香港11月19日電香港特區金管局總裁陳德霖今天表示，雖然目前供樓負擔比率低過97年時期，但現時香港樓市的風險不低於97年。

　　陳德霖出席立法會會議說，樓市是香港最大風險來源，又指即使現時按揭供款比率，遠低於97年的時候，但樓市涉及的風險不比當年為少，主要是現時息率的上升空間較大。

　　他指出，現時香港的供款占收入比率僅約五成，低於97年的百分之一百零九，但當時平均按息為12厘，其後樓市泡沫雖爆破，但往後的6年半調整期，利息共回落了9厘，紓緩供樓壓力。不過，現時市場上的按息為兩厘三，是歷史中低位，若做一個30年期的按揭，未來息率走勢將會是上升空間較大。

　　陳德霖又表示，全球低息環境、推出量化寬松措施，國際資金或持續充裕，導致新興市場面對通脹壓力、資產價格或進一步上升，香港仍難以獨善其身。他說，香港需要做好准備，資金或會持續進出，而樓市過熱還會對香港經濟帶來風險。

　　另外，陳德霖提醒，國際資金過剩，資金或持續流入香港，主要因為外國基金增加香港的資產配置，以及企業增加發債。他強調，兩者均是正常經濟活動，並非熱錢透過香港流入內地炒賣人民幣。他又重申，金管局會依照貨幣發行局的安排，若觸及強弱方兌換保証，金管局便會入市。

十多年前，私樓按揭利率係十厘樓上，仲要同你計嘅係 P加，客仔每期供款，絕大部分係息，真係啖啖肉，而且因為息高，還來還去啲本都無乜少到，即係揾倒一個客，如果佢無穿無爛，就如同擁有一只會生金蛋嘅鵝一樣！

但現在按息唔少做落係 H 加，平均只是厘多，就算計入幾乎零息付予存款人，達至無本生利最高境界，俾你銀行賺盡呢厘幾，但毛利率炒埋都唔夠一碟，仲有一樣不可不提，因為息隨本減嘅關係，總貸款者本金，因每月償還樓按而快速減少，但新增樓按就俾打房政策攪到宗數少咗，連每宗貸款成數都少埋！

今年各銀行貸于私樓者總額比照上年，達七成應開香檳慶祝，銀行高層面對各國 QE ，水浸香江咁嘅情況，唯有將物業估價盡量估高啲，搏客仔來自己間行幫襯，但咁攪法咪整到啲業主唔肯平賣囉，樓價越升越有真係玩死人，成個社會因此圍住呢個問題互不相讓，政府做好心幫倒忙又一事例。

湯博士既然提到銀行按揭業務, 小弟也提點意見. 市佔率最大的四家按揭銀行, 滙恒中渣之中, 除了恒生的按揭業務比重較大之外, 滙豐和渣打其實並不算突出. 因為每家銀行對每樣借貸均有一個上限(我們稱為"風險意慾"). 以滙豐為例, 按揭貸款對整個集團的總資產不到15%, 而且按揭均為長年期借貸, 本金償還速度是有數可計的. 銀行並不擔心損失按揭生意, 又或者金管局按揭限制會帶來深遠的影響.

另外, 在最新的巴塞爾3條約下, 銀行十分看重一/二級資本金的消耗. 如按揭這類佔用大量資本, 利潤率亦低, 年期又長的業務, 其實是不受歡迎的. 然而不做也不行, 按揭是其中一個開拓新客戶或者交叉銷售的一個良好渠道. 所以形成了一個Bread & Butter 的傳統業務.

至於亮劍兄提到的估值與按揭業務的關係. 無可否認在市場上升時銀行傾向多做按揭, 因為扺押品風險較低; 但若遇上樓市下跌, 則銀行未必會鼓勵借貸, 甚至會刻意地縮減資產規模. 現在銀行的焦點已經由以往的追求資產增長轉為重視節省資本, 以滿足股東和監管機構的要求.

This insight is very good.

as we all know, the restriction from hkma made the bank very anxious. Hkma limits our lending capacity, then our NIM,

I suggest hkma use different pricing mechanism for first time buyer, long term investor and speculator, instead of cutting banks' lending capacity.

We need to manage our balance sheet and make profit to our stakeholder.

or very very easy, hkma issues some bills for us, say 3% yield, it is the real solution for banks.

banks can't bear any political cost to fight for property-bubble.

if you want to do that, use your cost, thx,

The bitchy Normen chan

Per HKMA, loan / deposit ratio of all HK retail banks as at 6/2012 is 56%, but this ratio in 1997 is 160%.  Pls check the below hyperlinks below:

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/publications-and-research/quarterly-bulletin/qb201206/ra2.pdf

Actually, banks have much capacity to lend more but they cannot do so due to hkma's restrictions.  So frustrating to investors!!

政府出限量地, 限呎地, 咁樣地產商就冇咗主動權? 開玩笑.

當年, 金管局推按揭指引, 要按揭供款少于人工五成; 銀行就好識做, 幫你延長還款期, 拉低供款, 符合金管局指引, 三方win-win-win. 當然呢云金管局就落閘截住呢招. 最多只准做30年.

老闆請你番嚟揾錢, 你梗係要幫老闆諗掂佢.

金管局限制按揭, 銀行業務就冇咗主動權? 開玩笑.

To: 17/F 掹車邊80後

你份表犯左一個好大的錯誤 , 就係包括好多冇$$ 買楼o既人 (搪邊鵝) 的收入 , 即使係信報出品

根据 2011年人口普查 , "真正" 私人楼住戶 的 mortgage / Income 比例只有 20% 而唔係你口中的 50%  , 當做分析時 , 要 APPLE to APPLE , Apple to Orange 的分析只會導致 wrong prediction , 出來结果根本有意义

即使信報出品 , 都要小心分析会唔会错

http://www.census2011.gov.hk/tc/main-table/E106.html

To: 17/F 掹車邊80後

我想指出一点 , 如果目前現有的業主要用50%人工去供楼 , 萬一將來加息 , 真係会好易頂唔而要趕住賣楼

 但係好多业主之前低價時買落层楼 , mortgage 供款唔係你口中咁高、咁辛苦 , 到時加息佢地係米真係会顶唔順供款而急急賣楼呢??  我真係好懷疑 , 因為目前绝大部业主平均只用 20% 人工去供楼 , 如果將來加息 2 厘 , 頂多只用30% 人工去供楼 , 真係唔係你口中咁辛苦

你的論点假設係1 - 2% mortgage rate  , 所有業主 (不論剛買樓及之前買洛楼的业主) 都要用 50% 人工去供楼 ,  但這是錯的....

不過 , 你可以 argue 剛買楼的人咪会好辛苦啰 , 我都有 D 同意 , 不過 , 要留意以下几点 :

第1 ,  剛買楼的人佔整比例的业主 比较小 ,

第2 , 政府嚴厲要求 banks 執行 + 2% 的壓力测试及禁止30年以上 mortgage , 基本上西走好多弱者 ,

第3 , HKMA 對 6M 以上的楼实施高首期比例及近乎断绝再加按的嚴格規定 , 再加上按揭资枓庫 , 今天能入场的人全部都係強者 , 肯定冇您講得咁辛苦

第4 , 根据 HKMA 数据, 有關新批住宅按揭時的 loan-to-value ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2012年6月的55% , 期間樓價雖然節節上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。香港有6成自置物業是沒有按揭貸款 , 而其餘4成有按揭貸款的物業 , 借款時的貸款比例只佔樓價一半 , 單憑借貸因素去看，香港樓市是非常健康，不過這並不是普通市民能接受的事實。

我認為要知道最新按揭業務情況, 以下金管局連結頗有參考

http://www.hkma.gov.hk/chi/market-data-and-statistics/monthly-statistical-bulletin/table.shtml#section3

截止今年9月數據, 未償還按揭餘額有8420億, 除了08年底金融海嘯後4個月, 數字一路向上. 這個報表有意義的地方, 在於它只包括了持牌銀行對於個人借款的統計, 而沒有計及公司借貸. 在08年12月這個數字大概為5990億左右, 經過了將近4年的超低息高速還本金期, 未償還按揭竟反升了超過40%. 這裏還未有計及所有"財務機構" 的物業相關借貸, 因其不受金管局監管. 然而用08年12月的數據對比8年前 (即00年12月), 你會發現未償還按揭只升了不到15%.

同期個人收入(也包括高收入族群在內), 升幅有沒有追得上未償還按揭的升幅呢? 若沒有的話, 只證明一個事實, 就是香港人的借貸風險正在急速上升. 金管局的監管不是沒有道理.

這也回應了我之前所說銀行從不擔心按揭的貸款借不出去. 說了這麼多, 我想指出香港人有不少富有人士無須借貸, 然而大部份打工仔買樓時仍然很願意幫襯銀行的.