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1. anggie T. 2013-07-28 11:53:07 |
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Yes, this time I agree with Dr. totally. Have some friends that works in the bank & got this kind of loan & they don't even know it's a trap! They think it's so good they can finally become a real landlord.......I know even some big mainland(publicized) companies that would borrow money for their management colleaques(so indeed they pay less than 30% downpayment) The thing is they're carrying 90% debt also for their self-use units......It's kinda dangerous..... |
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2. 銀紙現實, 感情癈物 2013-07-28 11:53:45 |
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銀行佬銀紙現實, 感情癈物, 無情無義, 三歲孩童都知, 不過滙豐咁樣對待員工, 就真係現實x2,如果連足夠時間俾舊員工揾工, 轉按都無嘅話, 就真係無情無義x10.
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3. 普羅同學 2013-07-28 14:13:09 |
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巿民置業貸款受金管局指引限制，為何銀行職員可有特權，金管局必須徹底查明銀行是怎樣走罅。 |
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4. Peter YWL 2013-07-28 14:32:52 |
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右邊傻羊……Property price is falling down, falling down, my fair lady.
左邊跟佢支笛嘅傻X……Yeung's JJ is going up, going up, my fair lady.
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5. To 4/F 2013-07-28 14:39:45 |
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6. 遠在美國的經濟學者？ 2013-07-28 15:34:15 |
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即係邊個？ |
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7. To 6/F 2013-07-28 16:05:14 |
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咁都唔知? 不是什麽美國經濟學者，只是博士口中的uncle，或是沈大師口中的陽痿膿，或是網友口中的傻羊。
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8. 亮劍 2013-07-28 20:00:10 |
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3樓⋯⋯於供樓利息係講緊十多厘之時，銀行職員已經可以借九成，供定息 3 厘，呢啲應該係員工福利喎。 |
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9. 淡友的可憐和可悲 2013-07-28 22:33:01 |
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10. 寫下陳茂波吧! 2013-07-28 22:51:53 |
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博士，寫下陳茂波吧! 林奮強出事，你也寫。 張振軟出事，你又察。 陳茂波這麼大件事，你沒理由不寫。 |
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11. Alex Lai 2013-07-29 05:19:37 |
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政府新政策抑制樓市的反效果
自政府推出多項措施抑制樓市發展至今，單位價格只稍微輕微回落大約5％，但跟著隨之反彈至現在僅距離最高點約3％。很顯然可以看到新政策並沒有將樓價拖下來，只不過做到冷卻樓市交投數目，一手單位銷售近乎癱瘓，發展商維持唱慢板推售單位，二手業主採取觀望態度。情況有如一次大戰時的［西線無戰事］，買賣雙方膠著一起，沒有進亦沒有退。
為著看清楚內裡底藴，我們不妨仔細看一下經濟數據，嘗試找尋樓價能堅守在現況的背後因由。在這篇文裡，我將三個指數的關係稍為整理一下，嘗試找出一些互動的因素。這三個指數分別是政府公佈的［消費物價指數］，［私人消費開支］和［中原城市指數］。
首先我們看一看［私人消費開支］和［中原指數］的關係，年份由1993/94年開始，由1994年到1995年中，樓宇價格大約下降了30％，但同期的私人消費開支持續增長至1997年。在1997/98，樓市大崩潰之後，私人消費開支開始慢長下降直至2003年中，不過下降的幅度只有約25％，不足樓價跌幅的一半。
隨著沙士之後，樓價開始反彈，私人消費開支亦跟隨回升。2008年世界金融海嘯到來，這兩個指數直接收到衝擊，雙雙同一時間下跌。到了2009年，市場信心初定，這兩個指數迅速攀升。但當樓價上升到2011年，政府實施政策，限制樓市投資活動，樓價隨之橫行，不過私人消費開支繼續上升，而且上升速度加快。進入2012年，樓價突然再急速上升，但在這段期間，私人消費開支稍微停留不動。到今年初，政府再出招，打壓樓市，價格輕微下降，不過私人消費開支回復急速上升態勢。
從上述數字可大致看到私人消費開支和樓價走勢很多時是同步，但沒有進一步數據顯示究竟樓價的財富效應帶引私人消費開支，抑或是市民對經濟前景好轉所作出的一致反應。在這一方面，需要多一些討論，方可確定觀點。
將整個走勢分割細段，再仔細觀察2011年到現在的私人消費開支，發現其上升的速度超過1997前的火紅消費年代，情況值得大家關注。在這段私人消費開支急速上升的時段，政府推出了多項抑制樓市政策，令到很多準備置業者臨時放棄購買物業的計畫，這些坐擁巨資的準物業買家，有足夠誘因將他們的一些積蓄投放在本地消費市場，吃的好一點，飲酒好一點，買衣服好一點，買車好一點，旅遊好一點，這是很易理解，試想想他們努力工作的目標都不外乎為了生活好一點。如今政府阻隢市民置業，他們唯有放一些資金令自己的生活過癮一下。這個當然是一個推論，並沒有普查是否完全正確，可以當成私人消費開支急速上升的其中一個因素。
客觀上，樓市交投慘淡和同時期私人消費開支急速上升成一強烈對比，曾經有地產界人士宣稱政府打擊樓市會傷害到社會經濟根基，這些假定不攻自破
。很諷刺的是，樓市愈是膠著，消費市場愈是暢旺。在另一角度看政府的抑制措施，是暫時阻止市場資金進入物業市場，這大批市場資金只有找尋渠道排放，本地消費市場是一個上佳的臨時暫避之處。
若我們再檢視一下最近的［消費物價指數］，大家可以看到一幅可怖的景象。消費物價指數正以驚人的步伐快速向上，這情況是在2010/11年度開始，其上升軌跡比97年之前高通脹年代有過之而不及。這股物價指數升浪並不是源於境外輸入通脹，因為在這段時期，內地的物價指數拾級而落，和香港通脹升溫的情況並不吻合，可以斷言這次通脹升勢有很大情度來自內部消費澎漲所影響。事實上，在同時期內，薪金指數亦急速上升，這正好反映香港內部經濟持續升溫的形勢。
按以上推斷，政府抑制樓市的措施，意外地將市場的閒資導引到本地消費市場，推高私人消費開支。催升消費物價指數，一個消費泡沫正在形成。通脹率節節上升，策動工資上漲，市民被迫找尋對抗通脹的方法。現時存款利率近乎零，市民正生活在負利率當中，如通脹率斷續大幅攀升，負利率情況更會加劇，市民保本的意識更加提高。在眾多投資工具中，市民獨愛置業，可以相信，當通脹巨浪來臨之時，市民將會一窩蜂般擁到物業市場作出置業決定。
事實上，根據以往經驗，樓價上升並不會對物價上升構成重大壓力，由2005年至2011年，樓價上升約50％，消費物價指數祇大約上升3－4百分點。現實生活裏，置業的供款數額，往往會壓制市民消費的能力，縱然樓價上升，市民的供款一日未減低，他們都未有能力大肆慶祝消費，樓市上升的財富效應並不如政府所言，會即時反映到消費市場。反而在現時環境，大量的準置業者手持數十至過百萬游資儲在銀行，他們有條件將其中一小部分放入消費市場。結果就出現現時的私人消費急漲和消費物價迅速上升的現象。從數據顯示，新加坡亦出現以上情況，當地在2010年實施各項抑制樓市之後，新加坡的消費物價指數迅速攀升至現在。
最新的消費物價指數是歷史性新高，這是一個警號，說出香港本身的消費市場根本承受不到越來越龐大的消費金額，如私人消費開支繼續增加，惡性通脹即將來臨。如不幸言中，要求加薪的工潮將來一浪接一浪到來，貨櫃碼頭的工潮是序幕，公務員工會提出司法覆核加薪水平是第一幕，跟著是各大工會出場，情況將一發不可收拾。生活在高通脹年代，最受害是那批祇能靠些微退休金生活的老人家，他們手上積蓄會一步一步被通脹蠶食，生活困苦可以想象。
敢問政府會不會仔細審視現經濟情況，判斷高通脹的因由，設法將游資帶到其他安全的地方，將水患解決。自古以來，治理水患在於疏導，堵止水流，祇能將水患暫時控制，問題並不能完全解決。當洪水再上升時，其泛濫之勢將銳不可當，情況不堪想像。希望兗兗諸公共謀良法，學習大禹治水的方法，為萬民創造幸福的環境。 |
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12. bestapple 2013-07-29 08:29:45 |
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原帖由 bestapple 於 2013-6-13 08:06 PM 發表 
咩價先係合理,佢黃遠輝有本事決定? 如果政府真係對樓價水平有既定立場,咁請佢馬上公報,佢口中既合理價出來比大家知道好啦！ 唔好等市民估估下,在市民買咗樓後，你先話太貴唔合理！咁邊個賠返比市民? 你要講唔合理,就公報晒出來！ 所有買家賣家都知道,等大家唔會買貴樓,又或賣平左！ 你有本事,就將香港個百幾萬間物業既"合理價"公報晒出來！ 你認為自己比市場更有效率,更本事,就出張價單！ 唔係就唔好講咩「樓價太貴！要跌2成！」 黃遠輝..............出價單呀..............敢唔敢呀???.................
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13. 7-9成按揭佔當月新造按揭貸款的比例及 CCL 的趨勢圖 2013-07-29 09:15:09 |
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CCL上升, 7-9 mortgage loan 比例下跌, 代表入市者係以低leverage 去買樓, 咁代表入市者資金較充足, interest rate 上升對供樓影響有限, 防守力較強, 另外, 強者入市代可能有insight. 因此樓市下跌風險可能會冇而家吹到咁高. 於$6m 以上的物業不能借足7成，可能會拉低 loan-to-value ratio。但是，根據2013年5月土地註冊處的住宅成交分佈，500萬或以下的成交宗數佔75%（可以借7成按揭），超過1000萬的成交宗數（最多只借5 成按揭）只有9%，600-999萬只准借5 – 6成的貸款只佔16%的成交宗數。
在這成交的分佈下，假設600萬以上的成交完全跟足金管局上述的按揭成數上限，而整體的平均 loan-to-value ratio仍能達致52%，600萬以下的成交的 loan-to-value ratio必須在60-65%之間。
因此，就能推斷買上車盤的人，都能付出30-35%首期，高價成交並沒有明顕拉低整體平均的 loan-to-value ratio ，因為低價成交（500萬或以下）實在佔太高的比例
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14. 經濟日報----今天嘅網上智慧 2013-07-29 09:15:46 |
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樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。對於 Dozy 仍然在今年大舉買入多個單位，朋友將之定義為大好友、唔識死。事實上，Dozy 已經將下跌風險計算在內，不過很多朋友講極都唔明，所以決定在 Blog 上公開發表自己的看法。前提是...假設今天你看上的單位值 $300 萬，三年後樓價跌兩成...第一個問題，即時 慳到幾多錢？...$60 萬？ (A) $60 萬？...除非你 Full Pay 啦！
$300 萬的單位跌兩成，跌到 $240 萬，賬面上損失 $60 萬，傳媒立即可以大做文章，然而有幾多人買樓一筆過付清？
(B) $30 萬？...如果你連約買入作投資用途
收租物業只可借 50% 按揭，換句話說，今天買 $300 萬物業，首期就是 $150 萬，若三年後真的跌到 $240 萬，首期就是 $120 萬，賬面慳 $30 萬。若市值租金 $10,000，收少三年租金，合共 $36 萬。以今天按揭標準 2.15%、30 年計算，每月供款 $5,657，首三年利息支出約 $3.3 萬，$36 萬 - $3.3 萬，實際少收租金 $32.7 萬。因此如果你用作投資，的確可以考慮，如果樓價三年後真的跌兩成，打個和！但你損失了機會成本。
(C) $18 萬？...如果你買入交吉單位自用，借 70%...
今天買樓首期是 $90 萬，三年後買首期是 $72 萬，賬面慳 $18 萬。若果你此刻就有自住需要，三年租金合共 $36 萬，請問有何着數？相反若果此刻沒有自住需要，的確沒必要立即就買。
(D) $6 萬？...如果你是上車族，借盡 90%...
對！今天買首期是 $30 萬，三年後買就是 $24 萬，對啊！苦等三年，其實就是為了這 $6 萬大元！如果此刻有自住需要，更搞笑！三年租金要 $36 萬！跌兩成可怕？還是交三年租可怕？？ 樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。上述的文章分享過，即時可以慳到的錢...只有首期，從首期的角度分析，即使跌兩成，所慳有限，以 $300 萬的物業為例，若做 90% 按揭，跌兩成只能慳 $6 萬，卻要白交三年租金！網友又問：「咁供款呢？供少咗喎！」
今天再嘗認從按息的角度分析，假設將來歐美各國真係退市，貨幣收緊，按息上升兩厘，跌兩成都要蝕！
Dozy 親身經歷過類似的情況...
先將三年前的按息，與今天的按息比較，就知有多大分別！
三年前，投資兵團大舉進攻得寶花園、金獅花園...
當時我們享有的按息是 H+0.7%，實際利率不到 1%！
以 Dozy 買入的其中一個得寶花園單位為例...
樓價 $150 萬、70% 按揭、30 年...
按息 1% = 月供 $3,377，本金 $2,502，利息 $875！
按息 2.15% = 月供 $3,960，本金 $2,079，利息 $1,881！
即使這三年間樓價沒有升過，單就按息的變動，每月供款已經多 17%，利息更多 1.15 倍！如果我要維持同樣的供款...
月供 $3,377、按息 2.15%、70% 按揭 = 樓價 $127 萬！
同樣供款只能買 $127 萬的樓，購買力下跌 15%！
當中本金 $1,773，利息 $1,604！利息多一倍，若供足 30 年，總利息則由約 $17 萬，急升至 $38 萬！親身經歷！
假如三年後按息升兩厘，又會是甚麼情況呢？
以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例...
2.15% = 月供 $7,920，本金 $4,158，利息 $3,763
4.15% = 月供 $10,280，本金 $2,946，利息 $7,242
類似的情況又出現了，每月供款多 30%，利息多近一倍！
如果三年後樓價跌兩成，跌到 $240 萬，供款真係少咗？
$240 萬的物業、70% 按揭、30 年...
4.15% = 月供 $8,167，本金 $2,357，利息 $5,810
即使樓價跌兩成，跌至 $240 萬，Sorry...供款反而多咗！
上文提到，即使三年後跌兩成，首期慳不了多少！
從供款角度看，若按息上升兩厘，仲蝕！
三年跌兩成？就算俾你講中，係咪真係咁著數？
網友又問：「咁可能到時按息唔升，都係 2.15% 呢！」
Dozy 答：「如果按息唔升，點解會跌兩成？」
往後再從多兩個角度分析...仲驚！ |
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15. 東 2013-07-29 09:31:08 |
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To 14/F
個Dozy似乎只係識計頭一個月的數字...
1. 講到好似另外果54萬唔使還咁
2. 講到好似依家買的話, 兩年後加息唔關你事咁
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16. 亮劍 2013-07-29 16:37:53 |
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現在當有兩户人，户主同是三十歲，都係揾五萬銀，而他們又有百零個喺手，究竟現在入市好，定係等三年等大市跌兩成好。 當都係一個 3 M 嘅上車盤計啦，A 今日入市，他付首期加雜費係1 M，去大新上 7 成做 25 年，定息 3 年，之後全期 P – 2.9 %。 首三年每月供 8,900 元左右，然後轉按，因為 P加 2厘去到 7.25，供咗 3年因此他呢層樓尾數約 1.9 M，計按息 4.35 %，月供 11200元！ 全部 25年他要供 3.28 M，加埋之前首期連雜費係1 M，呢層樓要俾 4.28 M！ B 就首 3 年以 8750 月租，租 3 年樓，共付出 315,000 元，到時同類樓價係 2.4 M，他付首期加雜費係 81萬啫，向銀行借168萬，做22年，按息一同係 4.35 %，月供 9900元！ 全部 22年他要供 2.61 M，加埋之前首期連雜費係 81萬，同埋租 3 年樓，共付出 315,000 元，呢 25年他要俾 3.74 M！ 即如果 3年後真的有兩成跌幅，租 3 年樓有着數半球！ |
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