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1. 點解CY仲要繼續推行這個冇錢冇義的房屋政策? 2013-07-18 09:26:45

 

皆因CY冇料到,睇睇曉明昨日在飯局的表現,就知道領導人需要什麼的條件,CY有嗎?

 

2. 法子 2013-07-18 09:34:58
好明顯,「派錢」跟香港精神違背。香港人一直都係靠自己。

第二:歷代財爺幫我們睇門口,香港才不至於走福利主義、歐朱破產之舊路。我在此向各財爺致敬。

第三:發展商之中屯貨比例最高係陳啟宗,邊個私心最重,邊個才是香港大罪人?現在你要用香港人的錢幫CY買票?你地梁粉當香港人傻㗎?
3. 無奈 2013-07-18 09:53:27
给博士一个like。CY回應事件全程滿面堆笑,看來目的已達到。山雨欲來風滿樓?
4. 打擊劏房 2013-07-18 10:17:45
香港非法劏房極為嚴重,應該充公單位拍賣,所得款項撥作興建公屋。劏房業主除要退回租客多年租金外,更要罰相等的款項,如劏房情況危害生命或低於人均面積10平方米,更應該被刑事檢控,最高可監禁10年,如發生傷亡意外,更應加強重罰。

5. 檢討「白居二」 莫再好心做壞事 2013-07-18 10:48:08

白表居屋第二市場(下稱「白居二」)的首批2,500名額已抽籤,有不少白居二的中籤者已在市場揀樓。而近日亦出現一些白居二呎價直逼私樓,甚至高於私樓的現象。雖然這現象可以了解,但並不健康。

首先中籤白居二家庭免補地價,可以購買二手居屋,而這目的是希望市民能夠以低廉的價格買到物業自住。同時這政策亦給予居屋業主有變現的機會。但為何白居二的成交呎價,部分又會超越私樓呎價?因為這個呎價有分帳面的及實際的兩種。

站於中籤那2,500個家庭,感覺上就等於彩票中了獎一樣,他們有一個權利,就是可以於指定期限內,物色二手居屋單位,免補地價就能購買。如果要用比喻,就是等於有人給予了一間餐廳的折扣優惠券。每食滿100元,就可當4050元使用。而這張優惠券是有期限的,在1年之內就要用,否則作廢。手持這張優惠券的朋友,會否使用這優惠券?

這因人而異,有些人會喜歡撿便宜的,就會去使用,因為每使用一次,就等於慳了45成支出。但一些較精明的朋友,會看看折扣之後,餐價是真的便宜,還是假的便宜!其次是要考慮這間餐廳是否唯一選擇?非去不可?

用回二手居屋的例子,為何有些白居二呎價還要比同區的私樓要「貴」?這可能有幾種因素所導致:物業所坐落的區份相當優越,例如市區。物業的樓層很高,坐向好,甚至有漂亮的山景或海景。而這些特點,有時連同區的私樓也找不到;居屋實際價格較容易負擔。

居屋貴過私樓 價跌恐負資產

何謂實際呎價?以實用面積售樓為例,假設同區私樓呎價為10,000元,如果同區居屋地價為4成,那麼居屋未補地價的呎價最多為6,000元。所謂最多呎價是假設居屋的設施、裝修、管理、配套都未及私樓,所以會有些折讓。以實用面積400呎的兩房小型物業為例,私樓就要賣400萬元,而未補地價的居屋,就「最多」賣240萬元。兩者價格差距,主要反映了地價的因素。要注意的是,這差距160萬元,就是政府資助部分!

如果未補地價的居屋,二手成交呎價高達7,000元一呎(即400呎單位售280萬元)又如何?那麼單位的實用帳面呎價,實為11,667元,比起私樓的10,000元還要貴!出現這種情況有沒有問題?如果居屋已全補地價;那麼居屋的售價,不應超越市價的10,000元。而假若居屋是全補地價才在市場轉讓,政府應能收回每呎4,000元的地價補償,亦即160萬元,有關款項應可作其他用途。

而上例白居二的呎價,比私樓市價的10,000元還貴,令那些白居二業主在現市況根本不會去補地價,政府便不能收回地價160萬元那部分。相反居屋業主的賣方,收多了的那部分(40萬元),有佔政府便宜之嫌!因為業主多收40萬元而政府不能收回那160萬元地價;與此同時,因為白居二的作價較私樓的高,當私樓價格下跌之時,白居二的業主更容易出現負資產的情況!

為何有人帳面呎價較私樓高仍去買?因買二手居屋實際上只用7,000元一呎,私樓要10,000元一呎,以現時真正的負擔來說,買二手居屋較為容易。

暴增居屋需求 價格不升才怪

作為理性的市民,如果使用了折扣券,所付出的價格比其他沒有折扣的餐廳還要貴?又為何要買?是貪有折扣嗎?這個折扣是真的嗎?而有折扣的餐廳的水準是否及得上其他餐廳?除非飢餓異常,一定要先解決需要才行,否則沒理要付較「高」價錢,但收到質素較次的東西。

對於居屋二手市場賣家而言,他們是最大得益者。首先他們已享受了政府資助一段時間,就是居屋免地價那部分。如他們想變現,現有機制他們是可以先補地價,然後在市場自由轉讓,但大多數業主會因為補地價費用高昂,而不會這樣。辦法二是轉讓給綠表家庭,也不用補地價。但現在已住公屋的家庭,不會輕易搬出公屋而轉購居屋,除非是非搬不可,又或者居屋的價錢超值,以及質素極佳。因為這些原因,過去居屋的交投,轉手率都遠比私樓低。而去年居屋第二市場,就只有1,620宗成交。但白居二的計劃,所產生出來的潛在購買力,是去年成交的3倍多(5,000個名額)!價格不升才怪!

市場信息混亂 賣家最大得益

因為白居二計劃為二手居屋賣家提供更多買家,使到賣家所處的地位更有利。因此居屋二手成交價創新高,完全可以理解。

白居二手帳面呎價比私樓呎價還要貴,會否造成市場上信息混亂,令人感到連居屋呎價都創新高,那麼私樓呎價,又會否易升難跌?政府原本希望抽到白居二計劃的家庭,能以較私樓廉宜的價格,購買自住物業,但結果反而造成居屋帳面呎價比私樓還要貴的現象!相信當白居二計劃完成之後,政府要好好檢討政策的成效,不要匆匆推出第二期。有時要做好一件事很困難,但好心做壞事就好容易!(文章僅代表個人立場)

撰文:麥萃才香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監

 

6. 仙境遊 2013-07-18 10:51:11
遙遠的東方有一個夢幻島 , 街上看不見乞丐無賴 , 全部已上樓 。
7. Roy仔 2013-07-18 10:53:19
8. 亮劍 2013-07-18 11:09:40
王于漸在有線講到,要釋放土地價值,但王教授請解答我,如果公屋同居屋,現在可唔使或係咁義補地價,就可全資擁有整個物業業權,咁對現居於呢啲單位嘅居民來講,當然係大喜過望,當政府神咁拜啦,但之前用真金白銀補咗地價嘅人呢?佢哋咪暴動都有份?
又或者用重金買咗私人樓,而隔離就係免補地價嘅公屋居屋,咁你又點拆掂拒?
如果夠窮就可有層免補地價嘅公屋,咁仲有人勤奮讀書、努力工作力爭上游嗎?
你掙一萬,一球唔使就有間將軍澳臨海公屋!
而你勤力做工搵四萬,放棄每年坐飛機去旅遊,部話仲係l風3,亦都係住將軍澳,可能連海景欠無添,但就要五球!咁搵鬼求上進?你咁玩法,要預咗公屋輪候冊過百萬,年輕人打死都唔升職先好!
9. 法子 2013-07-18 11:51:25
同意8樓亮劍。

王于漸說的,到頭來又係派利益。

CY我好清楚咁同你講,我地要呢個社會「公平競爭、自己努力」,唔好以為「派利益」可以救民望。咁只會做成唔公平,民望只會更低。
10. 支持CY 2013-07-18 12:09:34
那些房屋政策官員大多數是由鬼佬調教出來,你又何嘗聽過鬼佬講義氣,不過CY唔係,點解仲要繼續推行這個冇錢冇義的房屋政策」

CY是山東大漢,同水滸傳中的梁山好漢是同一地方人,應該最重義氣!
11. bjlw 2013-07-18 15:21:04
呢個政策都多得湯生 廖太呢d大炒家嘛
12. 聞到plan B 陣徐 2013-07-18 16:02:30

03沙士肆虐期間, 董特首民望極低, 亞爺仲話緊力撑佢時, 已傳出佢同煲呔曾唔多夾band, 指令身為副手嘅煲呔曾, 出嚟做清潔大隊長, 想將佢投閒置散, 同時佢两個都出嚟對傳聞闢謠, 話無唔妥, 轉過頭不久, 江退胡進, 董生瞬間脚痛下台, 煲呔曾上台拜將.

如今, CY民望創新低, 亞爺仲話緊力撑佢時, 又傳出CY同鬍鬚曾唔多夾band, CY馬前卒陳啟宗更出面指鬍鬚曾係"大罪人", 同時CY, 鬍鬚曾, 佢两個又係翻板式出嚟對傳聞闢謠, 話無唔妥, 會唔會轉過頭不久, 因為胡退習進, CY身体某部分覺痛下台, 鬍鬚曾上台拜將呢?

13. 煲浪追浪 2013-07-18 16:11:56

(綜合報道)(星島日報報道)恒基主席李兆基捐農地解決青年住屋需要的計畫,政府早前建議轉交非牟利機構執行,可能是「接手」機構的房協,據悉已 手探討計畫可行性,集中研究位於元朗馬田壆、屯門藍地和粉嶺和合石,三幅已有道路接駁的「熟地」,初步認為具發展住宅條件。房協相信政府極可能按慣常做法收取一半地價,估計每個單位建造成本最少要一百四十至一百五十萬元,較難做到「四叔」每單位賣一百萬元的意願。

  記者:歐志軍 曾偉龍

  政府早前就捐地計畫與恒基探討可行性時,已從李兆基捐出的新界農地土儲中選出七幅用地,料可共興建一萬個建築面積三百方呎以下的小型單位。消息指,獲當局「點名」可以負責執行項目的非牟利機構之一的房屋協會,決定先集中研究社會討論較多的其中三幅農地,分別位於元朗馬田壆 、屯門藍地和粉嶺和合石附近。

  關注恒基是否擁全業權

  據了解,三幅率先考慮的用地均已有道路接駁,而被視為熟地,房協相信有能力處理所涉及的基建配套問題,並估計以馬田壆用地最易落實;位於和合石的用地雖然面積較大,但卻可能存在其他分散業權,加上接駁道路較為迂迴,落實的技術性問題較多;至於藍地用地,據知地點是較為貼近深圳灣口岸一帶。

  消息人士表示,房協現時首要關注的,是恒基是否全權擁有用地的業權,亦需要了解有關地點是否存在熔洞,會影響將來地盤的地基,並估計建議發展地點是存有高度限制,只能興建樓高約二十層的樓宇,否則會引起鄰近居民的反對。

  不豁免地價 須財務調整

  儘管李兆基一直屬意在捐地落成的單位,樓價可低於一百萬元,但據房協初步了解,政府無意會豁免地價,因此有需要與恒基商討財務上安排,了解能否與「四叔」的原意作出協調。

  他指出,現時每呎建築成本上升至三千元,假設興建一個三百方呎的單位,建築費已達九十萬元;由於項目屬資助房屋,不像長者屋和公屋項目般,可獲免補地價或僅須繳付三分一地價的優惠,估計需要繳付相當於建築費一半的地價,每個單位的成本需要一百四十萬至一百五十萬元,若然再計算房協就項目所聘請顧問和工程監督等方面的開支,實際成本將會更高,根本無法以每個單位一百萬元出售。

  消息人士坦言,雖然房協有興趣參與項目,也無意藉此賺錢,但也不想因此錄得巨額虧蝕,而失去一筆資源。對於可否容許發展商在出售時為每個單位作出補貼,消息人士亦認為做法亦不可取,擔心令一些市民覺得不公平,「為何會有一群人可以在一個項目拿得那麼大的折扣,其他項目又沒有,這會是一個大問題。」

  他又強調,即使房協最終決定參與項目,亦必須保留對項目的主導性,不能被發展商影響項目的設計、管理、甚至是財務安排。他直言:「這條綫要守得好緊,不可以只跟從發展商所設定的一套去做;若是堅持一百萬元出售,否則就不做,這將是不能接受。」

  最快年半完成前期規劃

  但他承認,由於房協較為靈活,亦較為經驗處理資助房屋的城規申請,估計最快只需一年半,即可完成前期的規劃程序,可以令項目相對較快落實。據了解,房協稍後會召開兩次執委會,聽取委員的想法,以及商討決定是否接手項目的大原則,期間會特別討論,若然需要就發展補地價,是否仍然參與項目。

14. 煲浪追浪 2013-07-18 16:18:36

四叔高招。。。。SHOWHAND。。。睇你大話英跟唔跟。

要你大話英賣等填數,反正大話英有的是臀隊。。。

15. 煲浪追浪TO 10 2013-07-18 16:20:53

義氣屍歪?

問過夢熊哥先講哪!

16. 煲浪追浪 2013-07-18 16:36:27

港置班乞兒講既都信?

上敞1%置業賀禮都佢食埋。

成間行D人十足行古惑一樣。

信半成都死得!

17. 煲浪追浪 2013-07-18 16:36:27

港置班乞兒講既都信?

上敞1%置業賀禮都佢食埋。

成間行D人十足行古惑一樣。

信半成都死得!

18. 路人 2013-07-18 17:56:18
你如果肯俾你老闆減五成人工,棲賃就肯跌五成,非常簡單!
19. 好消息 2013-07-18 18:22:50


蘋果日報今日搵咗隻爛頭卒負責唱衰香港,各位如同儍羊有乜新仇舊恨,可每週四到他門口疴D嘢,但他不能再ban你留言,只不斷delete又delete,估佢夜晚都要瞓掛。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130718/18338679



20. 洪量流 2013-07-18 19:08:13

同意博士,財爺守財正確。

但對他賤賣香港土地資產有意見,重點出BSD趕客,當香港土地未能反映國際都會的實際價值,被人為壓低,即每次賣地均是數十億損失計的。

 

 

21. 點解CY仲要繼續推行這個冇錢冇義的房屋政策 2013-07-18 20:27:09
Because CY is an idiot and son of bitxh. CY is such useless and stupid to keep on launching the nonsense policies to damage the benefit of Hong Kong.
22. 辣招的禍害 2013-07-18 20:54:43

銀行界最近執位執得幾密,尤其係做按揭嘅,好多人轉行。當中比較多人識嘅,應該係以前喺永隆銀行做按揭及私人貸款中心主管嘅蔡爾全(Robbie),佢啱啱過檔恒生銀行(011)做私人銀行,返工一星期,仍在熟習環境。


Robbie離開永隆前,轉睇私人貸款業務,離職三個月,期間冇晒影,原來呢個星期悄悄去咗恒生返工。佢話,熟習緊恒生嘅架構同新環境,加上私人銀行對佢而言屬於新挑戰,要多啲時間上手,佢以後主要向私人銀行及信託服務主管陸庭龍滙報。


除咗Robbie,唔少按揭人都轉咗「主業」。例如,恒生分行網絡及抵押貸款業務主管譚麗琼、東亞(023)銀行物業按揭部主管錢偉倫都轉咗去睇分行。唔通喺政府辣招打壓之下,銀行按揭真係咁難撈?

23. 有情有義 2013-07-18 21:34:25
香港是全球小數不用繳交資產增值稅的地方。當小業主置業後並供它個三、五、七年,之後再賣出物業,便會發覺政府並非無情無義。當然摸頂入、摸底出則例外。
24. 香港樓價上升的因素很多 2013-07-18 23:09:41

可以推動香港樓價上升的因素很多,我這裡只 談兩個較為宏 觀的,會起主導作用的因素。一個是源自中國的經濟增長能力,另一個源自美國的貨幣危機。 改革開放後的中國經濟起飛,無論是升幅還是其升勢的持續性,都令西方的學者感到吃驚。原因 ...

世界經濟衰退,為何中國樓價上升,有什麼因素影響??咩叫到市泡沫爆破???會對業主有咩影響???第一條問題我答已發展國家 ... 但 應是 一個原因 導致 n個問題 問題與問題 是 一種同時出現現像,我們便把問題當作原因 2010-06-22 ...

筆者上周在本專欄中談到樓價上升原因,主要是香港較高收入的一群打工仔,在過去數年的收入暴升,特別是最高收入數萬人的群組。此文章得到網上廣泛的討論,故今期筆者打算再花一點篇幅,與大家討論樓價上升的問題

香港豪宅樓價上升原因, ... 但是他們覺得行遍天涯,飲飽食醉魚子醬和紅酒,飲得醉鬼之後,都是覺得香港最好,因為香港是在中國版圖之內,最類似 ...

雖然我們預計房地產市場緊縮政策將在整個2013年持續,但這些措施不大可能扭轉中國 樓價的上升趨勢(至少在未來2-3年),原因如下: 1)居民收入快速增長。雖然中國樓價在過去十年迅速上升,尤其是一線和二線城市,但考

樓價上升部份原因是西方和中國大量印鈔,熱錢流入香港,但股市慘淡,只好轉戰房市。另一個樓價上漲主要原因是地產商不願意勾地建。自 2006 年的 17,300 個跌至 2008 年的 8000 個和 2009 年的 8,200 個。2010 年有好轉,私人單位供應上升至 ...

續:炒賣可以算係一個樓價上升既主要原因.你可以想像一下.一群美國基金.加一群自由行旅客.會買香港黎住嗎?是不會的.中國既都可能會.美國就必定羅黎投資既.香港一向都係一個自由買賣,自由經濟既地方.政府呢個時候又點會有政策去防止炒賣丫.炒 ...

樓價上升的因素很多,我這裡只談兩個較為宏觀的,會起主導作用的因素。一個是源自中國的經濟增長能力,另一個源自美國的貨幣危機。 改革開放後的中國經濟起飛,無論是升幅還是其升勢的持續性,都令西方的學者感到吃驚。原因 ... 樓價剛 ...

報告續稱,本港樓價去年漲幅之巨,顯示本港房地產上漲過快,由於低息環境,加上來自中國內地的需求量,令香港樓價上升,而去年國際貨幣基金組織(IMF)則呼籲港府推出壓抑樓價措施,防止市過度升溫。

25. 支持3D 2013-07-19 00:13:02



就算跌一半,問題都唔大,仍然大賺。

有升有跌,升跌係好平常的事,現在樓市開始擠出泡沫,3D政策有效防止金融體系因太多人盲搶樓而崩潰,令市民的存款得以安全
08幾個月樓價就可跌3成,今年退市海嘯隨時跌4成,不過有一樣唔同,就係息口預期上升之下,跌完都好難彈,橫行已經算行運,再加上發展商儲了大量新盤未賣,下半年起供應將會大增。 而且政府眼見發展商屯積大量新盤,已加大力度加快推地,愈推愈多,測試地產商投地的財政能力,就算香港地產商唔出貨,大陸地產商都會趁機投地以大陸建樓的速度加快建設和推盤無容置疑樓價已進入長期下跌趨勢,在契弟走得摩的情況下,誤信地產騙子在高位接火棒的業主,今次將會難劫數
26. 樓中人 2013-07-19 08:32:27
to 25:

請繼續相信樓價會下跌,繼續租樓住,我會大幅加租
27. 惊天大骗局: 2013-07-21 00:23:10

惠州市达利房地产开发有限公司以高返租酒店公寓骗倒数百名业主

6年前众业主共同选择在惠州仲恺高新区陈江街道办购买了凯旋国际酒店式公寓。众业主中有来自惠州本地以及深圳、香港等各地的200位左右的业主。众业主中大多数是通过包括惠州日报、深圳晶报、特区报等权威媒体整版宣传高返租酒店公寓,吸引投资客的文章了解这个楼盘的。开发商提供的宣传册中关于收益的描述有标准单房,面积50M²,总价16万元,5年免息月供1666元,5年后

月收益1900元。房型面积更大的收益更高,面积99M²的5年后月收益3900元。为了进一步让大家相信开发商,相信他们提供的盈利预测,开发商不断的宣传达利集团不仅有惠州市达利房地产开发有限公司(以下简称:达利房地产)做地产开发业务,还有专门做酒店业务的凯旋假日酒店,这些公司都属于达利集团下面的,都归属达利集团管理。为了验证说法,他们还专门开车带大家去参观凯旋假日酒店。众业主纷纷打消了心中的顾虑分别和达利房地产以及惠州市惠城区凯旋国际酒店(以下简称:凯旋国际酒店)签订了购房合同和5-10年的委托经营合同。

众业主购房时事先付5成房款,剩余房款则分5年分期付给开发商。眼看着5年供房期过去了,从今年8月份就可以开始收取租金的时候,达利房地产单方面提前解决合同,要求按原租金的15%-25%不等的租金和众业主重新签订合同。当众业要求按原合同执行或按合同赔付违约金时,达利房地产相关人员回复说,当初签订返租合同的是凯旋国际酒店,不是他们开发商惠州达利,与他们无关。众业主才恍然大悟达利房地产的欺诈行为原来他们在玩偷梁换柱的把戏。原本是达利集团的下属公司转眼与他们无关,他们只管卖房。大家气愤不已。他们先是利用高返租的宣传吸引众业主购买房产,而后利用与达利房地产完全无关的凯旋国际酒店个体工商户的主体与众业主签订委托经营合同。如今开发商达利房地产收完全部房款,需要开始支付租金时告之众业主原租金无法实现。而且租金金额与当初承诺相差深远。

就这事问题总结如下:

1、 售后包租:根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第一条第(一)项规定,房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房。同时《合同法》第五十二条第1款第(三)项规定“以合法形式掩盖非法目的”为由,双方签订的合同无效。

然而开发商为了掩饰自己售后包租违法的行为,为了谋取非法利益,告之业主凯旋国际酒店和达利房地产都是他们达利集团的,酒店就是达利集团派人下来管理的。然而他们却分别以两个无法律关系的主体达利房地产和凯旋国际酒店与

众业主签订购房合同和委托经营合同逃避应有的法律责任。特别是委托经营合同的主体凯旋国际酒店就是一个体工商户,法人也与达利房地产或达利集团毫无关系。现在他们单方面解除合同,达利把责任推的一干二净,而凯旋国际酒店这个主体又无赔偿能力。好在部分业主的要求下,小部分业主与开发商达利房地产签订了委托经营合同。以上事实已经足够证明达利房地产的违法行为,希望政府为众业主维护合法权益。要求达利房地产承担连带责任,退还众业主房款或继续按原合同履行或赔偿众业主的违约责任。

2、 面积缩水:开发商在预售期宣传(有宣传资料为证)、签订合同、收取房款都是按房屋面积大小计算的房款金额,并无提及房屋按套为单位销售的,但实际房产证上的房屋面积比购房合同都缩小了1%-3%,众业主合计金额100万元左右。开发商明显掩盖事实误导众业主,完全未尽到告之义务。希望政府为众业主维护合法权益,秉承诚信原则退还众业主少面积的房款。

3、 未办理土地使用证:开发商按合同规定办完房产证后,迟迟未给各业主里外办理土地使用证。无此证房屋将无法买卖与贷款等。