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1. 黃老闆 2014-01-02 09:00:56 |
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祝願湯前輩2014年 : 身體健康、心想事成、快樂享受人生! 呵呵! |
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2. 補 地 價 大 縮 水 樓 市 停 升 2014-01-02 09:37:53 |
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補 地 價 大 縮 水 樓 市 停 升 (星島日報報道)為求增加住宅供應，發展局上月宣布在本季以近乎「晒冷」方式推地，但向來被視為另一住宅供應來源的不同土地交易申請，卻一直「落後」，透過發展商補地價所供應的住宅單位，暫時僅及年均水平的兩成四，倘若情況持續，或會影響每年提供二萬單位的目標。 港府消息指，個別發展商近期一直未有回覆政府所開出的補價條件，令部分個案呈膠狀態，估計與近期樓市升勢停止有關。
消息人士強調，發展商是否願意補地價，非政府所能控制，因此選擇增加推出土地招標，確保全年住宅供應可以達標。隨當局早前公布在本財政年度第四季，再招標出售另外十二幅住宅地，令本年度推出地皮增至三十六幅，可以興建共約一萬三千七百個單位。 近日在公布第四季的賣地計畫後，發展局局長陳茂波曾經表示，對完成兩萬個住宅單位的供應目標仍然審慎樂觀。
不過，截至上月十六日的最新數據顯示，透過私人協約方式批地、修改土地契約及換地等方式所獲的補地價收入卻一直「落後」，合共只有約四十七億六千萬元，收入僅達上財政年度的一成八。 資料顯示，地政總署在過去四年的補地價收入，介乎一百六十億至二百六十億元，本財政年度顯然難以達至有關水平。
據了解，港府亦注視到，本年度的補地價個案數目似乎低於正常水平。政府消息人士透露，過去十年透過私人協約方式批地、修改土地契約及換地的個案，每年平均可以興建四千六百個單位，但地政總署本年度至今接獲的不同土地交易申請，卻僅能興建一千至一千一百個住宅單位，只及年均水平的兩成四。
消息人士分析指，由於近月樓市升勢停止，部分更透過提供不同優惠，減價一至一成五出售一手樓盤，加上即將踏入農曆新年，是傳統樓市的淡季，一般發展商也未必敢於在現時補地價。 他又估計，由於在過去一至兩年，港府不斷透過招標推出土地，或會令發展商改變策略，先吸納有關土地，而暫緩為已持有土地改契，「發展商可能會認為，那些土地儲備始終是自己，可先留在自己的『袋』裏，反觀政府發售的土地，卻一般是ready site，可以即時發展，因此應先行吸納。」
他透露，現時發展商跟港府商討補地價個案其實不少，但大部分申請人與部門談妥補價條件，獲部門正式開出所需的補地價金額後，卻很多時「坐係度」，未有即時回覆。
他坦言，發展商是否願意補地價，並非政府所能控制，「當提了一個offer，球已不在處於自己的場區，政府不能逼他們成交。」但他亦說，自取消勾地表制度後，已向市場清楚傳遞訊息，當補地價個案減少，政府是可以透過土地招標來增加供應，因此在第四季所推出的土地，可提供單位數目遠較第三季為多，相信已顯示政府持續供地的決心 |
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3. 大寶二寶 2014-01-02 10:18:39 |
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博斥加息楼價跌之謬誤 -
分析市場各類 parties 嘅影響：
1. 炒家 ： 加重成本， 急急出貨。 (但3D下已無炒家。 特衰正苦政策失敗結果)
2. 投資者 ： 入貨時已預加息，實力雄厚。 有D估係FP, 所以冇影響 (除非息口高個租金回報， 但短期內兩三年都冇可能)
3. 用家： 你住緊間屋會吾會因加息而賣掉？ 壓力測試都過到吾會供吾起。就算你真係蠢到賣左自住樓你都要租地方住。 租金有支持楼價又如何大跌？况且有六成業主都供滿楼， 加息对佢地冇影響。
就算真係有個别人仕想賣楼， 都會係未加息前靜雞雞賣走， 点會咁豬係加息時先賣俾人壓價吖！
所以坊間話一旦加息楼價就大跌係廢up, 因市場一樣冇貨供應。希望加息楼價跌等緊上車嘅吾好再發夢喇！
共勉之， 哈哈！ |
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4. 持有恆產是最穩定的投資!!! 2014-01-02 11:53:19 |
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點解香港的小業主竟然不為所動，沒有作出相應行為，急急忙忙將他們擁有的物業賣走，其實，答案很簡單， ............. 地球土地有限???香港土地更加有限???不能學習成吉思汗擴張土地???香港的希有財產就是高質素的房地產???美國的貨幣可以用存倉廢紙加印...........持有恆產是最穩定的投資!!!!!!!!!!!!! |
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5. 黃埔狠劈14%獲承租 - 租金下跌週期已開始 如何支持守到破曉? 2014-01-02 12:27:08 |
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部分業主為免將單位「丟空」，不惜趁春節前大幅減價吸引租客，紅磡黃埔花園5期3座業主調減租金叫價達14%，終以約1.98萬元租出單位，實用呎租約29.1元。 美聯黃志成表示，上述租出的黃埔花園5期3座中層B室三房單位，內附雅致裝修，建築/實用面積約788/680方呎，業主以每月2.3萬元開價放租，但一直乏人問津，近日擴大議幅，終減3,200元或14%，以月租約1.98萬元租出，建築/實用呎租約25.1/29.1元。 |
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6. 第一代地產分析員卓百德﹕租金回報低 增樓市風險 2014-01-02 12:45:35 |
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第一代地產分析員卓百德﹕租金回報低 增樓市風險 【明報專訊】新盤市場當道，發展商為求追數、散貨，不惜提供各項稅務優惠，甚至以「跳樓價」吸引買家入市，令不少受辣招影響而沉寂多時的炒家重返市場掃貨。研究亞太區樓市逾30年、可說是香港第一代星級地產分析員的Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）認為，未來息口趨升和供應增多，相信是為發展商帶來散貨壓力的主因。他又指出，未來外圍因素和不利的租金走勢都會困擾樓市，建議投資者在入市時要考慮清楚未來數年的回報，並要加緊為物業做好資產增值（value-adding）工作。 卓百德表示，發展商願意以較低價錢沽貨，相信是因為考慮到未來3至5年息口趨升，加上每年供應增加至近2萬伙，令發展商有散貨壓力，急於變現。除此之外，辣招令內地買家撤出香港市場，亦是其中一個發展商自動「減辣」的原因。 入市新盤 需兩年才回本 他認為，儘管發展商透過回贈，變相以八折買樓，藉以吸引買家，但價格其實並不便宜，「發展商比你和我都要聰明，他們深諳定價策略，所以價格絕對不會如外界想像般低」。他續稱，過往自己都曾入市新盤，但笑指這是一個「失誤」，因為入市後至少需要兩年時間才能回本，因此會較冒險，「假如該樓盤的買家很多都是投資者，到入伙的時候，大量租盤湧出市場，租金就會受壓，最後連帶售價亦下滑，而這個情有可能要一段長時間才能回復到正常的軌道上」。 發展商減價 實質價不廉 整體而言，卓百德表示，未來數年的住宅物業租金走勢存在隱憂，租務回報有壓力，簡單而言是因為物業升值（capital gain）較租金增長快，「買樓收租其中一個黃金法則，就是租務回報要蓋得過借貸成本大約1厘至2厘，才屬划算，但現時很多物業，尤其是一些高檔物業，租務回報都偏低，這可能是一個令人擔憂的信號」。 他又表示，未來息口走勢只得一條路，就是上升，「供應增多，息口上升，價格和租金下跌，這些都是可以預料的」。 找到低市價物業 宜做資產增值 可是，卓百德稱自己不會像其他地產分析員一樣，準買家不要入市，因為他認為，只要找到低於市價的物業並做好入市後的資產增值（value-adding）工作，市場上仍然有足夠機會。 「要找到價格較吸引的入市機會，的確比4、5年前困難，但這並不代表沒有，現時仍有不少業主因為移民、急於變現等原因而願意劈價走貨。」另外他認為，香港投資者的「通病」是疏於為購入的物業做增值工作，例如翻新和改善家居設備，令回報收益大減，甚至放盤時乏人問津。他建議，投資者應做好基本翻新工作，才可令物業升值，避免跑輸大市。 批現政府議而不決 籲撤辣招 【明報專訊】過去一年政府以樓市辣招遏市，卓百德認為，政府只是成功遏止物業交投，令交易宗數及成交金額急挫，但據他統計，年內樓價卻只是跌3%以內，反映措施對遏抑樓價未見有太大作用。他認為，樓價沒有下跌，主要是因為措施對業主所構成的壓力不足，「他們根本不在意，因為銀行沒有給予足夠壓力給業主」。他表示，政府可以考慮撤銷按揭首期限制，並由銀行自行決定它們的借貸比率和對象，同時間撤走加重版的印花稅，讓一切回歸正常。 促撤銀行首期限制 卓百德又指出，香港現行的退休保障制度是完全錯誤，更缺乏周全考慮，「政府派6000元給市民是荒謬至極的舉動，政府需要做的應該是教市民如何找食物，而不是直接將食物送入他們口中。相關的退休保障、房屋保障和人口政策預算更是完全欠缺。我來港30多年，現屆政府在決策上是史上最弱。」他舉例指出，現在政府制定政策都議而不決，只會做無止境的諮詢，「但我不會只怪責行政長官，所有相關部門和立法會議員都有責任」。 與香港同屬「亞洲四小龍」的新加坡多年來推行組屋政策，當地政府早前更稱只要月入達6000元便可以購買組屋，對於「一屋難求」的港人而言，消息當然相當震撼。 卓百德表示，新加坡和香港的房屋政策其中一個最大分別，在於兩者控制供求的成熟程度。 同意首要積極覓地建屋 他指出，香港在1980年代時每年房屋總供應量約3萬餘伙，由1990年代直至2003年SARS前則約為2.4萬伙，但03年後，供應卻暴跌一半，每年僅得1萬餘伙。與此同時，低息環境和低失業率卻令港人對樓宇需求居高不下，造成供求不平衡。 相反，新加坡的房屋供應量則長時間保持平穩，很少會一下子急跌。卓百德亦認同政府說法，同樣認為土地供應是解決香港房屋供應問題的核心問題，因此未來首要任務仍然是積極覓地建屋。 明報記者 何建邦 |
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7. To 5樓 2014-01-02 12:50:09 |
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尼個例子你copy漏左尼段....
業主於88年1月以金額約67萬元購入，一直作長線投資之用。
佢蝕咩? |
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8. 為何港府將港息話事權送給美國 2014-01-02 13:10:20 |
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點解香港政府把香港利息的話事權送交美國呢? 以前是英國殖民地就無話好講, 97回歸中國後直到早幾年中國金融系統還未完全上軌仍無話可說, 但最近幾年中國已踏上國際軌道了, 這個香港自己擁有之訂息權還不取回給香港給人的印象是港府財金官員無能魅外。 |
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9. Alan Pepper 2014-01-02 14:00:15 |
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To 8/F 中國的態度, 就是沒有十足的勝數, 就不會做. 所以香港匯率制度在短時間裡也不會取消.
To 6/F 如果香港高地價政策時代, 每年也大概有2萬房. 那現在的每年兩萬房算什麼? 香港現在還不是高地價政策嗎? |
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10. Alan Pepper 2014-01-02 14:14:48 |
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想請問一下博士對人口老化的看法. 在未來的15到20年香港的100萬業主老化, 對房子的需求減小了, 他們的下一代( 最小一個 ) 也不需要房子了. |
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11. 回5樓 2014-01-02 14:39:43 |
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差餉物業估價處的「租金指數」無幾耐前先創完歷史新高。
而你睇的報導報是地產代理想嚇業主為造成交的言論。
所以，過去一年地產代理每日說「低市價7%成交」，但一年過後，全年竟然是上升3.5%。
請不要再拿地代的言論看作事實，這反映你的無知、 |
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12. 路人甲 2014-01-02 15:07:21 |
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博士講野好有道理,最好快D買多些物業,祝你2014賺大錢 |
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13. 沈默人 2014-01-02 15:58:45 |
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14. Small potato 2014-01-02 16:22:06 |
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Have read Dr Tong's articles for about a year now and appreciate for sharing yr brilliant and neutral comments on the property market and status. And am glad to meet some smart people in this forum which has been broaden my view and knowledge.
We purchased our 4th small apartment (cost around $5M) in March 2013 after DSD has implemented. We could still get 60% (3M) of mortgage from a local bank at 2.15% p.a. and same interest rates for the savings up to 50% (1.5M) of the mortgage amount.
So I think some bankers are still willing to offer over 50% mortgage even if u own more than one apartments. It's not as strict as we thought. And I have to emphasis that we (my husband and myself) are just an ordinary office stuff in small potato but we could still get 60% mortgage for our 4th apartments (the banker said ok for 70%) but we finally only taken 60% which is fine. |
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15. 88已上車 2014-01-02 16:53:34 |
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小弟見識少, 但無想像過經濟差會以加息作調節工具
以小弟愚見,花旗國短期內未有能力加息 (失業率外還需要看CPI/通脹, GDP 增長, 投資意欲, 其他國家走勢等)
表面上睇, 加息常以用作減低通脹或泡沫形成等 , 因此加息證明經濟處於上升軌
另外如現中國, 有地產發展商以超1分息發公司債, 亦有小型公司以超3分息借錢, 而尚未爆煲, 靠的是在建成後樓價升幅 (每年國家增長). 而當花旗國對未來未有充分信心, 何以加息
個人觀點認為, 始終要睇實體經濟. 當人人有工開, 供得起樓, 何以蝕讓? 我相信一個家庭供得好地地, 係現時賣自住樓係小數. 一動不如一靜
所以我就安安定定, 只要無炒魷就得 !
最唔明係, 低息時驚加息, 難道要等高息時黎借？ |
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16. 扫把头 2014-01-02 17:52:12 |
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见过1998和2001 CK和SHK 同一地区劈价卖楼就知道, 楼市定价不是小业主的主观愿望能扭转, 2013CK市价卖楼不等同2014CK 不会劈价卖楼, 结果很快就知道. |
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17. 加息? 2014-01-02 19:39:25 |
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美國唔加息, 只係香港唔會加存款息率, 驚住俾大鱷套息差, 但按揭息率可以加, 唔好話P-少咗X%, P+X%, P++X%都仲得, 點解政府想樓價跌, 財爺辰時亥時都話美國將會加息, 供樓負担會加大嚟嚇鬼, 話樓咁樣會大跌, 其實財爺會同金管局攪咁多花招, 倒不如益銀行, 命令銀行喺樓市非常時期收非常高嘅樓按息率, 等樓價跌到夠先調番低, 咁咪簡單直接夾妥當囉, 點解唔咁做呢? 唔通有陰謀? |
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18. From 8F to 9F 2014-01-02 20:30:15 |
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我不認同9F對我的解答。其實香港政府的財金官員確是無能魅外, 什麼不合理的事也為保烏沙及自已份退休金為上, 北京真的要看清楚香港政府官員有幾多個做事是以民為本。港幣跟其他亞洲貨幣跌了差不多三成以上。 不用怕聯匯有改變會影響樓市, 中國及澳洲便是好例子。 |
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19. Albert 2014-01-02 20:58:48 |
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咁 ! 依家係咪叫各收租客和投資者. 趁各有能力上車但又唔上, 轉租等跌.租客量非常充沛時. 盡量加租, 用租值上升, 增加防守力, 甚至帶動樓價上升. |
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20. 大寶二寶 2014-01-02 22:00:37 |
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回17.
銀行做咩同呢個低能正苦合作喎？ 正苦就話争民望啫， 銀行做生意赚錢向股東交待， 同呢班九官合作有咩 jetso? 況且依家銀行都冇西按揭生意对呢班九官恨之入骨。 再加按息咪仲冇生意做， 益西財仔。 静雞雞減息搶客就有。
共勉之， 哈哈！ |
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21. 行外人 2014-01-03 00:32:03 |
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22. Alan Pepper 2014-01-03 01:54:39 |
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To 18/F
Brother, 你好似認同我個講法, 只是覺得不合理, 不應該, 和不接受?
其實我也覺得不合理, 不應該. 但是我接受 :)
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23. 贈言 2014-01-03 03:49:17 |
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2014年是人心恐懼年??? 2013年是等待年,大家都感覺到等待的滋味.........起不能起,跌不能跌............ 2013年是等待年,大家都感覺到等待的滋味.........起不能起,跌不能跌........ 2013年是等待年!!! 2014年是恐懼年???是人心恐懼年??? 是高山症症候群症狀/高樓價症候群症狀恐懼年??? 2015年是決擇年???睇好睇跌決擇年??? 2016年是改變年??? 改變立法會代言人的改變年??? 2017年是普選年???或是普選流產年??? 一位深山隱士贈言…… |
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24. copy and paste 2014-01-03 07:38:36 |
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2010年8月的新批按揭的： CCL: 83.61, 無壓測的時期
平均貸款年期 : 275 月
平均貸款金額 : $2.36m
平均 loan-to-value ratio : 61.4%（property value: $3.84m）
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
即是說，2010年8月按揭申請人的平均收入 = $9,756 / 41% = $23,795 2013年3月的新批按揭的 : CCL: 123.01, 剛實施加3厘壓力測試 平均貸款年期 : 302 月
平均貸款金額 : $2.88m
平均 loan-to-value ratio : 53.9%（property value: $5.34m）
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
即是說，2013年3月按揭申請人的平均收入 = $12,370/ 36% = $34,361 若加息2厘（3厘）至4.16%（5.16%），供款會增加 $15,399（$17,106），供款與入息比率由36%升至44.8%（49.8%）。 |
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25. 大寶二寶 2014-01-03 08:49:53 |
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回24. 吾好吾記得要加兩三厘息最快都要2017- 2018, 而呢幾年人工都加左四、 五次， 每次復式增加， 你話到時供款入息比率會吾會有五成呢? 共勉之， 哈哈！ |
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