香港樓價高企的原因 ~雷鼎鳴
為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。
第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。
炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之常。但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的購買力，樓價在 低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。
打擊炒家反助長升勢
在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必 定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。
第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市 場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍撑起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。
第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。
上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？
芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。
新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？
在 一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增 加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。
為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？
建房資源及土地太少
剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。
假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。
我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。
香 港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔着貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。
