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2. 袛有政治瘋子才會推空置稅 2013-01-21 12:13:12 |
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香港是自由港核心價值永久行遠, 空置稅不可行， 假如: 梁振英 硬推空置稅, 他將可以戴上政治狂人帽子............因為地產商以及小業主已經為香港付出了最仰貴的地價,樓價,...不斷供奉的差餉,地租地稅,每月支付的管理費.......好多小業主都吃不消........硬推空置稅,將會引爆管治危機,給政敵增加同盟軍,增加反對政治力量,袛有政治瘋子才會做.......... 空置稅不可行,空置村屋大多數是交通不便,難以租出,租出後又難以順利收取租金,遇到租霸更煩惱,苦不堪言,又要供樓,.....政府又要出手打劫,趁你病攞你命,做官,做特首要為自己積返一D陰德........不要有風使盡裡........香港會翻船的.......... |
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6. 齊來舉報公屋富戶 2013-01-21 12:26:07 |
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而另外的一半則大多數住公屋 包括那些已有幾部的士牌，又有幾層收租私樓物業，子女已長大成人做醫生律師成家立室，欺騙政府霸著［風水］公屋，又不用被罰坐監的那班公屋霸權－食屎公屋富戶嗎? ＃＃打擊公屋富戶，全港未上樓的市民有責必須舉報＃＃ ！！！ 公 屋 政 策 不 是 請 客 吃 飯 ！！！ 公屋富戶為何有名貴私家車代步，有的士牌收租，有幾層私樓收租，子女長大成人做了律師醫生的，不會給家用嗎？為何這班富貴老人恃老，霸著公屋，讓低下階層卜不到車？ |
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8. 路人 2013-01-21 12:31:58 |
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IMF 早幾年應該對美國說不要亂貸款給樓市，IMF 現在應該對美國說不要狂印美鈔，IMF 應該做卻沒有做，因為IMF 的主子就是美國，誰做誰會被炒魷，就是這麼簡單！ |
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9. 政府不會坐視不理 2013-01-21 12:48:58 |
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【本報訊】政府積極覓地建屋，但有發展商被指囤積單位窒礙房屋供應，不少立法會議員及行政會議成員提倡設立空置稅或土地閒置稅，特首梁振英強調關注土地囤積問題，如有發展商刻意囤地及托價出售單位，當局不會坐視不理，包括考慮開徵樓宇空置稅。 |
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10. 沒有智慧的淡友日日沽跌 2013-01-21 12:49:33 |
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此是現代社會的寫實: 沒有智慧的淡友日日沽跌........... 野心狂妄政客才會要脅推空置稅............. 充滿狡黠的美元採行使用廢紙印銀紙............. |
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11. CY團隊應立即主動賣出勾地 - 為壓抑短期瘋升 2013-01-21 12:57:17 |
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施永青說得對，勾地表裡就尚有30幅住宅用地未被勾出。政府應立刻公布主動賣地，不再等地產商勾地才賣。這樣，政府就可以借短期的集中供應，去遏抑地價，進而達到為樓市降溫的目的。
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12. cc 2013-01-21 13:03:05 |
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以下的內容是來自NOW財經台: 以 尖沙咀港景峰這個單位為例，建築面積近770平方呎，實用面積576平方呎，實用率達七成半。不過，牆身所佔的面積達160平方呎，若扣除這部分，實際可 用面積僅416平方呎。即面積逾700平方呎的單位，共得逾五成面積用得著。 |
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13. 亮劍 2013-01-21 13:13:40 |
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14. Peter Paker 2013-01-21 13:15:49 |
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湯博士 , 您好 關於在文中所講的 “6成樓宇沒有按揭” , 這是有一點問題 , 包括我自己在內都曾有少少理解錯誤 , 希望可借此平臺解釋一下 : 根據我上周與人口統計處職員討論時 , 他強調 , 全港有 2,369,362 個家庭 , 其中有 1,233,595 個家庭係居於自置物業內 (主要包括私摟、居屋等) , 當中 : 有按揭貸款 492,261 (39.9%) 無按揭貸款 741,334 (60.1%) 居於自置物業的家庭 1,233,595 (100%) 重點係居於自置物業內的家庭 , 根據人口普查 - 簡要報告 p.77 , 有741,334 個家庭是居於沒有按揭貸款的自置物業內。但是 , 由於人口普查只集中調查居於某一屋苑內的自置、租住家庭狀況 , 在向租住家庭做訪問及問卷時 , 沒有向租戶的包租公訪問該收租單位有沒有按揭 , 又或者 , 租戶家庭不會、不可能知道包租公的單位有沒有按揭 , 因此收租單位的按揭情況在人口普查中是沒有提及過的 但是 , 居於租戶位元單位的家庭有 1,050,871 戶 , 居於公屋的家庭 720,892 戶 (假設全部72萬公屋戶都是租戶) , 用這樣的 logic 推算 , 居於私樓及居屋的租住家庭有 329,979戶 , 但人口普查是沒有跟進這 329,979 戶的包租公有沒有按揭 全港有 162萬個家庭居於資助自置居所房屋及私人永久性房屋 , 分佈如下 : 資助自置居所房屋 377,615 私人永久性房屋 1,242,982 Total 1,620,597 居於自置居所的家庭已佔居屋及私摟总戶數的 76.1% 。假設1個家庭居於1間屋 , 全港居屋及私樓有76.1% 已由自置戶 (即 : 用家) 居住 , 炒賣、投资的情況嚴不嚴重、政府出招有沒有落錯药則是見仁見智 小弟在自己的 blog 裹 , 用2011人口普查揾出内各区的134個樣本大屋苑 , 發現有－個普遍性的現像。在同一個屋苑内，居於自置物業家庭數目 / 該屋苑內家庭總數的比率卻是十分高 , 该134個样本屋苑的平均數约75.8% 。即是說，在某一個屋苑内假設合共有1,000戶家庭 , 其中758個家庭是居住于其自置物業。這個数据可反映 > 75% 的單位都是由用家自用的 , 其實私人住宅用來炒賣、收租投资的情況並不如外间形容般嚴重。 Table 1 列出這134個樣本大屋苑內的居於自置物業比率分佈：如下 | 居於自置物業家庭數目 / 同一屋苑內家庭總數的比率 | 屋苑數目 | 佔屋苑總數比例 | | 40% - 49.99% | 5 | 3.7% | | 50% - 59.99% | 5 | 3.7% | | 60% - 69.99% | 18 | 13.4% | | 70% - 79.99% | 56 | 41.8% | | 80% – 89.99% | 45 | 33.7% | | 90% - 100.0% | 5 | 3.7% | | 總數 | 134 | 100% | 如上述所言 , 如果私人住宅用來投資及炒賣只屬少數的話 (約1/4) , 再加上空置率及空置量持續下滑 (Table 2) , 過去3 – 4 年樓市升浪好大機會係由市民对自住的剛性需求所产生。因此 , 正如樓市分析3所述 , 近一年來大陸人入市比例下跌 , 特區政府用行政手段處理樓市有否断錯症、落錯葯 , 閣下需自行判断 My article: http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1004891/index |
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15. 湯文亮 2013-01-21 13:28:36 |
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T0：Peter哥 多謝你的意見，我說6成沒有按掲亦只不過是從回 應箱內得知，我因公事煩忙及希望保持兩篇文章，故此未能查證，同時我深知必定會有網友指證，為此，十分多謝。 湯文亮上 |
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16. 永利 2013-01-21 13:54:42 |
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世紀21物業（將軍澳）經理曾志雄表示，上述單位屬銀主盤，銀行原開價285萬元，惟同類大單位供應少，故最終加價至298.3萬元沽出。雖然上述成交價屬全港公屋最貴，惟區內同類型居屋入場價至少350萬元， |
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17. 空置稅的澄清 2013-01-21 17:13:42 |
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個人不同意空置稅, 但有一點似乎要弄清楚, 現提出的空置稅是針對一手物業, 即地產商手上的貨尾, 而不是一般人手上的第二手單位. 所以一般人持有而租不出的單位應不受影響, 有錯請指正. |
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18. Mr Tong o to hell please!!!! 2013-01-21 22:56:19 |
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You, go to hell please!!!! |
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19. 哈哈哈哈 2013-01-21 23:44:11 |
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政府不如双反方向，立法禁止將楼宇出租，或物業税率100%，樓價就—定跌啦O9！ |
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20. 中醫採用舒活血管處方治心臟不適 2013-01-22 07:56:35 |
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中醫採用舒活血管處方治心臟不適: 血管塞了傳統中醫採用舒活血管處方,不需要使用儀器通波仔,通波仔會有意外發生,百分比 ?? %是多少則要問統計資料庫了,...... 第六界國學國醫岳麓論壇,嘉賓論文: 研究如何應用草藥養生養心保健方: 草藥應用範圍廣泛:古代人一直應用於養生保健.護理心血管清除瘀塞物,活血散瘀降血壓養心方.通利血脈免手術排隊通波仔.體現了我們祖先的智慧.
今天講講: 養生養心清除血管瘀塞應用方.
中醫袓傳師承制傳承法的智慧，來自遠古的年代，歷代中央政府善待中醫藥業界,不立任何廢除中醫袓傳師承制傳承法法令.直致現今中央政府. 導致中華民族可以多次強盛起來.
世界衛生組織(WHO)西太平洋地區委員會第62届會議:通過了《傳統醫學決議》促進傳統醫學的可持續使用.對中醫業界來說是一件非常重要的大事.
古籍中藥處方應用廣泛.使用覆方處方,更使人民大眾歡迎.
此處方擁有: 養生養心清除血管瘀塞功效
古方改良「養生養心保健方」：（此處方可加可減，靈活應用．）
黨參：10克．性能: 潤肺化痰.養陰和胃.益氣.
羅漢果：6克．性能: 清熱潤肺.降燥氣.通便.
紫蘇葉：6克．性能: 理氣寬中.發表祛寒.（蘇梗:和胃.安胎.）
大腹皮：6克．性能: 下氣行水.調理胸胃不適。
桑樹根：12克．性能: 疏風解表.清熱明目.緩血壓.寧心神.
茯苓：10克．性能: 利尿.有鎮靜作用.
側柏葉：6克．性能: 黑髪.通心脈.平血燥.潤心肺.
沙參：12克．性能: 潤肺.舒胸.藥性平和.
蔓荊子：10克．性能: 疏散風熱.清利頭目.舒神經.偏頭痛.
夏枯草：6克．性能: 清火明目.散結消腫.安神.舒緩.降血壓.
桂枝：6克．性能: 補火助陽.散寒止痛.活血通經.利肋骨.
干葛根：10克．性能: 解表退熱.生津解喝.透疹.止瀉.解肌.頸項梗痛.
菊花：6克．性能: 散風清熱.平肝明目.清頭目.潤心肺.安神.
辛夷花：6克．性能: 散風寒.通鼻竊.歛鼻水.清鼻毒.
枇杷葉：6克．性能: 清肺止咳.降逆止嘔.清心潤喉.
厚樸：6克．性能: 燥濕消痰.下氣除滿.健胃消炎.保腸胃.和藥性.
白荳蔻：3克．性能: 化濕和胃.行氣寬中.健胃鎮嘔.舒胸.
豨薟草：6克．性能: 祛風濕.通經絡.清熱解毒.
宣木瓜：6克．性能: 舒筋活絡.化濕和胃.消食.祛煩悶.潤心胸﹒
砂薑：6克．性能: 溫胃止痛.祛寒氣.
茺蔚子：6克．性能: 活血祛瘀.消腫通利.清熱解毒.
台烏藥：6克．性能: 順氣止痛.溫腎.祛寒郁氣滯.
澤蘭：6克．性能: 化濕和胃.活血祛瘀.
（煎藥方法：八碗水／或按壓藥草水浸藥草上面，慢火煲剩餘一碗半水，分三次服食．四小時服一次．）
另加強藥性副配藥物： 淡竹葉： 10克．性能: 清熱利尿.清心火.
艾葉： 3克．性能: 溫經止血.散寒止痛. 毛冬青： 6克．性能: 清熱解毒.活血通脈.清心火. 參考應用: 心肌炎． 雞血藤： 10克．性能: 活血補血，舒筋活絡，手腳麻痺 (此是參閱保健中藥處方) |
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21. 住得可以舒服D 2013-01-22 08:20:57 |
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支持立法禁止將楼宇出租,全部買者自用,住得可以舒服D........... |
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22. Peter Paker 2013-01-22 09:57:01 |
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My reply to imf
借貸情況 , 可以從香港整體經濟的借貸情況、樓市的借貸情況及政府政策去分析。 香港整體經濟借貸情況 Diagram 1 列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。從Diagram 1 可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。 97年HK GDP約為 HK$12,000億。 隨著97金融風暴爆發 , 香港人持續減債 , 至1999年 , 總存款及總貸款便相等。隨後 , 總存款與總貸款的差距日漸擴大 , 至2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顕示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。 Diagram 1
(Extracted from Phemey Poon's powerpoint)
此外 , 根據 “香港金融管理局季報2012年6月 - 銀行業概況” p.3圖6 (以下的 hyperlink) , 零售銀行貸存比率約55% - 56% , 與1997年高峰時 , 有關貸存比率曾達到150% - 160% , 相比之下 , 今天貸存比率、銀行狀況相當健康 , 香港經濟本身完全沒有過渡借貸的情況。 http://www.hkma.gov.hk/media/chi/publications-and-research/quarterly-bulletin/qb201206/ra2.pdf Diagram 2有兩個圖表 , 下方的圖表列出香港銀行體系內淨存款的情況 (i.e. 藍色 Area Chart), 與Diagram 1表達相同的信息 , 但 cover period 擴至2012年1月。從2010年起至2011年末 , 有關淨存款有一定程度的減少。我相信淨存款減少 , 主要原因相信與當時人民銀行收緊內地信貸 , 再加上港元比人民幣低息及人民幣當時持續升值 , 很多國內公司積極向香港銀行借入港元 , 並把港元結匯至內地 (for arbitrage and / or financing their own operations)。
Diagram 2
(Extracted from 王震宇's 信報 presentation)
香港樓市借貸情況 根據 ”香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006年 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%及52.2% (for details, please refer to Diagram 2a)；從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%至60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。 |
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23. Peter Paker 2013-01-22 09:59:16 |
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For detail, pls refer to my blog. http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index
Diagram 2a
(Extracted from 明報 and 2011 人口普查)
此外 , Diagram 2 上方的 line chart , 黑色線 line chart (refer to 左手邊的 vertical axis) 顯示新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio , 亦反映買家買樓時支付首期的比例。2011年末的 loan-to-value ratio 為 53% , 港人現時買樓 , 能支付樓價47%做首期 , 新做按揭成數亦只是53% , 當中還不包括“現兜兜一炮過”的買樓交易。即是現在港人買樓可以支付 47% 首期，反映現在買家“好有錢”，沒有過度借貸，底子好厚；另一方面，樓價要跌多過 47%，先開始有負資產壓力 , 並無重大劈價壓力。有關新批住宅按揭時的 loan-to-value ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2012年的55% , 期間樓價雖然上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。香港有6成自置物業是沒有按揭貸款 , 而其餘4成有按揭貸款的物業 , 借款時的貸款比例只佔樓價一半 , 單憑借貸因素去看，香港樓市是非常健康，不過這並不是普通市民能接受的事實。 根據金融管理局的2012年6月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 為54.7%。拖欠比率 (3個月) 長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力。 http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/press-release/2012/20120727c4a1.pdf 政府政策如何影響借貸 由於政府非常擔心樓市泡沫爆破風險，較早前 (i.e. 截至2011年6月) 金管局已制定一些措施 , 以保障銀行及按揭貸款人的財務安全 : l 限制中 / 高價樓自住按揭成數的的措施 (詳情可參閱 Diagram 3) ; l 投資收租物業只借5成 ; l 正面按揭信貸資料庫核對借款人目前信貸狀況 , 確認新按揭貸款人沒有過渡借貸 ; l 新按揭貸款人要進行+ 2厘壓力測試 (加兩厘後 , 按揭供款不得超過收入6成) 等 以上措施變相令到只有強者才可以入場 , 如業主(包括投資者及自住人士)實力強的話 , 他們能承受樓價波動及抗逆的能力會比較高 , 不會輕易劈價求售。同時 , 再加上1 - 2厘低按揭利率環境 , 3 - 4厘租金回報 / 支出等情況 , 持貨成本亦低 , 樓市很難有下調空間。其中有一個現象可証明上述看法 , 2012年3至6月，樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；2011年9月至2012年2月，樓價下跌，市場的交投只有5,752宗 (詳情可參閱Diagram 4)。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。 |
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24. Peter Paker 2013-01-22 10:01:33 |
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IMF should read my blog when commenting the borrowing status of hk property mkt |
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25. Peter Paker 2013-01-22 10:09:10 |
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要樓價跌 , 請增加各方面土地供應 (including residential, shopping commercial, hotels, recreation, social services, medical, etc) , 做大香港塊餅 , 以及使樓價穩定、下調 , 出埋D無關痛痕的SSD 、BSD 花招 , 根本冇用 , 香港目前係嚴重供應不足 , 個別人口大區 (e.g. Tai Po, Shum Shui Po, Tsuen Wan, Kwai Tsing) 的空置率低於 2% , 你政府出招阻人買樓住 , D 人買唔到樓住 , 佢地要轉去租樓 , 單位供應不足 , 多阻人爭租盤 , 租金便會颷升 , 租金回報 吸引而對樓價有支持 通脹、租金中長期因冇供應而睇升、長期低息 (0 存款利息)、樓價因出招唔點升、香港人銀行存款遠遠高於貸款 (即個別香港人好疊水)、低負債、貧富差距大 、股市低迷 , D 有$$ 人點會唔湧去買樓收租 , 樓價點會大跌?? 我想問政府 : <1> SSD 、BSD 有冇直接 deal with 低息環境 , 令到低息環境改變?? 答案 : 唔會 <2> SSD 、BSD 會否令到窮人收入大增而使到佢地有$$買樓?? 答案 : 唔會 <3> SSD、BSD會否令到住屋供應增加 , 從而滿足居民基本住屋需求、因低息而額外產生出來的投資需求??? 答案 : 唔會 如果要理順香港 , CY、張局長、陳局長 , 請做D野增加供應 另外 , 我都想向下D憤世青年: <1> Sell 本地房產俾大陸人可使本土經濟、消費增長 , 多左人來香港使$$ , 多D本地人有工做 , 收入增長有D咩唔好?? 香港在金融、旅遊、零售係冇左大陸人 , HK可以收皮啦?? 旅遊雖佔 HK GDP 5% , 但可以養起好多低學歷、低技術的本地人 , 閣下 2002年未出身 , 我部門有200人 , 1個星期睇住自動消失左40-50人 , 今日老哥我好珍惜今天的工作環境 , 當年 HK unemployment rate最高應有 7.2% - 8% , 今日只有3.3-3.4%失業 ; 記得唔係03 – 04大陸 IPO開車 , 我想我應該涯唔到04年… 大陸經濟今天係香港收入命脈 , 冇大陸 , 冇香港 <2> 香港有1100 sq km大 , 66%地為 woodland and country side , 可晤以犧牲少少郊區去起樓、酒店、商場?? 講多D數您知 , 66% 的佔地為 Woodland / 效區 (其中44%為法定效野公園) , 2.3% 的佔地為私人住宅 , 公屋佔地1.4% , 村屋住咁少人竟佔地3.2% , 只要少少郊區地就可以解泱土地荒 人地新架坡很多地區都是填海產生，現今仍持續填海計劃，自1950年至今已經約有20%的國土面積由填海產生，新加坡國土面積於1960年代時為581.5 sq km，現在約為704sq km，至2030年以前，可能再增加100 sq km 。新加坡約有23%的國土屬於森林或自然保護區。這可以解釋新架坡面積比香港細4成 , 人均居住面積及總寫字樓面積比香港多一倍 <3> 填海會影響生態 , 整死D海星、海膽、海豚、蟹仔 , 我知呀 , 但係我重知你冇屋住、冇錢買樓住對你有更切身、更直接的影響 , 自己想下啦 , 我得閒會飛去澳洲下 , 重多野 <4> 係荒島起化爐可以即刻把堆田區土地釋放出來起樓 , 不過貴幾拾億 , 香港俾得起有餘 , 點解D垃圾會議員、環保狂熱份子會反對?? <4> 新界東北就 complicated , 唔知點講 , 唔關事嘅非原區民最麻煩 , 因為$$搞唔掂 綜合上述 HK社會現象 (唔好講經濟、樓市分析) , 您話聽樓價點跌呀??? 好多問題 , 係香港人自己玩自己 , 如果香港經濟唔掂 , 最先死應該係D基層同埋你D憤青 , 因為要炒都先炒D細先 , 中高層點會自對?? 再者 , 基層同埋你D憤青通常冇儲備 , 点涯过寒冬?? 唔好比我死 , 到时樓跌你都冇$$買 |
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26. 亮劍 2013-01-22 10:21:26 |
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以下文章發表一週年，請大家重温 推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ 
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27. 湯文亮 2013-01-22 10:59:57 |
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Peter&亮劍， 有你們的資料，我寫文章得心應手，多謝。 |
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28. 王岸然 2013-01-22 11:07:03 |
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Are you ready？準備好什麼？是推倒梁振英的政府。
筆者不是要加入倒梁行列，因為我認為這個行列從來不存在。無疑在《施政報告》之後，叫梁振英下台已經是人民心中的願望，「打倒梁振英」更是政界和正義界這幾個月來叫到令人煩厭的口號，但叫口號與現實是兩碼子事，要真正令梁政府倒台，是人人有責的事。那請先反躬自問，你準備好了沒有？
民陣幾天後將與泛民主流合辦遊行，要反對《施政報告》、要梁振英下台。如果大家本着消消氣為目的，當然不妨參與這類和平、非暴力、理性表達不同意見的遊行，然後按大會指示和平散去，然後自我感覺良好。
睇死港人沒決心
筆者無意潑大家冷水，亦非嘲笑大家，而是提醒大家心中也已明白的一個事實——這類遊行遠遠不足以令梁振英下台。
和平遊行筆者也很有經驗，所謂激進的則沒有，但這不等於筆者要曾經參與才有權指出這類行動沒有作用。
無論支持與否，幾十人甚至上百人的堵路行動已發生多次，結果也在意料之中。梁振英1月1日下午去了馬會嘆茶，沒有為那三萬多人的上街而有何擔心之處，因為一切在他意料之中，他甚至沒有因而改善一下《施政報告》，讓港人在這數年後多一點得以改善生活的希望。
為什麼梁振英這樣有信心？因為他睇死香港人沒有決心和能力真的把他推下台來。在他個人來說，他已經解決了自己的誠信危機，順利在位五年是沒有問題的。三萬多人上街？只要不離開和平請願的方程式，根本不會令他下台，就算今年七一有十倍的人上街，重演2003年七一的一幕，他也不用下台。
雖說在這種情況下當特首，無疑是難堪的，但看他的態度，他已經適應了這個程度的難堪，所以笑罵由人，特首我自為之了。
筆者早在本欄提醒梁振英，希望他搞清楚誰是朋友，誰是敵人。普通市民就算站起來反對政府，要求民主，也不是政府的真正敵人，「地產霸權」才是，相信梁振英也明白這個道理。
安心去馬會喝茶
不過，他的應對卻也令人太失望了，因為他選擇跟「地產霸權」妥協，向「地產霸權」投降，對本是他朋友的基層人民，卻選擇出賣和食言。
梁振英的《施政報告》其實是給「地產霸權」的「降書」，五年之內的房屋供應規劃，完全沒有離開曾蔭權政府的規劃，也就是供應適當地小於需求，這就可以保證房產價格不會下降，保證「地產霸權」的利益。四大城中地產商肯放他一馬，他自然可以安心坐在馬會喝茶而不懼上街示威的市民了，因為港人一貫是和平理性的動物。
筆者從不反對「倒梁」，但就十分看不起泛民政客和「社會小學雞」那種自甘充當「地產霸權」棋子的作為。政客站在遊行隊伍前列高叫「梁振英下台」是沒有成本的、是有利無害的。這類表演總可以引到傳媒的報道，行禮如儀之後，就可以保持知名度，可以順利連任。至於經常站在道德高地指摘所有人、包括泛民可恥的所謂激進派，其社運方程式其實也是一式一樣，只是調子和位置高一點而已。
「社運小學雞」出發點相當單純，但基於所處的位置和有限的識見，難免最終變為別人的棋子；資深的社會運動家靠社運吃飯之後，漸漸會成為另類社運建制，為社運而社運，參與社運只是搵食的工具，不求突破，甚至反對別人突破，把精神放在爭風呷醋多於謀求突破。
筆者叫人反躬自問，自己又有沒有反躬自問？自二十七年前在本報執筆論政開始，自己給自己的使命就是煽動人民的力量，希望人民有自我醒覺的一天，能踢開政客，打倒專政，自己掌握命運。結果自然是希望大時，失望也大，兼且得罪人多；但自問還是樂此不疲，死心不息。
全民「佔領中環」
在未來的時刻，筆者相信一場風暴快將來臨，港人將要重溫2003年七一的經驗，要用自己的力量改變命運，要逼專政者放出民主，要建制切實改變施政模式，以民為本，改善民生。這兩大目標的結合，就會由一場轟轟烈烈的「倒梁運動」開始。
只是，歷史是不會簡單重複的，專政者也在進步之中，2003年模式的訴求不會有同一效果，亦即是說，和平理性非暴力的抗爭不會有效果，因為這都是預期的。
筆者還是那一句，香港人準備好了嗎？沒有「升呢」的準備，大家不如接受現實，別再發「倒梁爭民主」的春秋大夢。
上星期三，戴耀廷教授在本報的文章〈公民抗命的最大殺傷力武器〉，相信已經引起很多人的注意和深思，特別是長期自冠正義光環的政界和社運界。教授鴻文最重要的一點是，一貫以來行之有效的所謂社會抗爭運動，已經由歷史證明無效，想要改變，不能再依賴和平示威，而是要「佔領中環」。
對此筆者完全同意，但想問句社運界：是否對有啟發性的建議還是再一次看過便算，口頭繼續激動，行動只會照舊？
教授文章不客氣地指出一點，長期佔領道德高地的什麼民主之父、尊貴議員其實有未擔起其歷史責任的任務；他們應該做一件應做的事情——帶領群眾「佔領中環」。這一刻來臨之時，筆者一定不會缺席。你呢？ |
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29. 支持博士 2013-01-22 11:41:40 |
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支持開徵樓宇空置稅及租金管制
地產界政治人才應該不會反對政府出招，維護香港繁榮穩定傳統價值...........強烈支持開徵樓宇空置稅及租金管制............
市民都表示讚同，政府研究開徵樓宇空置稅及租金管制的可行性。
黑心炒家推升大市等時機散貨
重複講多一次:
黑心炒家袛是候準香港市民渴望置業，同時配合低息環境，才會硬推升市，做成資產泡沫也在所不計，只想等時機散貨，扑傻瓜，現在於高位接火棒的市民慘了.....
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30. 痴忍扇 2013-01-22 11:50:10 |
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材料： - 食物：豬展肉或豬爭肉半斤。
- 藥物：鮮生地四錢或用乾地黃，重量相同。
功能： - 鮮生地清熱袪濕，清火涼血，治血衄、流鼻血、婦女血崩，解諸熱症，利水去皮膚濕毒，主治皮膚濕熱性引起之瘡毒，糖尿患者之皮膚病，飲此湯能減輕病情。
製作方法： - 生地藥材洗淨，同豬展肉一齊放置煲內，注水四至五碗，煲三小時成濃湯，加少許鹽調味，清甜好飲。
說明： - 鮮生地、乾地黃、熟地黃以上三個名稱代表各的用途藥性，但乃同種藥物。未經製作之地黃為鮮地，曬乾備用製成扁薄的為乾地黃，鮮生地煮熟後製成扁薄後曬乾，經久蒸 久曬多次為老熟地，補益就有不同分別。
鮮生地：鮮毒清血和血降壓。
熟地：又名熟地黃，溫補和血補血降血糖。
老熟地：陳年久蒸久曬之熟地謂之老熟地，主補中益氣大補血虛弱身。
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31. Peter Paker 2013-01-22 11:53:50 |
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支持開徵樓宇空置稅及租金管制
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32. 痴忍扇Peter Paker 2013-01-22 11:54:45 |
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材料： - 食物：豬展肉或豬爭肉半斤。
- 藥物：鮮生地四錢或用乾地黃，重量相同。
功能： - 鮮生地清熱袪濕，清火涼血，治血衄、流鼻血、婦女血崩，解諸熱症，利水去皮膚濕毒，主治皮膚濕熱性引起之瘡毒，糖尿患者之皮膚病，飲此湯能減輕病情。
製作方法： - 生地藥材洗淨，同豬展肉一齊放置煲內，注水四至五碗，煲三小時成濃湯，加少許鹽調味，清甜好飲。
說明： - 鮮生地、乾地黃、熟地黃以上三個名稱代表各的用途藥性，但乃同種藥物。未經製作之地黃為鮮地，曬乾備用製成扁薄的為乾地黃，鮮生地煮熟後製成扁薄後曬乾，經久蒸 久曬多次為老熟地，補益就有不同分別。
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熟地：又名熟地黃，溫補和血補血降血糖。
老熟地：陳年久蒸久曬之熟地謂之老熟地，主補中益氣大補血虛弱身。
材料： - 食物：豬展肉或豬爭肉半斤。
- 藥物：鮮生地四錢或用乾地黃，重量相同。
功能： - 鮮生地清熱袪濕，清火涼血，治血衄、流鼻血、婦女血崩，解諸熱症，利水去皮膚濕毒，主治皮膚濕熱性引起之瘡毒，糖尿患者之皮膚病，飲此湯能減輕病情。
製作方法： - 生地藥材洗淨，同豬展肉一齊放置煲內，注水四至五碗，煲三小時成濃湯，加少許鹽調味，清甜好飲。
說明： - 鮮生地、乾地黃、熟地黃以上三個名稱代表各的用途藥性，但乃同種藥物。未經製作之地黃為鮮地，曬乾備用製成扁薄的為乾地黃，鮮生地煮熟後製成扁薄後曬乾，經久蒸 久曬多次為老熟地，補益就有不同分別。
鮮生地：鮮毒清血和血降壓。
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老熟地：陳年久蒸久曬之熟地謂之老熟地，主補中益氣大補血虛弱身。
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33. to 25 Pater Parker 2013-01-22 12:35:17 |
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Well said! People in HK are too selfish, especially compared to Singapore. It is the general public in HK who are the major driver in messing up HK, not the HK government and not China. WAKE UP HK PEOPLE! |
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34. Pater Parker Property Agent 2013-01-22 15:37:19 |
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Thank You !!!! |
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