「白居二」紛現負資產
本報抽樣50單位 13估價貶逾一成
【明報專訊】特首梁振英上任後不久宣布俗稱「白居二」的房屋新政，即「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」，不過，本報記者近期抽查50宗白居二個案（全是承做九成按揭），發現其中13宗的最新估價，較去年購入價「貶值」超逾一成，換言之，四分之一的白居二抽查個案已成負資產。
當中的最極端個案，屯門龍門居一個白居二單位，購入價近300萬元，中銀香港3月估價已急跌至230萬元，即業主帳面「輸清」近30萬元的首期，還揹上一筆多達38萬元的負資產債務。
房署：檢討後才訂下輪計劃
房屋署回覆本報時表示，房委會將就申請反應及市場情檢討白居二，才決定會否推行下一輪計劃。有立法會議員表示，慘成負資產之外，萬一利率明年回升，白居二業主隨時「火燒兩頭」——資產貶值的同時，又要增加供款。
本報抽查的50宗個案，全於去年成交，並且借足九成按揭。去年政府共批出約1000宗白居二申請，記者若按本次調查發現「四分之一」已成負資產推算，估計現有200至300個「白居二」物業可能已資不抵債（即按現價沽出，尚不足以償還銀行貸款）。
去年5000名額 至今批出約1380
政府早已表明，在2016至17年度全新居屋推出之前，每年批出5000個名額，若以連續批出3年計算，「應市」的配額可能高達1.5萬個。然而，去年首批的5000個白居二名額，至今年3月僅批出約1380個，反應冷淡，而今年1月底，政府在施政綱領曾表明，會於年中檢討計劃成效。
白居二最大吸引之處，除了免補地價購買居屋，由於房委會願意擔保，成功申請得白居二人士，可向銀行借足九成按揭，令許多準業主只需付出一成首期便可晉身業主階級。然而，九成按揭是雙刃劍，易供易上車之餘，樓市一旦逆轉回軟，樓價只要下跌超過一成，業主手上的物業便會成為負資產。
本報挑選的50宗白居二個案，分別取自香港主要樓宇按揭銀行中銀香港的最新估價，以及兩名註冊測量師估價。綜合三者估價（全在3月份進行），發現有19宗已變為負資產，不過，當中6宗屬技術性負資（即負資產金額相當小，現估價較購入價跌幅介乎10％至12％），其餘13宗個案負資產金額較為明顯（現估價較購入價跌幅超逾12％）。
298萬購入龍門居 估值跌至230萬
記者發現，13個負資產個案，絕大部分（10個）集中在新界的抽查個案（見圖），例如﹕屯門龍門居一個592方呎（實呎）白居二單位，去年7月以298萬元成交，業主支付近30萬元首期，另向銀行九成按揭借貸約268萬元，但3月中銀對該單位的估值跌至230萬元，換言之，首期近30萬元全數帳面「輸清」，若現時沽樓離場，隨時要再向銀行償還38萬元方可「甩身」。
資深產業測量師張宏業表示，由於白居二揀樓有時間限制，令去年下半年首批白居二剛批出後即被大幅炒高，甚至「炒過籠」，以上述龍門居單位，去年7、8月間有人高追至300萬元，但一個多月後，同類單位成交價已大幅回落。
「土地監察」主席李永達表示，回歸之後，負資產不僅是熱門詞，也是政府施政「禁忌」，2003年香港負資產宗數增至10萬宗，同年SARS疫症襲港及反對23條立法，當年「七一」50萬市民上街遊行，故負資產問題未必能孤立分析，因其往往影響社會穩定。
梁耀忠：倘加息 供樓負擔力成疑
立法會房屋事務委員會成員梁耀忠表示，白居二負資產個案愈來愈多，反映樓市已有轉角象。他表示，銀行一般都會豁免白居二面對萬一加息時的壓力測試。然而白居二的家庭收入上限為月入4萬元，若息口向上，將無可避免「榨乾」家庭收入，白居二業主日後的供樓承擔能力頓成疑問。
明報記者
「 港 人 港 地 」 政 策 悄悄 擱 置
(星島日報報道)特首梁振英上任之初，高姿態推出「港人港地」政策，港府更一度打算就此進行立法，以長期推行這項政策。但據悉，自去年首季推兩幅啟德土地作「港人港地」後，港府內部已決定擱置有關政策。發展局回覆立法會議員提問時直言，政府針對物業巿場所採取的措施，已有效遏止非本地買家對住宅單位的需求，現階段並無逼切需要在其他可供出售用地實施「港人港地」措施，或將之轉為長期措施。
特首梁振英在前年七月上任，他在同年九月初已宣布「港人港地」政策正式出爐，並在去年三月推出首兩幅於啟德發展區的「港人港地」，這兩幅地皮雖設有多重限制，包括發展商不得分租單位；三十年內買家規定為香港永久居民；業主分租或租予非香港永久居民時，租約亦有五年限制等。不過，最後仍吸引十六家財團爭逐，最後由中資財團中國海外以四十五億四千萬元一口氣高價投得兩地，每呎樓面價地價逾五千元，當時業界預計將來的每呎售必須過萬元。
政府其後推售的地皮，包括四幅啟德地，均未有再加入「港人港地」條款，令該兩幅土地成為至今僅有的「港人港地」。據悉，由於首兩幅於啟德發展區的「港人港地」的中標價，跟沒有此條款的地價分別不大，港府內部擔心日後落成的「港人港地」單位亦未必可如預期般以較便宜的價錢出售，加上俗稱「雙辣招」的買家印花稅及額外印花稅，以稅收的方式壓抑外來投資和炒賣的需求的措施亦見收效，內地人在港買物業的比例已有所下降，而「港人港地」立法及涉及規管執法的工作亦很繁複，港府經檢討後，認為現時無必要再推，並已將「港人港地」政策靜悄悄束之高閣，但由於這個措施是特首梁振英參選時的其中一個重點政綱，港府亦不會明言已擱置，只強調現時推行政策的逼切性較低。
發展局發言人接受查詢時表示，在過去一段時間，政府通過俗稱「雙辣招」的買家印花稅及額外印花稅，以稅收的方式壓抑外來投資和炒賣的需求。自從推出有關措施後，非港人購買物業的比例已有所下降，因此推行「港人港地」措施的逼切性較低。港府會緊密留意市場的情況。
曾是梁振英競選辦副主任的長策會委員劉炳章表示，現時樓價趨向穩定，「港人港地」政策原意是香港人優先，如有其他政策達到同樣效果，特首不應盲從政綱，「樓市是活的，政綱是死的，不是百分百要做到才是好的。」他又認為，政綱的構思與落實之間，因應時間和實際情況，會有一定的距離。
有份協助梁振英制定房策政綱的房協主席鄔滿海認為，兩幅「港人港地」的單位尚未落成出售，難以草率評論政策的效果，建議社會應給予政策時間。至於房協出售的樓宇，鄔指，喜雅和樂融軒均有房協版本的「港人港地」，而在批地上須配合政府政策。土地監察主席李永達認為，政府初時構思「港人港地」政策時考慮未及周全，即使限制境外人士買樓，本港需求仍然大於供應，這正是「港人港地」不成功的主因。他續指，即使全部賣地計畫內的土地均加入「港人港地」條款，效果仍然差於增建居屋，因為「港人港地」目標是降低樓價，讓中產人士有能力置業，而居屋設有入息限額，更可針對有需要的本港居民對症下藥。
