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1. 亮劍 2013-09-23 12:11:06 |
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湯博士----報導話你公司在最後一幅九肚地，都有份入標，那你應該有做功課啩！ 咁我又當你係百利保老闆，你會否同行家爭先恐後，去起樓？去賣樓？甚至見蝕本都賣呢？ 唔好忘記你百利保，可能投倒下一幅地嘅時間，或係那些 Big 5 Big 10 食完食剩得飯焦之時，那真係十年八年之後都有份喎，咁又急乜呢？ |
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2. 博士轉口風 樓市下跌兩，三成!? 2013-09-23 13:15:15 |
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" 那些今日賣了樓的人它日必定對樓市有積極，穩定性作用，是正面因素大於負面因素，就算，那些賣了樓的經濟學家說他們賣了樓之後一身鬆晒，當樓市下跌兩，三成之後，他們又心思思會再買樓，即是從賣樓的那一刻開始，他們已有心理準備會再買樓 " |
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3. 仲話減辣？ - CY團隊應果斷採取執法漏洞 以免「公司轉讓」成風 2013-09-23 13:21:46 |
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【蘋果統計】為免樓市泡沫爆破，政府在過去三年，推出多項措施壓抑需求，單是一招買家印花稅（BSD），已擊退大批非本地買家，豪宅市場更刮起寒風，交投急挫。不過，近期一手豪宅交投回升，二手豪宅俗稱「賣殼」買賣有增加趨勢。過去內地客入市熱門地之一的尖沙嘴九龍站，第三季截至19日，已速錄15宗「賣殼」成交，較第二季9宗已急增67%，實行以「賣殼」避稅抗衡辣招，兩季慳得所涉及稅項逾8,000萬元，夠買26個沙田第一城細單位。
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4. 銷售稅和供樓 2013-09-23 13:36:18 |
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早陣子，我曾提到有些人以澳洲的工資高及樓價，來比較香港的生活質素。這些比較不單止不全面，更向年輕人散發不必要的負面情緒。這幾天，我正在芬蘭參觀。這個人口比香港還少的國家，GDP是歐洲中的前列，2012年是每人四萬六千多美元，只是比美國少三千多元。我路過一些地產經紀行，資料顯示，一個千多呎住宅單位，也只售三、四百萬港元。 秀麗的山水、休閒的生活節奏，誰不會說芬蘭人比香港人生活得更好？這種想法會在你第一次購物時，被那24％的銷售稅完全打消了。
每個地方都有它的歷史背景，發展其經濟體系。不用以高地價政策收徵稅，那就以高銷售稅的方式。無論如何，一個政府總要想辦法獲得稅收。你選擇你人工的24％花在銷售稅上，或是花在供樓上，其實都是一樣。
一個政府好不好，不在於如何收稅，卻在於花錢的成本效益。在這裏過了幾天，我已經很想回港，因為，香港總是充滿希望和機會。
（本欄逢周一至五刊登） |
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5. 80後嘆明年買樓計劃觸礁 2013-09-23 13:50:31 |
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美國未如預期退市，亦影響香港部分青年的置業希望。從事社區服務工作的「80後」袁志光說，美國不加息令他的買樓計劃「遙遙無期」，雖然他與女友已儲蓄近50萬元，但樓價仍處高位，擔心即使交出首期亦沒能力供樓，明年買樓的計劃可能要延遲。
袁志光說，今年曾以單身申請居屋貨尾，最終未能抽中，已令他感到失望，唯有寄望美國退市可令樓市降溫，但現時美國延遲退市，便影響他的買樓計劃。他稱心目中希望以200多萬元購買一個約400呎單位，以便未來與女友結婚組織家庭，惟現在計劃遙遙無期。
盼200多萬買400呎
他說，雖然兩人已有近50萬元儲蓄，但擔心會在樓市高位入市，「唔想用咁貴價錢買樓，擔心畀完首期未來供樓都有好大壓力」。他希望樓價跌三成或以上，但以目前狀，兩人只好繼續與家人居住。
盼樓價跌兩成才入市
任職股票經紀的80後吳先生亦指出，美國息率與本港息息相關，原計劃一兩年後趁美國退市時買樓自住，但現時只能押後計劃，因應市再決定，估計可能要再遲一至兩年才能實現上車夢。他認為，雖然近期樓市放緩，但始終到達樓市周期高峰，心目中希望樓市可下跌兩成至去年水平，才考慮入市買樓。 |
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6. 掹車邊80後 2013-09-23 13:52:19 |
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我都80後, 但無樓上咁黑心 |
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7. 格林斯潘迷思 2013-09-23 14:04:46 |
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伯南克使出一招格林斯潘迷思: 市場判斷我退市决心100%明確, 只表明市場對我思維嘅誤解100%明確, 因為其實我自己都唔知道我自己想點.
政府3D辣招企硬, 决不作任何妥協修訂, 估計立法局議員絕不敢否决, 政府win硬, 就好可能重蹈市場對伯南克嘅誤解.
伯南克今次明確表明不退市, 並宣布龜速加息法, 咁天大喜訊, 理應即時令樓市再度亢奮, 但事實並無發生, 醒目仔女嘅立法會議員們應該立即稔到, 沖喜都衝唔起, 應該係樓市到頂訊號, 立法會再通過3D辣招原庒板, 沖喜都衝唔起再加一棍毆落去, 大病未癒嘅樓市即時抝腰向下, 再加上伯南克呢次咁明確嘅動作, 好可能又係格林斯潘迷思, 反轉再反轉嚟做, 而且聯儲局己經有人放風反對唔退市, 加上伯南克已經無乜力, 如果突然成事退市兼快速加息, 香港樓市就真係有機會急跌三五成, 政府即時急撤辣兼救市, 正一痾尿都唔得閒.
醒目仔女嘅立法會議員們應該立即稔到, 正路係先否决買時間, 以觀後效先夠明智. |
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8. 煲浪追浪 2013-09-23 14:09:29 |
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5樓條粉兜有冇問题呀！
嘉湖山莊两球几大把貨。
話希望加息先黎買樓，
佢又話緊到仆街又等加息？
甘似買炭多过買樓。
寫D甘野黎害人，重話自己做投資既。
甘佢D客要自求多福了。 |
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9. 工廈劏房有資助 租客大增 2013-09-23 14:09:39 |
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翌日，地產經紀帶記者到荃灣沙咀道荃運工業中心「睇樓」，一街之隔是福來邨，對面則是大型商場。「你睇吓幾方便，落街行過隔籬就有得食飯買嘢，穿過商場行天橋去港鐵站，更不用日曬雨淋。」他落足嘴頭稱。
不過，工廈四周環境相當殘舊，加上不時有貨車上落貨，環境嘈吵，經紀帶記者乘坐貨?上樓，?內皆是搬運工人和南亞裔人士。他介紹的是一個面積二百多平方呎的劏房，月租四千五百元。
不過，經紀打開外面的鐵閘後，即別有洞天，原來業主將一個大單位劏成八間房出租，全部都是新裝修，只剩一間劏房的工程「埋尾」即可入住。有別於一般劏房，這些劏房光猛新淨，牆磚聲稱是意大利貨，大部分房也有全新的獨立廚廁，「地磚好靚，仲有個廚房仔可以煮飯，我帶客睇咁多個劏房，以這個最四正，自己都好鍾意。」經紀推銷說。
有資助 租客大增
在劏房同層，尚有一個貨倉和一間廣告印刷公司，經紀續稱：「住工廈劏房有個好處，就是你放工回家或者放假，他們都放了工，不會騷擾到你。」他多番催促記者盡快落訂，皆因自關愛基金宣布資助工廈劏房戶後，租客愈來愈多，「業主招租無幾耐，就連無窗的房都租出了，剩下這間房，你不要考慮太耐呀！」經紀說。
有熟悉工廈市場的地產業人士向本刊透露，政府自去年十月推出「辣招」打擊住宅炒賣後，炒家一窩蜂轉買工商舖和車位，令價格飆升；但今年二月二十二日，政府再出招打擊炒賣，連工商舖等非住宅物業的印花稅都被調高後，不少工商廈業主紛紛改為將單位出租，工廈劏房數目因而大增。
本刊翻查土地註冊處資料，發現該劏房單位的業主，趕在政府公布第二輪「辣招」前兩天，簽署臨時買賣合約，以四百三十萬元買入，毋須繳交額外印花稅，認真眼光獨到。
若規管 業主加租
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「租約將在今年十二月屆滿，業主已表明會加租，兩個仔女愈大愈使得多錢，如果因為規管劏房要再加租的話，我們真是瞓街都唔掂！」單親媽媽何小姐，現時以月租二千五百元，與一對仔女蝸居葵涌一幢唐樓的劏房，面積僅八十平方呎。她一家三口只靠綜援過活，何小姐擔心劏房發牌會成為業主加租的藉口，因此希望政府同時實施租金管制，以防業主無理加租。
政府多年來對劏房「隻眼開隻眼閉」，一旦要發牌規管，隨時衍生更多社會問題。長策會成員李華明踢爆，有關建議未獲過半數委員支持；日後大批劏房戶或因承擔不起昂貴的租金，被迫遷到環境更差的無牌劏房。他認為，若要妥善解決劏房問題，政府必須先提供過渡性房屋等配套措施，「如果無呢啲嘢，你走去規管，會變成災難。」據了解，長策會同意研究在市區尋找合適土地，興建過渡性房屋安置劏房戶，但需時頗長，遠水不能救近火。至於劏房的執法工作，據悉由於屋宇署沒有足夠人手，政府正考慮該署只負責劏房安全的執法，登記制度方面的執法則交由房屋署負責，後者同時處理安置劏房戶。
縮短公屋輪候落空
近年公營房屋供應嚴重短缺，現時公屋輪候冊上有多達二十三萬三千多人，去年落成的公屋單位卻不足一萬個。梁振英參選時曾承諾，三十五歲以上、非長者單身人士的公屋申請者，輪候時間將縮短至三年，但張炳良坦言短中期內無法做到，可見公屋如何緊絀。
長策會亦訂下未來十年房屋總供應量為四十七萬個單位，公私營房屋比例為六比四，但房產發展研究中心研究員姚松炎認為，即使政府未來十年能興建二十八萬二千個公營單位，仍未能應付人口增長等每年遞增的需求，「條龍已經咁多人，但單位得咁少，表面上一定不夠。」他建議政府可考慮購入經營劏房的單位，由政府做業主，合法租給劏房戶；或仿效美國政府早年的做法，推出「房屋券」，貧窮市民只要出示租單，即可獲政府發放租金津貼。
葵涌 房小統計
政府今年初委託顧問公司進行調查，發現全港有六萬六千九百間劏房，較前年增加一倍；按推算目前逾十七萬人蝸居劏房，較前年急增兩倍，情況令人關注。社區組織協會幹事施麗珊估計，若將工商廈劏房納入統計範圍，劏房戶會佔全港四分一至五分一之多。
劏房數量：66,900間（九龍區33,300、港島16,000、新界西14,100、新界東3,500）居住人數：171,300人有劏房單位的樓宇：18,800幢每個單位劏房平均數：3.6間每人平均居住面積：約60呎（1人住110呎、2人住每人60呎、3至4人住每人50呎、5人住40呎）
平均月租：$3,790
平均呎租：$29.1
商廈變住宅 保安嚴密
除了工廈劏房大受歡迎，就連不少商廈單位亦變成住宅出租。記者日前以顧客身份向地產經紀查詢葵涌區的工廈劏房，他反力銷位於打磚坪街的維京科技商業中心，隨即帶同記者睇樓。有別於一般商廈自出自入，維京出入每層均須在升降機內拍卡，「最大賣點是有泳池和健身室，同住私人樓無分別。」地產經紀說。
大廈的室外泳池及健身室位於四樓，設施豪華，商戶每次只需付十元即可享用，每層更設有一條綠化走廊，裝修猶如咖啡店。地產經紀向記者推介兩個建築面積五百呎單位，月租各約六千五百元，其中一個現時為泳會辦公室，除洗手間外，亦有簡單廚具。他賣花讚花香說：「這幢商廈不少單位都作住宅租出，其他單位有教琴、瑜伽、辦公室又靜又安全，好適合人住。」記者在晚上時份視察，發現該處多個單位着燈至凌晨，相信它們已變成「住宅」。
津貼工廈劏房戶 政策自打嘴巴
政府這邊廂決心取締工廈劏房，那邊廂卻「開綠燈」資助這批劏房戶，自相矛盾的措施惹來爭議。扶貧委員會上月底通過，將擴闊關愛基金對「N無人士」的租金津貼至工廈及商廈劏房住戶，預計有五千戶受惠。第二輪津貼會在本年底發放，一人住戶可獲發一次過三千五百元津貼，二人住戶則七千元，三人或以上劃一為一萬元。
大律師陸偉雄指出，把工商廈當住宅用途涉嫌破壞大廈公契，關愛基金卻資助有關租戶，令人感覺政府「由得工廈劏房繼續存在」。對於外界質疑政府此舉變相同意工廈劏房「合法化」，政務司司長林鄭月娥強調，工廈不適合用作住宅，政府向租戶發放津貼不等於不執法，「屋宇署會繼續取締工商廈劏房，關愛基金秘書處和協作單位會勸喻住戶盡快搬遷。」撰文：時事組︱攝影：時事組
設計：陳承峰
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10. 90後 2013-09-23 14:13:15 |
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11. 朗睛 2013-09-23 14:14:01 |
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林郑喺曾特首年代，实牙实齒話要将新界潛建物拆个一件不留，结果攪到唔少自已友，依家連影都無埋。 其实新界天台屋可能住左幾万人，如果要強拆，咁有一半人要搵地方住，就有过万，以四个人為家庭中位人數計，就有二千五。 劏房又話要领牌，工厦又唔比劏，哩D喺冰封三尺嘅問題，要解决其实唔太難，但十年八戴就少不免，思歪哥唔去叫D地產商一齊幫手，反而一開波就走去同人扎行馬，話唔容许官商鈎结，人地投地就越高越妙，賣楼果时你又指指点点，如果思歪咁都有运行，就真係天無眼。 近日关愛基金要派$劏房户，林郑重同前線登记员講，見到工厦劏房都唔好報寸，由好打得变成好忍得！
各位認為係乜嘢原因，令她有咁大轉变呢？ |
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12. 里昂：香港樓市見頂 2013-09-23 15:42:22 |
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里昂全球股票策略師Christopher Wood在里昂投資者論壇中表示，香港樓市已經見頂，因為香港及新加坡等地有全球最進取的收緊樓市政策，香港的地產股再升受限，他以英國為例，政府正在行相反的政策，政府為按揭提供擔保，自此英國建屋相關股份上升，美國沒有如此做，因為上次房利美房地美已試過並失敗收場，他認為亞洲的政策較為合理。
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13. 煲浪追浪 2013-09-23 16:02:16 |
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一個視法律如無物既首長。
日日用大話掩飾另一個大話。
林鄭本来係現今政權內最揸正黎做既。
可惜有甘可爱既長官。
依家咪呃下飯食算囉！
反正夫家在英國安排好後路。
一個由執法打僭建既執行者，
依家变為差唔多可以講去支持僭建。
一年間甘大轉变，睇怕都要去問下我地偉大而濕狗既行騙長官。
無它既，鬼叫佢条粉兜僭建係合法合情合理咩！
呢d咪叫做上梁不正下梁歪囉！see why . |
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14. 回5樓 2013-09-23 16:14:18 |
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那個袁志光其實知唔知價? 200多萬 400多呎的單位一直都有, 佢手持50萬, 上車首期雜費連簡單裝修之後餘錢還足夠至少大半年供款! 可能佢要住市區新樓啦, 不然點解會買唔到?
那個吳先生又係攪笑, 原來2012年個價佢已經接受到去入市, 那麼他去年在哪裡呢? 呢一類望樓價大跌執平貨的黑心鬼一日存在, 一日樓市都難以大跌! 因為大家對於現時樓價都係 "不為也, 非不能也"!
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15. 回14樓 2013-09-23 16:36:34 |
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因為佢地冇迫切需要?而手上又有錢?同屋企人住又得?租樓又得?又有閒錢交租?怕咩等... 結婚又唔係一定要搬出黎住,同屋企人住都得,只要大家夾得到,冇交嘈就ok. |
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16. 痴忍扇 2013-09-23 17:29:38 |
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林鄭在老曾時就算村民公開燒佢紙摺公仔,叫佢一路好走,安心上路都話無有怕. 誓要攪掂
新界潛建物的辣手問題.予人感覺乜”7 ”都得.但左鷹升上神枱做咗其老細後就乜”7 ”
都唔得.左鷹權力來自左面,鄉事派是他重要票源,忠心耿耿,能當選這派祝福居功厥偉.實在 不能動佢一條毛.林鄭算是什麽?老幾?老曾時還算是老二,如今亞四如矣.老細震嬰哥要的是 民望,走的是民粹路,與民為敵,難道想老細扑直?震嬰哥想引領香港由資本主義過渡共慘福 利主義,個個共貧,自身民望就超高,這情况下好打得的林鄭哪來作為?還是等任期滿即跑回 英國從新思考為什麽當年認為糖糖無鍊用. |
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17. 迫於環境困懮??? 2013-09-23 17:36:43 |
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在2003年賣樓的人，都是迫於環境困懮??? |
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18. 亮劍 2013-09-23 17:44:58 |
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點解呢幾年啲樓升到爸爸聲？這同利息超低有極密切關係！ 正常來講，香港呢十多年平均按息約5·15厘，那每一M分三十年去供，月付5460供樓乃是正常嘅事情，那首三年本息比率係兩成三對七成七，每月齋計息就要4千2！
但是幾年前開始，美國實行QE自救，令到港按息被質到一厘都無，同係借一M分30年，呢幾年每個月供樓，就降低到3千2百幾，而单計首3年本息比率，就變成7成半對2成半，淨計利息呢，每月仲低廉到平均八舊水，這連一支公去飲都只是緊緊夠而矣！
那些希望美國利息大升，因而引致樓價跌咁幾成好等他們上車嘅人，唔該睇下呢條數先講嘢！ 就算樓價回到QE未發生之前，即樓價回翻四成計！但你們估計你哋能喺呢個價買倒樓嗎？
三四年前每一M供叁拾年係3千2，你哋計唔掂數，咁打後香港按息加到去5厘幾，同樣一筆按揭變成要供5千幾，大升近七成，你們就可以供得掂？？
請問係咪玩嘢先？ |
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19. 不知道有幾多人民幣貨幣流入??? 2013-09-23 19:26:17 |
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不知道有幾多人民幣貨幣流入??? 對於美國聯儲局暫緩退市，曾俊華表示，自聯儲局二○○八年推出量化寬鬆政策以來，流入香港的資金高達一千億美元，但香港是國際金融中心，資金大進大出是平常事，政府早已建立一套風險管理機制，並會因應當前形勢作出針對性的部署，「不是現在美國準備要退市，我們才臨急抱佛腳」。他指出，港府過去不斷完善兌換機制，減低港元受衝擊的風險，而外匯基金在過去幾年資金流入時，也累積了不少美元儲備，故可在資金流出時起到一定的緩衝作用。 曾俊華又指，為了進一步鞏固香港的銀行體系，金管局會在今年推行《巴塞爾資本協定三》的資本規定和相關的披露要求，政府並已於今年七月提交法案修改法例，強制所有本地持牌銀行申報所有場外衍生工具交易，希望立法會盡快通過有關法案，提升香港銀行體系的穩定性和透明度，協助銀行抵禦突如其來的外來衝擊。 流入香港的資金高達一千億美元 x 7.7536==7,753.億港元........ 香港流入對換7,753.億港元........ 不知道有幾多日元貨幣流入??? 不知道有幾多人民幣貨幣流入??? |
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20. 拿住現金比例不斷減輕減值 2013-09-23 19:37:42 |
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自聯儲局二○○八年推出量化寬鬆政策以來，流入香港的資金高達一千億美元，但香港是國際金融中心。 流入香港的資金高達一千億美元 x 7.7536==7,753.億港元........ 聽講美國加印貨幣是用存倉廢紙印的,聽說印好後可以用來買豪宅,商舖???同時可以買高息有價股票/國企股票???同樣可以用來買石油???如果我有現金,我都會買嘢???拿住現金比例不斷減輕減值??? |
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21. Oscar Lam 2013-09-23 20:46:03 |
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To: 5/f 未買樓的希望樓價跌方便自己入市，這是人之常情，我們不應該去責備他們。相反，敢於在2003、2008年入市而賺大錢的也大有人在。我們應該佩服他們的勇氣和膽量！試想想看，他們在如此差的經濟環境下依然看好香港，冒大險投資香港，今天他們能賺錢也是應該的。 沒有人能正確估計樓市的高點和低位，花太多時間去估計樓價的升跌也是沒有意義的！我們只能大約估計樓市的發展方向，再按照自己的需要和能力去決定何時入市。 按目前的情況來看，我對於樓市在這二年內的發展有以下看法： 1.樓價目前正處於歷史高位； 2.由於政府辣招、供應增多、低息環境改變等因素，這二年樓價易跌難升，下跌的機會比上升的機會大。 但是，如果希望這二年樓價大跌30%或40%,這也是不切實際的！主要原因在於： 1.相信中、美經濟這二年都不會太差，因此，香港經濟也不會差； 2.這二年還是低息環境，供應也不會太多； 3.香港人錢多！當樓價下跌20%時，有很多白武士（包括湯博士）會出來掃貨。
以上是本人對於樓市的一點點意見。
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22. 陽萎虫 2013-09-23 22:14:02 |
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紅磡刀會偏賣出價低過估值兩成，銀行估值真係"估"值，估估下。各位唔好對銀行估值太認真。
除左刀會偏，劈海爛天又爆一宗樓市血案，中銀估值592萬，只是賣了570萬元。銀行估值真係信唔過。
賣出價低過估值，銀行一定要調整估值，但係，一調就會調左好多負資產出黎。負資產一多，銀行本賬簿就變成爛賬滿簿，點辦?
一手發展商為左保住銀行，因為唇亡齒寒，銀行唔惦，大發展商賣一手樓就瓜宜，所以唔能夠減價，只能夠送車位、送裝修，送……..另外加優惠，即係變相減價。發展商如果劈價，除左上一期既買家變晒負資產之外，撻訂潮一定湧出黎。
屍屍L為左保住樓市，幫下發展商同埋銀行，樓市指數只能上升，不能下跌，做法係，呢宗劈價交易係凶宅，唔計，呢宗交易個單位冇升降機到，唔計。屍屍L話知你地信定唔信，樓市指數係升就得。邊個敢講屍屍L造假就告佢誹謗。
銀行估值是越估越高，高到根本上係幻想價，賣出價低過估值冇問題，銀行只要維持"高到脫離現實"估值，負資產就唔會出現，銀行唔使撥備，有好D錢可以借出去，頂住個市。大發展商變相減價，可以變到劈價兩成，樓價仍然可以破頂。
各位如果要買樓，最好等到交投旺番至好入市，交投咁少，係樓市不穩，隨市崩潰既現象，敬請注意。
參考資料 : http://news.takungpao.com.hk/hkol/business_news/garage/2013-08/1800073.html |
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23. TK 2013-09-23 22:20:55 |
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SEE WHY 行緊人治, 不是依法治施政, 正正學緊大陸, 阿頭話怎就怎, 不需依法, 3D政策就是違法, 先斬后奏. |
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24. larry 2013-09-23 23:51:25 |
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都是假設之說，不必太當真。 |
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25. 路人甲 2013-09-24 05:21:14 |
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咁依家買樓,3年後係賺定蝕呢? |
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26. 送風、追月、追旅客、追將來！ 2013-09-24 06:02:33 |
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縱使橫風橫雨，為了香港前途，我們今天仍會風雨不改，繼續討論香港十項全能的第二項：旅遊。
要判斷香港旅遊業表現如何，最好指標肯定是同區高收入地區用腳投票的「同輩測試」(peer assessment)；而最苛刻又最好的評判不會是來自服務業水平較低的內地，而是和我們一樣奄尖企理、最有要求的新加坡人、文化修養極高的日本人和慣用最新科技的韓國人……
星洲永久居民人口僅香港一半，大家猜猜究竟是獅城旅客訪港人次還是港人到訪星洲較多？答案是：2011年有多達79萬新加坡人來港，遠多於同年只有46萬港人訪星，即星洲人均訪港次數為港人訪星3倍！韓國人也是一樣：2012年有逾100萬韓國人訪港，而每年平均訪韓港人則只有35萬。日本人熱愛香港程度亦不遑多讓，同年有180萬日本人訪港，而只有50萬港人訪日。香港沒有名山大川、千年古城，卻能吸引發達國家來客到來，今年從更會從紐約手中奪得旅遊業金牌，成為全球最多旅客的國際城市。
大家到街上一看，便會發現香港不但沒有因自由行多了國貨公司、變得大陸化，反而變得更國際化；不是只有周大福，而是「花呢花碌」，新來的Forever 21、Topshop、A&F、Apple Store等讓年輕人可買平靚正衫褲鞋襪、“techies”買到最新電話、文化人盡覽全球書籍。香港實在是個由舌尖(美食)到腳尖(逛街、買鞋)都有頂級享受的感官之都！
港人關注的香港軟硬件承載力問題，我們應該以平常心、科學化處理：在旅客人次創5,000萬歷史新高的2012年，其實每天平均只有約35萬旅客在港逗留，只比30萬菲印傭稍多——相信沒有人會覺得她們令香港塞車、迫爆設施。當我們人人在上班上學或假期出外旅遊時，商場、海洋公園空空如也，旅客剛剛好填補這些空檔；只是周末或部分「熱點」(hotspots)較為擠擁的情景，或令部分市民感到不便，我們可以在北區和日後「橋頭」東涌等對症下藥多加設施解決，而不應濫殺無辜、閉關鎖港，影響我們經濟、社會發展的活水。
旅遊和零售的興旺提供了大量低技術職位，讓基層人士得以自力更生；綜援戶過去3年跌了13%、人均收入上升25%，這個上流力、就業和荷包均直接感受到的經濟增長，亦要歸功於旅遊和零售在全球經濟不景時的一枝獨秀。旅遊業更對其他行業有龐大正面界外效應：當旅客到訪香港後，發現香港原來不只旅遊業興盛而是十項全能，因而一見鍾情，以後會多用香港其他服務，甚至來港經商。香港品牌便是如此由旅遊延伸至金融、藝術拍賣、教育、開設地區總部等不同範疇。
其實香港旅遊業最大樽頸不只在商場、觀光設施，而在於酒店客房供應：過去3年旅客數目大升64%，酒店房間總數卻只增8%，以現時途徑移動，未來3年增幅將更慢；香港旅客數字早在3年前已超越倫敦，但房間數字僅倫敦六成；很多三星級酒店房租已超過1,000元，相當於很多城市五星級酒店的價錢。當理工大學的酒店管理系名列全球第二，我們一定要好好利用主場優勢，讓銀牌變金牌，不致浪費80後的客源和美好將來。政府、社會各界要應使則使，大力追回酒店等旅遊硬件的短缺，不讓高昂房租、物價搶走我們旅遊業穩袋的金牌，令這對均富貢獻極大的香港未來發展理想出路“gone with the wind”、煙消雲散！ |
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27. 羊毛出自羊身 市建局難售平樓 2013-09-24 08:46:07 |
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羊毛出自羊身 市建局難售平樓 土瓜灣啟明街的事件，使人重新關注舊樓維修及安全的問題，以及市區重建的難度。 香港現在50年以上樓齡的大廈，約有4、5千幢，部分樓宇的質素欠佳，缺乏維修，無論是居住環境，以及安全情況也差強人意。要改善居民的生活環境，一是定期維修大廈，又或者把居民安置，然後重建，提供更佳的住宅單位予社區。 收購重建艱巨 單幢樓限制大 市區重建局的成立，就是針對有關問題。根據2011年2月政府發表的市區重建策略，市建局有兩大任務要進行：⑴市區重建發展及⑵樓宇復修。在外國，很多具有歷史價值的大廈也通常予以保存，問題是維修是否做得妥當。如果居民想自己所住的大廈進行維修，可向市建局申請協助。進行了適當維修的舊有大廈，仍然能使用一段長的時間，而且經復修的物業，其經濟價值亦有所提升。 至於一些物業，如果狀態不佳，就算復修，也並未能有效延長物業壽命，而且居住環境惡劣，就可以考慮重建。而重建的方式，其實有幾項選擇。如果地段有私人發展商有興趣，舊樓的業主可以把住宅單位轉售予發展商，當發展商集合足夠業權，便可申請重建，變成現代化的大廈。但實際上，發展商收購舊樓重建，困難重重，很多時只能小規模重建，興建那些所謂單幢樓，在規劃及土地利用方面，受到很大限制。 而市建局的重建工作主要有兩種模式：第一種是主動方式。市建局會主動找尋一些合適的地段，通常是大廈殘破，樓齡較舊的地段來重建。由過往土發公司留下的計劃，地盤所牽涉的面積較大，收購及整合地盤之後，有較多空間來優化發展，不單提供住宅物業部分，也能提供更多社區設施來提升居住環境質素。已完成的例子有河內道項目（現在的K11）；荃灣市中心的項目（現在的萬景峯），以及進行中的觀塘市中心項目。 除了主動找尋重建項目，第二種是近年引入的「需求主導項目」，希望能加快重建速度。按照現時的規定，只要有關地段的業主，有三分二同意參加有關計劃，而地段面積又不少於400平方米就可以申請。至於申請成功與否，要視乎申請是否符合有關規定，市建局可以運用的資源有多少，再按申請個案的情況排序，選出合適的個案來納入重建計劃。成功申請個案，市建局會提出收購建議，如果達到八成業主接納有關建議的話，重建便能進行。 市建局非賺盡 考慮市場承擔 市建局已完成了首兩輪需求主導項目的挑選，而第三輪需求主導的申請也展開。如果以第二輪與第一輪申請宗數比較，申請個案有明顯的增長，反映市場有很多舊樓業主都有着希望改善居住環境的願望。 社會上有些誤解，以為市建局有錢要「賺盡」，市建局重建的地盤，往往是豪宅，價格非普通市民所能承擔。但事實上，樓價的高低要考慮成本，以及市場的承擔能力。例如有一市區舊樓物業，市場價格可能只是5,000元一呎。如果由市建局參與收購這舊樓，假若物業是由業主自住的話，其收購價可以是同區的7年樓齡物業價格，作為特別補償。這個收購方式是讓舊樓業主，有機會在同區找到合適單位搬遷。而同區7年樓齡較新物業，市價可能要1萬元一呎，那麼市建局就會用1萬元去收購。 收購後要把物業拆掉，然後重新興建，建築的成本又可能要每呎4、5千元。那麼單計發展成本，未計利息及利潤，就要1.4萬、1.5萬元一呎。那麼建成之後的物業售價又怎能平？除非收購的地盤有大量地積比率未用盡，而重建之後的額外地積比就由政府豁免，使地盤重建在成本效益上變得可行。 收購地舖難符期望 易被拒絕 既然市建局在收購住宅之時那麼進取，為何又會遇到一些拒絕接受收購的情況？通常拒絕接受收購的人，會是非自住的業主或者是地舖的業主。如果是非自住的業主，賠償方式是市價再加上一個特惠補償。用回前例子，收購價就不會1萬元一呎，而是市價的5,000元一呎加特惠金，因為金額差距大，反對聲音便會高。而物業的地舖，所牽涉的金額更大，加上地舖可作營商之用，出租的收入可觀。有時收購價未必符合業主的期望，所以容易被拒絕。 需求主導計劃申請如果要容易成功，最好是物業所在地段的自住業主數目夠多，那麼能收到八成以上的同意收購業權份數便較容易，其次是有關的地段不能太小，地盤面積愈大，那麼重建之時效益就愈高。從第一、二輪的需求主導計劃的工程項目來看，因為是由舊樓業主主動申請，項目的重建流程所需的時間，明顯節省，這樣可以加快市區更新的速度。但另一方面，這些項目並不一定賺錢，甚至會有虧損，考慮到市建局的人手及資源運用，每一輪申請可能像頭兩輪那樣，只能接手數個申請。如果政府想加快市區重建力度，在財力及其他資源上要進一步支援，而這亦牽涉資源分配的問題。 曾經有人說笑道，不如買入一個有重建價值的舊樓單位，然後以業主身份，綜合其他業主，主動申請需求主導計劃，冀望市建局收購，從中賺取利潤。其實就算有這種人存在也不是壞事，因為他提供了聯絡業主，組織集體申請需求主導重建的服務。一方面他提供了服務，另一方面加快市區重建的速度，這是雙贏。（文章僅代表個人立場） 撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授／市區重建局非執行董事／市區重建局土地、安置及補償委員會主席 |
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28. TO 12/F 2013-09-24 16:48:39 |
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2012-3-7 “里昂”料香港兩年樓價挫25％ 2011-9-22 里昂指出，香港樓市已見頂，明年住宅價格將下跌5%大 大行D報告都信? 硬膠!
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