市開始了未。圓頂之下，連對數通道亦似乎未必有用武之地。

樓轉熊 2007股飆翻版？

還有無其他方法呢？有，迄今尚未討論變幅，或者會有作用。有些人問升跌幅度，不是問由頭到尾的累積幅度，而是問一年幅度。計算每個時點下樓價未來一年的變幅，可見在任何12個月或4季內，樓價跌幅多在兩成以內，僅1997年的暴跌初期例外；縱在1998至2003年間，也未嘗跌逾兩成【圖9】。

坊間不少發展商或地產代理展望，不是看一年跌一、兩成嗎？其實這已接近熊市跌幅。觀圖所見，1994、2008兩次調整，均在一成半內；1981年出現近兩成的跌幅，已是熊市。由此又能否推敲到些什麼呢？

愚見以為，若樓價的按年跌幅正衝向一成半且未有煞停迹象的話，大概是熊市了。按過去年幾的按年變幅跌勢，最快幾時會跌穿-15%？線性回歸外射顯示是今年12月。配合上文，看來今年第四季許應能確定本港樓價是牛市調整還是熊市開始。在此之前，正如3月17日在另一場合發表，題為「樓市轉熊股市飆升幅跌幅皆不小」拙文指出，港股現在或將爆升，適逢什麼「滬港通」出台，如2007年炒錯直通車的狂飆或已開始。

交通銀行（香港分行）環球金融市場部

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睇過羅博士呢幾幅圖，真係正呀，仲好精彩絕倫！

但我請問喺估樓市呢一方面，你羅博士對上一次對係幾時呢？

而你又有冇想過你嗰幾張圖嘅走勢，係俾政府有型以及無型之手扭曲咗？

交銀香港首席經濟及策略師羅家聰更指，目前本港的供樓負擔比率，已升至近九七年水平，顯示樓價非常高，未來樓價向下調整是自然不過的事，估計未來三年，本港樓價累積跌幅或達30%以上。若政府政策得宜，可略為減低樓價下跌的幅度。分析師估計，美息是樓價高低的最大因素，預期DSD撤銷僅能令樓價跌幅縮窄「三幾個」百分點，樓價較高位依然約有10%跌幅，雖然效果有限，但「總好過無」。

有剛性需求也買不起樓，唯有用僅有的錢用來滿足剛性。。性需求。。