利息對香港樓市影響逐漸減弱

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月1月2日

　　利息，有一段時間的確可以左右香港樓市走勢，但自從有一段時間香港各銀行以極低利率互搶生意，令致一班小業主及物業投資者從中獲利不菲，若果按照以往的做法，那一班物業投資者及小業主一定會乘勝追擊，俗一些說，他們會炒多幾個物業，或者買多幾個物業收租，但由於受制於金管局嚴密監管，銀行沒有可能作出超額貸款，而一般小業主及物業投資者亦不能夠以高借貸比率投資物業，一般來說，愈多物業的人，他的借貸比率就要愈低，現在，一般投資者的借貸比率不足三成，換句話說，就算加息，對他們的影響都不會很大，反過來說，若果利率上升，回報要求同樣上升，樓價不跌的話，租金就要上升，苦果樓價下跌，資金雄厚的投資者可以趁低吸納，根本是一個必贏局面，但若果利息上升至一個不及理的時候又作別論，凡事不能一本通書睇到老，要因事制宜。

　　我相信任由那些分析員，評論家預測利息怎樣上升的時間表都不會在2014年內，比較進取的會說在2015年初，主流的說法是在2015年底至2016年中，當然亦有人說美國五年內都不會加息，而加息幅度我很少聽到有人說會超過3％，說加2％就大有人在，所以，金管局在兩三年前早已鎖定壓力測試利率為現在貸款利率再加3％，那是大約與現時的優惠利率5－5.5％一樣，要達致這個息率，我想最少都要在3年之後，或者會有人說我太樂觀，我反而覺得那些人太悲觀，如果美國現時不顧一切加息，而加息幅度超過5％以上，以她現時欠債數量所產生的利息以複式計算，不出二十年，美國亦不能存在，一定要與她的債權國合併，變成真真正正的美利堅合衆國。

　　利息，對於香港的小業主來說，本來是一件殺傷力甚大武器，但隨著各位小業主的欠債比率不斷降低，防守能力加強，利息的殺傷力早已不如以往般巨大，一般小業主及物業投資者的欠債比率不及97年時候的一半，而那時要付的利息一般來說是10％以上，利息根本是蠶食小業主資產，不少欠債率高的業主在苦守幾年之後，最後仍然要將物業交給銀行處理，或者強行給銀行沒收，但現時情況不同，就算利息突然間加至5％，一般收租物業的回報仍然可以支撐，並不是說業主將租金提高而令回報提高，而是欠債比率降低而令回報提高，所以，近日不少評論家將美國退市，加息經常掛在口邊，但他們很奇怪，點解香港的小業主竟然不為所動，沒有作出相應行為，急急忙忙將他們擁有的物業賣走，其實，答案很簡單，因為小業主的欠債比率低，利息的升降，並不如那些專家所想的巨大，而且，逐漸在減退中，要香港樓價下跌，除利息外，一定要有其他因素才可以。