樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。對於Dozy 仍然在今年大舉買入多個單位，朋友將之定義為大好友、唔識死。事實上，Dozy 已經將下跌風險計算在內，不過很多朋友講極都唔明，所以決定在 Blog 上公開發表自己的看法。前提是...假設今天你看上的單位值 $300 萬，三年後樓價跌兩成...第一個問題，即時慳到幾多錢？ 

...$60 萬？

(A) $60 萬？...除非你 Full Pay 啦！
$300 萬的單位跌兩成，跌到 $240 萬，賬面上損失 $60 萬，傳媒立即可以大做文章，然而有幾多人買樓一筆過付清？ 

(B) $30 萬？...如果你連約買入作投資用途
收租物業只可借 50% 按揭，換句話說，今天買$300 萬物業，首期就是 $150 萬，若三年後真的跌到 $240 萬，首期就是 $120 萬，賬面慳$30 萬。若市值租金 $10,000，收少三年租金，合共 $36 萬。以今天按揭標準 2.15%、30 年計算，每月供款 $5,657，首三年利息支出約 $3.3萬，$36 萬 - $3.3 萬，實際少收租金 $32.7 萬。因此如果你用作投資，的確可以考慮，如果樓價三年後真的跌兩成，打個和！但你損失了機會成本。

(C) $18 萬？...如果你買入交吉單位自用，借70%...
今天買樓首期是 $90 萬，三年後買首期是 $72萬，賬面慳 $18 萬。若果你此刻就有自住需要，三年租金合共 $36 萬，請問有何着數？相反若果此刻沒有自住需要，的確沒必要立即就買。

(D) $6 萬？...如果你是上車族，借盡 90%...
對！今天買首期是 $30 萬，三年後買就是 $24萬，對啊！苦等三年，其實就是為了這 $6 萬大元！如果此刻有自住需要，更搞笑！三年租金要$36 萬！跌兩成可怕？還是交三年租可怕？？

樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。上述的文章分享過，即時可以慳到的錢...只有首期，從首期的角度分析，即使跌兩成，所慳有限，以$300 萬的物業為例，若做 90% 按揭，跌兩成只能慳 $6 萬，卻要白交三年租金！網友又問：「咁供款呢？供少咗喎！」
今天再嘗認從按息的角度分析，假設將來歐美各國真係退市，貨幣收緊，按息上升兩厘，跌兩成都要蝕！

Dozy 親身經歷過類似的情況...
先將三年前的按息，與今天的按息比較，就知有多大分別！
三年前，投資兵團大舉進攻得寶花園、金獅花園...
當時我們享有的按息是 H+0.7%，實際利率不到1%！
以 Dozy 買入的其中一個得寶花園單位為例...
樓價 $150 萬、70% 按揭、30 年...
按息 1% = 月供 $3,377，本金 $2,502，利息$875！
按息 2.15% = 月供 $3,960，本金 $2,079，利息$1,881！
即使這三年間樓價沒有升過，單就按息的變動，每月供款已經多 17%，利息更多 1.15 倍！如果我要維持同樣的供款...
月供 $3,377、按息 2.15%、70% 按揭 = 樓價$127 萬！
同樣供款只能買 $127 萬的樓，購買力下跌15%！
當中本金 $1,773，利息 $1,604！利息多一倍，若供足 30 年，總利息則由約 $17 萬，急升至$38 萬！親身經歷！

假如三年後按息升兩厘，又會是甚麼情況呢？
以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例...
2.15% = 月供 $7,920，本金 $4,158，利息$3,763
4.15% = 月供 $10,280，本金 $2,946，利息$7,242
類似的情況又出現了，每月供款多 30%，利息多近一倍！
如果三年後樓價跌兩成，跌到 $240 萬，供款真係少咗？
$240 萬的物業、70% 按揭、30 年...
4.15% = 月供 $8,167，本金 $2,357，利息$5,810
即使樓價跌兩成，跌至 $240 萬，Sorry...供款反而多咗！

上文提到，即使三年後跌兩成，首期慳不了多少！
從供款角度看，若按息上升兩厘，仲蝕！
三年跌兩成？就算俾你講中，係咪真係咁著數？
網友又問：「咁可能到時按息唔升，都係 2.15%呢！」
Dozy 答：「如果按息唔升，點解會跌兩成？」
往後再從多兩個角度分析...仲驚！

博士唔恨得咁多, 基金經理受歡迎係因為佢地識講野, 口甜舌滑. 講到自己仆心仆命, 就算唔訓覺都會幫個客睇住個市. 仲要落哂嘴頭話幫你搵錢. 個客見經理講到天花龍鳳, 自己又有錢賺, 梗係覺得基金經理備受尊重.

博士你投資物業, 啲錢只係自己袋, 無益到街外人, 街外人梗係唔會尊重博士, 除非博士比錢人地賺, 咁博士自然會受到尊重.

博士可以考慮下張一籃子物業打包, 成立房地產投資信託基金, 然後sell 比人, 啲人覺得自己有錢賺咯, 自然會尊重博士啦! 博士亦都可以大聲同人講係房地產投資信託基金經理!

現在當有兩户人，户主同是三十歲，都係揾五萬銀，而他們又有百零個喺手，究竟現在入市好，定係等三年等大市跌兩成好。

當都係一個 3 M 嘅上車盤計啦，A 今日入市，他付首期加雜費係1 M，去大新上 7 成做 25 年，定息 3 年，之後全期 P – 2.9 %。

首三年每月供 8,900 元左右，然後轉按，因為P加 2厘去到 7.25，供咗 3年因此他呢層樓尾數約 1.9 M，計按息 4.35 %，月供 11200元！

全部 25年他要供 3.28 M，加埋之前首期連雜費係1 M，呢層樓要俾 4.28 M！

B 就首 3 年以 8750 月租，租 3 年樓，共付出315,000 元，到時同類樓價係 2.4 M，他付首期加雜費係 81萬啫，向銀行借168萬，做22年，按息一同係 4.35 %，月供 9900元！

全部 22年他要供 2.61 M，加埋之前首期連雜費係 81萬，同埋租 3 年樓，共付出 315,000 元，呢 25年他要俾 3.74 M！

即如果 3年後真的有兩成跌幅，租 3 年樓有着數半球！

博士2樓在此妖言惑眾。請劏博士正視之。

300萬跌2成，損失就是60萬。若果3年後才出售，扣還本金的13萬左右，仍欠銀行137萬。

售240萬，還銀行137萬後，只剩下103萬。同現金150萬的首期比較，損失47萬。再加上7萬元利息支出，損失54萬。

買樓的支出佣金來回5.4萬，stamp duty4.5萬，律師費一買一賣當2萬。還有買樓出租的裝潢費，三年後收回出售的化妝費至少10萬。

就算有30多萬租金(扣管理處，差餉)。結果也是蝕入肉。

請博士寫文指正，以救蒼生百姓。