梁振英當選香港特首剛一周年，中原指數由當時不足100點，升至今天123點，樓市攀升了24%，屢壓不下，直至近來，樓市才似乎搖搖欲墜。香港大學建築學院趙麗霞教授表示，這一年來港府採取多項壓抑樓市措施，表現尚可。她拆解了港府房地產政策一些疑團，但仍存不少困惑，擔心港府無法滿足港人改善住屋的需求。

香港樓市近年飛升，如何改善房地產政策成為了港府當務之急。據統計處資料顯示(表1)，全港238萬家庭中，52%已自置居所 (私人樓和居屋)，48%港人居住公屋及租屋。由於樓價連年急升，令公屋住戶感到置業無望。樓價升，租金升，租戶受盡加租壓力。年青人則擔心做無殼蝸牛，紛紛申請單人公屋......。

趙麗霞曾擔任香港房屋委員會委員，積極參與香港住屋的政策制定。她認為，房地產涉及民生大計，覺得有責任把公佈的數據與政策吃透。其思路是從中找出疑惑，抽絲剝繭的拆解，從中找出政策爭議成因，並盼港府及早改善施政漏洞。

問題一：為何港人對公營房屋需求突然增加？是香港貧困驟然惡化嗎？

2010年申請公屋人數達12.9萬名，比2009年增加了1.4萬名。2011年申請人數為15.2萬名，比2010年增加了2.3萬名。2012年申請者高達18.9萬名，比2011年增加了3.7萬名，增加人數是歷年之冠。

趙麗霞認為，2010-2012年之間港人對公屋的需求每年勁升，原因有多方面：1)私人樓宇租金急速上升。40平米私樓租金2011-12年間上升9%，2012年第一季至第四季升14%。2)最低工資政策於2010年11月10日宣布，2011年5月1日實施。港府於2010年便開始逐步調高了港人申請公屋的入息限額。

以四人家庭申請公屋每月入息限額為例，多年來維持平穩，截至2010年是16916元(即四人家庭每月收入不超過此數有資格申請公屋)，但當港府宣布實施最低工資後，2011年提升為19537元，2012年是21800元。「政府連年提升申請公屋入息限額，目的是令基層市民，不因最低工資新政而損失入住公屋的資格，也令更多港人符合入住公屋的資格。」故此，港人申請公屋需求大增，非因貧窮人數上升；與此同時，政府在實施最低工資的政策下，市民並未有因工資的增加而失去入住公屋的資格，反而讓更多的港人符合條件申請公屋；但港人只管批評政府控制樓價不力，卻沒注意這是香港社會福利的提升。

問題二，為何港府視居屋政策為港人改善居住的階梯？

按政府的住屋政策目標，是資助市民改善居住環境，其發展的階梯，一般是：先住公屋，若要改善住屋環境，就買有政府價格補貼的居屋，若有更強的購買力，就可以再換私樓。按香港統計處資料顯示（表2），本港約700萬人口，有逾100萬個私樓單位，居住了300多萬人，居屋則有38萬個，入住約120萬人口，至少250萬人租住公屋及臨時房屋。

居屋是政府資助市民自置的居所，租售有條件的限制，被視為不及私樓的居住檔次。現行申請居屋的白表 入息限額每月為2-4萬 元，但現實上，具備這個入息的市民，根本不必購入居屋，而是可買入價值152-456萬元的私樓如：觀塘瑞寧樓、長沙灣永寧大廈、沙田第一城等小型私樓單位，在現有低息環境下，月供只須4746 -14239元不等，該階層收入的家庭具足夠能力承擔私樓月供按揭。那麼，這些符合買私樓的市民為何選擇買居屋呢？她說：「箇中原因是付不起私樓首期。」

按國際認可的樓宇價格的一般標準，樓價是年收入的 3.5-5倍，但香港的比例為10.7倍，明顯過高。按近年港府的居屋政策，綠表申請者只須付5-10%首期便可。但購買私樓則須首付三成，對市民構成沉重負擔。不少市民因無力繳付私樓三成首期，寧可儲夠居屋首期，便立即「上車」。

趙麗霞同時指出，本港的居屋供應量非常有限，如何滿足龐大的需求呢？現在月入2-4萬元的租戶有9.2萬，公屋住戶16.5萬。如果這階層的公屋與租戶的總和之中，有一半要買居屋，需求量約為 13萬，但今年二手免補地價居屋供應量只有5000個，每年居屋新供應量為4570個。「需求以十多萬計，但每年供應不足一萬。」她說，如此巨大需求，如何改善市民的居住環境呢？

她說，港府近來強化了地產市場的主導權，公屋供應在未來五年，每年提供1.5萬個，私樓每年供應16750 - 22333個新單位，居屋則每年約5000個。她說，港府總在強調供應量，但沒有說明需求有多少，這點令人費解。希望港府在制定香港長遠房屋策略時，能予以公開。

「當不清楚需求有多少，只說供應量，供需平衡也搞不清楚，何來談房屋政策？」趙麗霞說。

綜觀過去一年，梁振英推出連串壓抑房地產的措施，包括：以啟德兩幅地皮試行「港人港地」政策，推出短、中期措施為主的「梁十招」，又允許白表人士免補地價購居屋等，但都壓不住樓價的升幅。去年10月推出了買家印花稅 (BSD)和加強版額外印花稅 (SSD)。但樓價今年首季依然升 7%，港府遂強力推出雙倍印花稅 (DSD)和收緊按揭。趙麗霞說：「我認為，梁振英推出的多項措施：從壓抑外部需求，再壓抑內部需求；再限制投機，甚至投資。但保障本地用家的需要方面，尚算不錯。」

廖美香是南華早報中文網副總編輯