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物業代理是否太遲發出憤怒的吼聲

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1. 聯儲局嚟真！9月QE減碼 - 炒家可安心上路 2013-07-04 10:29:36

美國公佈退市時間表後，市場仍有不少分析認為儲局未必會短期內退市，不過，聯儲局理事Laurence Meyer的發言，令美國退市行動似乎於今年勢在必行。

Meyer表示，自主席伯南克公佈時間表後，聯儲局決策官員，除非經濟數據不符預期，否則已準備好9月起削減買債規模。他指出，伯南克可以給下任主席的最大禮物，就是率先解決何時減碼QE的難題。他認為聯儲局不可能等到12月才開始退市。

伯南克6月19日表示，只要經濟表現符合聯儲會的預期，包括勞動力市場持續轉好，聯儲會將可能在2013年稍晚削減資產購買規模，並可能在2014年年中左右結束這個政策。

2. homebloggerhk 2013-07-04 10:37:24

按揭計劃選擇要點

http://homebloggerhk.com/?p=8938

市面上各大銀行提供的按揭計劃十分相近，究竟應好何選擇呢? 現時市面有同業拆息浮息計劃和最優惠利率浮息計劃兩大選擇，究竟在當中應好何取捨?

同業拆息浮息計劃即俗稱HIBOR (HONG KONG INTER-BANK BEST OFFERING RATE) PLAN，約在2000年已有提供，惟每隔幾年都興起一次。計息是用一個月同業拆息加固定利率去計每月所需支付利息。由於HIBOR是天天不同，大家可到金管局網頁去查詢每日報價。你會發現有隔夜、兩星期、一年的HIBOR報價。如你是每月還款的計劃，一般用一個月HIBOR作計息，你亦可以問清楚銀行是用一個月或一日的HIBOR去計數。在此例子HIBOR+1.7%，客戶需支付利率為0.21%+1.7%即1.91%。(0.21%為2013年7月的報價)

最優惠利率計劃亦會隨銀行公會公佈的最優惠利率(PRIME RATE)浮動。香港有「大P細P」之分，匯豐銀行、恆生是用細P的，現時為5.0%。例如渣打是用「大P」5.25%，你可要問清楚。

在此例子是用「大P」，即5.25%-3.1%=2.15%去和HIBOR PLAN作比較。HIBOR PLAN是 1.91%，但由於HIBOR可每天變動，銀行一般會予封頂，即最高只用P-3%收息，給客戶一個安心。因在金融危機時，HIBOR可一夜抽升至300%的! 所以不可不封頂。

去比較兩個計劃，有些人會用自己心想的還款年期如30年去比較總支持利息，那你用按揭計算機一計，在假設息口維持在2.15%情況下，借300萬，30年支付總利息為$1,073,388。在同一情況，HIBOR PLAN用1.91%計息要在30年支付$943,459利息，如達封頂息率要付$1,128,258。

講到此處，你會想三十年維持同一息率根本是不可能。但最奇怪的是，銀行職員會用30年還款期作比較，好等總支付利息達至個大得嚇親人之金額，去突出他行之優勝地方。諗樣認為此方法沒有出錯，畢竟真是有機會在該行「還足幾十年」。但細心留意只要客戶還夠二至三年過了罰息期後，再轉按又可以獲贈為數達貸款金額1%即幾萬元之現金回贈，往往令客戶願意支持幾千元律師費去轉按物業。

作比較可用還款7年後的總支付利息作基準，在上例子為HIBOR PLAN支付了$47,572，就當全用封頂利率計息都是計為$56,544。如用PRIME PLAN，利息為$53,891。當然7年間利息不變是沒有可能的，但要加入利率加減因素，諗樣想你除了要用電腦加上微積分技巧去計外，花上幾天去比較幾千元之價差實在不具「成本效益」。如此一來你看見用HIBOR PLAN比PRIME PLAN在7年間所慳到的利息，最多不外乎是$(53,891-47,572)=$6319。但如息口抽升，更有可以「倒蝕」$(56,544-53,891)=$2653。如果做PRIME PLAN的銀行有幾千元禮券加送，諗樣實在會取較少波動的PRIME PLAN而放棄HIBOR PLAN，重點係大家去比較按揭不需用30年總支付利息，一般用5年，或7年已經好夠。

用7年的原因是如果你買入樓宇後單位價值下跌，你會晉身成「負資產」一族，轉按不得。那你便要「乖乖地」留在該銀行，耐心等待樓價回升才可採取主戶要求減息或轉按了。一般市淡都好少超過七年，因香港的經濟周期在七年已幾可肯定已經一個升跌循環。另外罰息期不要輕視，如果總支持利益只多幾千元，而罰息期比人少一年，諗樣是會選擇短罰息期那一個的。

>>>>按此看全文

3. 港鋪路撤銷「限奶令」 2013-07-04 10:57:27

【檢視供應】
為防止「港奶」被內地客搶光的「限奶令」可能生變。措施實施以來，奶粉生意大跌，藥房及奶粉商叫苦連天，當局表明待完善奶粉供應鏈便考慮改變政策。

成立委員會檢討措施

港府昨宣佈成立委員會，成員有奶粉商、零售商、家長、學者及消委會等，負責檢視由業界建議的完善供應鏈措施是否有效及具持續性，並向政府提交建議。
委員會明舉行首次會議，相信是為撤銷「限奶令」鋪路。委員會共14位成員，由零售管理協會主席麥瑞琼任主席，成員有美贊臣等奶粉商代表，還有受奶粉缺貨影響的元朗及北區家長。當局稱已要求奶粉供應商要完善供應鏈，如加強補貨效率、加強分發及送貨能力等，今年10月會檢討，並要確保措施經得起如「十．一」黃金周的考驗。政府已聘顧問公司，協助審視有關改善措施。
委員會成員港九藥房總商會理事長劉愛國稱，現時本港奶粉供應穩定，藥房存貨足夠，再無出現搶奶粉。食物及衞生局表示，當改善措施證實有效及可持續運作，便會考慮廢除「限奶令」。

4. 硬 2013-07-04 11:00:12

博士, 乜你咁特別茄, 食完羊鼻子出口處會硬起來. 我食完羊或蠔通常肚臍對落會硬起來同埋發發聲. 好少聽到人話鼻子會硬. 博士你真特別, 嘿...

5. See the forest not the trees 2013-07-04 11:44:22

To comment no. 1

What's the meaning of 退市 and 削減買債規模 ? It will stop purchasing of debts, but may not mean retrieving of the large quantity of money previous issued.

The earliest time that US could increase interest rate would be end of 2014, as the market says.

The forthcoming US president election will be on 8 November 2016, you must be joking if US Govt. would make any significant increase of interest rate in 2015 and 2016 before the election.

People also forgot the negative impact of interest rate increase on US budget.

I tend to agree with Dr. Tong's earlier idea that Bernake's statement is a political gesture.

6. 引刀一快 2013-07-04 11:56:28

最好撤BSD先，樓價即刻升一倍，全香港業主齊齊發達，先讓一部份人富起來嘛，哈哈哈。
點解一出BSD，大陸買家即刻停手？你估十幾個巴先人家俾唔起？睇死你要跌價咪先攞D錢去外國買地皮別墅，等香港市跌先慢慢買，既等得起又俾得起。
問下D地産中介喇，幾多大陸司奶唔駛睇樓唔駛交吉，企喺樓下手指一指，就簽合同俾錢，仲有香港嘅低息按揭，冇BSD，香港冇三萬五一個月嘅今世唔駛喺香港買屋。
無論香港點跌市，千祁要保住BSD，唔係香港D窮人冇可能同大陸嘅有錢人甚至中産爭屋住。

7. 亮劍 2013-07-04 11:59:23

如果一班政府高官，再成日走出來話打房政策，不但不能收，反而要加碼，咁俾著一個有一個有正常思路嘅人就會諗，你政府房地產政策制定人，掌握咁多數據，緊係知道呢個樓市循環還未到頂，否則呢個政府點解會挖空心思，整咁多餅出來打房！

若果呢個理論係成立嘅話，即後市仲有得升、賣咗會買唔翻或按揭條件會收緊好多，咁那些有超過三個單位，又無供樓壓力嘅人，又有何誘因去賣樓？

其實打後幾年，供應會多過呢幾年，而利息又升硬，加上熱錢肯定會流走，這統稱三箭齊發。

根據地心吸力理論，那些慣於在樓市打滾嘅投資者，正路係唔係應該會喺呢啲時間玩逢三退一？

拒哋會否放售部份單位變現，再放喺銀行喺度等，以迎來下一波低潮，然後賤價入貨？

但現在政府做緊嘅政策，就係叫呢啲人唔好買或賣磚頭，總之坐定定唔好攪嘢！

你政府再對樓市玩冷凍治療嘅後果，就係過幾年，當上述呢三箭齊發嗰陣，咁大家齊齊出貨，引發戲院走火，到時就一拍兩散！

8. Hongkong People 2013-07-04 12:34:06

If anybody bothers to check the exact statement of Bernake after the FOMC and his interview, you won't find any 退市時間表 there.

The only confusion was from a reporter who wrongly interpreted and reiterated the statement of Bernake and Bernake didn't pick up what was wrongly quoted and gave a confusing answer. But he repeatedly said that what Federal's standpoint is to support the market.

And if anybody bothers to get back to official prediction of economic performance of FOMC, he/she will find that FOMC was making a even more conservative prediction vs the prior quarter. Under these prediction, you think FOMC will state a time-table for stopping QEs. That's purely illogical.

Mentioning about 退市, is just like "my mom is a woman". That will sooner or later happen. Nothing new. But why the market acted like this?? Put yourself into those ibankers' shoes, Dow Jones was in record high, an easy poke will move the index down, they can earn money in the futures market. And then, buying back the stocks in lower level. Waiting for the market to find out the truth and rushes in back to the market to move the index up.....

Looking at all media, everybody talking about美國公佈退市時間表, strangly nobody bother to check the factual info. which was published in Federal Reserve official website.

Anybody who is interested can click in this link for the statement, economic projection and transcript of the press conference:

http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcpresconf20130619.htm

9. 香港PMI 19個月來最差 - 港樓雪上加霜就快崩了 2013-07-04 13:17:44

匯豐公佈6月份匯豐香港採購經理指數（PMI），由5月份的49.8降至48.7，連續3個月低於50.0的持平指標，數值為2011年11月以來最低值，與香港私營企業輕微惡化的經營情況一致。

匯豐又指，香港私營企業6月份新接的訂單量連跌3個月，降速顯著，為2011年9月以來最快。至於來自中國內地的新業務量已連續5個月縮減，惟6月份降速是3個月來最慢。受訪企業普遍認為，整體工作量的近期跌幅與經濟環境欠佳有關。

滙豐經濟研究大中華區經濟師郭浩莊表示，西方各國經濟持續疲弱，而中國的多項改革措施引致增長放緩無疑是雪上加霜，令香港經濟無可避免受到拖累。當前工資水平持續上升，確有利於支撐私人消費；但隨著企業對整體經濟環境的樂觀氣氛消退，市場憂慮美國聯儲局逐步削減量化寬鬆以及中國需求加速下降，企業招聘意願減弱，預期本季的本地生產總值增長將會放緩。

10. Capitalism allows Booms & Bust. 2013-07-04 14:12:44

What is Capitalism? Capitalism is to allow Booms & Burt without Government intervention. Just let the boom goes on until the bubble bust. So that a lot of greedy rich men go bankrupt and asset prices fall down naturally. Then those originally relatively poor men with income proof can buy assets cheaply under high leverage at a recession when demand for credit is also low. This how the market works in hong kong & other capitalist countries. There is no need for the hk govt to intervene at any time. Intervention just makes boom & bust delays. It also makes poor people to be be poor longer hopelessly without a Hong Kong Dream.

11. good 2013-07-04 14:42:03

好文章，给五个LIKE!

12. 施Y青 2013-07-04 15:18:26

我今次真係蝕到X街, 唯有組織啲人X街.

X可作仆或上

13. 3年賣75地零項目開售 2013-07-04 16:02:17

【明報專訊】為回應住屋需求問題，政府近年推出多幅土地，過去3年一共有75幅住宅或商住地皮售出，涉及超過2700萬方呎樓面，相當於2.7個太古城的總樓面，估計涉近3萬伙。不過，據地政總署及屋宇署資料顯示，上述75個項目中，至今仍未有任何一個樓盤獲批預售，而已入紙申請預售的項目，亦只有3個；反映項目前期發展進度緩慢。有業界人士指出，政府一面辛苦覓地之餘，倒不如設法加強各部門審批程序速度，讓新盤能加快應市。

政府早於2010年6月起，主動推出部分土地拍賣，首幅為新地（0016）投得的何文田佛光街山谷道項目，連同6個鐵路項目，以及6個市建局重建項目，迄今3年合共售出75幅住宅地，涉及約2782萬方呎樓面，而單位數目則涉及約2.93萬個之多。就有關問題，本報昨嘗試向屋宇署查詢，但至截稿前仍未能聯絡上。

新地持777萬呎樓面稱冠

本報統計上述75幅地皮，新地過去3年共購入10幅土地，涉及總樓面達777萬方呎，以樓面計為一眾發展商之冠，佔整體約28%；而長實（0001）則合共購入11幅地皮，但由於個別項目規模較細，故總樓面就以約588萬方呎居次。至於近年積極買地的會德豐（0020）、九倉（0004），過去3年所購的住宅地，亦涉及約233萬方呎；至於近期多次「執雞」成功的華懋，則吸納約242萬方呎樓面土儲，在各大發展商中排名第4。

僅3盤申請預售

地政總署資料亦顯示，至5月底只有3個項目申請預售，包括嘉里（0683）於10年8月投得的九龍塘義德道地皮、同年9月新地投得的粉嶺樓路項目，以及同月中海（0688）奪得發展權的西營盤第三街市建局重建項目。現時地政總署待批的預售樓花住宅單位，共涉約1.5萬伙，為10年半來新高，亦令市場供應未能增加。

何文田地王買入3年未能申預售

雖然政府推出多幅土地，以回應市民對住屋的需求，但實際上，上述近3萬個單位，迄今仍然未有一伙可於市場上發售，其中3年前首幅主動賣地的前山谷道項目，去年7月已獲批施工，但距今足足一年，仍未申請預售，據本報拍攝的照片所見，項目於去年9月與前幾天拍得的現並無太大變動，反映其建築進度甚為緩慢。

新地副董事總經理雷霆回應指出，上述項目至今仍未申請售樓，是因為有關項目設計較複雜，地盤背面亦有山坡令施工困難度增加，但一切單位入則，以及稍後的賣樓申請，均按正常程序進行中。

長實﹕正全速加快前期規劃

另長實執行董事趙國雄表示，集團所有住宅項目的前期規劃和單位入則工作，正在全速推展中；而在單位圖則獲批准後，亦會隨即入紙申請預售樓花紙，期望項目能盡早推出市場開售。

明報記者林尚民、林可為、麥穎

14. David Paterson 2013-07-04 16:07:41

9. David Paterson 2013-07-04 16:06:45

3年賣75地零項目開售
審批程序拖延涉3萬單位

文章日期：2013年7月4日

新地持777萬呎樓面稱冠

僅3盤申請預售

何文田地王買入3年未能申預售

長實﹕正全速加快前期規劃

明報記者林尚民、林可為、麥穎

15. JaJa Chan 2013-07-04 16:12:19

似乎地产商想買乾晒政府D地后，慢慢玩，歎慢板，有戏睇

16. 亮劍 2013-07-04 16:29:50

睇過明報呢段報導，我諗如果唐唐坐正，樓宇供應唔會咁鬼少，大家都知佢同啲大孖沙有幾老友?咁打幾場高球，或去馬會會所擺幾圍吹下水，再同發展商啲馬仔杯上杯落，莫講兩萬個單位，隨時叄萬個都賣得！

但你 CY 講到明，話唔攪官商勾結，咁即係執正做啦，那麼咪照 Big 4 時間表去辦事囉！

因為富不與官爭関係，發展商當然唔會唔起樓咁笨，他們自然會整色整水，先起啲以中小型為主嘅樓先，然後拿拿臨申請預售樓花，再快手快腳推呢啲樓出來變現，以保持現金流！

而中大型單位，因為佢哋估計大陸客要等多一陣先會入巿，起完養老鼠曱甴，咁趕工起來托?所以地產商就會搵出十九幾個「理由」出來，同你喺呢啲「豪宅」度嘆慢板。

為免一個唔好彩，資金鏈接唔倒，就襯低息喺市場盡借，再賣一啲商埸、車位、商廈或舖位，以改善財務報表。

現在邊個急先?地產商只要賴三賴四賴天氣賴新例，然後再乜都食咗幾拾擔豬油，CY就俾人玩謝，我不排除4叔捐地呢單嘢，都係玩嘢嘅一招。

17. 支持CY團隊決定 - 可通過很多方法幫助青年 2013-07-04 16:32:50

經濟發展委員會舉行第二次會議，會後梁振英表示，政府昨日開腔拒絕恒基地產主席李兆基捐出農地，他認為任何人士可通過很多辦法去幫助青年人上樓，政府會樂意配合，但現時主要會努力關注公屋及居屋計劃。

18. 無奈 2013-07-04 18:29:24

16樓亮兄，你說對了一半，CY上場樓市不跌反升，全因他竟選時誇下海口大把地，上場後施展渾身解數也不能兌現承諾，反倒讓港人知道根本就沒有多少。夫心戰為上，唐唐坐正，市場根本不知虛實，可能又是另一番光景了。唯有嘆一句，天意難違。

19. 一拍兩散！ 2013-07-05 06:01:03

【明報專訊】政府過去3年賣出75幅地，至今一個單位都未能發售，有業內人士認為，政府大量增加土地供應下，但相關部門人手卻未能相應提高，以致文件審批進度未能配合；而地產建設商會執委會主席梁志堅則表示，希望各部門可加快樓宇發展的文件批核進度。

長實何文田元朗兩地逾兩年未獲批施工

屋宇署資料顯示，上述75個項目中，大部分都未獲政府批准動工，截至5月底屋宇署資料，其中長實（0001）於10年8月投得的亞皆老街前民安隊訓練中心，由買地至今已有34個月，但仍未獲批施工紙；而該公司於11年2月投得的前元朗地皮，同樣未獲批施工，反映屋宇署在批核文件的進度上仍然緩慢。就有關問題，本報昨日嘗試向屋宇署查詢，但至截稿前仍未能聯絡上。

一手新例成賣樓新關卡

高緯環球測量師張翹楚指出，先撇除批則、批准施工過程是否過於繁複，但3年前政府積極增加土地以來，並未見到屋宇署等相關部門有大幅增聘人手，換言之，該些部門正以相同的人手應付比以前更多的工作，進度自然較慢。

另近年推出的「限呎、限量」地，令相同樓面的項目，單位數目及種類亦會增加，審批過程亦會較慢，正因如此，政府早前才會把申請預售的樓花期，由20個月延長至30個月。張又認為，2010年售出的地皮多為豪宅地，現時市差，加上一手新例，增加發展商賣樓關卡，故令多個項目迄今仍未申請預售。

梁志堅﹕涉多部門過程複雜

梁志堅則認為，無論批則或動工，都涉及多個部門，如規劃署、屋宇署、地政總署、消防署等，過程甚為複雜，「相信政府唔會刻意拖慢做，但如果各部門可以加快少少會好」。他又稱，由於每個項目都有發展限期，相信發展商不會拖慢售樓，但有個別發展商甚為緊張，特別是項目圖則會影響未來售樓成績，故發展過程可能會較慢。

此外，「土地監察」主席李永達則指出，現時由政府賣地，到新盤發售、落成，涉及的審批過程並不夠透明，令外界無法查明到底是發展商刻意拖慢發展進度，還是政府部門審批文件進度過慢，他建議政府把新盤整個發展過程的進度，集中在一個網站內公布，增加透明度。

20. 煲浪追浪 2013-07-05 17:29:30

大話英其實跟陳鴨聰實無異樣。
大家都是生意失敗，靠講大話返生。
身旁都有一個五毛。
大話英既就死無全屍大灰熊。
陳鴨聰果件就風風光光朱畏民。
同人唔同命，估唔到風水鴨比大話英好。
支持屍歪臀比人隊，支持長毛隊屍歪臀、隊、隊、隊。
其本上屍歪落親區臀部都係比人隊。
所以周岳岳都要刷下鞋搞同志合法！讚！