樓市走勢有再度回勇迹象
本欄跟進本港樓市市寬指標【註】2012年12月9至2013年1月13日變化的重點：
一、特區政府於10月底推出調控樓市措施以來，反映樓價整體走勢的中原城市領先指數（CCL）從11月中高位最多回落約2%；其中港島區回落的幅度則最大，有3.6%；惟整體或分區樓價的跌幅其後逐步收窄。截至1月13日為止，整體、港島區、九龍區和新界東區的樓價，與高位差距縮窄至不足1%。新界西樓價表現則最突出，不但收復政府「出招」後的跌幅，更有約2.6%的升幅進賬，令該區樓價指數亦升至創1997年10月以來新高「圖1」。
二、新界西樓價在是次調控措施下抗跌力較強，原因相信與其樓價較落後，且呎價（即涉及樓價）相對較低有一定關係；這某程度反映市民入市意欲仍然十分高漲。
三、統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率，由去年11月中逾9成高位，輾轉回落至略低於6成的水平（58%）「圖2」，100個指數成分屋苑中，只有58個屋苑每周平均呎價高於10周平均，追平2012年7月下旬的紀錄。儘管如此，此市寬的跌幅迄今尚算溫和（註：一般此比率要跌穿4成水平，樓價才有較深調整或較長的鞏固期）。
四、全港100個屋苑的3個月平均升／ 跌（A/D）線從去年11月中的33個的多年高位回落至21個，即過去3個月內屋苑平均呎價錄得上升的較下跌的，多出21個屋苑「圖3」，顯示樓價從早前超買狀況進一步改善。同樣地，A/D線現水平仍屬偏高，反映樓價至今只是溫和調整的現實。
五、全港100個屋苑樓價，從52周（即1年）內低位回升平均幅度，由早前16個月高位的27.9%，輕微回落至去年12月初的26%後，再度反覆回升。截至1月13日，此比率回升至27.6%，只是略低於特區政府「出招」前的高位，顯示整體樓價上升動力再度增強。是次回升會否顯著升越自2003年至今的下降趨勢線「圖4」，有待觀察。
總括而言，從屋苑樓價高於10周移動平均、A/D線和樓價高於1年新高比率，均可見指標從特區政府推出樓市調控措施前的高位回軟；惟迄今調整／回落的幅度仍然十分有限和溫和；反而多個（分區）指標有再度回升／轉強至（接近）早前的高位，反映整體樓市走勢有再度回勇的迹象。
註：研究部利用全港100個主要屋苑每周平均呎價的數據，編制了三類樓市市寬（market breadth）指標，包括：（1）屋苑樓價高於十周移動平均價比率（統計全港100個主要屋苑樓價高於10周平均價比率）；（2）3個月平均升／跌（A/D）線（100個主要屋苑樓價按周上升的數目，再減去下跌的3個月平均數）；（3）屋苑樓價偏離52周新高／新低平均百分比，即量度主要屋苑從一年低位（高位）回升（回落）的平均百分比。具體指標編制和應用方法，以及數據來源等的介紹，詳見《投資遠見》──信報研究部2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌？ 」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。
呂梓毅
信報首席分析員
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