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1. 樓市辣招與貨幣戰爭 2013-05-16 10:38:30 |
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樓市點評 汪敦敬 入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。 
不少人評估樓市只看土地的供求關係，其實影響樓價最大的卻是貨幣的供應。筆者不是金融專家，只是貨幣已影響房地產甚至我們的生活已經太深遠了，我認為當大家了解貨幣的真面目，將會對樓市有新的睇法。
甚麼是貨幣？有人認為是一種商品。事實上以此定義去看，是可以看清貨幣的真貌。
那貨幣這商品的價格怎樣而來？每件商品有基礎價值，也有市場價格。市場價格主要是取決於供求，如果市場需求極大，貨幣的發行量和發行價也會遠遠高於貨幣本身的價值了。我們可用發行股票來比喻，假設一隻新股票上市，每股原本的發行價是50元，若掛牌上市後升值到一百元的話，這升值是源於有承接，在有需求下的升值部分，其實這間上市公司是沒有真正付出過實際的代價，這正是股票和貨幣相同的可怕之處。
也正是因為在貨幣的世界，供求決定得益，例如美國在歷次的戰亂中都可得到最大的好處，正是因為世界愈亂美元的需求反而愈大，縱使美元在量化，價格偏也可上升，貨幣霸權才是世上最大的霸權！不了解其虛假及強橫，便不會明白樓價的上升，甚至不明白世情。
增發貨幣引致惡性需求
美國可用量化貨幣製造「滯漲」，97後的通縮令香港樓價連跌六年，不是因為美元上升和金融風暴造成嗎？
1588年，英國憑無敵艦隊成為海上霸主，後被稱為日不落國，但英國人明白軍事霸權不會是無敵的，便透過銀本位將英鎊成為國際兌換的貨幣，成為了全球性的貨幣霸權，但沒有強勢是永遠的，第一、二次世界大戰的爆發給了美國坐收漁人之利後，新霸主用金本位配合債券利率和石油價格去取代英國的貨幣霸權，但是美國在70年代「得天下」後，卻取消了金本位，從此印刷貨幣就不需要和合比例的黃金掛鈎，強國只要製造及控制需求，就可以大量印刷銀紙甚至不需要付出代價。
歷史不斷演進，過去的第三世界或較相對較落後的國家不斷成長，但歐美國內於盛世建立的福利主義和優質的生活卻仍未變，於是入不敷出是必然出現的現象了。
物價與貨幣必走向崩潰
實體市場收縮，美國的貨幣霸權也不見得供求平衡，近年的金融海嘯和量化貨幣其實也失盡了天下人的信心，美國不斷量化貨幣，最終令各國互不信任，也量化貨幣了，環球市場的貨幣愈來愈多，物價和貨幣也會早晚走向崩潰！另一方面，各國貨幣已開始開發直接兌換的平台，人民幣在過去一年已分別與俄羅斯、澳洲、沙特阿拉伯、甚至日圓建兌換平台，令美元兌換量及被依賴程度也高速地減少，在市場邏輯上來看，我認為美元正消失其領導及操控世界的地位，因為其市場正急速地收縮。
包括香港在內的中國房地產市正為樓市作不斷的宏調，表面看是抑制樓價，其實在抑制之餘，也讓草根有更多的上車置業機會。但不少人認為，為了少數的草根人士置業而煞停了整個樓市是不值得的，但我認為背後仍然隱藏了很重要的結構性變革，就是減少全民的按揭率去為未來的貨幣崩潰作好準備。如果國際貨幣市場在未來數年出現改朝換代，經濟實體愈大而借貸愈少的國家將最有利，如從這角度去看，就明白香港政府不斷出辣招的原因了。
（本欄逢周四見報）
（轉載自etnet財經•生活網etnet.com.hk） |
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2. Ajoe 2013-05-16 10:40:29 |
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I have read Dr. Tong's articles for several months, which are very informative. Regarding the method of using company transfer to buy apartments, I am afraid that the damage may have been permanent. Even if we assume the HK government would withdrawal the BSD next month, that does not mean that people would stop using company transfer to buy apartments. Once people learn that there is a profit (tax free transaction) to be gained, why would they not do it. |
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3. 小市民 2013-05-16 11:42:25 |
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香港地產商吃香喝辣風光佐咁多年, 也是時候試試食泥飲x, 印正天理循環報應不爽也 ^.^
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4. To 3/F 2013-05-16 11:56:08 |
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5. homebloggerhk 2013-05-16 12:02:30 |
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稅貸加上靈活按揭之運作方案 http://www.homebloggerhk.com/?p=7963 雖然讀者已叫本樣不要公開個人資料。考慮到回答此文佔用了本樣每日分比大家讀者之時間，所以將資料大幅修改後貼出，請萬勿介意，原因是為了建立一個亙動分享平台。 Dear Lum sir, Thanks very much for your sharing in homebloggerhk. I’ve learnt a lot from your blog.
I would like to get your advice on my case. Pls don’t mind as I type it in English. Pls reply at your convenience. Pls kindly DON’T share this case on your blog. Many thanks. Age : husband (39), me (38) & son (11)
Salary : husband (unstable, around 60K-120K per month), me (stable, 43K)
Saving : 40K per month
Household expense : 60K per month
Property : Grandiose & Metro Town(both are located in TKO) Reason for location of property : my son studies in TKO
Grandiose, bought in Jan 2011, 3 bed rooms, purchase price 4.2M, market price 5.4M, loan 3.75M, H+0.7%, held by me
Metro Town, bought in Mar 2011, 2 bed rooms, purchase price 3.28M, market price 4.2M, loan 2.15M, H+0.7%, held by husband, rental income 10K
Stock : 800K, Cash : 200K, Fund : 500K, Personal Loan : 400K
Options for your comments :
1. Sell Grandiose, get back 2.05M for other investment, high-yield bond for 8% coupon rate
2. Keep Metro Town, re-mortgage of 0.58M for other investment, receive rental income 10K per month
Thanks in advance for your valuable comments & suggestions. ANSWER: 先生收入不穩定，先假定收入為每月80k，讀者自己就43k吧。先計借貸力為$(80000+43000)/10000*50%*2.59=16mil
君傲灣尚欠(5.4-2.05)=3.35mil，Metro Town尚欠(4.2*50%-0.58)=1.52mil，此計算又設定讀者已知出租物業之加按吐現上限為估價之50%。如讀者看不懂上述方法，可多問及再多看其他homebloggerhk文章。 所以現已用借貸力為3.35+1.52mil=4.87mil，只估全數借貸力的1/4多些少，確為穩健。另外兩間樓之欠款與樓價比率低至62%或以下，即樓市大跌40%亦沒負資產問題。歸納有上方特徵之人仕不須再沽出樓房作變現。變現所得金錢相信讀者亦沒很大把握將其爭取高回報。惟有一點要留意是，將軍澳有不少屋范在過往幾年都跑輸中原城市指數，區內供應太多絕對構成影響。但考慮到小朋友之成長，及讀者「仲有子彈」在未來於別區置業，所以不用急於將現時兩件貨送走。 由於還款能力(即借貸力)是高的，可放手將兩間樓宇盡按，只要按出金錢不放在股票或其餘波動大之物，就當及後樓價跌下來亦不用...... >>>>>>>>>> 按此到全答案 |
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6. 持有美元貨幣好呢 2013-05-16 12:53:32 |
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很可惜,現在好多香港小市民仍然不明白貨幣戰爭的關鍵作用???????? 持有貨幣好呢???持有物業實物價值好呢??? |
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7. 樓價跌兩成 2013-05-16 12:53:53 |
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狼震鷹近排揾狼粉出來講嘢，話樓價跌兩成就合理。 狼震鷹滿腦子計劃經濟思想，以為地面用狼，天空用鷹就可以操控市場。 假如跌兩成後政府放鬆打壓樓市，樓價可能飛升，連只凶鷹都擋不住。 假如樓價跌兩成後，人心虛怯，加上外围動蕩，樓價暴跌，連只狼都托唔住，就大件事！ 你估樓價跌兩成就停低咩！發夢啦，狼震鷹！ 到時只狼同鷹千企唔好再玩邏輯混亂嘅语言伪術，殺狼劏鷹向港人謝罪啦！ |
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8. public house owner 2013-05-16 12:56:13 |
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It is a fact that house price in HK is still unreasonably high, even it drop 50%. The reason many people buy at such a high price is expecting it to surge to a more unreasonable price. HK gov try to slow down the rise of the price is understandable. They affraid the sudden melt down of the housing market and cause financial desaster in HK. People in the Gov is not thinking as DR Tong, they have to look at the big picture of HK as a whole, not only a specific group.
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9. 不科學的論點 2013-05-16 13:00:06 |
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黃遠輝：樓價回落20%才合理...... 【經濟日報專訊】本港樓價持續向下，第7期居屋餘貨昨攪珠，包括天頌苑在內共832個單位，將於本月底按市價重新評估折扣率，作為日後公開轉售時補地價基礎。 有房委會兼長策會委員預料折扣率會收窄至少於3成，減輕買家轉售時補價負擔，又認為本港樓市要下跌20%才合理。............ 樓價回落要達20%才合理、是不科學的論點,,,,,,,,,,應邀應該向美國提出收回多印貨幣去平衡樓房價格上升的動力才對............. |
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10. 狼鷹真面目 2013-05-16 13:18:17 |
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事實上，狼鷹只知道做一些表面工作，以欺騙香港市民。他沒有意圖和能力創造美好的香港未來。自從他成為香港行政長官，有破壞, 無建設;不停損害香港的優勢。他沒有任何計劃發展香港經濟！ |
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11. 狼鷹真面目 2013-05-16 13:20:45 |
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事實上，狼鷹只知道做一些表面工作，以欺騙香港市民。他沒有意圖和能力創造美好的香港未來。自從他成為香港行政長官，有破壞, 無建設;不停損害香港的優勢。他沒有任何計劃發展香港經濟！ |
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12. 煲浪追浪 2013-05-16 14:15:27 |
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行政長官梁振英早上到將軍澳明愛專上學院出席活動時，遇到約三十名學聯及社民連成員抗議。示威者一直包圍梁振英至進入會場，大叫口號。梁振英離開時，部份示威者倒臥在馬路，阻擋他的坐駕。警員將示威者抬離，並築成人鏈開路，期間發生衝撞。梁振英受阻約十五分鐘才能離開。警方用揚聲器向示威者表示, 他們涉嫌違反公安條例,騷擾公眾及非法集會, 要求登記他們的資料。但示威者拒絕交出身份証, 雙方仍在對歭。 示威者要求有真普選、真民主及全民退休保障，又批評梁振英不肯同他們對話。。。。。。粉腸鹰，快諗D出防暴隊，坦克車，整個港板六四出黍威番下。
狼書記好野！人渣見得多，好似大話英甘出位既真少有。。。。新新學子都掉七佢。重唔知丑個下最諗衰夠格。 |
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13. 亮劍 2013-05-16 14:22:27 |
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理論上現在以公司名義持有嘅物業，會奇貨可居！ 舊時無幾千萬以上的磚頭，用轉變股東方式買賣物業，無著數有風險，棧益專業人仕！但現在左 SD 右 SD ，係講緊幾拾 % 潛在稅收差別，咁值搏率就不可同日而論！ 現在就四份一買家以身犯險，但過多排隨時千零萬以上嘅交易，都會以此買賣公司方式進行物業交易，咁就嚴重動搖房地產註冊制度及印花稅之徵收！ 每年不動產交易包括樓宇以及土地買賣，算上其衍生之稅費，上千億不為過，香港斷此財路等同自掘墳墓，為了少數草根人士置業，而付此沉重代價，呢個政府係咪有病？ |
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14. 好多錯誤的決策是由行政會議議決案去推動 2013-05-16 15:52:16 |
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現在香港好多錯誤的決策是由行政會議議決案去推動,假如行政會議內有一位有機心人物想借推出錯誤施政,而引導行政長官失去管治民心是一件極容易的事,因為行政長官不可以象徵性古代的帝王一樣,把有機心破壞大王拉出去斬首示眾....... |
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15. 亮劍 2013-05-16 15:56:20 |
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黃遠輝：樓價回落20%才合理 政府針對樓市措施運作數月，房委會資助房屋小組主席、長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝認為措施有效，樓價整體下跌了5%至7%，留意到市場個別單位跌價10%，但他認為樓價回落要達20%才合理、始夠抵銷去年累積升幅，較接近市民負擔能力 CCL 於三月中報 123.66 點，創此指數新高，係時候同佢計下數：- 經我初步計計，如果要從高位回兩成的話， CCL要去到 98.93左右 ，咁即係話，回翻去一年前 3月水平！ 但我好想問黃遠輝，你呢個兩成跌幅，係點得出來的？有無共識先？而照我知有人係無半價都唔收貨喎！ 咁我又當樓要半價計算！首先我想問那些現在話樓貴嘅人，點解呢十幾弍拾年有好多時，係可以以半價或之下買樓嘅，按揭成數係九五，利息仲係一厘樓下添！你哋為何唔去好好把握上車？ 或者有個別人仕會話，就算半價都係貴過頭，我都無首期或供唔起！ 咁作為一個供咗弍拾多年樓嘅小業主要問聲你哋，究竟 CCL 要去到邊個位你班友先收貨？ 而你哋又儲蓄倒幾多錢喺手？會唔會趺到半價以下就入市先？ 而又當真係有半價大平賣呢回事發生，但在各無殼兄台入完貨之後，或再有另一班人話要在那個 CCL 50點嘅水平，跌多一半先夠皮先得，就好似 01 及 02 年咁，那大伙兒又是否欣喜若狂地咁豪埋呢 25點俾埋佢哋呢？ |
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16. 袛有天知曉 2013-05-16 15:58:35 |
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現在香港好多錯誤的決策是由行政會議議決案去推動,假如行政會議內有一位有機心人物想借推出錯誤施政,而引導行政長官失去管治民心是一件極容易的事,因為行政長官不可以象徵性古代的帝王一樣,把有機心破壞大王拉出去斬首示眾....... 而現届行政長官卻耍接管上兩届留下來的管治班子,是否所有大臣會臣服,袛有天知曉????????所以大家不需要勞神動氣........ |
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17. 香港之恥 2013-05-16 16:05:44 |
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開埠以來，香港之恥係餓狼惡鷹。 狼鷹破壞自由經濟，又冇羅斯福嘅本事，亂出惡招，毀人生計。狼鷹口才一流，頭腦混亂，出招更亂！要有錢人唔好買樓，推窮人高位接火棒。狼鷹人格卑下，只比州官放火，不准百姓點燈。狼鷹陰險狡猾，又伎倆低B，以為靠超級無敵口才就可以呃到港人同中央。狼鷹鐵石心腸，頑固過屎坑內嘅花崗石，死不認錯。 忠告狼鷹，快啲落台，番去自己潛建房間去研究毛語錄，放過香港，放過自己，費時做香港歷史上第一個比仇家隊冧嘅凸手。 |
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18. 空心佬倌想買啦 2013-05-16 16:11:03 |
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而你哋又儲蓄倒幾多錢喺手？會唔會趺到半價以下就入市先？
而又當真係有半價大平賣呢回事發生，但在各無殼兄台入完貨之後，或再有另一班人話要在那個 CCL 50點嘅水平，跌多一半先夠皮先得，就好似 01 及 02 年咁，那大伙兒又是否欣喜若狂地咁豪埋呢 25點俾埋佢哋呢？ 以上兄台廢話連編,其實不需要勞氣,其實叫政府推出大量居屋半價賣即可以測試到市場有幾多個空心佬倌想買啦????? |
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19. 亮劍 2013-05-16 16:29:53 |
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可能大家都有身邊朋友，佢哋月入唔過萬，屋企人亦幫唔倒俾首期，而自己就爭落成身信用卡數(即負首期)，都話佢哋買唔起樓，負擔唔起倒供樓呢條數！ 但政府高層就聽呢班人玩團團轉！ |
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20. 幕後玩家 2013-05-16 18:48:52 |
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＂美國政府和房地產業界十分感謝香港人，主要是因為港府不給外地客買樓，迫使大量的中國資金流進美國樓市，振興了美國經濟！＂（摘錄自 蔡志忠 文） |
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21. A city of no choice 2013-05-16 19:37:40 |
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Singapore is a city of no choice wonder why our HKSAR stupid govt wants to follow Singapore. Why not follow Australia? |
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22. 狼震鷹再次摧毀樓市 2013-05-16 21:11:33 |
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美國QE就完，利息就加。狼震鷹還在出辣招打壓樓市，樓價大跌可期，CCL會見28點，負資產家庭30萬。今次香港人不會死頂，劈鎖匙比銀行，破產走人，銀行危機，要人打救，香港金融中心不再。新樓十室九空，再平都冇人買。狼震鷹會再出一車又一車嘅語言藝術證明自己有先見之明，一早提醒市民不要買樓。 狼震鷹永遠正確，錯的是別人，是市場。 |
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23. 香港經貿商會會長李秀恒﹕解決貴舖租 應分流消費者 文章日期：2013年5月16日 2013-05-16 21:52:42 |
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【明報專訊】現任金寶國際集團董事長、香港經貿商會會長李秀恒當年憑努力白手興家，更闖出香港「鐘表大王」響噹噹的名堂。雖然不少評論指香港高租金不利營商環境，李秀恒卻指商戶能做到生意才會繳交高租金，並強調適者生存，認為高購買力才支撐到高昂的租金，本港應以擁有全球最昂貴商店街銅鑼灣羅素街為榮。李秀恒認為，與其指貴租影響經商環境，政府不如想辦法將商戶和消費者分流，以減輕經營成本。 根據世邦魏理仕的研究報告，香港一線購物區在今年首季蟬聯成為全球最高舖租地方，高檔零售舖面的每方呎年租為4328美元（約33,823港元），較排名第二的紐約區每方呎年租2970美元（23,051港元）高近五成，至於倫敦則以每方呎年租1053美元（8173港元）排行第三。 羅素街舖租冠全球 港人應引以為傲 在生意場上打滾多年的李秀恒認為，市場強調「適者生存」，租金過高阻礙經濟發展的說法不公道，他指出，租金高反而代表生意多，「有購買力才能夠支撐到貴租，蝕本生意無人會做」。同時，銅鑼灣羅素街榮膺全球最貴舖租的商店街，能與美國紐約第五大道、日本東京銀座等齊名，實屬港人驕傲。 李秀恒續稱，其實高租金現象主要限於一線舖位，其他地區諸如九龍灣、觀塘、油塘等地段舖租仍相對廉宜。因此，政府應鼓勵將產業分流，將消費者引導至其他區域，以減輕租金成本，舉例民間推動的旺角波鞋街便做到「成行成市」，政府理應參考上址成功之處「做多點工作」，如起牽頭作用，先在交通配套着手，嘗試集中個別產業而帶旺不同地區。 港營商環境佳 全賴高地價 目前由東華三院承辦，並以非牟利形式營運的天水圍天秀墟，至今開幕3個月，場面仍然冷清，甚至有「墟不成墟」的講法。李秀恒就提到，內地同胞對嬰兒用品需求大，何不在上址大搞奶粉、嬰兒用品集散中心？他又提到，近期有一批製衣業人士組成「服裝發展委員會」，把有意回流返港的廠商組織起來，將深水埗打造成可媲美韓國人氣服裝零售地東大門的旅遊熱點。 問到高地價問題，李秀恒揚言「高地價是好政策」，因為港府能從賣地、物業成交相關印花稅取得豐裕收入，某程度減輕了其他稅收壓力，亦維持香港低稅、簡單稅制的優勢。他形容香港營商環境屬全球最佳，「在外國做生意，政府（以徵稅）奪去50％成果，但在港你可以留85％勞動成果」。 坊間普遍認為，樓價高企不下源於各國放水、低息環境，以及供應不足問題。李秀恒大膽提出，要紓緩短期土地供應不足問題，大可考慮放寬地積比例，以及高度限制。 籲放寬地積比高限 紓土地不足 他指出，在2003、2004年曾任城規會委員，當時正值大冧市，氣氛極差，社會主流亦同意收緊地積比及高度限制。事隔多年，在搵地遠水不能救近火下，可以在個別地區試行放寬發展限制，當然要力保不影響空氣質素、加重交通負擔等，同時要適時檢討政策，至於所謂益地產商賣多點樓，則可以靠補地價解決。 他認為諸如額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等，屬針對樓市熾熱的即時重藥，惟遏抑住宅市場過熱可以理解，但連工商物業都受限，卻屬矯枉過正。 明報記者 葉浩霖、陸振球 攝影 葉家豪 |
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24. 向689说不 2013-05-16 22:21:05 |
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这就是对策， 南區最貴洋房的赤柱灘道6號，中國海外（688）於上月中《一手住宅物業銷售條例》生效前，低調連沽3幢洋房，不排除是內部轉讓方便日後「賣殼」。土地註冊處資料顯示，物業2號、6號及11號洋房，獲3間不同離岸公司分別以1.4億、1.177億元及9,928.8萬元購入，總成交價3.57億元，業界指造價較市值至少約7.3億元低出51%。
以2號示範屋為例，建築面積近6,000方呎，市場指早前索價約3億元，是次以1.4億元沽出，低意向價53%兼有平賣1.6億之嫌，建築呎價僅約2.3萬元，與該屋苑1號屋建築呎價達6.3萬元離奇低出63%。市場質疑，3幢洋房均由離岸公司（BVI）購入，不排除是發展商透過旗下3間離岸公司內部購入，3間屋涉及繳付雙倍印花稅3,034.5萬元，假若平賣51%，變相少付稅項逾3,100萬元。 |
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