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1. 亮劍 2013-12-24 08:41:47 |
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2011年8月16日 圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠 喺政府6月出招及環球市場8月於歐債美債多重打擊下，本港樓市終於跪低，出現劈價、撻訂個案。喺虛怯嘅市場心理下，最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨，聽講都已唔再支持起居屋，重返全港最大利益團體（業主）嘅陣營，值得歡迎！但係各位切勿歡喜得太早，因為純由圖表分析嚟睇（基礎分析另文再述），其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里，想執平嘢嘅讀者切勿瞓過籠！要斷定某資產是否泡沫，其中一個標準就係觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。呢類行為喺對數圖上就最易識別：當價格上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋，咁呢個市場就離「爆煲」不遠矣。以本港樓價指數嚟睇，過去四十年嘅長線趨勢由【圖一】嘅中間嗰條紅線代表，其上下兩條紅線則代表市場嘅頂端或底部（如果閣下喺1985年同2003年「連撈兩底」嘅話，認真要恭喜恭喜，而家睇怕坐食過世都無憂無慮！）。有趣嘅係，圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離，但係由1993至97年呢個（以對數圖嚟睇係嘅）超級大泡沫時，竟能突破頂線四年有多先爆，都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫！唔怪之得1992至97年嘅六載大泡沫（運行於通道頂之上），同樣要1998至2003年共六歲之久，方才化解得去（重返通道之底）！1998至2003年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開：1985至97年嘅12年上升期【圖一，甲線】，以及2003年開始嘅另一上升期【圖一，乙線】，如以上次嘅時間長度為參考，則此輪上升周期有機會至2015年方完！更令好友「振奮」嘅可能係，呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線，有排未到過貴嘅境界！再 睇真啲，各位可能發現原來過往每次樓市大跌，或大勢轉而向下，都伴隨着樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀【圖二，幼紅線】。由此觀之，今年嘅樓價其實都回落得幾牽強，搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五，再繼續未來兩年嘅升勢（藍線）；而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測（紅線）可能性似乎不大；再則「勁插去2006年低位」嘅預測（綠線）就連圖一嘅通道底部都穿埋，睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現（唔通電影《2012》有咁啱得咁蹺？）。如以上看圖投資真係行得通嘅話，未來數周，隨時係入貨好時機。中天letstalkproperty@gmail.comhttp://chungtinproperty.blogspot.com/ |
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2. Peter Paker 2013-12-24 08:53:43 |
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博士，那位經濟學家會成為 “另一個” 胡說八道的樓市亡魂，他的理論會被完全否定 |
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3. 我估計 2013-12-24 09:31:27 |
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這位經濟學泰斗可能連自置物業還未曾擁有, 都是在租吓又一年、租吓又一年 :) :) :) |
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4. Andy 2013-12-24 10:15:36 |
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经济专家咁样写：。。。退而求其次，打算過海去佐敦，搵吓啲乙、丙級寫字樓，但五百幾呎嘅單位，月租仍要兩萬幾蚊，雖然有晒客戶網絡，但萬事俱備，只欠東風，。。。 大佬！中环前几年过200蚊呎租啊！而家你咪执到咯！另外，做生意最忌比人知道个底，你连两万几蚊租都嫌贵(or 比唔起or唔想比），好赶大客啊！ |
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5. 三Ｔ 2013-12-24 10:43:25 |
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不幸地，現今政治領域內的權貴大多係自己一事無成的，睇下行政會同立法會成員同Ｄ委任官員真係一蟹不如一蟹，最近果個什麼新聞統籌主任直情令人百感交集！真係唔好話政府誠信同威信江何日下係因為巿民要求高左。呢個關先生好似都係長策會定係什麼會的成員。由一班烏合之眾去管治香港，唔死都難，難難為最近有人出來講政府做得唔好係因為大財團唔合作，天啊！唔通要果班政治正確的去教人點做生意？作為有點聲望或者影響力的人，好應該自重同負責任，唔好似無賴憤青咁，自己做好又將所有責任推俾人。 |
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6. 關焯照 2013-12-24 11:01:15 |
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https://www.facebook.com/note.php?note_id=180439657056 2009年10月23日 - 關焯照︰2010年底泡沬爆樓市用家未宜上車. October 23, 2009 at 7:02am. 本港樓價飛升，市民大呼無力買樓，周日（25日）中產人士更發起遊行，「無殼蝸牛」一族實行 ...
(Not sure if Dr. Tong is talking about him) |
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7. 關焯照 2013-12-24 11:01:46 |
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早年喺中文大學教經濟學嘅關焯照，離開校園之後，就轉以獨立經濟學家身份繼續研究經濟，近來更打算自立門戶，開投資顧問公司。不過，搵office就成為佢嘅頭號難題，目前只能借用朋友公司喺金鐘嘅地址。 投資公司開張無期開投資公司，總會聯想到金鐘、中環一帶，不過佢同絲絲講，喺金鐘寫字樓嘅租金已經貴到「冇可能租」！退而求其次，打算過海去佐敦，搵吓啲乙、丙級寫字樓，但五百幾呎嘅單位，月租仍要兩萬幾蚊，雖然有晒客戶網絡，但萬事俱備，只欠東風，佢覺得今年租金仍然難跌，公司幾時開得成都未知。 佢仲有啲不滿話，「喺香港，小本經營根本好難做，地道小店一係交唔到租要結業，自置物業嘅老闆見舖頭升值幾百倍，不如賣舖好過，可見香港經商環境愈來愈差，租金絕對係罪魁禍首！中小企做埋做埋只係用來交租，仲可能要受夥計氣，仲邊有人肯做生意？」 |
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8. k仔 2013-12-24 11:11:04 |
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金鐘力寶跌至 $38 - $42 呎租 , 一係佢冇去睇过樓 , 二就係關生咁都租唔起 , 叫快 D 收檔啦 , 不如佢去葵荃租工厦 , 最平$8 一呎月租有成交 |
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9. 略知一二 2013-12-24 11:16:07 |
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關焯照早年已在沙田有自置物業，他亦已在九龍開了全海景獨立寫字樓。 |
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10. Ding Chan 2013-12-24 11:40:54 |
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對於李兆波講師於2013年12月21日於經濟日報周刊置業家居中的文章, 本人有以下回應:
針對樓價的特別稅項 – 不公不義
業主投入資源於物業, 不是沒有風險的, 當環球經濟政局、戰爭、傳染病時, 利息抽高, 經濟大風暴, 業主沒能力供樓, 物業成負資產, 被銀行收樓追差價, 令到很多業主破產、燒炭、跳樓、家破人亡, 難道大家忘記了? 當時很多業主也得靠自己捱下去, 日做兩份工, 因為那是自己的決定, 所謂食得咸魚抵得渴, 物業價值下跌自然要承擔後果, 反之, 這幾年心口掛起(“勇字”) 入市的市民, 又或是97年摸頂買樓, 咬緊牙關供樓渡過難關之人, 現在守得雲開, 物業升了, 他們享受成果, 那是天經地義之事!
難道 經濟大風暴樓價下跌銀行追數時, 像李講師那類別的朋友會出手幫忙嗎? 正當業主們在破產、離婚、燒炭時, 李講師那類別的朋友, 就可以興高采烈地以低價買樓, 接收別人的安樂窩! 那業主應該對這些買家的行為感到憤怒嗎 ? 難道他們就一樣是什麼都不用做便坐享其成, 低價買樓嗎?
想請教李講師, 有那投資項目只許輸,不許贏? 樓價跌時業主要全數負責任, 但樓價上升時, 其他錯過時機或睇錯市的人, 就要對業主的利潤打主意封殺! 李講師提出之特別稅項, 就是包含了這不公義的效果。
本人認為, 若李講師提出之特別稅項真的實施, 這是一項權利與義務成反比例的不公義稅項! 現在政府推出的一系列針對樓價的稅項, 正正就是不公義的稅項! 既然物業投資利潤要受制於不公義的稅項而封殺/ 封頂, 那麼樓價下跌時, 政府也應該為樓價下跌幅度封殺/ 封低, 下跌超過某一幅度由政府負責, 那麼, 業主們/投資者們也就得一律收聲, 隨政府出什麼稅項也心甘情願!
若有社會經濟發展問題, 政府應該作全盤考慮解決, 而非向業主們/投資者開刀, 沒有他們向地價的貢獻, 那有今天香港高薪養傭官, 高褔利社會! 當業主/ 投資者基於政府高地價政策真金白銀買樓後, 李講師/ 政府就提出不公義稅項, 這不是搬龍門, 是什麼? 這是一個講求公義法治的香港嗎? 可恨是 業主/ 投資者都不合資格申請法援, 不能向法院挑戰一系列針對樓價的稅項不符合基本法! Ding Chan |
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11. 土文章重温 2013-12-24 12:13:31 |
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樓市泡沫開始爆破 跌幅起碼三成 （經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照）
上周三聯邦儲備局在議息後宣佈，將在明年一月開始減少買債，由原來的850億美元調低至750億美元。雖然買債規模只是削減了100億美元，但意義卻非常重大，這表示美國已正式啟動退市，對環球經濟和資產市場的表現將產生巨大的影響。
經 過5年的量化寬鬆，不少資產價格都被炒起，變得泡沫化。既然美國注水速度減弱，已現泡沫化的資產市場必會面臨衝擊。基本經濟學告訴我們，泡沫爆破後產生的 後遺症是不能忽視，特區政府是需要密切留意本地資產市場的動態，並制訂預防措施，以免資產價格急跌後本地經濟被推落深淵。
在 過去的5年多，筆者曾多次提出警告，本地樓價會炒至泡沫水平。根據筆者的計算，現在一般的打工仔要用大約16至17年的人工才可以買到一個400至700 呎的市區單位，遠遠高於97年樓市見頂時的水平，顯示這個樓市泡沫已成長至不可能持續的階段。投資市場裏有一金句：「炒到上天的資產價格必會回歸大地」。 當大部份市民已不能負擔現在的樓價時，樓市泡沫爆破只屬時間問題。
一向支持本地樓價的兩大因素，包括樓宇供應量偏低和超低息的環境，開始出現微妙的變化。
『以私人住宅的落成量為例，由現在至明年底，將會有31,000個私樓單位落成，這是自2002年後最高的落成量』。
反 映市場供應量已正常化，有助改變市民對供應量持續不足的看法。另外，聯邦儲備局展開退市的步伐也令樓市投資者和短期內希望置業者三思。因為一旦有資金撤離 香港，本地的銀行同業拆息將會攀升，增加銀行的資金成本，這自然會促使銀行加息的可能性，驅使供樓能力已經非常差的市民，其供樓的負擔變得更重。 筆者認為政府在兩年前開始推出的「辣招」是非常正確的決定。如果不採用需求管理措施，力壓樓價和成交量，假如樓價真的大幅下挫時，香港必會重蹈97年樓市爆破後出現「滿地屍骸」的慘況。現在看來，「辣招」並不如一些經濟學者所形容「政府是在好心做壞事」。
上 周五公佈的中原城市領先指數是118.61點，創下31周的新低。但這結果只是反映約半個月前的樓巿表現，仍未有將聯邦儲備局退市的影響展現出來。在過去 大半年，樓價在高位窄幅波動，但在成交量大幅萎縮下，有部份想賣樓的業主只能減價求售，但這會慢慢形成一個減價潮。加上市場氣氛越來越悲觀，一旦有新的利 淡因素浮現，樓價始終要向現實屈服，展開較大的跌浪。因此想置業者一定要衡量自己的財政能力才決定是否入市，總之要小心為上。 根 據差估署的資料，由1980年至今年10月，本地二手樓價出現過兩次20%以上的跌幅：1981年第3季至1984年第3季和1997年第3季至2003 年第3季，這兩次樓價的跌幅分別為32%和66%。如果歷史重演，這次樓市泡沫爆破所產生的跌幅肯定超過3成。筆者的預測是否準確，大家不妨拭目以待。
關焯照 經濟學家 |
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12. 給關焯照先生的公開信 2013-12-24 12:14:30 |
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13. 殊途同歸 2013-12-24 12:36:00 |
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我有時諗, 其實政府思維同發展商差不多, 點解咁講呢? 你睇下新地賣樓係比入飛最多同認購單位數量最多人士先抽籤. 入飛最多即入市慾望最強最堅定, 認購單位數量最多即實力最鴻厚. 即係放強者入來玩, 弱者排除在外. 政府推3D即考驗入市者入市慾望同堅定性, 因為入市者少啲堅定性都會放棄入市. 而金管局收緊按揭亦即把實力弱的篩走了, 入市者皆是實力鴻厚的. 咁你話政府係咪同發展商一擔擔? |
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14. 教人去召妓 = 性學家??? 2013-12-24 14:00:59 |
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教經濟學 = 經濟學家??? 教人去召妓 = 性學家??? 那每個人都是 食家 了. |
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15. 預言家 2013-12-24 14:06:24 |
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我預言信政府冇發達!!!!我預言人類總有一天會滅亡, 我就是預言家了!!!! |
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16. 關焯照 2013-12-24 14:13:59 |
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www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOPGUN&id... 2012年12月11日 - 當然「一個巴掌打不響」，租務市場至今仍見承接力，遺憾的是我們的產業已 ... 未知政府是否有足夠勇氣、創意和承擔，就商業租金管制此一敏感議題 ...www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOPGUN&id... 2013年2月5日 - 政府認為租金管制只會令租盤更少，實情未必如此。對投資者而言，投資物業不外乎出售或收租兩個用途，正如前文所說，物業售價繼續上升只因名牌 ...
www.hsmc.edu.hk/common/doc/comm/201304_恒管傳新報.pdf 境，經濟學家關焯照建議政府. 重推租金管制，以改善中小企. 的營商環境。 記者：黃麗青. 關焯照接受本報訪問指出，地鋪租金. 高昂陷入前所未見的瘋狂狀態，租金狂升.
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17. 聖誕新年後將更多人跳船 2013-12-24 14:32:41 |
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估計香港高官及行會成員在長假期想清楚後很快會跳船。田北俊罵得好。梁氏在北京被王光亞批評後, 只得譚老太強詞奪理盲目撐他, 似乎香港市民人快可甩癱。 |
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18. 苹果读者给經濟學家的评语 2013-12-24 17:35:07 |
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19. 2014年股市升, 樓市跌??? 轉載 2013-12-24 21:10:01 |
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2014年股市升, 樓市跌??? 今日睇曾淵滄的文章, 得益良多, 同大家分享一下,
年尾有好多專家企出來預測 股市 & 樓市,
好有趣好多預測2014年股市大升,而樓市下跌2-3成,
佢覺得好奇怪, 幾十年來未見過, 股市升而樓市下跌,
97年股市大升, 樓市大升 (後來金融風暴, 股市大瀉, 其後樓市也狂跌)
98 - 2000 (股市回升, 樓市也止跌慢慢回升)
2000 - 2003 (2000科網股泡沫爆破,+加上2003沙士==>股市下跌, 樓市狂跌-跌得更慘)
2003 - 2008 (2003年自由行之後, 股市和樓市都上升)
2008 - 2009 (2008金融海嘯, 股市大跌, 樓市却只跌20%左右止跌)
2009 - 2013 (2009美國QE, 中國4萬億救市, 股市升, 樓市更加狂升)
===>其間在2010年1月至2011年9月歐債危機時, 股市下跌,樓市也下跌15%左右就又止跌)
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20. 變為好心冇好報 2013-12-24 22:50:07 |
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根 據差估署的資料，由1980年至今年10月，本地二手樓價出現過兩次20%以上的跌幅：1981年第3季至1984年第3季和1997年第3季至2003 年第3季，這兩次樓價的跌幅分別為32%和66%。如果歷史重演，這次樓市泡沫爆破所產生的跌幅肯定超過3成。筆者的預測是否準確，大家不妨拭目以待。
關焯照 經濟學家........................ 網友閱讀以上論點的觀感???...............經濟學家..........是一位抽象好心主義者,與財父2009年開始就警告購置房產要小心同一塊好心地????..............變為好心冇好報???? |
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21. 話樓價大跌簡直在發夢 2013-12-25 01:11:58 |
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弗洛伊德在《夢的解析》中說到，在1868年，醫生畢宣序茲曾將夢分成三類：神明的託夢，由自己心靈自然引起的一種心象，以及一種由自己的心愿所蛻變而成的影像。 小孩子由於心靈活動較成人單純，所以所做的夢比較單純。就像研究低等動物的構造發育，可以了解高等動物的構造一樣，探討兒童心理學，可以更好了解成人的心理。小孩子的夢，往往是很簡單的願望達成，也因此比起成人的夢來得枯燥，但卻提供了無價的證明——夢的本質是願望的達成。 |
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22. 傾計鶴家 2013-12-25 13:29:50 |
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關佢屁事,甘多年來都未見佢對香港經濟有什麼貢獻.整天廢話.仲封傾計鶴家,叫佢返家啦. |
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