諗樣兄：

你好，本人剛30歲，上年跟太太結婚，過往兩年一直有留意樓巿，但因猶豫不決而沒有入巿（只怪最近才閱讀閣下文章），現租住巿區細單位，死約到今年10月屆滿，月租8.6k。本人和太太每月總收入約54k，沒有其他負債，現資產分佈如下：

﹣ 現金約650k

﹣ 股票，債券及基金約490k

﹣ 外幣約500k

因太太剛剛懷孕，預計今年9月出生，居住於將軍澳的母親將會幫手照料，現正苦惱如何安排日後居住問題，煩請指教，謝謝。

1.     打算購買將軍澳站或調景嶺站附近私樓，但因樓價全都超過4百萬，不可以借9成而需要動用更多資金作首期。

2.     先租住將軍澳站或調景嶺站附近屋苑，待1至2年後才入巿。

3.     除住屋問題外，如何更有效善用現有資金增值為將來打算。

ANSWER:

人習慣有直接反應回饋之動物，例如古時打獵由工作到產出之連接是即時的。因此在想法皆傾向用自己前額葉作思考，即控制身體作出不經思考的反應之部份。你肚餓而聞到香味想食野係不用經自己大腦推理而辦到的、你係股票蝕錢而想減少損失亦不是經推理出黎，總括而言，你我確實成日都唔太經大腦諗野，只係用自己反應回饋思維而避免邏輯推理思考，而諗樣為大家提出的，是希望你我多慣用大腦推理，衡量多個步驟後作出決定，更為有利。

有能力買樓者，當然都希望再平D先買。但樓平時多有兩個現象同時出現，一為失業率大升、二為銀行「收水」唔借貸，令你較難在低位買入。在此提出先輸思維，先輸一仗再待機決戰，三國時陸遜抗劉備，都要先輸幾十個關要，再趁對方一個失誤，出力火攻而力破百萬大軍，一舉取勝的。讀者現在每月捱租$8600，還有被加租風險，不如先行用單名置業及運用靈活按揭計劃為現金收息，此方法要付約$35000印花稅、約$20000經紀傭金，供樓利息支出$4500(全數$8774)，按揭保險費可加借約為$88000，收入有靈活按揭每年收息1.25mil*2.4%=$30000，現金回贈$22500。

由於按揭保險費可加借，拉長十幾年去還$88000，所以不把此項落入支出項。用以上各項計，你置業在首年期之付出為$35000+20000+4500*12-30000-22500=$56500。律師費幾千元未計入，裝修豐儉由人，更可買入已修好單位。到次年已沒有印花稅等一筆過支出，息口如沒有向上調，你的支出只是$4500*12-30000=$24000。惟息口如真向上，你存放在靈活按揭計劃的資金亦收高息。點計都係只得2.50mil的一半(即1.25%)承受被收高息風險。

當然買樓最令人擔驚受怕係: 樓市大跌，令人變成負資產。但觀乎讀者根本有現金係手，2.5mil的樓跌一半又何妨，而先輸策略最精要地方，就係個市一定要跌! 萬一樓市下跌五成，讀者在早前購入的自住A單位市值1.5mil。惟佢之前睇中既4.50mil單位，現在2.25mil已有售。由於讀者呢幾年沒有交租、將$8600每月儲起，兩年可儲$206400，講到呢度你已經知，呢筆原本是淨支出的錢已足夠支付首期。「買完又想佢跌」呢個心態聽落有點怪，但如你相信射幸事件總會出現，即街邊講既「十年梗會跌鑊甘」一定會發生，何不先參與市場，熟悉樓宇買賣運作，係大跌市你有現金有經驗，狠心咁鋤多十萬價，你而家交梗既成年租都返哂黎，問題係: 你先輸唔輸得起。

人是習慣逐步進步，每日有所收成的動物，大部份人都想先贏的，或十1蚊分十次提取(常贏)。殊不知連開十盤大之機率、其實同賭十盤後只得一鋪細之機率雷同。但大部份都習慣買入後之物品(可以係馬會張飛)會遂步上升、就好似你起馬會訪問一眾「馬友」，都對自己買入之「號碼」過份充滿信心。反之如對該物沒有信心，傾向一蚊都唔買! 「先輸策略」是基於上述兩種極端的「買同唔買」之間的人性，在夾心空間中找出一個應對方法:因應自己能力先買一部份，如果輸得更多，再買。當然你會問如果樓市真係跌完五成又五成，話唔定大家輸完鑊金又再輸呢? 這正如恆指跌到零點一樣，是筆者沒有能力幫你控制之風險。惟在上文提及買入價值2.5mil樓房之建議，已助讀者有效控制風險。近日有不少讀者怪責自己最近才閱讀閣下(筆者)文章，此話未免太過抬舉。如覺得此文有用請推介予你的朋友，在facebook share或口述亦可。等大家多一個諗法，此為諗樣良策。