諗樣兄,
你好, 本人36歲, 有二個小朋友(5嵗和2歲), 和太太聯名有二層樓, 一間在紅磡,估值700萬(450萬買入)左右,收租2萬, 一間在深水埗,估值300萬左右,預計收租,估計1萬至1.3萬, 二間樓欠銀行約400萬,每月供款共2.4萬.現租樓暫住,每月8千. 另有一個單名車位(估值110萬),收租3千. 家庭每月收入約6.5萬-7萬左右(不計算出租的租金收入). 家庭總開支約2萬至2.8萬左右(連工人和租金). 現有以下煩惱, 煩請多多指教. 謝謝.
1.      怎樣面對政府對樓市的政策和樓市的波動? 如樓價下跌3成
2.      怎樣優化/增值投資組合? 如先行賣車位, 然後等樓市大跌,再入一間250萬左右的樓作收租之用
3.      以我每月收入5萬左右,如果太太不工作,做家庭主婦和應付小朋友的讀書, 可以應付到嗎?
4.      現金20萬,有什麼投資計劃,既保本又高息?
5.      如放售車位變現100萬,再買入上市公司內房的高息(5%至13%)五年債,可行嗎?

THANKS!

ANSWER:

理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。

現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。

有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人...........

>>>按此看全答案>>>按此看答案>>>按此看全答案

諗樣兄,
你好, 本人36歲, 有二個小朋友(5嵗和2歲), 和太太聯名有二層樓, 一間在紅磡,估值700萬(450萬買入)左右,收租2萬, 一間在深水埗,估值300萬左右,預計收租,估計1萬至1.3萬, 二間樓欠銀行約400萬,每月供款共2.4萬.現租樓暫住,每月8千. 另有一個單名車位(估值110萬),收租3千. 家庭每月收入約6.5萬-7萬左右(不計算出租的租金收入). 家庭總開支約2萬至2.8萬左右(連工人和租金). 現有以下煩惱, 煩請多多指教. 謝謝.
1.      怎樣面對政府對樓市的政策和樓市的波動? 如樓價下跌3成
2.      怎樣優化/增值投資組合? 如先行賣車位, 然後等樓市大跌,再入一間250萬左右的樓作收租之用
3.      以我每月收入5萬左右,如果太太不工作,做家庭主婦和應付小朋友的讀書, 可以應付到嗎?
4.      現金20萬,有什麼投資計劃,既保本又高息?
5.      如放售車位變現100萬,再買入上市公司內房的高息(5%至13%)五年債,可行嗎?

THANKS!

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理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。

現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。

有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人...........

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