空置率新低令樓價回落？

博士 , I checked some private estates in 3-2014 and found the followings:

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我朋友剛剛傾埋荃灣中心，地代說得兩個租盤。荃景花園有3個租盤

<2>

荃德中記話得一個租盤

<3>

金獅花園 , 朋友上星期電話問過地膽AA開價租$9,000樓下有匙可睇吉盤只有2個。

<4>

2014年1月 , 有朋友問名城及溱岸8号 , 分別只有15個及5租盤 , 但名城及溱岸8号分別有4,300 及 980個单位

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上2星期 , 我入左東涌睇東提 , 2180 個单位 , 兄有 4 - 5個租盤

<6>

北角康澤 , 約1,000個单位 , 好似只有3個租盤

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朋友：兩房有多少個租盤？麗城區，兩房只得麗城一期、韻濤居和翠濤閣有兩房供應？

中原：Yes

朋友：咁麗城一期有幾多個租盤放緊？

中原：但全個麗城區都冇2房單位租

朋友：咁大件事！
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備註：麗城區有7個屋苑
兩房一個租盤都無！

<8> 再之前的查詢

麗城1期，現在有多少個租盤？
2房（鎖鍉、非鎖鍉）
3房（鎖鍉、非鎖鍉）

答案:

2房（鎖鍉=0、非鎖鍉=2）
3房（鎖鍉=0、非鎖鍉=3）

這是租，鎖鍉盤先係真供應。

因為「非鎖𨫞盤」是有租客住緊的。

<9>

2014-4-4 經濟日報話，汇景3房盤源緊張 , 785呎耍 $17,000 租

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2014-3-14 經濟日報 , 海濱花園租盤渴市 , 2房 $11,000起........ 海濱花園交吉租盤只有10個 , 細3房近乎0供应

一系列嘅証據顯示盤源乾水已開始出現，暑假就很難想像…

海濱花園建有20幢住宅，提供合共5600多個單位

哇，PAKER兄厲害！

但是真的不明白香港跑那麼多人出來搶樓住？

好多人結婚咩？

樓價上升是游資過多所做成， 而租金水平除空置率外， 還要看住戶之入息水平， 所以在入息升幅未能趕及時， 租金實在是升無可升------

你的觀點十分有思考性。

我老友法子兄咁寫過：「本人沒有正式讀過經濟學。但也在此試一試答你的問題。」

「經濟學ABC,價格過過,需求便會下跌,然後價格調整,知道冇?」

但價格過高，需求會下跌"，這經濟學ABC是建基於兩點。

（1）該產品有代替品（alternative / substitute），即該產品價錢太高，而代替品還是平價，人們就去買代替品而不選該產品。

（2）人們對該產品的需求是有彈性的（demend elasticity）。即是當價格提高，我們覺得肉赤，便用少啲。

看一看現在的樓市有沒有上述兩點？

第一：「香港的住宅市場」是有代替品的。而且有很多種，例如酒店、移民、瞓街。

酒店本身價格不平，所以不大符合「因價錢高而走去用代替品」。

移民（或離港）：是實上過去很10多年，很多人因為房屋和消費價格低，而搬去內地。但內地生活成本上升之後，已經減少。

瞓街：只能容納少數人，所以很多人去租「劏房」，但這算是第二點「需求彈性」，而不是代替品。

第二：「需求彈性」這點亦是我們要寫這文章的其中一個原因。

我們想講，無錯需求是可以壓抑，但是經過多年來的「需求管理」，市民的需求彈性，已經「壓無可壓」。

「需求彈性」是當價格提高，我們覺得肉赤，便用少啲。

我見到的、識得的，從當年住900呎3房兩廁，搬到700呎3房1廁，再搬去500兩房單位。原來500呎的搬去300呎。原來300呎的搬去劏房。或由港島搬去將軍澳，再遠走大西北-----

這些「減少用量的行為」，都是因為「價格提高，我們覺得肉赤，便用少啲。」是「需求彈性」。

但現在香港，劏房戶之多，需求還有多少空間可「壓抑」？

正如一此二三綫舖位一樣，加租冇問題， 問題係做唔做到， 做唔到咪要結業囉---------

一盤生意無利可圖，商人首先會動用老本支撐住，然後就想方設法去增加收入同減省開支，若果唔成功，就止蝕關門大吉，如果呢個业主揾唔倒下家承租，呢个舖位就會空置！

一个人唔做生意，喺香港可以去打工、做量地官及咬老綜，絕對冇問題！

但係你大人大姐，一家大細，你住唔起港島三房，那馬死落地行唔通連新界兩房都唔考慮？

因此最近差估署調查報告顯示，市區大碼貴嘢租跌，但反之新界細銀碼微型單位反升！

呢幾年我觀察倒，每年年中就係租務旺季，到時港漂、雙非家長、大學海外生、傳統家長等客人就出來揾租盤，要是加埋對上年幾兩年那班由買變租客-----都唔知點收科！！

大家千萬唔好信我一派胡言，但亦唔好道聽塗說信曬報紙稿，唔該請移玉步去地代嗰度睇睇乜嘢環境先少狗我哋！

To PN:

私人住宅落成量數字 (rounded) 及空置率

1997  14,700 unit    空置率: 3.8%

1998  17,100 unit    空置率: 4.5%

1999  30,900 unit    空置率: 5.9%

2000  24,000 unit    空置率: 5.4%

2001  22,900 unit    空置率: 5.7%

2002  31,100 unit    空置率: 6.8%

2003  26,400 unit    空置率: 6.8%

2004  26,000 unit    空置率: 6.2%

2005  17,300 unit    空置率: 6.0%

2006  16,600 unit    空置率: 5.9%

2007   10,500 unit   空置率: 4.9%

公營出售單位落成量數字

1997  16,878 units

1998  16,218 units

1999   23,882 units

2000   24,215 units

2001   35,130 units

2002    10,060 units

2003    0 units

2004   320 units

2005    0 units

2006    0 units

2007    1,776 units

觀乎今天正苦缺地、發展局放慢補地价及舊樓收購 , 你信供应可以好似 97 - 03  年般增加??

香港樓市空置率已經達到97年後新低點，空置量只有4.6萬個單位，空置率亦只得4.1％，這是差餉物業估價署公布的官方訊息，我想一定比有些學者說香港有26萬個單位空置可靠得多，我唔知道那些學者怎樣計算得到有26萬個單位這個數字，正因為他們認為這個數字是正確，所以，香港樓宇供應不足只是一個假象，一定是地產商，物業投資者甚至炒家囤積居奇，炒起樓價，辣招是強迫他們放棄囤積的單位，CY的長策會亦可能根據這個訊息而制訂辣招，如果長策會知道空置單位一直以來都是徘徊在5至6萬個之間，辣招或者是可以避免，......

此類問題並不正確,在香港約有30萬位社會精英份子???他們持有二個物業至10個物業以上,但是他們的家庭成員有父母/子女......他們的家庭成員父母/子女是有機會享受到自己的房屋居住權的......現在香港有722萬人口,而居住房屋袛有約260萬個,如何會有太多的空置房屋呢????

CY政府真的很不濟。所推的房屋政策都是弄巧反拙，越搞越亂。

博士所言千真萬確。空置率低明明就是供應不足。解決方法一字般淺，只要增加供應。

但CY卻推SSD，一下子鎖死20多萬個二手供應。更大災難的是又推BSD，DSD。加重置業者的負擔。如果不是發展商補貼BSD，DSD，則連一手供應都鎖死。老實說，如果我是發展商: 我既不會為買家補貼買家稅，也不會低於2 成溢價推盤。賣不出樓了，當然也不會買地。反正如誠哥所言，完全沒有資金壓力。

可惜的是CY仍在夢中，自我感覺美好，根本不知道問題的嚴重性。

港人之哀，哀莫大於此。

To: 16/F 山高雲低

在香港人口結構中，6O 後幾時都起主導作用。

當佢哋細個要讀書嗰陣，政府要狂起學校，每班要質四五拾人，仲要用金字塔來「西」走啲學生！

到佢哋成家立室之時，香港樓房需求就異常緊張，所以九十年代，話之你一個樓花盤有成千上萬，仲要去到天腳底，就是要你排三日，要買籌，要抽籤，還要三兩下手勢就清袋冇貨你買，無嘢你揀！

咁下一波將會挑戰六十後心靈者為何物？還不是為他們那些細路嘅居住問題張羅嗎？

一個無乜人提，但是已經發生緊嘅情況出現！那就是有一班剛畢業嘅年輕人，竟然可以買一間成五佰萬以上嘅私人樓 ！

當然有6歲 lQ 嘅人都知，那個出首期及實際供緊樓嘅人，緊係佢哋那個 24 孝嘅老頭子啦，而嗰啲細路，只是人頭一個，以方便「大家」入件像點樣嘅私樓，以迴避打房政策，那便可省點稅，又可以同銀行借盡一點，借長一點。

咁一家人住新居，再將舊居出租幫補供樓，或兩老住新居享受吓，年輕人住舊居，那便可以各取所需，咁唔使我畫公仔畫埋條腸出來啩，不竟一家人嗎！

至於首期點班翻來？咁就有樓有辦法，一百幾十啫，點嘔都嘔倒，唔好玩我啦！

香港呢個「政府醫生」，本想玩頭痛醫頭，腳痛醫腳呢一招醫樓巿嘅。

原本咁都正路，對症下藥喎，但因為呢個黃綠上堂瞓咗覺，加上天賦所限又學藝不精，變成個病人朋明明頭痛到死，但你呢條黃綠就話人係肚痛，仲走去開啲肚痛藥過人嘆，食咗一排病人家屬及識嘢嘅人，當然指出有唔對路嘅地方啦，但呢個醫生仲話佢呢個病人嘅病情已經好轉緊，還叫病人將啲藥打孖食添！

呢樣嘢使我想起幾年前中國成品油價格高企，咁小市民當然鬼揸咁嘈叫政府做嘢啦！

大陸政府當時用嘅藥方，就係厚黑學所敎嘅鋸箭法，政府出招立法，定下成品油價格上限，嘩！掂曬呀，個價格真是唔升呀，但睇清楚小市民有無得益先講啦！

首先煉油廠煉一桶蝕一桶，咁仲同你開足工係咪有鬼上咗身?

供油站冇水位，又點解要開足咁多支油槍去噴錢走?

而那些車主每入一缸油，都等你幾粒鐘起碼，佢哋仲唔貓挖咁嘈?

今次攞倒「原價」成品油嗰班友，或者夠膽去走私都得！真係發個豬頭！

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換翻做香港樓巿，每年四五萬個新需求，根本就係好肯定嘅啦。

你政府無公屋，人哋咪焗住喺老家或劏房囉！

你無居屋?人哋咪焗租私樓等！

你唔夠私樓，咁咪焗人交貴租，間接支持呢個樓市喺高位唔上唔落！

你估唔俾人買，咁樓價就唔升?唔通你們要人家瞓街去就你?

總之呢個儍蕉鋸箭法勁唔掂！要重新檢討呀！

To: 19/F 自我陶醉

经纪报料 , 名城有一单位由 5 名中大留学生租住 , 上述情況巳不止一单

To: 19/F 自我陶醉

政府愈出手  , 供应会愈收紧 , 經歷过1960几年租管 , 我估政府唔会再搬石頭打自己隻腳

2013年09月21日文/新浪财经香港站站长 彭琳

2012年，香港的高校迎来了约16000名内地学生，这一数字是10年前的10倍。当然内地学生赴港求学并非都为了移民，但不可否认的是，毕业后愿意留下的学生显然占据大多数。包括在香港高校就读的时间在内，这些学生如果留港工作3到6年，可自动成为香港永久居民。这些学生的家人则可以通过单程证渠道，也在数年后移民香港。

　　如果孩子并非内地名校毕业，能够申请到香港高校给予的奖学金，在香港高校就读成本相当高昂。“过去几年学费涨的比内地学生来港的数目还要快，我们读硕士一年，光是学费已经要10万港币”，来港修读社会学修课式硕士学位的Mary说，“现在香港楼价很贵，在学校附近地区要分租到一个公寓房间，平均要每月5000-6000港币，一年下来至少要7、8万，这还不算日常开销。”

　　不过，随着来港学生数量上升，“人多力量大”，他们之间不断共享衣食住行各方面的信息，可以节省不少开支。例如在留港的内地毕业生自组的网上社区“港漂圈”上，学生们从来港前开始就在社区上自由配对租房或买卖二手家具，每天都交流大量的住房和交易信息。“学费已经很贵了，我们像以前内地读大学时一样找好室友租上下铺，这样每月房租只要2500到3000港币”，就读香港城市大学的小李坦言，“香港房间很小很挤，不过生活很方便，我觉得可以接受。”

投资移民：高成本、低难度

　　香港政府从2003年起推出的投资移民计划，可谓全球最昂贵和最苛刻的投资移民计划之一。

　　一方面，内地居民不能直接投资移民香港，必须先取得第三国永久居民身份，许多内地移民因此被迫先移民非洲新几内亚等小国，再转而申请香港身份。另一方面，为移民而投资的门槛高达1000万港元，而且不允许投资香港房地产。而且这一计划定期检讨，外界都预期今年10月政府会将门槛再提高到1500至2000万港币。

　　与香港相比，投资移民美国仅需100万美元(约780万港币)，加拿大更只需要80万加币(608万港币)。尽管如此，香港投资移民计划依然深受内地人欢迎，去年内地来港的投资移民人士达到6500人。

　　按照港府的要求投资移民，获批机会几乎是100%，可以说是难度最低的移民方式。

[2013-11-24]香港文匯報訊（記者 梁悅琴）今年為本港推出投資移民計劃10周年。根據入境事務處資料顯示，截至今年9月30日止，此計劃已為香港吸納1,563.7億元資金，其中房地產佔424.793億元，指定金融資產（保險、債券、基金及股票）佔1,139.517億元。

傳調升門檻 再掀申請潮

　港府於2010年10月修訂計劃內容，提升投資門檻至1,000萬元，並剔除房地產的投資，明年1月施政報告會再度檢討計劃。美聯移民顧問行政總裁吉安表示，由於坊間流傳投資門檻可能再度調升，近月再掀申請潮，客量增加30%至40%，至今年9月的申請升至7,000宗，單是第三季度香港投資移民申請數高達3,380宗，同比增長1倍。他估計全年申請破萬宗，創歷史新高，當中以買保險產品為主，佔約60%，亦有利內地客順勢來香港買樓。

或推商務移民吸新香港人

　吉安指出，今年不僅是香港投資移民10周年，亦是3年一度的檢討期限，香港政府有可能在明年1月的施政報告中再次提高香港投資移民的門檻，預計升價至1,500萬元至2,000萬元。置業18主席張肇泉相信，政府要吸納新香港人，或會推出商務移民，可創造商機及就業機會。

　港府於2003年10月27日推出名為「資本投資者入境計劃」的投資移民計劃，當時最低投資額為650萬元。最初幾年只得幾百宗申請，之後穩步上升，7年後港府將門檻調升至1,000萬元，並剔除房地產的投資，當時一度出現趕尾班車入表潮，同年申請數達6,700多宗，比上一年接近倍升。門檻提升後翌年，到2011年申請雖減半，但去年又回升至6,500宗，香港仍然成為全球最受歡迎的投資移民地點之一。

內地人投資移民首選香港

2014-02-08 05:36:00　来源: 香港成报

【記者張月琪報道】有移民顧問公司指出，近年接觸的移民個案，約九成也是內地居民，主要來自上海、北京、廣州和深圳等大城市，由於中國公民不能同時擁有兩個國籍，故大部分內地居民也選擇投資移民香港，而加拿大和澳洲亦是內地居民的熱門移民地點；至於剛提高港澳居民投資移民門檻的台灣，其實亦同樣深受內地居民歡迎。

根據中國銀行去年的研究顯示，由於內地環境污染以及希望子女到海外留學等主要因素，令內地半數以上的「百萬富翁」考慮或正準備移民。有移民顧問公司則表示，接觸的內地顧客中，半數以上也是首選投資移民到香港，主因是要讓子女來港讀書。以往雖有調查顯示大部分內地居民選擇移居澳洲及加拿大，香港僅排行第六，但由於中華人民共和國國籍法規定，凡定居外國的中國公民，自願加入或取得外國國籍便即會自動喪失中國國籍，令不少內地人轉移在香港定居。

自我陶醉兄------除了以上新增額外需求外，今年肯定發生的事情，係嗰班有米嘅雙非家長，因為要為佢哋啲細路報幼稚園，好可能會落黎香港揾私樓租甚至去買，以便佢哋啲小朋友可就近返學同玩大抽獎。

如果你係業主，又有層樓多出來，可供出租或放售，那麼你會點做？

而呢幾年俾政府玩到謝曬嘅發展商，又會唔會幫幫政府忙，出高薪搶工人以加速建屋進度表，又加大推盤力度，以配合 CY 嘅鴻圖大計？

咁仲唔係喺空置率呢度雪上加霜係乜？

Pater Paker 兄:

這二天，相繼有傳媒報導幼稚園因租金上漲無奈要結業。但有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，租金加一倍仍有人爭住租。

地少人多，百業爭妍，真是千真萬確的事實。

有租金的實質支持，樓價就算跌了，也只是表示回報率更高。

到時樓價再次回升時，將是「v」字形狀的。

政府唔引入一班有學歷、有能力、肯跌錢、唔驚樓價貴、唔介意住得細嘅人，唔通引入嗰啲咬綜緩、搶公屋同攞各种福利的人嗎？

"政府唔引入一班有學歷、有能力、肯跌錢、唔驚樓價貴、唔介意住得細嘅人，唔通引入嗰啲咬綜緩、搶公屋同攞各种福利的人嗎？"

政府/局長成日話接收大陸新移民乃「人道立場」，一天150人，一年5萬幾人，試問5萬幾個家庭，需要多少資助房屋及社會援助？ 這樣對香港排隊多年真真正正等上公屋的人及納稅人真的十分十分之「不人道」。

好多住開市區既人, 完全唔知新界西北d村屋(三四個字內到達西鐵站果隻), 依家中間一樓果層(即冇花園, 冇天台), 都要接近一萬個月, 新入伙果d就更加一萬樓下唔駛諗. 可想而知市區及東鐵沿線d租盤既搶手.

老外没有钱租贵豪宅, 公司房屋ALLOWANCE又减, 当然向下流, 竞争非豪宅的租盘, 所以细价楼炒家就开开心心天天说楼价稳定,自我吹嘘

請問38樓自我陶醉兄

呢點唔明：如果我多過一個盤， 我會在115~130 先走一半， 以現市價計淨回報少於3%的物業先走，現在CCL係117-118之間，咁即係而家計劃先走一半，定係己經先走咗一半呢？

【明報專訊】香港存在跨代貧窮嗎？這又會否與樓市結構有關係？香港大學經濟學講座教授王于漸明日（11日）將會舉辦公開講座，會就上述問題作出探討；本報率先訪問了王教授，他給出了出人意表的答案：原來香港沒有自置物業的家庭，其離婚率遠高於有樓家庭，貧困的單親家庭在照顧和培養子女相對困難，不利下一代「上流」，容易造成跨代貧窮！

王于漸引述美國五位著名經濟學者向數十萬個家庭進行調查的結果，指出美國過去30年，上一代與下一代的「向上流」未見惡化（將兩代人由窮變富，和由富變窮的百分比作比較），但以堅尼系數反映的貧窮差距確有所擴闊，而這只反映由於經濟轉型，人成功向上流後，會獲得更好的待遇，這反而有利刺激人們更加上進和努力。

單親媽媽 子女最易跨代貧窮

「不過，有關研究也指出阻礙窮人向上流的一個重要原因，就是單親（尤其女姓）家庭的子女，確是較易出現跨代貧窮，這種情也在香港出現。」王指出，研究顯示富人的離婚率一般較低，原因是離婚的機會成本高，至少要和原來配偶「分身家」。「窮人離婚率既高，尤其女性在離婚後，若要繼續照顧子女，更難工作搵錢養家，不利培養子女。研究證明，人們愈年輕接受好的教育，更有利日後的學習和成長，以及脫貧，則窮人離婚率高，也令到跨代貧窮更易形成。」

港近年離婚率升至全球前十位

他又表示，香港有兩個獨特因素，令上述情更嚴重。其一是隨中港日益融合，跨境婚姻更盛行，令低收入男姓，無懼離婚後沒有人願意再嫁他們，所以更容易決定離婚；另一是更多女性接受獨立工作，且香港福利保障增加，也令她們少了決定離婚的後顧之憂。

「統計數據顯示，香港自上世紀九十年代中期以後，不論男或女，離婚率都出現急升，值得注意的是，擁有自置物業的較富裕人士，離婚率明顯低於只租樓住的人士（圖）！」王于漸指出，現時香港的離婚率已排名全球前十名之內，相信和上述原因有密切關係，但哪又應如何改善跨代貧窮？

「提升教育水平 幫助脫貧」

「很多人以為只要增加福利，便可以解決貧窮問題，其實不然。1990年代中期，香港人因讀書、生病、殘疾等理由而不工作的年輕人比例，只有不足1％，而到了2011年，有關比例卻急升至3％至4％，甚至更高，反映增加福利，確實反令更多人不願工作，更難脫貧！」

他認為，投放更多資源提升教育水平，讓單親家庭的子女更容易接受優質教育，令他們有更強的謀生和致富能力，才是解決跨代貧窮的最好方法。「很可惜，1990年代以來，香港政府開支急增，但很高比例花在福利之上，教育佔GDP的比例，卻停滯不前，實在有違解決跨代貧窮的目標。」

明報記者 陸振球

攝影 李紹昌

1992年彭定康推出…上世紀90年代初，港英政府推出“玫瑰園計劃”這個計劃預計花費1247億到2000億港幣 ... 1992年，彭定康到任香港總督之後，提出要大幅提高福利。目的把香港建成一個綜援港??? ...所以這個社會體系的動力是依賴性的……

Without prejustice, as a responsible person, to have planning, be predictive and be caring to your family member(s), one should take into account the possibilities of having family member(s) moving to HK or living in the PRC by yourself with he/her/them.  When those things become doubtful, one should adjust your plan or time.  Depending too much on others i.e. subsidized housing, risk exists which may eventually detrimental to oneself or your family member(s).