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1. 思覺失調 2013-06-26 08:53:53
湯生日日出文非常勤力, 但個頭話樓市升呢頭話要走, 前言不對後語, 思覺失調
2. 過路 2013-06-26 09:12:23
湯生幾時講樓市升，在今年初他已預計若果政府不撤招的話，中原指數下跌至105點，你學嘢就學嘢，先睇完所有文章才出聲
3. 法子 2013-06-26 09:18:14
早啲把文章上網，食早餐時可以睇。
很好！謝謝！
4. 思覺失調 2013-06-26 09:25:59

我承認我講錯, 湯生唔係話樓市升, 係死撐樓市

我平時都有睇湯生文章, 未跌時話會跌, 預測個好離譜既跌幅, 明知跌唔到, 幾日後又話估唔到樓市咁硬淨, 都係買樓好.... 其實咪又係叫你去買樓

咁既語言偽術, 你做fans 都唔明, 傷透湯生心囉

5. 过路 2013-06-26 09:29:25
你真的没有改错名，楼上
6. 中產向泛民漢奸走狗說不 2013-06-26 09:48:29
英國和美國佬秘密監視全球手機和互聯網用戶，明目張膽盜竊大量官員、市民、大學科研、政府和企業機密，假借反恐為名，盜竊侵犯私隱為實，賊喊捉賊，又唔見班民主政棍和爛蘋果班賣國賊召集幾十萬人上街抗議！點解佢地唔發聲明遣責美國佬惡行？
梗係啦！幕後金主，點可以出聲呢！李漢奸、豬頭人和民主阿婆去咗鞭？
斯諾登係中港網絡被外國政府黑客襲擊和盜竊的重要證人，並沒有犯法，應該按中港法律處理，雖然冇可能把英美大賊繩之於法，但也要強烈遣責英美政府的侵犯私隱和盜竊行為，並減少購買來自英美的網絡產品。

豬頭人趁機公開向美賊通報斯諾登行踪，順便抽水，可恥！

一齊7、1上街反美賊，反泛民漢奸走狗！




33. 斯諾登 2013-06-22 00:00:53
美國佬借反恐為名，中國和香港已被視為恐怖份子，並正在全日24小時監察你的所有戶口，THEY ARE HACKING ALL YOUR ACCOUNTS, 現在你應立即採取行動，將所有放在外資銀行、証券行、保險......的資金全部取回，以策萬全。
7. 7、1反泛民漢奸走狗 2013-06-26 09:49:16
迴避直斥美國　公民黨態度曖昧

斯諾登嚟香港爆大鑊，揭發美國情報部門在全球（包括香港）監控網上通訊，Big Brother無孔不入，任意侵犯私隱，立即掀起超級風暴，香港成為舉世注目嘅風眼。政圈老友發現一個引人遐想嘅奇怪現象，就係公民黨一直態度曖昧，左扭右扭迴避直斥美國當局，好耐人尋味。

老友指，公民黨向來高舉人權旗幟，凡有維權事件，都撲出嚟高聲疾呼，大力鞭撻，從來唔執輸，但今次斯諾登披露國安局秘密行動，擺明漠視人權，但該黨至今未企出嚟直斥其非，而上周六人權組織操去美國駐港總領事館抗議，該黨一眾阿哥阿姐亦冇現身，只有小貓三兩黨員參與，比起過往某些大遊行高調亮相，有天淵之別。

有市民遊行到美國總領事館抗議美國當局秘密監聽，侵犯人權，但公民黨態度曖昧，耐人尋味，民主黨亦未強烈聲討，佢哋顧忌乜嘢，引人遐想。

早兩日記者去立法會追問黨魁梁家傑點睇單嘢，佢只冷淡回應，全程避重就輕，話美國政府可能於日內提出引渡要求，呢段時間「立法會冇乜嘢好跟進」，只能等法庭處理。問及香港應否追究電腦被入侵事件，佢就將問題卸開，話斯諾登嘅人身安全都成問題，立法會有乜條件叫佢交代港人嘅私隱有冇被入侵？

毛孟靜早前同范國威一齊去信奧巴馬，要求寬待斯諾登，呢位阿姐雖然係公民黨核心，但呢次行動同該黨冇關，而且封信並非譴責美國政府，只係為斯諾登求情，取態極之溫和，矛頭冇直插國安局，顯然只想抽吓水，但又唔想太激。

毛孟靜寫信畀奧巴馬，要求寬待斯諾登，明顯射歪咗，取態甚溫和。

公民黨對美國當局立場含糊，泛民線人拆解指，內地半官方傳媒已出嚟砌美國佬，如果公民黨加入聲討行列，等於撐埋阿爺，搞落去變得好混淆，唔符合該黨一貫立場，所以佢哋睇定啲再算。另外，政圈已有流言指，公民黨同美國關係極好，所以今次國安局被爆大鑊後，佢哋顧忌好大，唔想直插美方。呢個講法雖冇真憑實據，但某泛民中人都認為「絕對值得思考」！

由於立場尷尬，公民黨將焦點轉去法律方面，着重於香港司法制度應保障斯諾登嘅權利，如果美國提出引渡要求，就由法庭依法律處理，但美國仍未出招，佢哋亦冇乜嘢好講。

至於民主黨，同樣打閃避球，至今仍未就事件表示強烈抗議，只由涂謹申提出引用「特權法」請斯諾登去立法會作供，但呢個意見被外界「彈」到飛起，話佢罔顧「叛諜」安全，亦太天真。

泛民兩大黨至今仍十五十六，唔知點表態，所以上周五民主派開飯盒會，大家都只傾法律問題，之後你眼望我眼，唔知可以講乜！

8. CD-ROM 2013-06-26 09:53:27
策略應該"跟"大C, 準到無朋友
9. 法子 2013-06-26 10:00:02
回5樓過兒，

無須太緊張，一樣米養百樣人。各自理解，他要誤解我們也沒辦法。記住「戶口淨值仍驗證睇法的唯一標準。」


一樣米養百樣人
我也認識一個朋友，炒喎輪期指成廿年，兩公婆教書咁耐，租緊樓住，成副身家得10零萬（他自己說），個仔病咗唔舍得睇醫生，前兩年某一朝早同我講，一開市輸咗成年人工（喎輪）。
早兩星期，佢又雄心壯志，我叫佢：「不如唔好再玩」。他說：「今次唔同，我有個實賺的方法。」我說：「爛賭鬼次次清袋之前都覺得自己實賺。20年嚟係點，你個戶口結餘已經話咗畀你聽。實踐係驗證真理的唯一標準。」他說：「我們基督徒是求虛幻的，不像你們只識揾錢，不知道人生目標。」
10. Carole 2013-06-26 10:00:57
我也曾离家出走，但被骗了！小心!
11. 危機應變小組 2013-06-26 10:27:57





7、1大遊行可能成為恐怖份子目標，只需在當日散播H7N9或中東沙士，即刻有幾十萬人會中招，再快速抗散，不出3日上百萬人會中招，1星期內病發，2星期內香港可以成為疫埠，以香港的醫療資源，根本唔能夠應付大量病人，死亡人數將以數十萬計，甚至上百萬。


7、1遊行，如果有人在人群中淋電油放火，又或高空掟漒水，人群咁密集，根本走唔甩，真係會發生人踩人，如果有人趁火打劫，咁就真係暴亂都似。


7、1大遊行可能成為恐怖份子目標，只需在當日散播H7N9或中東沙士，即刻有幾十萬人會中招，再快速抗散，不出3日上百萬人會中招，1星期內病發，2星期內香港可以成為疫埠，以香港的醫療資源，根本唔能夠應付大量病人，死亡人數將以數十萬計，甚至上百萬。


7、1遊行，如果有人在人群中淋電油放火，又或高空掟漒水，人群咁密集，根本走唔甩，真係會發生人踩人，如果有人趁火打劫，咁就真係暴亂都似。
12. 思覺失調 2013-06-26 10:28:25

戶口淨值仍驗證睇法的唯一標準, 完全不明所以, 睇你寫左成百字, 原來係叫人唔好炒輪

炒家整日吹噓, 樓市固若金湯, 其他投資如何不知所謂

第一, 不炒樓不代表要炒輪, 你講得啱, 個人投資選擇, 市場亦不乏其他穩健投資選擇, 和租金回報相若(3-4%) 

第二, 樓市並非固若金湯, 你睇番樓市近20年波幅, 加上槓桿, 我唔明點解樓係低風險投資... 或者咁講, 你係不適當時機買入, 代價可能俾你買任何其他投資產品高... 再或者咁講, 你如果因為炒樓賺左幾世都搵唔到既錢, 只不過代表你承受左超大風險但冇事,  你羸左, 講乜都得, 但後面d 人呢?

13. 危機應變小組 2013-06-26 10:28:52





7、1大遊行可能成為恐怖份子目標，只需在當日散播H7N9或中東沙士，即刻有幾十萬人會中招，再快速抗散，不出3日上百萬人會中招，1星期內病發，2星期內香港可以成為疫埠，以香港的醫療資源，根本唔能夠應付大量病人，死亡人數將以數十萬計，甚至上百萬。


7、1遊行，如果有人在人群中淋電油放火，又或高空掟漒水，人群咁密集，根本走唔甩，真係會發生人踩人，如果有人趁火打劫，咁就真係暴亂都似。
14. 亮劍 2013-06-26 10:35:58

未來10年 外地買家丟空2.25萬伙

【本報訊】運輸及房屋局拆解未來十年44.7萬個公、私營房屋供應目標的推算基礎，29.4萬個屬於淨增長的住戶數目，即每年有2.94萬個。港府估計，未來十年有2.25萬個單位，由外地買家購入後，單位既沒出售也不放租，意味空置----

其實我身邊亦有取得外國居留權嘅朋友，他們神早已經舉家移民外地，但因為喺香港仲有唔少親朋好友，所以每年回港省親渡假乃指定動作，他們在返港期間，就會入住那個自置單位，這些單位每年使用率唔夠一成，實在非常浪費，政府何不放寬例如雍澄呢類服務式單位一條生路，等上述呢兩類人可一邊投資出租，一邊又可在有需要嗰時用來自住？

15. 輸到思覺失調 2013-06-26 10:39:45
輸到思覺失調

又一個楊衞龍

淡淡了咁多年，看看自己，看看身邊有樓的朋友。
16. 亮劍 2013-06-26 11:41:07

思覺失調兄-----

湯生同呢排成日喺呢度教人點買樓嘅諗樣兄，都好強調現在樓市於高位運轉中，所以要控制注碼，減低槓桿比率及預留多啲現金，呢啲就叫投資紀律！

買樓絕對係投資行為，根本幾時都有風險，而小市民唔好以為唔去投資，就可遠離風險，因為你唔投資嘅風險，分分鐘仲大過你嚴守投資紀律之風險！

17. 正字特警 2013-06-26 11:46:32
各師各法 先係正寫
18. lok 2013-06-26 11:58:33

"既然香港政府不歡迎投資者，做生意的人亦無謂低聲下氣，唔投資香港咪投資在別的地方，香港人的錢待那些外國財團來賺，或者，這是某個程度上以物易物，總之，大地產商，資深投資者早已退市，他們各施各法，保存已擁有金錢，隨時可以東山再起，最緊要的是香港政府與香港人需要與及歡迎他們的時候，否則就免問。"

VERY GOOD!

19. homebloggerhk 2013-06-26 12:13:02

付費儲錢是小女人的出路?

http://homebloggerhk.com/?p=8775

Lum sir 你好!

 

最近才發現貴blog, 覺得你思考清析,見解獨到,又有理財智慧,十分佩服!  這麼遲才發現貴blog, 實在覺得太遲了. >_<

 

女子已經40歲, 單身. 月薪$24000, 爸媽側住公屋, 數年前已搬出自立, 以低於市價租住一居屋單位. 最近業主要收回樓賣, 現在十分煩惱.

 

由於我之前不太懂理財, 又不太懂投資, 太講究享受, 旅遊… 所以到了如此年齡, 仍然是無殼蝸牛. 而家痛定思痛, 可惜已經好遲, 所有好時機已過, 可憐.. 我而家月入24k, 應該冇再上升空間, 流動資金只有300k, 另有股票蟹貨120k, 扣除每月給爸媽家用8k, 自己洗費+保險等, 每月應該可剩9k-10k.  現在十分苦惱. 由於要搵屋搬, 這麼平的租已不好可能找到, 除非套房! 我想繼續擁有自由空間, 但係手頭上的錢好少, 只可比一成首期, 只可找屯門2mil 舊樓, 如新少少(e.g豫豐花園), 最少都要2.5mil or more. 我好想上車, 但資金又唔夠(但我不會減家用, 令爸媽生活質素下降) 而樓價又越升越高, 再唔入市. 又驚以後無機會, 但又驚樓價跌, 手頭上資金被綁住, 失去你講的留一半力在跌市時的機會.

 

依你高見, 你認為我應如何是好? 用緊绌金錢買樓, 租套房+繼續儲錢? 請指教. 萬分感激!!

迷失的小女人上

 

ANSWER:

本樣相信除了筆者在blog中有貢獻外，讀者亦很有貢獻。我講一百個道理都無用，你自己睇下不同個案便明了。今次讀者在年輕時先消費，亦無好似諗樣的庸才論咁講，在人世中找個伴侶襄助，除非自己戰鬥力好高，否則都係路難行。當然單身是個趨勢，亦是人生之中其中個選擇，但行邊條路之前先做好風險管理
，是為自己為家人負責任的做法。另外有些人是半同居半結婚的，那要看財務上大家會點安排，會唔會共同安排? 講到尾錢可以比到一個人更多選擇。錢唔係萬能，但讀者的金錢未有隨時間增多，人到某時間便會有煩惱。

 

 

筆者還是建議她買樓，你話市高又好，海嘯又好。讀者覺得自己儲唔到錢，部份是因為未有一套儲蓄方法，為此我會再同龔成兄黎多次crossover, 比大家一套儲蓄心法。

 


龔成有幾受歡迎同課程資料，請向下搜尋。至於買樓建議，是因為買樓後多數人都要供，形成強迫儲蓄，在每月還掉利息後所清還的本金，就是你每月儲起的。當然這有個前設，就是你賣樓時的售價至少要等於你的買入價。和股票比較，實在樓房經歷幾次金融海嘯，價錢都可以浮上水面。原因是你間樓的磚和地，在十幾年間沒有大改變。至於位置更因政府管理尚好，價值沒有因此而開倒車。股票即係一間公司，看好絕對可倍升，但可以因該公司一個派息，一個收購而造成水土大量流失，你應幾時用咩工具去點賺錢，諗樣有心得同你遂步share

 

 

所以供樓係過去十年低息環境，對唔儲錢既人黎講，你比利息當手續費去買個供款plan,
還是有著數。好多人介意收..............

>>>>按此看答案


 

20. 支持3D再加辣 2013-06-26 12:34:01
24. 港大豪宅指數 2013-06-23 23:05:03


就算跌一半，問題都唔大，仍然大賺。

有升有跌，升跌係好平常的事，現在樓市開始擠出泡沫，3D政策有效防止金融體系因太多人盲搶樓而崩潰，令市民的存款得以安全。
08幾個月樓價就可跌3成，今年退市海嘯隨時跌4成，不過有一樣唔同，就係息口預期上升之下，跌完都好難彈，橫行已經算行運，再加上發展商儲了大量新盤未賣，下半年起供應將會大增，無容置疑樓價已進入長期下跌趨勢，在契弟走得摩的情況下，誤信地產騙子在高位接火棒的業主，今次將會難逃劫數。
21. 2013年是等待年 2013-06-26 13:08:27

現在樓市在進退兩難中,買不能買,租不能租,小女子唯有聽天由命了..........

再說一次:  2013年是等待年...........

 

22. 好心人 2013-06-26 13:15:57
思覺失調係一種妒忌人有樓, 自已無或無胆有的精神錯乱病態, 嚴重者可能自殘自毀, 老兄請立即延醫治理, 無資產可以去公立醫院, 特首幫唔倒你有樓, 但可以幫倒你有醫生睇, 趁早.
23. 華懋是奪寶奇兵 2013-06-26 13:25:21
24. 蟹民 2013-06-26 13:32:54

很久沒有黎＂賣魚＂了。今日見到博士一言：係時候離家出走         。

忍唔住手要寫幾句發洩吓。　　　大早當隻大話狼坐正位，我已第一時間週圍問人走佬好去處，結果考慮多多，睇睇再算，結果仍然被困臭港內，眼見港內臭氣越濃，唯有順風勢而行，避免硬食臭政。＞＞＞０３年買入自住樓花，供樓輕輕鬆鬆，資產升值效應，多年來剩下閒錢，原可進入財務自由，閒來投資過活，眼見人仔日日新高，港幣越來越＂幣＂，為免被歐美滙淫慾，姦得港幣遍體鱗傷，坐定定變相被輪姦，餐旦飯竟然賣百幾蚊！！　　　一不小心年初順應政府建議買股好過買樓，於是加碼投入，以為臭政忽然明燈指路，手上梗係有料揸手，先可以大大聲聲驚死無人聽。。。。唉！臭政即是臭政，品性難移，跟佢真係死路一條，即刻ＰX在眼前。裡裡外外亦是打你荷包，怕你錢多過得好，不要共富貴，要達到共貧的臭政！！！　死心吧！香港人。家不成家，＂係時候離家出走    ＂了。    

 

25. 美國樓少買不如唔買 - 周顯 2013-06-26 14:09:20
我和不少投資高手討論過，大家都認為，美國樓市已經在去年見底，開始回升了。...

大家都知道，楊衛隆是一個寫作多麼認真的人，當日他為了採訪歐債危機，自費到西班牙去，也不知賣書能不能夠收回成本。這一次他也不例外，自費到了加州採訪。

誰知，他到了加州之後，竟然發現當地非但全不蕭條，簡直是一片繁榮。....

美國樓少買不如唔買

星期一那天，我和一伙朋友吃午飯，說起了美國樓市，當然是人人睇好。問題是，買美國樓，不熟悉地區，好吃虧，就像是1997 年時買了香港的深井浪翠園，都不知幾時先升番上去。更大的問題是，放租收租，不能親身處理，遇上租霸，怎辦？收美國租，又要交美國稅，如果賣出，又要付資產增值稅，食少多覺，賺都唔夠畀手續費。

我的結論是： 「買一兩千萬美國樓，真係唔買好過買。最少要有十億八億，買美國樓先至有規模效應，除非你有仔女在美國讀書，自住房子，又當別論。」
26. 炒家為表决心離場 - 應沽清手上在港資產 2013-06-26 14:18:21
兩句講晒：不要得把口，行動最實際。
27. 有乜好介紹 2013-06-26 14:25:21
此處不留錢，自有留錢處。博士真係好文采. 錢要離家出走, 走去邊度好? 博士有乜地方好介紹? 謝謝.
28. Bye bye, Fat Guy 2013-06-26 14:30:50
Please leave HK immediately, no one need you in HK, bye bye!!!!
29. 蔡東豪 2013-06-26 15:07:49
「樓價或跌五成。」
雷賢達

美國將進入退市程序，意味着過去幾年水浸情況將成歷史，低息周期將結束，港人即時關心樓市前景。交銀施羅德投資管理（香港）副董事長雷賢達指美國退市，將導致熱錢流出，借貸成本上升，預期樓市大跌三至五成。
雖然儲局聲明不會隨便上調利息，低利息環境將持續一段時間，直至確認美國經濟完全復蘇。惟市場已被加息兩字震散，美國幾時真正加息已不重要，市場須接受將會加息這現實，已感吃不消。
陸東指，樓市短期不會大跌，但肯定見頂。如發展商恢復正常賣樓，供應增加遇上加息，可能出現「人踩人」情況，到時一手新盤隨時平過二手樓。如人踩人出現，一線地產商要現金不要貨，二三線地產商將陷入苦戰，到時樓價下跌速度可能很壯烈。
兩位金融界重磅人物看得這麽淡，我感到形勢非常不妙。
蔡東豪
30. 洪量流 2013-06-26 15:17:05
博士，你的行動是將原本用於在香港投資的儲備轉向海外投資，還是會出售香港物業而向海外投資? 因為分別幾大，請明示。謝!
31. 地產佬 2013-06-26 15:19:48
蔡東豪
股票佬唔講地產大跌，唔通講股票，他們講跌已經講咗幾年，現在只不過講多一次，有什麼好擔心
32. 大王妹 2013-06-26 15:24:56
主要是出左樓，錢放在那裡呀？
銀行人仔放香港平均收2厘半，放大陸又冇存保，(雖然我都放大陸)但都怕架！咁唔收租？可以點吖！
33. 亮劍 2013-06-26 15:52:58
大王妹, 你咪答左自己. 人仔放香港平均收2厘半, 收租扣埋差餉,雜費,稅項等, 都唔夠兩厘, 現在我手上已沒有收租物業
34. 狂賀！ 強國買家撤出香港 2013-06-26 15:54:28

路透報道，資金充裕的中國買家已逃離香港房地產市場，香港政策的打擊樓市政策推動他們前往海外尋找更好的選擇，本港酒店每個星期都會舉辦海外房地產推介會，讓買家一瞥海外房地產。

有女買家與丈夫由上海來港，了解倫敦奥林匹克公園附近一個項目，又指在香港只能看圖片，故必須到倫敦去看房子的環境，又表示投資倫敦房地產回報比中國大陸和本港高得多。

中原地產表示，第一季中國大陸的買家佔了本港高檔地產項目的新銷售18%，這是四年來最低水平，去年第三季，大陸買家佔比達43%。

 

 

35. 掹車邊80後 2013-06-26 16:01:04
大c 尋日一句唔好撈底... 令大家知道趁低入貨時機
36. 戴後庭 2013-06-26 16:20:56


佔領中環目的係引一大班年青人出來發洩，肯定會演變成暴亂，應該會有人趁亂到處放火，破壞車輛、店舖和大廈，當人群達數十萬，一齊搞亂香港，香港經濟將會進入大蕭條，樓價到時唔跌9成都難。
37. 蔡通豪 2013-06-26 17:10:58

我係白癡仔 , 年幾兩年前 , 精典公司 (7X0) 低價出左2層敬業街工厦 , miss 左唔少升幅 , 近住自己要使租 3 幾拾萬租 office , 搞到高生袋少幾千萬 , 我真係唔識睇樓市 , 千祈唔好信我講樓市

 

我真係唔知道原來工厦活化會使到工厦愈來愈少 , 數量負增長 , 真係唔知道租金同個價之後會升得咁勁

 

我好後悔 , 搞到公司唔見幾仟個

 

 

38. 穩坐釣魚船 2013-06-26 17:14:34
39. 新霸權 vs 舊霸權 2013-06-26 17:41:38
我都不厭其煩講左N次，CY的最終目的是趕走舊霸權，建立新霸權。 七一又黎緊，湯生的離家出走論，作為舊霸權的一份子，已經落後了足足一年。
40. 港須警惕數年後樓市泡沫爆破風險 2013-06-26 18:05:22
葉秀亮﹕港須警惕數年後樓市泡沫爆破風險

【明報專訊】很高興港府早前能接納建議，推出較重的遏抑樓價措施，從而拖慢了樓市泡沫進一步擴大的速度。然而，本文重申及進一步解釋，香港樓市泡沫在未來2至7年最終爆破的風險甚大，而此一泡沫爆破的殺傷力將比97還大，特首及其管治班子宜慎重思考期間利弊，切忌心存僥倖，一旦出現泡沫爆破，下屆不用選之餘，也將留下難以磨滅的臭名，更遑論其後的管治。

樓市泡沫最終爆破風險甚大

在剛完成的學術期刊邀約文章（註），筆者指出香港房價自2009年低位已上升了120%，根據金管局公布的各項affordability measures（如供款負擔比率為五成六），香港房價已處嚴重偏高水平。更使人憂慮的是，許多置業者並未完全理解，現今低息和低匯率環境，將隨美國經濟復蘇而逐步遠去：美國及香港利率將由低位累積上升至少3至5%，美元及港元匯率亦將累積上升至少30至50%（由於美元過去的跌幅，港人並未完全感受到樓價的偏高程度，但當港元隨美元大幅上升，以外幣計算的香港樓價將暴升至少30至50%，從而完全暴露香港樓價的偏高程度）。因此，即使香港樓價不進一步上升，這兩個重大因素，也足以刺穿香港的樓市泡沫。更何，香港辦公室、零售物業和工業樓價的升幅更大（2009年低位至今累積升幅分別為163%、195%和225%）！當這些物業價格和房價一起暴挫，殺傷力將極大。

樓價和股價仍可能再上

然而，筆者最憂慮的並不是上述情景，而是香港股市會隨環球股市，從現今略為偏低的水平持續上升至具巨大泡沫的水平，而股價上升和美國經濟復蘇又會進一步協助推升樓價至更大泡沫水平，再加上美元的持續回升，以至最終香港無論是樓價、股價和匯率均嚴重偏高，並在2至7年內，出現樓價、股價雙雙從高位下插，和須以巨大代價維持聯匯制，三箭齊插，你說香港經濟會有多傷？

先解釋為何股價仍會再上，筆者過去文章已詳細解釋，金融海嘯和歐債危機造成當時環球股價出現一巨大「恐懼折讓」（fear discount），但隨美國經濟復蘇和歐央行去年的OMTs，此一恐懼折讓會逐漸收縮，亦即環球股市會從極低位反彈至合理水平，繼而隨經濟復蘇進入偏高水平。在去年8月22日及9月10日的《信報》文章，筆者甚至解釋花旗銀行的股價，會由當時的25美元，在兩三年內升至50至100美元，環球股市其後的升幅，以及花旗銀行現已升近50美元，正好印證此論述。隨美國經濟緩慢復蘇，美股和港股將從現今略為偏低水平，在未來數年輾轉上升至嚴重偏高水平（註）。

香港及新加坡的發展商，已成功抵禦了兩地政府近一輪的遏抑樓價措拖，以至只出現成交量下挫，而樓價基本上和遏抑措施前差不多，但購買力仍在此鞏固期持續累積，隨美國經濟緩慢復蘇、股市輾轉向上、工資物價隨通脹上調、遏抑措施的心理效應隨時間逐步消逝，發展商群稍後仍是可利用其定價能力、和一手樓對二手樓的指標性效應，將樓價由現今嚴重偏高水平，推升至更嚴重偏高水平。然而，當美息由低位上升至少3至5%，美元上升至少30至50%，在樓價嚴重偏高的前提下，即使是發展商也守不住，在此時，我們將看到多個向下、而不是向上的羊群效應、惡性循環和資產價格下調的心理預期，人們爭相拋售資產而不是購入資產，銀行受到重創，以至出現金融危機，企業大量裁員，在此情下，任何政府也抵禦不了。為此，筆者特意在篇末所列文章，作出了逐步擠掉部分泡沫的建議（註），希望特區政府能仔細閱讀及思考其間利弊，以免恨錯難返。

註﹕詳情見Paul S.L. Yip （2013）, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami? Singapore Economic Review, forthcoming.

作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
41. To 好心人 2013-06-26 18:22:54

建議你去讀多幾年中文, 我字裏行間邊行證明我冇樓

我只係講, 現今的樓, 投資風險極大, 坊間耳聽途說, 個個都話樓市冇風險, 撫心自問, 你前幾年買由自可, 現時先去買白表居屋, 中期風險如何?

博士若有緣看到, 今日樓市, 強弩之末來形容, 如何?

42. 亮劍 2013-06-26 18:39:50
33樓⋯
我亮劍普通多口仔一名，唔值得借我個筆名啦。
你嘅提議其實我都認同，愚見認為如擁有超過兩個收租物業，不妨沽咁一件，存人仔及 l 幫。
等兩叄年後執平貨，救救今日用九成按嘅買家。
43. mini 2013-06-26 19:57:28

Last weekend, dog friends confirmed to us that they already underweighted the investing in offices/real estates in the North East of China. They tried to maintain a good cash flows for investing in the South of China, including the real estates in HK..(i.e. they are ready for reinvesting)

 

Now, RMB/HKD exchange rate remains at 1.269...

 

44. 三T 2013-06-26 20:03:10
如果係庸官，佢地係好難害死比佢地有錢的炒家或者投資者，但係會害死一般巿民，唔信？睇下出招到而假，有沒炒家或者投資者跳樓？買樓有沒容易左？邊Ｄ人撲緊入去買樓？樓價大跌兩成或者更多，受傷的或者影響實質生活質素的會係邊個？炒家會沒得炒，官員會以此為政績，一半巿民的財富會唔見一大截，或者有人會跳樓為此政績作總結！
45. mini 2013-06-26 20:46:02

See why the officials send the cakes to the competitors...

2013年06月26日

狂賀！ 強國買家撤出香港

17,732
建立時間: 0626 15:46

路透報道，資金充裕的中國買家已逃離香港房地產市場，香港政策的打擊樓市政策推動他們前往海外尋找更好的選擇，本港酒店每個星期都會舉辦海外房地產推介會，讓買家一瞥海外房地產。

有女買家與丈夫由上海來港，了解倫敦奥林匹克公園附近一個項目，又指在香港只能看圖片，故必須到倫敦去看房子的環境，又表示投資倫敦房地產回報比中國大陸和本港高得多。

中原地產表示，第一季中國大陸的買家佔了本港高檔地產項目的新銷售18%，這是四年來最低水平，去年第三季，大陸買家佔比達43%。

46. To 41F 2013-06-26 21:29:38

博士今年初已在此講……今年樓市是"心有餘而力不足"。


47. 真實思覺失調 2013-06-26 22:19:27

梁振英確實思覺失調, 發表《施政匯報》
48. 無奈 2013-06-26 22:40:46
牢騷太盛防腸斷，風物長而放眼量。
49. True 2013-06-26 23:21:54

港競爭力倒退 林行止：因發水樓太易賺錢

《信報》創辦人、時事評論員林行止卻指出，港競爭力倒退是由於回歸十多年來，本港的「富二代」輕鬆靠「發水樓」賺大錢，因而不思進取，導致香港經濟發展停滯不前。

林行止在《信報》撰文指出，世界各地都有社會矛盾，而且比香港更激烈，社會矛盾並非港競爭力倒退主因，他認為：「令香港商業競爭力略遜從前的根本原因，是絕大部分『富二代』不願從事商業冒險有以致之。」

富二代什麼都不想做

林行止解釋：「香港人經商本有一手，只是近年因發水樓太易致富，令發展商坐享巨利，商界人人『眼紅』，遂人人『起樓』，對其他生意便不感興趣。」

林行止指出，過去十多年地產商靠發水樓不費吹灰之力賺取暴利，因此不鼓勵後代（富二代）去從事邊際利潤較低的行業，「結果掌握最多經濟資源最優人力資源的香港商界精英的後代，除了物業發展（包括「回國投資地產」），寧可學飲紅酒吸雪茄，什麼都不想做」。

50. anggie T. 2013-06-26 23:39:29
Very hard-working Dr. Tong......Have been thinking US properties......coz it's much cheaper.....Europe still quite pricy for us (for you of course no problem!)
51. 大王妹 2013-06-27 00:12:08
亮劍兄:-)33樓A貨亮劍好鍾意冒充有樓叻人，我一睇佢留言就知唔係你，以你旳文筆什會咁輕挑吖！
A貨網友-好心你啦！唉
52. 70後 2013-06-27 00:20:42
博士沽貨離場？走資？
53. au 2013-06-27 08:46:54
54. 假如是真的 2013-06-27 08:49:05

假如是真的???

現時有超過4成6人口住在公營房屋==700萬X46%==322萬人住在公營房屋...........

運輸及房屋局局長張炳良表示，樓價仍處於高水平，即使外圍狀況有變或加息周期開始，住屋需求亦不會有大變化。

張炳良接受本台訪問時說，現時有超過4成6人口住在公營房屋，這個比例會逐步增加，公屋的數目會有增無減。

對於有建議提出興建臨時房屋或組件屋，張炳良說會研究，這些土地亦可以來自發展商，但要視乎土地的空置年期、日後發展及用途。他說過去一年政府已盡力尋找土地，加快建屋流程，現時仍可維持輪候冊家庭平均3年有第一次編配的承諾。

55. See the forest not the trees 2013-06-27 12:01:00
 

 The earliest time that US could increase interest rate would be end of 2014, as the market says.

 The forthcoming US president election will be on 8 November 2016, you must be joking if US would make   any significant  increase of interest rate before the election.

 People also forgot the negative impact of interest rate increase on US budget.

 I tend to agree with Dr. Tong's idea that Bernake's statement is merely a political posture.

56. 哈哈 2013-06-27 15:17:48
香港樓全球最貴，搵鬼買！連博士都沽貨套利走資了！博士咁鍾意AV，唔通.......
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