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經濟學人以數字欺騙香港市民

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1. 亮劍 2013-09-08 11:19:16

現在當港樓只有十個人玩，其中五個已經係業主，四個有政府關愛住公屋，咁中間那一個乜都無嘅，我稱之為「臨終的一人」！

好奇怪每一個政府都對佢哋特別「關照」！

例如97前後，香港就起夾屋、攪租者置其屋及發放首次置業貸款幫佢哋！

而美國就整次按、日本就玩供三代！

而呢一個人，又通常係邊緣置業人仕，他們遊走於買同唔買樓之間，咁你政府幫到手囉喎，咪趕埋呢架尾班車啦！

但喺絕大多數情況下，呢條要受政府政策支持先上倒車嘅友仔，通常都係低佢唔買，反而到咗高位先嘈話要乜要物！

樓房週期大約十幾年，其實只有最終嗰年多先係高危期，因為喺呢年幾會玩噴泉式上升，九成升得好急，成交又好大，啲買家又最多烏下下盲搶之徒，同埋槓桿普遍做到好盡！

咁攪法就算有小學六年班學歷，都知價又搶高，槓桿又高，而最後買家都出埋，嗰市唔死都無天理！

咁現在香港有無人孕育牛三井噴土壤?

臨終的一人出咗未?

買緊樓嘅人有無搏盡非理性?

如答案係「三點不露」，咁跌五成應有難度！

2. 得啖笑 2013-09-08 11:38:11

淡友只能裝胸作勢，笑吓算了。

3. wawawa 2013-09-08 14:15:25

three replies!!!!!

4. 舊樓升值遠高於新樓 2013-09-08 14:31:51

舊樓升值遠高於新樓

物業60年升值逾1萬倍

升值接近七千六百倍

舊樓半世紀狂賺378倍

北角舊樓升值113倍

北角舊樓升值175倍

中半山升值131倍

5. 回 2樓 2013-09-08 14:45:58

由此推論，淡友都是硬膠。

6. 樓市達人韓安迪從8萬變700萬 2013-09-08 15:09:39

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%81%94%E4%BA%BA%E7%90%86%E8%B2%A1-%E6%A8%93%E5%B8%82%E9%81%94%E4%BA%BA%E9%9F%93%E5%AE%89%E8%BF%AA-%E5%BE%9E8%E8%90%AC%E8%AE%8A700%E8%90%AC-220000492.html

樓市10年，起起跌跌，炒樓致富的故事大家聽得多，

只是僅以8萬元的成本起家，

用10年時間把身家增值至700萬元，卻是坊間少有，

而且主人翁只是一名學歷不高的雲石技工，

初時更只是一名「N無人士」，

且投資過程更完全沒有向銀行借款，

難怪其故事能在網上走紅。

故事主人翁韓安迪在網上討論區以市井俚語道出自己的實戰經歷及炒樓智慧，備受網民追捧。在剛過去的書展，他更把炒樓經驗結集成書，且第1版甫推出不久即告售罄。無他的，每人都有一個發達夢，尤其是身家不多人士，所以成功積少成多的故事往往最受歡迎。

回想那些年，韓安迪中學畢業便投身社會，任職裝修及雲石技工，後來賺多了，更想藉股市搵快錢，冀能「刀仔鋸大樹，一朝發達」。當時他每月將大部分收入用來炒股，記得最傷忘慘重者乃買入現已改名為文化中國傳播（01060）的圓方陶瓷，另一隻則是國中控股（00202），10年的炒股經歷，使他累計輸掉過百萬元。

2002年，韓安迪年過30，工作10年，積蓄只剩12萬元。某天讀報，看到深水一個唐樓單位以10萬元放售，當時想已「大個仔」獨自居住的心態，結果花了8萬元完成人生首次置業。不過，最終他也把單位以每月1,400元放租，且數月後更獲洽購，轉手獲利逾9萬元，簡簡單單已賺了1倍，從此他食髓知味，不再炒股，轉戰樓市。

「沙士」危機

最初1年賺錢容易，難免令韓安迪心雄。2003年初，韓安迪辭掉穩定工作自立門戶承接雲石生意，貪其時間方便，可專注炒樓，估不到之後遇上「沙士」來襲，樓市一片死寂，買賣兩閒，雲石生意自然也受累陷入低谷。疫情來臨前，韓安迪本慶幸自己已賣出一個單位，變現所得足夠支付另一新買單位的尾數，豈料單位買家違約，韓安迪的資金鏈即時斷裂，在四出撲水不果後，只要向新買入單位的業主借錢完成交易。

韓安迪記得當時向單位業主痛陳利害，解釋樓價已急跌，如他不能完成交易，該名業主也難以高價再出售單位，折衷方法是他向該名業主借尾數，完成交易後才分期攤還。而且這次經驗讓他認識到博奕論的重要性，如非當時遊說成功，也沒有今天坐擁數百萬元的他。

在過去10年間，他買賣物業約30個，由房、唐樓、私樓、村屋，甚至是廣州住宅單位到現時的美國獨立屋，也從沒有向銀行按揭，最多只是與親友合資，其資本則在一買一賣累積起來。他記得成功的一次便是2006年以90萬元購入深水鴨寮街一舊樓單位，面積約1,200呎，他把單位分間成8間房，每月收租26,000元，計及裝修費，回報率高達26%。最後他持貨3年，以148萬元沽出，賺逾6成。

市場觸覺

一個成功的炒家，對樓市的觸覺當然不可或缺。2006年，唐樓有市區重建的收購概念，亦多了內地炒家沾手，樓價升得太急太快，動輒近百萬元，韓安迪又預見政府發展新界的新發展區，遂開始轉戰尚未起飛的村屋。至2010年，韓安迪的財富已累積至超過300萬元。

韓安迪的成功秘訣在於「不下車、貴賣平買」，當然，如果每人也能像他那樣不借錢置業，自可穩守突擊，所以韓也補充說到在放售一個單位的同時，必須找到一個質素相若的物業，而且要比前一個物業便宜，才能賺取差價。他認為總能找到平價盤源，並說到：「覺得難找是你們沒去找，所以覺得難。」他每個星期放假的日子，也會跑到元朗平盤。

在韓安迪眼中，「屋不一定要住，屋可以是改善生活的工具。」現在，韓安迪已舉家移民至美國洛杉磯，家住千呎獨立屋，在香港只剩下一間村屋。回想2010年初到美國，剛遭受次按危機，美國遍地平貨，炒樓多年的韓安迪自然雙眼發光。在洛杉磯與親友合資購入4間獨立屋，單是收租已足夠在彼邦生活。他預期，美國經濟復甦，樓市還有上升空間。

達人金句「屋不一定要住，屋可以是改善生活的工具。」

7. 黄河 2013-09-08 18:37:59

美国将收回宽松量化政策，港府三辣招是未雨绸缪、防止流动性返美至香港资产价值断崖，造成经济恐慌以至混乱，寒心难治愈、咸鱼难翻身。港府乃英明之举，先虑百姓。但是楼价回归只不过几年，只占用了追热人士的部分资金，长远还是会涨起来的，因为香港就那么大，大陆也不会让世人看笑话。观望冷冻期后必应跌市，降价百分之二十才会挑起大陆投资客的接盘欲望，还有维稳力量。有说上海自贸区会分羹香港，但港岛的人文理念和社会环境不是短期能仿制的。所以，咁港人乜要急咗，因为你不是一个人在战斗。

8. 直至到地球毀滅,在香港,長期持有物業的回報仍遠勝股票 2013-09-08 19:25:29

舊樓升值遠高於新樓

物業60年升值逾1萬倍

升值接近七千六百倍

舊樓半世紀狂賺378倍

北角舊樓升值113倍

北角舊樓升值175倍

中半山升值131倍

泓都313呎4年升值1.3倍

9. 亮劍 2013-09-09 10:09:23

財務壓力大投資失理智

早前外電報道，哈佛、普林斯頓、卑斯和華威等多間美加英大學的研究員，在美國和印度兩地做了一個關於「智力頻寬」實驗。第一個實驗邀請了400人在美國一家購物中心做IQ測試，當中要求被測試者同時解決一些金錢問題及一些關於認知和邏輯能力（IQ）的問題。

當投資者的經濟狀況變得「不寛裕」時，容易在逆市中失去理性，作出錯誤的決定。

實驗結果顯示，若金錢問題所涉及的金額不大，富人和窮人能同時解決相同的IQ問題；但當金額增加並超出窮人日常處理自己財務的金額，窮人IQ即平均比富人少13點。

第二個實驗要求一群印度農民分別在農作物收成前後，各做一次IQ測驗。結果顯示農民收成前的IQ，比收成後兼且成功以好價錢賣出農作物後的IQ低10點。因此，研究員作出「農民在經濟寬裕時，在IQ測驗中出錯和反應時間都相對地減少」的結論。研究員亦指出，實驗證明一般人的「智力頻寬」有限，當金錢煩惱佔用大量頻寬，能用來解決IQ有關問題的「智力頻寬」將大幅減少。

超額投資容易出錯

這兩個實驗結果可用來解釋為何投資者須按自己可負擔能力，先在投資前決定投資上限及最高可虧蝕金額。若然投資者不理會負擔能力、貿然投放太多資金，姑勿論市況是好是壞，此投資者的IQ有機會比沒有超額投資的投資者IQ少13點。這樣一來，出錯的機會自然有所增加。更甚的是，一旦出現錯誤，不論是在高點沒有套取利潤，還是在低位沒有止蝕離場，因個人經濟變得「不寬裕」，IQ有機會又比在錯誤出現前低10點。

假設以上兩種「智力頻寬」的影響可以相加，超額投資的投資者一旦遇上不如意的市況，其IQ有機會比一般沒有超額投資的投資者IQ少23點。IQ跌了23點是一件極嚴重的事，代表智力已跌穿一至兩個級別。連跌兩級，不難再做出更愚蠢的事，例如在沒有發現支持位迹象的情況下，以借貸加大投資金額。逆市中不斷做這樣的愚蠢事，不難會令投資者的經濟變得更「極為不寬裕」，惡性循環下，最終令投資者全軍覆沒。

因此，為了維持個人的正常IQ，投資注碼一定要保持在可負擔範圍內。若然在特殊情況下需要大額投資，投資者必須先聘請一、兩位可靠的獨立投資顧問幫忙。

以上意見基於眾多假設，讀者絕不應倚賴本文內容作出任何法律或投資安排。

每一次大跌巿，都是一次財富大轉移遊戲，吊詭的是財富通常都係由相對貧窮的口袋，轉入相對有嗰班嗰度！

「升伯山」成本係幾多?李十X幾時入貨?

你政府越玩弄及扭曲市場，有錢又懂得玩遊戲嘅人，就越開心。

因為他們除了有大把能人幫手搵料及計數外，要發當然佢哋嘅EQ及AQ都會高過人，咁如果上面那個實驗係真的話，有錢者原來可以連 lQ 都可以升埋，仲唔嬴到開巷?

10. 扫把头 2013-09-09 11:04:05

TO 14:

无意冒犯.

你见到的情况,只不过反映香港金融界生意萎缩,导致能付高租金的I-BANKERS和来香港圈钱的国内民企, 数目越来越少, 如果不是现在利息便宜, 很多豪宅抄家要准备断供.

倒过来, 香港处处有基建开工, 工程师超过一半是外籍员工, 个个要租酒吧区附近, 例如靠近SOHO, 洛克道,TST和MK, 所以租客源源不断, 再加上服务这班老外的服务员, 大部分都租住这边, 所以导致劏房横行, 这是时经济过热的现象, 是高级公务员重复97年的做法, 所以香港楼房爆破, 应该在基建完成后, 所以你们推算到2017或之后, 我完全同意,

11. mini 2013-09-09 21:46:49

沙膽虹手記：
香港土地一定夠

15,973

■有建議指輕鐵可被其他交通工具取代，騰出土地作發展之用。資料圖片

【沙膽虹手記】
長遠房屋策略督導委員會建議未來十年平均每年供應4.7萬個公私營住房，公眾另一個關注焦點就是香港是否有足夠土地？沙膽虹夠膽講，地肯定夠。我們千萬不要跌落梁振英香港土地荒的陷阱。政務司司長林鄭月娥任發展局長年代，曾表示香港有足夠土地，梁振英競選特首時，曾大聲表示香港只用了7%土地就容納700多萬人居住，只要再發展1%土地，就可多容納100萬人，為何他現時天天高呼香港有土地荒？或許如外界估計，他希望以土地荒來推動新界東北發展計劃盡快上馬，但不可不知，政府公然大叫現時香港有土地荒，亦是近期樓價飆升的一個重要原因。樓房供應嚴重不足，多國實行量化寬鬆、資金大舉湧入的情況下，政府還推出「白居二」，再大叫土地荒，市民不去搶樓才怪。正所謂神又係佢，鬼又係佢，政府一方面話希望樓價回落，另一方面又製造土地荒，矛盾之極。
在董建華任特首的八年，平均每年房屋落成量是6.5萬個，當中最高

泓都313呎4年升值1.3倍

沙膽虹手記：香港土地一定夠

沙膽虹手記：
香港土地一定夠