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1. 亮劍 2014-02-24 09:13:22 |
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我喺一個聚會中，問過兩條問題，其中一條係問，七仔呢兩張價錢牌，請問那一張是對的： 「一罐可樂賣6元，一張價錢牌是2罐12元，另一張就是2罐11元」。 識算術的人，當然知道2乘6等如12，但有常識嘅人，亦知買多啲會平一點這道理。 呢個經濟常識大家應該知道，但同埸我問另一個經濟問題，就絕大部分人答錯。 「大西北一手樓，現在折實價平均賣八千，那當有一天大市崩潰，跌剩一半，咁當政府於嗰陣新批大西北土地，地價應該會跌多少？ 我講出答案之前，大家應唔會信，但唔信還唔信，你們可嘗試將呢個問題問下身邊嘅人先少夠我！ 好多人以為一手跌一半，咁地價咪跌六七成！呢個就是識計數但無常識的最佳寫照。
當一呎樓平均賣八千銀，四千元係建築費及利息支出，二千元係地價，其餘二千就係發展商毛利，可能他們還可執少少發水。 如果一呎樓跌到去4千銀，基於建築成本難以大跌関係，咁剩喺呢度都唔使講嘢，毛利已經變成負數，那麼地價怎可能還有剩？ 當然地價跌到開發成本之前，政府已經唔會再批出土地！ 當然地產商亦唔會俾地價跌到去呢個地步，因為要是地價咁跌法，佢哋盤數會㬨死人！
因此最有可能出現嘅情況，就是跌幅有兩成之前，地產商就唔會再投地，政府亦唔會再賣地。 道理非常簡單，樓價大跌，供應反而減少，呢個就是現實！
＊＊呢一年本人預測，CCL最多只係會跌到去110，呢個估計不變！ |
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2. 胖哥 2014-02-24 09:17:20 |
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樓價上升主要是由通貨膨脹造成, 如果通貨膨脹在未来兩年內下跌一半, 我就相信樓價會下降一半.
Do you think that our inflation will fall 50% in the coming two years ?
In other words,
Do you think that the price of newspaper will be from $6 to $3 in the future ?
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3. JL 回亮劍 2014-02-24 09:22:33 |
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[CCL最多只係會跌到去110，呢個估計不變]. 我覺得您有很大的勇氣，因為這個假設對我來說簡直是無可能。我非常欣賞您。 |
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4. 法子 2014-02-24 09:36:06 |
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2013年8月
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5. 亮劍 2014-02-24 10:19:47 |
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有咗mark to market 之後，樓價要是跌兩叄成，那麼地產商嘅土地庫估值，就會最少大插伍樂城，如能力許可，各大地產商盡量頂實個價！
呢幾年地產商所買入嘅土地成本，出現一件平過一件現像，除咗因為2手樓價出現調整外，最主要嘅原因係： 發展商冇得狂發水 建築費用步步高陞 銷售對象有所局限 融資困難成本上升
經考慮上述各種因素之後，地產發展商預計呢兩叄年所入嘅地皮，第二時嘅樓宇開售價，應該上落不大！ 而地價嘅跌幅，只是反映建築、融資及其他成本之上升。 當然個別地產商會計錯數，有一兩個地盤會平手離埸甚至蝕入肉，但佢哋集體出錯的或然率，應該係好低好低囉！ |
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6. 在銀行遇老人家 2014-02-24 10:23:55 |
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某天到銀行排隊入票, 剛巧在前面聽到一位老人家做定期存款 $180萬 三個月 有幾多利息, 原來只得 $85 , 這老人家求銀行給他多些息, 我心裏及嘴邊說就算給你 $l00 利息也僅夠你搭的士來回銀行三個月一次吧! 於是我不敢沽售任何擁有的收租物業。 |
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7. 長毛粉絲 2014-02-24 10:37:31 |
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樓價下跌我雖然心痛，但細心一想，升或跌我都不賣，升和跌對我有什麼意思呢？反而如果是跌市，我又有機會入市了，所以又想樓價下跌了！ |
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8. 回7 2014-02-24 10:44:52 |
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這大錯特錯，市場大把穩健高息的收入渠道，肯定比買樓要回報要高，也更安全。例如： 1. 人仔：大陸3年4厘幾 2. 債券：銀行債都有4厘 3. Ibond: 4厘幾 4. 高息債：8厘都有 5. 港元：大陸定存都有兩厘
阿婆就話唔識傘，禁多選擇點解要揀輸梗的樓市來買，超不明白 |
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9. 假 亮劍. 2014-02-24 11:26:51 |
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我就相信樓價會下降一半 |
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10. 睇得通 2014-02-24 11:38:10 |
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11. 至9 2014-02-24 11:43:37 |
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存人仔萬一港幣unpeg立刻輸兩成多。 |
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12. 路人 2014-02-24 11:43:38 |
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用現金四百萬買一間六百幾呎單位，每月收租萬二元，回報有3.6%！即使減去雜費亦有3%收益，不錯！ |
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13. 順應刁民, 以下情況出現時會有可能樓價會下跌一半 2014-02-24 11:49:53 |
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若政府有眼無珠, 順應刁民, 以下情況出現時會有可能樓價會下跌一半 1) 反喤行動成功,大量限制新等移民, 零售,消費力下降 2) 反喤行動成功,大量限制自由行人數, 零售,消費力下降 3) 刁民不好好找工作做天3K4天噪, 要大量输入外勞, 香港人無工做 |
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14. 睇得通 2014-02-24 11:56:05 |
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| 10. 假 亮劍. 2014-02-24 11:26:51 | | | 我就相信樓價會下降一半 | 這位亮劍.仁兄應該註冊筆名. 男人大丈夫假亮劍.搏殺!!!男人要有英雄氣慨!!! 女人大師姐 假亮劍.攻擊!!!女人要有英雌風範!!! 千萬不要成為 雌蜘蛛﹐母蜘蛛 !!! |
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15. To 12 2014-02-24 12:55:55 |
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禁你認為啲樓跌兩成大機會啲，聯會脫勾機會大啲囉。你買層樓唔知有冇驚過層樓冧咗，全部輸光呢？哈哈哈... |
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16. 至9 2014-02-24 12:59:06 |
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IB0ND要申請分到幾萬已好好彩, 再買入使費 l%, 應急時賣出又 l%, 是政府益銀行的產品, 市民得 l 厘半息。其他債券人地用精算師計過同你對賭買了都不會有實質的著數。必定有你唔清楚的風險。否則可來 8% 息。 |
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17. TO 9 2014-02-24 13:03:55 |
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180m 1. 人仔 : 每日換2萬, 180萬換幾耐? 2. 銀行債高息債 : 金融海嘯的教訓原來仲有人未瞓醒, 高息債係穩健投資, 哈哈哈!! 係囉, 學雷曼爆左之後上街要銀行同政府賠囉, 幾穩健! 3. ibond ? 你可以抽到幾多手? 4. 大陸定存 ? 什麼意思 ? 匯錢入大陸做定存 ? 要匯番錢出來的手續, 匯價和限制你又知唔知? 一百幾十都無係到扮晒野 |
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18. To 路人 2014-02-24 13:04:49 |
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你又錯了， 每年回報3厘係未計埋跌價，博士禁樂觀，依家都唔排除跌15%喇。 計埋咪係負回報囉。想出貨都唔好禁呃人囉 |
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19. TO 15 2014-02-24 13:11:35 |
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危樓, 市建局都係要用同區7成新樓樓價去收你又知唔知? 真係冧咗 --> 輸光 ???? 地價會無左呀 !? 再起番棟豪宅賺凸呀 ! 唔係邊有人收舊樓重建呀 ! 樓, 在香港, 不是"消耗品", 明唔明呀 ? |
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20. TO 18 2014-02-24 13:17:04 |
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係囉, 唔好HOLD港幣呀, 港元債呀, 美金呀, 美元債呀, 兌人仔輸死你啦! 並祝你之前HOLD晒日元澳幣囉! |
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21. 路人 2014-02-24 13:22:22 |
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18樓傻佬，我講緊現在買樓收租的回報呀，唔係講炒賣呀！ |
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22. To 16 , 17 2014-02-24 13:33:52 |
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1. 人仔一日匯100個我都做過，自己去匯款公司問下喇，啲錢唔識自己走入你個袋喎。 2. 買Ibond 1% 手續費， 又唔知你點計，唔通你唔知買賣ibond唔便stamp duty？我間行收我0.05%手續費，再平$5per trade. 都係果句，自己搵下喇。咪只係識搵果啲lerk 水銀行。 3. 一講債券，就話雷曼，一聽就唔你唔識，雷曼果啲，根本唔係債券，係騙局，無人叫你唔識都買，搵個專家問下喇。 4. 大陸定存，50k 美元等值，免手續費，直上直落，唔使申請。
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23. To 19 2014-02-24 13:39:17 |
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嘩，冧樓禁正，無人買不如自己隊冧佢喇。 |
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24. 21樓 2014-02-24 13:44:03 |
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你應該無學過accounting. 只計收益唔使計個本值番幾多？？ |
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25. 21樓 2014-02-24 13:44:13 |
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你應該無學過accounting. 只計收益唔使計個本值番幾多？？ |
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26. To 20 2014-02-24 13:51:10 |
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多謝。 你點知呀，我真係hold左啲aud 同jpy空倉喎，不過jpy104賺夠走左lu. |
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27. 假 法 子 2014-02-24 13:52:08 |
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樓巿將跌9成，支持租住等 |
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28. 假 亮 劍 2014-02-24 14:00:33 |
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我會賣出自住樓 我由上年開始睇淡樓市，但識講唔識做，無果斷沽出自住樓. 美國如今已開始退市，估計年尾完成，供應又開始慢慢增多，樓市已由高位回落5%跌勢已成，我會沽出自住樓,租住等. |
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29. 盜名者中間留空一鍵 2014-02-24 14:09:33 |
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| 27. 假 法 子 2014-02-24 13:52:08 | | | 樓巿將跌9成，支持租住等 | | 28. 假 亮 劍 2014-02-24 14:00:33 | | 我會賣出自住樓 我由上年開始睇淡樓市，但識講唔識做，無果斷沽出自住樓. 美國如今已開始退市，估計年尾完成，供應又開始慢慢增多，樓市已由高位回落5%跌勢已成，我會沽出自住樓,租住等. | ............. 盜名者中間留空一鍵.......留 空 |
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30. TO 22 2014-02-24 14:11:53 |
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匯款公司?? 梗得架, 如果你唔怕比人食左. 自己帶都得架, 如果你唔怕比海關周到, 匯款費都慳埋. 穩健 !!!??? 哈哈哈 !!! 唔係向政府買iBOND收息咩?? 手續費多少洗Q理呀!? 二手市場買賣iBond ??? 炒呀? 穩健 !!!??? 哈哈哈 !!! 比你係市場買到既iBOND扣晒D洗費溢價有幾多可以賺呀? 定想昆人 ?! 高息債卷, 點高息法? 點穩健法? D人無了解便去買雷曼??? 哈哈 !! 係囉, 不知幾多叻仔專業人士以為自己幾醒幾醒幾百萬幾千萬無了解過就去買囉! 他們邊會識呀, 因為連專家唔出事都唔識囉 ! 哈哈 !! 你係咁醒就提議你去証監做啦 !! D人死蠢, 匯款又唔識搵錢莊仔, 街邊大把鋪仔都唔識去幫襯. 又唔識炒賣iBOND, 炒債卷. 又唔識搵D証卷行仔去幫襯, 規規矩矩, 咁多灰色地帶唔識鑽...仲有, 講咁多你間行什麼0.05%手續費, 果間行每個TRADE $5蚊什麼意思? 叫人炒賣???? 哈哈 !!!! |
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31. 亮劍 2014-02-24 14:19:39 |
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唔同人有唔同環境，所以對樓市有唔同處理方式： 得一間自住，仲要係供緊 H+0.7 上下，咁每月利息支出一厘都唔使，那任憑風浪起，穩坐釣魚船得啦，千千萬萬要記住，淡定有錢剩。 有自住樓之餘，還有多一兩層樓收租的話，那就看你收租嗰啲樓嘅現金流是否係正數，若是正的話，那麼你處之泰然啦；反之若是負的話，咁正如 9 樓話齋，大把投資渠道可供選擇，那麼沽一間最屎嘅出來，改善資產配置比率亦正路。 交緊貴租又有首期喺手嘅，咁襯現在市淡地代好招呼，咪四出睇下有人肯自行了斷執好嘢囉，总之底線係供樓與租屋相約！ 有自住樓又有幾百万未開頭嘅人，呢家風頭火勢，買樓收租嘅人俾 CY 當賊辦，如非必要都係睇定啲先。 想樓換樓嘅人，現在市況淡薄，一買一賣或一賣一買隨時錯價，來回錯成幾咪喎河？有地代同我講現在新樓發售好鬼樣衰，唔好以為你有心有銀用，就有樓俾你買，如果黑仔的話，真係抽來抽去都無支好籤，揀來揀去都係賣剩蔗！ |
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32. TO 26 2014-02-24 14:20:34 |
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係呀, 買馬會買中, 買輪會買中. 不過輸個時咪鵪鶉囉. |
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33. 路人 2014-02-24 14:43:07 |
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樓價貴左，租金自然會上升，O.K. 樓價下跌租金又會下跌？當然唔係一定喇！25樓腦殘。 |
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34. To 31樓 亮劍 2014-02-24 14:53:52 |
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夠中肯， Like. |
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35. To 33 2014-02-24 14:58:51 |
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腦殘話我呀？ 我都唔知你講吔。唔識accounting 咪認囉。 |
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36. 業主又加租 2014-02-24 14:58:55 |
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各位好，業主又加租！ 我想問大家有冇貸款公司可以做到十成按揭？ 謝謝。 |
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37. 路人 2014-02-24 15:03:31 |
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35樓，你嘅係簿記員水平知識，講ACCOUNTING 或 FINACE 仲未夠班！ |
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38. Vincent 2014-02-24 15:05:27 |
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個個都話要賣走先住樓, 轉租去等.
依家買第二層樓咁難, 都唔知邊到黎咁多租盤俾依班人租住等.
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39. Vincent 2014-02-24 15:07:12 |
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個個都話要先賣走自住樓, 轉租去等撈返.
依家買第二層樓咁難, 都唔知邊到黎咁多租盤俾依班人租住等.
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40. To 路人 2014-02-24 15:08:26 |
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你真係夠班， 不過 finaNce 有個n . 串都未識就咪學人寸喇。 |
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41. 扶貧買民望 2014-02-24 15:50:48 |
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扶貧買民望,係要搵納稅人找數 |
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42. 高清人鬼表 2014-02-24 17:17:49 |
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43. To 30 樓 2014-02-24 18:26:13 |
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1. 匯款梗係搵間歷史長又可靠公司, 無法叫你禁笨搵喲走鬼檔匯. 匯時亦唔會全副身家一次匯, 總之每次匯個額跌左都唔覺痛咪匯囉, 要等住開飯就米做喇. 2. 我買ibond, 咪同你的收租佬一樣, 買來收下息(租), 又比人話炒賣. 上年101.7買4214, 收左8個月4厘幾息, 而家仲有102幾, OK 喇. 其實都唔使同你講噤多, 你目的都唔係投資, 只係想老點人買樓之嗎?
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44. 誰要賤賣我接貨 2014-02-24 19:17:08 |
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多多都要 |
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45. 44樓 2014-02-24 19:34:27 |
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幾好笑喎，如果你sars時禁做，一定富可敵國，如果你98年做，可能已經燒左炭。 |
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46. 假 上善 若水 2014-02-24 21:26:47 |
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樓價跌勢本季持續
究其原因，美國宣佈有意減少買債消息，積極營造退市氣氛，令市場對加息預期增加，部分二手 業主態度開始軟化，願意擴闊議價空間，吸引買家入市。另一方面，新盤一浪接一浪登場，令二手樓價進一步受壓，故整體樓價於第二季及 第三季兩季，分別向下調0.3%及0.6%，促使部分採用較高按揭成數的新造按揭業主率先跌入負資產行列.筆者預期本港第四季樓價下調趨勢持續，不少於今年內入市的業主將面臨物業變成負資產，負資產陰霾料將重現，若樓價跌勢加劇，負資產個案更有機會重返千宗水平。
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47. 實在可惜! 2014-02-24 21:41:19 |
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實在可惜! 湯博士的 blog, 怎麼回應區 變成了 低B罵戰區, 求admin救命, 並求各位自重, 要低B罵戰請到 yahoo留言區 |
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48. 致法子: 2014-02-24 21:58:36 |
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致法子: 建議名詞修改: 最新雙辣招: 納稅人,代言人/民碎,丐幫, 投票意向表: 反對/支持…… |
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49. 年底樓價可升穿2013年的高位。 2014-02-24 23:20:16 |
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近日全國房地產市場資料中心發佈《2014年1月全國城市房價排行榜前100名》，根據排行榜的顯示，前十名的城市分別是北京、上海、深圳、廈門、三亞、溫州、杭州、廣州、南京、天津；第一位的北京，每平方米均價為37439元人民幣，上海均價為29974元，深圳均價為24927元。
當然，以上只是全個城市的均價，在市中心的地方，如北京三環之內，上海浦東和徐匯區等，要較均價高出數倍以上，每平方米高達五到十萬人民幣的樓價，愈來愈多，跟香港的樓價拉近了。例如上月在徐匯地區，出現一宗單價高達每平方米23.9萬元人民幣的二手成交，等於每方呎一萬七千港元以上。
內地政府在2010年4月17日開始，頒佈被稱為「國十條」的樓市調控措施之後，剛開始時樓價橫行，但措施推出兩年之後，樓價就開始上升了，專家們的聲音亦愈來愈少。根據國家統計局發佈2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，顯示全國70個大中城市中與去年同期相比，房價上漲的達到69個，只有溫州1個城市房價下降；北京、上海、廣州、深圳等大城市，在過去12個月漲幅都高達兩成，漲得十分厲害。
今年港樓價料先低後高 這是非常值得香港樓市參考的事實：內地執行計劃經濟，一定比香港更為容易，辣招也比香港更辣。但內地辣招壓低樓價，結果是開始兩年樓價橫行，第三年就升上去了！因為剛推出辣招的時候，很多本來想置業的人，由於看見政府推出辣招，於是等待樓價下跌；但等了數年之後，樓價根本沒有下跌，失望非常；這些被壓制了的購買力，在兩三年後釋放，對樓價成形上升的動力。
筆者對香港樓市的看法，過去一直都沒有改變，就是在政府印花稅影響之下，成交量會繼續偏低，但樓價不會大幅下滑。很多人認為政府印花稅會推低樓價，這點我不同意：因為印花稅也壓低了供應，包括過去三年內成交的三十萬個單位，因要交稅而在市場上消失，雙倍印花稅進一步令有樓收租的人不願意賣出，結果買家的購買力被市場壓住；當辣招慢慢被消化後，再加上發展商贈送的印花稅，購買力就像炸彈般爆發出來。所以我預期香港今年樓價先低後高，下半年可能微跌一點，但下半年樓價可以回升，年底樓價可升穿2013年的高位。
註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士
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50. 黃昏 2014-02-25 07:27:06 |
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"大約在半年前，有很多名家，包括股評人，學者，分析員他們都不約而同說樓價將會在兩年或者稍長一些時間便會下跌五成" 吹水無用, 叫佢哋身體力行,用咁的價錢賣樓 (CCL117.41x 50%=58.7) ,睇佢哋制唔制? |
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0.74 % 
