近日，香港的樓宇空置率的數字多少，成為了坊間爭拗的熱門話題之一。由於房屋問題，是梁振英政府的「重中之重」，是朝野之間、社會之上的重要政策，所以，我們必須就這個問題，作出一個切中要害的分析。
就樓宇空置率的數據，政府和民間都掌握了不同的數字，這是統計分析的問題，雙方都做得很仔細，其分歧處，我們暫且不去置喙。然而，我們發現的一個非常令人震驚的事實是：無論是政府，抑或是反對派，以至於民間學者，都精於統計數據的分析，但對於房屋的基本理論，卻是一竅不通，接近無知、反智的程度。
要知道，任何統計數據，必須經過理論的解釋，方才可以解讀到其中的含意。如果在這個社會上，人人都只是統計數據，而不通解釋數據的理論，在中國古文上，這叫做「明察秋毫之末，卻不見輿薪」。正是由於朝野之間對於房屋理論的普遍無知和反智，這也難怪在這多年來，香港的房屋政策越扭越差，終弄到樓價天高，民無立錐之地，在這觀點看，從特首到官員，從政客到學者，均是無知誤港，責無旁貸的。

范議員之言不當
說到樓宇空置率，在房地產理論上，根本和人民的居住質素無關。因此，范國威議員用房屋空置率來批評政府，以至於得出「結論」﹕不應該發展東北地區，也是無知之言。
查實空置率的用途，是用來評估樓價的泡沫程度。學術界的標準是，如果空置率是在5%以下，是為之供應不足，也即是有了泡沫，在10%以上則是供應過剩。香港的空置率，長期在5%以下，只有在2003年前後的一段時間，才出現了極短時間的稍稍超越5%，但這也只是回復正常而已。
所以，范國威議員的用空置數量來作出評論，本來就是無知之言，而且無知之處，還不止於此，因為國際計算的標準，用的是空置率，而非空置總量。大家知道，在任何一個社會，除非是徵收空置稅，否則不可能達到極低的空置量，因為在一個流通的市場，空置是無法避免的。

看數據理論用錯
在另一方面，政府就空置率的問題，去作出反駁，也是文不對題。因為對於市民居住質素的有效數據，不是空置率，而是人均居住面積。在人均居住面積這角度，香港是全世界先進城市之最低，當然比不上歐美，也遠遠比不上台北和新加坡，甚至連北京、上海、深圳，就算是東京，也遠遠的領先香港了。最令人不能接受的是，這個距離，並非是古以有之，而是在近10年來，因為香港的停頓了，而被對方大幅拋離了的。
總括而言，分析市民的居住環境，不用人均居住面積，而用空置率去計算，那是完全沒有基本知識的分析方法。
然而，人們利用錯誤的理論，去分析統計數據，豈止於人均居住面積和空置率兩項？例如說，按揭計算的是金融安全，除此之外，沒有其他的意義。至於供樓佔收入比率，在全世界均是佔收入的三成至四成左右，只是在美國和新加坡這些地方，人們用相同的收入比例，可以供到面積更大的房子，如此而已。當樓價在短時間急升時，供樓佔收入比例就高，長期而言，當樓價回復穩定時，就會慢慢回復到三至四成之間的數字了。

學術界責無旁貸
就有關房屋的統計數據分析，政府和反對派理論基礎掌握不好，造成了長時間的政策錯誤。但是，最大的責任則落在像林本利這樣的學者身上，因為身為學者，應該對理論基礎有一定的掌握，才能夠發表文章，評論時局。如果只懂列舉統計數字，卻無法就統計數字作出理論性的分析，那麼，這只是一個統計處職員的工作，是當不得學者的。
一個政府的所有政策之背景支持，應該是由學者作出理論性基礎，才由此去鋪排出政策，如果學者的水平不夠，那麼，這政府的政策，也就難免荒腔走板，錯誤百出了。
最後必須一提的，就是我們對於林本利教授實在沒有偏見，在某程度上，也有值得我們欣賞的地方。因為他縱是錯得厲害，最少也肯提出意見。然而，其他沒有討論過這課題的經濟學者呢？他們究竟到了那裏去？換言之，香港的房屋問題，整個學術界都是責無旁貸的！