你話會跌45%，信你個D還敢入市買嗎？你究竟想人信你抑或唔信你，正一成班聰明笨伯。

物業代理亦是一門要求甚高的行業？？

物業代理和扯皮條的性質差唔多，但扯皮條就真係一門要求甚高的行業喇！

15. True 2013-06-27 14:49:59

港競爭力倒退 林行止：因發水樓太易賺錢 《信報》創辦人、時事評論員林行止卻指出，港競爭力倒退是由於回歸十多年來，本港的「富二代」輕鬆靠「發水樓」賺大錢，因而不思進取，導致香港經濟發展停滯不前。 林行止在《信報》撰文指出，世界各地都有社會矛盾，而且比香港更激烈，社會矛盾並非港競爭力倒退主因，他認為：「令香港商業競爭力略遜從前的根本原因，是絕大部分『富二代』不願從事商業冒險有以致之。」 富二代什麼都不想做 林行止解釋：「香港人經商本有一手，只是近年因發水樓太易致富，令發展商坐享巨利，商界人人『眼紅』，遂人人『起樓』，對其他生意便不感興趣。」 林行止指出，過去十多年地產商靠發水樓不費吹灰之力賺取暴利，因此不鼓勵後代（富二代）去從事邊際利潤較低的行業，「結果掌握最多經濟資源最優人力資源的香港商界精英的後代，除了物業發展（包括「回國投資地產」），寧可學飲紅酒吸雪茄，什麼都不想做」。

17. 香港又再一次俾地產佬害死 2013-06-27 20:51:26

葉秀亮﹕港須警惕數年後樓市泡沫爆破風險 【明 報專訊】很高興港府早前能接納建議，推出較重的遏抑樓價措施，從而拖慢了樓市泡沫進一步擴大的速度。然而，本文重申及進一步解釋，香港樓市泡沫在未來2至 7年最終爆破的風險甚大，而此一泡沫爆破的殺傷力將比97還大，特首及其管治班子宜慎重思考期間利弊，切忌心存僥倖，一旦出現泡沫爆破，下屆不用選之餘， 也將留下難以磨滅的臭名，更遑論其後的管治。 樓市泡沫最終爆破風險甚大 在 剛完成的學術期刊邀約文章（註），筆者指出香港房價自2009年低位已上升了120%，根據金管局公布的各項affordability measures（如供款負擔比率為五成六），香港房價已處嚴重偏高水平。更使人憂慮的是，許多置業者並未完全理解，現今低息和低匯率環境，將隨美國經濟 復蘇而逐步遠去：美國及香港利率將由低位累積上升至少3至5%，美元及港元匯率亦將累積上升至少30至50%（由於美元過去的跌幅，港人並未完全感受到樓 價的偏高程度，但當港元隨美元大幅上升，以外幣計算的香港樓價將暴升至少30至50%，從而完全暴露香港樓價的偏高程度）。因此，即使香港樓價不進一步上 升，這兩個重大因素，也足以刺穿香港的樓市泡沫。更何，香港辦公室、零售物業和工業樓價的升幅更大（2009年低位至今累積升幅分別為163%、 195%和225%）！當這些物業價格和房價一起暴挫，殺傷力將極大。 樓價和股價仍可能再上 然 而，筆者最憂慮的並不是上述情景，而是香港股市會隨環球股市，從現今略為偏低的水平持續上升至具巨大泡沫的水平，而股價上升和美國經濟復蘇又會進一步協助 推升樓價至更大泡沫水平，再加上美元的持續回升，以至最終香港無論是樓價、股價和匯率均嚴重偏高，並在2至7年內，出現樓價、股價雙雙從高位下插，和須以 巨大代價維持聯匯制，三箭齊插，你說香港經濟會有多傷？ 先解釋為何股價仍會再上，筆者 過去 文章 已詳 細解釋，金融海嘯和歐債危機造成當時環球股價出現一巨大「恐懼折讓」（fear discount），但隨美國經濟復蘇和歐央行去年的OMTs，此一恐懼折讓會逐漸收縮，亦即環球股市會從極低位反彈至合理水平，繼而隨經濟復蘇進入偏 高水平。在去年8月22日及9月10日的《信報》文章，筆者甚至解釋花旗銀行的股價，會由當時的25美元，在兩三年內升至50至100美元，環球股市其後 的升幅，以及花旗銀行現已升近50美元，正好印證此論述。隨美國經濟緩慢復蘇，美股和港股將從現今略為偏低水平，在未來數年輾轉上升至嚴重偏高水平 （註）。 香港及新加坡的發展商，已成功抵禦了兩地政府近一輪的遏抑樓價措拖，以至只出現成 交量 下 挫，而樓價基本上和遏抑措施前差不多，但購買力仍在此鞏固期持續累積，隨美國經濟緩慢復蘇、股市輾轉向上、工資物價隨通脹上調、遏抑措施的心理效應隨時 間逐步消逝，發展商群稍後仍是可利用其定價能力、和一手樓對二手樓的指標性效應，將樓價由現今嚴重偏高水平，推升至更嚴重偏高水平。然而，當美息由低位上 升至少3至5%，美元上升至少30至50%，在樓價嚴重偏高的前提下，即使是發展商也守不住，在此時，我們將看到多個向下、而不是向上的羊群效應、惡性循 環和資產價格下調的心理預期，人們爭相拋售資產而不是購入資產，銀行受到重創，以至出現金融危機，企業大量裁員，在此情下，任何政府也抵禦不了。為此， 筆者特意在篇末所列文章，作出了逐步擠掉部分泡沫的建議（註），希望特區政府能仔細閱讀及思考其間利弊，以免恨錯難返。 註 ﹕詳情見Paul S.L. Yip （2013）, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami? Singapore Economic Review, forthcoming. 作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授

18. 3D應再加辣 2013-06-27 21:14:09

香港政府應該在美國加息前續步把泡沫擠出，以每年下跌10%至15%的速度，令樓市於3年內軟著陸，應該能趕得及挽救泡沫爆破的危機，否則今次樓市泡沫爆破，肯定會比日本迷失20年更嚴重，外資大鱷又可飽食遠揚。

波叔又涉嫌利益衝突, 睇嚟發展大東北又唔知搞幾耐, 土地供應又唔知達唔達到標. 依家海又填唔到, 大東北又唔知搞唔搞到, 要增加土地供應可能又得個吹字, 樓價點落呢? 好心正苦派個清清白白, 無利益衝突的人去做啦, 唔該!

 

陳茂波今次仲晤下台？？？？？？

經營劏房，把劏房說成板間房，玩弄語言偽術，不下台。

醉酒駕駛過線，說成飲了二杯，清醒沒超標，又不下台。

屯地自肥，涉及利益輸送，可能又不用下台？？？？

香港還有沒有公理？？？

我等一介草民，有什麼出路？

【晴報專訊】利嘉閣資料顯示，上半年買轉租情況加速，加上一手推盤加快，租盤供應漸見過剩，拖累中小型單位租金下挫；惟部分區域租務持續暢旺，尤其暑假期間，大學生入市尋找租盤，令大學鄰近區域的租務交投持續上升。

綜合利嘉閣最新數據，六月全港50指標屋苑的加權平均成交呎租為25.31元，較五月的25.36元下跌0.2％，造成「三連跌」頹勢外，租金現水平更低於去年底的25.43元達0.5％，出現「倒跌」現象。

利嘉閣研究部主管周滿傑表示，上半年二手交投嚴重萎縮，二手賣盤轉租成風，加上大型新盤相繼入伙，大量租盤或預租盤湧現二手市場，租盤供應過剩問題愈趨嚴重，拖累年中小住宅租金轉角下滑。

周滿傑續指，樓市目前境況不濟，物業承接疏落，相信更多業主會將賣盤轉租，相信短期租盤供應有增無減，就算租盤吸納速度在暑假期間大增，租盤積壓情況亦可能要等待至九月後才可解決，預期未來兩個月住宅租金勢將反覆向下。

 

 

市場撻訂、重售個案

賽西湖大廈

‧該廈近兩個月連錄兩宗撻訂重售個案，其中3座高層B室以2,180萬元售出，較撻訂前做價低70萬元

符興街唐樓

‧一個實用面積約319方呎中層戶，以約180萬元重售，較撻訂前做價低出約14萬元

寶石大廈

‧有單位於六月獲白表免補價買家以約400萬元高價承接，但最終撻訂損失近20萬元

嵐岸

‧7座中高層E室月中以471.5萬元售，買家願損失約20萬元撻訂，現叫價490萬元再放盤

港逸軒

‧一個中層A室減價約22萬元後，以約398萬元售，買家最後撻訂，料損失近20萬元

黃埔花園

‧遭撻訂的2期17座單位，以約470萬元重售，較之前做價低約20萬元

 

一個搞劏房生意既茅波，竟然被委任為發瘟局長，已經是極不知所謂。

現在全港為起樓搵地，竟然個發瘟局長＂家族＂係囤積農地發大財奸商，簡直厚顏無恥至極。條大話嬰竟然公開表示無問題！！！

難怪今屆正苦強調沒有官商勾結，原來貪官奸商已共為一體.

 香港樓價高企的原因，坊間主要有兩大理論，一說「需求太多」（即供應不足），一說「負實質利率」；兩派學說各有理據，一直無法以實證科學否定任何一方。

然而，感謝特區政府最近又一次為學界實況測試，推出3D辣招，管理「需求」，頓時冰封住宅成交量，成交即由2010年平均每月11,315宗，下降至2013年上半年平均每月4,619宗，足足下跌59%；但即使「需求」被管理，樓價卻不跌反升！

十分有趣，差餉物業估價署公佈5月份住宅樓價指數再創紀錄新高，上升至240.1，比2010年同期上升65%，基本否定「需求太多」的解釋。

需求太多屬偽命題

相反，在正實質利率時期，成交量變化與樓價變化一直以正比（滯後一季）關係出現，譬如成交量同樣大幅下跌的2008年，最大年跌幅高達79%，而樓價年度變化在一季後下跌14%；類似的正比情況在2002及2005年兩次成交大跌市同樣出現，均屬正實質利率時期。

 

相反，自從負實質利率出現，無論是2010年尾或是今次2013年頭的成交大跌市，樓價都沒有跟隨成交量下跌，跌入負增長區域，反映樓價高企主因是負利率使然，因賣家惜售，即使沒有「需求」，情願出租，決不賤賣。

但為甚麼政府仍不願意撤銷3D辣招？政府解釋因為供應尚未到位，但根據「八萬五」經驗，增加供應的威力是不需要等到供應到位才發揮的，市場的預期在政策出台時，必定充份反映在價格上，「未到位」之說明顯是強詞奪理。

真正原因恐怕不是管理「需求」，而是危機管理。

財爺早已聲明美國遲早加息，樓價無可避免受影響；好比預警海嘯將臨，既無力阻止災難，只好把傷亡減至最低。

重點保護的自然是會「洩漏輻射」的銀行業，雖然金管局已多番收緊按揭成數和條款，但仍然無法減少入場人數；3D辣招好比封鎖預警災區，嚴禁進入。

 

半年來已經減少40,000宗高位入貨的買家，一旦海嘯來臨，負資產宗數因而減少，對銀行體系安全性有所幫助。這正好解釋為甚麼各類工商物業都一併納入辣招範圍，即使重建收購或者公司客長期持貨都不能豁免，因為災區正在「戒嚴」！

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

 

        如果政府有你講得咁叻, 出招時已經算到樓價四年後實大大鑊咁跌定嘅話, 3D辣招應該咁樣出:

昨日陳波出事，今日梁振英重提「貧窮線」。

陳清白又出黎靠嚇. 我地千萬唔好自亂陣腳.

 

陳清白指，租金亦可急跌，甚至跌得急過樓價。
資深物業投資者陳清白經歷過多個地產周期，以過來人身份勸各用家和投資者現時不是入市時機。他估計樓價下半年最少跌一成；跟四叔一樣，寧買股、不買樓。現在看淡樓市，聽到心煩兼悶，陳清白回想自己戰績和傷痕，我認為有兩個值得大家參考的跌市經驗。
第一，是有些人以為買樓投資，有租收，便提供一定穩定性，起碼可彌補供樓開支。陳清白回憶當年買北角港運城，一個單位租金幾年之間由4萬元跌至1.3萬元。有些人有錯覺以為租金企得較硬淨，不會隨着樓價急跌。陳清白經驗告訴大家，這是錯覺，租金同樣可跌得好甘，甚至跌得急過樓價。有朋友近日睇樓，有些盤可租可買，發現樓價比租金硬淨，業主表面上甚有實力，不急售，跟業主談租時反而較好相與。

政府出辣招 樓價難再升

第二，是很多人以為藍籌屋苑有品牌效應，抗跌力較強，買這些單位輸極有限。陳清白指，這是謬誤，正因為藍籌屋苑成交量多，令買家和業主有一個清晰的參考指標，遇上跌市，偶爾一個低價成交出現，其他業主立即跟價，容易造成「人踩人」場面。陳清白反而喜歡在舊樓中尋寶，因為成交少，乏指標，隨時執到平貨。陳清白策略跟四叔又相似。
這現象跟跌市時，藍籌股跌幅隨時比二三線股大，有共通點。因為藍籌股在跌市時有成交，二三線股成交蒸發，投資者變現，唯一可沽藍籌股。從基本因素看，這或者並不合理，但短期而言，理論不中用，變到現金才是現實。
陳清白指自2010年11月政府首次出招後，他已沒入市，因為樓市在政府出招打壓下，樓價難再大幅上升。各位記住，這忠告來自一個贏過、輸過的戰士：千祈唔好同政府鬥。

第一位: 陳 清 0
第二位: 楊 衛 0
第三位: 謝 x 忠
第四位: 羅 + 聰
第五位: 王 冠 -

15樓，點你咁大意？漏了沈大師！

你打錯字，唔你"沈大師"，係"沈宙斯"。

我袛知道中國有貧窮線.......

香港袛有富貴線.......

香港袛有懶人線.......

沈大C =沈大仙。面皮比陳茂波更厚。