People just sold their luxurious flar, made some money & wants to settle for a moderate flat will choose to buy now.  They don't wanna speculate the market too much, afterall they're still end-users & they have cash.

I guess you're right, if you wanna buy at this point, you've got to have cash!

【明報專訊】美國第三輪量化寬鬆（QE3）出台，全城再掀搶樓潮，交吉匙盤嚴重短缺，連質素極差的單位亦獲追捧。荔枝角美孚新邨一個「殘裝」、毗鄰行車天橋、樓下即為街市的「籮底盤」，過去3年因樓價急漲，業主曾8度反價，近日終以378萬元售出，成交價較09年首次開價255萬足足貴了123萬元或48%，呎價5762元，買家為上車客。雖然該單位呎價較屋苑平均呎價低逾一成，但由於屬籮底盤，故呎價已屬理想價。

上述成交單位為美孚新邨一期百老匯街17號低層B室，據悉，該單位內籠甚為殘舊，客廳外望葵涌道天橋，每日都有大量巴士、貨車等大型車輛經過，嘈吵非常，區內更有代理形容此單位為「瞓街橋景」，此外，大廈樓下即為魚檔、燒味檔及菜檔，環境甚為一般，除有不少閒雜人等經過外，街市亦不時傳出嘈雜聲。

當年賣走*自住*物業的人可能一心想抄跌 , 現在買樓自住多吧~

 湯生搭地鐵...~_~

甚麼人現在買樓? 心急人，有些人已經真係等左好多年

如2010年買樓供10年，到2015已享有5年(全期的一半)超底息

Re: 13/F

又係嗃

瑞信董事總經理陶冬由早前堅稱拒買港樓，到近日認為樓價已經高得太不合理，高調宣佈已經剛剛把物業賣掉，不願與瘋狂為伍，這番說話，較他評論老本行的中國經濟更具震憾力。
陶冬說得有道理，而道理亦簡單不過，就是樓價升導致租金急升，租金急升影響生意經營，影響蔓延到最後，令到經濟缺乏競爭力，樓價在目前的超高企水平又怎會有基本因素支持可以長期獲承托呢？陶冬對樓市的觀察及結論，提醒起投資大師彼德林治（Peter Lynch）的真言，就是稍為留意身邊的任何人和事，其一舉一動，都隨時有助分析、判斷任何一個行業的前景。
陶冬作為打工皇帝，現在高調宣佈賣樓，又會否有助驅使市場變得較為理智，以降低對樓價長升不跌的預期呢？答案當然是不會。
實話實說，陶冬可能手持不止一個單位作為投資，儘管他對高樓價影響的分析是完全正確，但已經有數個單位在手，就算賣出一個，他面對樓價再升的機會成本相對依然較低，較之於只有一個投資單位在手，同樣因為高樓價心感不安而決定賣掉的，說服力已經打了很大折扣。
雖然如此，陶冬的憂慮：即是高樓價、高租金，仍是需要正視；大、中、小商戶都已相繼捱不住，有香港特色的店舖，最後就通通犧牲於充滿香港特色的高「瘋」樓價之中。

胡孟青

8 million 嘅樓今天借唔到7成 , 大概只能借55% - 60% , 再要加2 厘壓力測試 (加2厘后 mortgage payment 不能过月入60%) , 所以今天能買樓的人 (起碼中价樓) 根本係强者 , 佢地買樓根本唔係好似你地D普通人買得咁辛苦 o

同埋 , 正如之前所讲 , 今天能買樓的人係强者 , 佢地的抗跌能力係比普通人強 , 所以今天好多人講樓市乾升 , 成交价高但量小 , 要跌就会跌鋪勁 ; 但係厘D說法係好有问題 , 因為忘記左今天入市的人全部都是強者 , 根椐 HKMA 的 figures , 佢地申請 mortgage 時的 loan-to-value ratio 係 53% , 即是他們要拿出 47% 首期 , 能拎出47% 首期的人一定有番咁上吓底子 , 点會咁易劈价求售脫身??  佢地要樓价跌多過5成先係負资产 , 但你觉得 , 係低息、低供应、超低負債比率的情況下 , 有冇可能跌5成??

97年前 , 好多人了以透过2按加按變現再買、炒楼 ; 但今天 , HKMA 基本上已接近暂停這种加按變現 ; 所以 , 今天能買楼的人一定唔係果D借上借、周圍撲水的人 , 而是底子好厚的人

今天可怕的現像 , 唔係樓价水平貴咁簡单 , 而係係目前樓价超高的水平下 , 借貸比率仍能维持有超低水平 (银行贷存比率 97年 160% , 今天60%  ; 今天60% 私宅已供滿樓 , 2001 只得48% ; 今天mortgage loan-to-value ratio 53% , 重要冇得 re-mortgage 加按) , 借貸比率仍係在下跌趨勢中 , 樓价根本易升難跌 , 除非政府災難性增加供应

但係 , 如你开 google map 睇下香港 , 根本冇空地发展 , 今天新界东北有排拖、海不能填、郊区不能動 , 我唔信 CY 可于短期內增加土地 (唔係房屋 , 土地变房屋重要再多幾年時間) ,

再加上欧美日唔掂 , 長期大开水喉 , 维持低利率水平 , 香港樓 3 - 5 年冇得跌

今天香港 , 所有 mortgage loans 要经 + 2 厘壓力測試 , mortgage payments + 2 厘後不能超过月入6成 (唔计双糧花紅) , 境外收入人士要減多1成 ;

以物業加按而沒有收入证明 , 最多只借到估值3成 ; 再加上按揭信贷资料库 , 令到您冇得銀行多借 loans , 连分期買电器的还款都要计入壓力測试

600 - 700 万樓最多借420万 , 即要有能力拎 3 -4成首期 , 厘D首期係唔可以 come from re-mortgage 加按 , 一定要用自己身家財產 , 因為 HKMA 巳cut 左银行加按撲水的渠道 , 除非康业信貸 (不过只按7成 , 年息 28 - 33% , 最少借3個月) ;

700 - 1000 万樓借6成 , 但 mortgage loan 最多借 500 万 , 即是 833 - 1000 万樓需準備 4 - 5成首期 ,

1000万樓只借 5 成

QE3 后 , + 2 厘壓力測试后的兩份按揭供款佔月入比率由 6 成減至5成 ; 同时 , 按現时收入計 , 兩份按揭供款佔月入比率由 6 成減至5成 o以上兩項準則须同时达标

试问今天能入市的人點會唔係強者??  睇完上述借贷限制措施後 , 您会唔觉得乾升论的论点是否站不住腳?? 

再者 , 香港整体私宅空置率為 4.3% , 但 A 類單位 (40 sq m 以下) 的空置率为 2.7% , B 類单位 (40 – 70 sq m) 的空置率為4.5% ; 即证明香港中小型单位唔夠住 , 有強大需求 , 即是話 , 呎价、呎租根本冇得跌 , 有剛性需求的东西所反映的价格會算泡沫??  唔識咩叫泡沫就睇下書 (e.g. 索罗斯)

基於A 類單位 (40 sq m 以下) 的空置率不合理地低 (正常应5%左右) , 所以政府要起多D限呎摟要多D细單位滿足需求

　「物流張」表示，自QE3以來，迄今半個多月，已購近10項商舖物業。由於筍盤可謂「手快有手慢無」，所以最近休息時間亦減少，因要用更多時間落區睇盤，晚上亦要花時間了解物業資料，以便與其他買家「鬥快」作決定。由於最近舖位升值不少，「靚舖」價錢動輒逾億元，而1,000萬至2,000萬元細價舖位，因銀碼細最搶手，更加要速戰速決。

桂林街舊樓收租20年

　記者發現雖然經手的舖位數目眾多，不過張氏對於各個舖位的地址、舖位特點、租戶、租金、租期、買入價、摸出叫價等等的詳盡資料均如數家珍，反映世上無免費午餐，勤力做功課才是致勝之道。要數他手上持有的最長情物業要數深水埗桂林街127號一幢舊式物業，早年以約400萬元購入至今已持貨約20年，近期再獲買家出價約1億元洽購，不過仍然不為所動。他表示，主要是鑑於地盤位處桂林街和鴨寮街交界，佔地約1,000方呎，地舖主要租客為電器和小食店，每月總租金收入約20餘萬元。

旺區舖租飆 有貨傾向保留

　他坦言，今年已經斥約30億元買舖，涉及最少逾50個舖位，暫未決定全年投資金額，總之因應各個舖位特點決定是否作長線投資或放摸，由於年初至今旺區舖租升幅達兩至三成，會保留部分旺區舖位作收租用途。而放摸價的加幅要視乎物業質數，如他於QE3後斥7,950萬元向「影帝」梁朝偉購入的中環威靈頓街73號地舖連閣樓，現開價8,800萬元放售摸貨，較購入價高逾一成。

　他舉例，最近斥資約2,000萬元購入一個筲箕灣舖位，將作長線投資收租。雖然舖位涉及銀碼不算高，不過由於睇中附近有多個新住宅地盤即將落成，即顯示未來區內消費人流將增加，長遠上述舖位營業額會上升，即租金有上升潛力。

打開CCL圖表，發現任何一點都不會只出現一次，舉例如下：

40點：02和04年出現過。

50點：98、00和05年出現過。

60點：94、95、96、07、08和09出現過。

70點：94、96、98、07、08和09年出現過。

80點：96、97和10年出現過。

90點：97和11年出現過。

100點：97、11和12年出現過。

103點以上：只有今年12年出現，而且只有一次。

世事離不開循環，樓價不會只升不跌。

指數中的任何一點都不會只出現一次，幾乎可以從任何指數中找到例證：恒指、國指、滬深300、道指、日經、西德州原油、CRB指數等等。

因此，必有一日CCL會下跌至103點以下，規律使然。當然，我個人並不相信跌到100點就會止步。

結論：將來必會有樓價比現時便宜的一日，若無迫切需要，現時不必高追！

亦相信日後有一日會跌番 100 點以下 , 但問題係要等到幾時 ? 或會升到 115 點以上之後才跌番落黎

1)林一鳴---任何一個市場都不會無止境地上升，總有一天會掉頭下跌，問題只是明天開始下跌，或是升高50%後再回調20%罷了。筆者在以前的文章說過，近年樓價的暴升，主要是貧富懸殊的差距、高收入打工仔薪金暴升等原因造成，再加上借貸成本低企、沒有更好的投資工具推動。所以要樓價下跌，就要這些原因消失才行，例如出現經濟衰退而令高端打工仔薪金暴跌。單是因為「香港的樓價很貴」這個原因，樓價是不會跌的。

2) 陳德霖重申，目的是為穩定銀行體系，並非穩定樓價。

3) IMF駐港代表R. Sean Craig表示，低息環境持續及樓宇供應有限，以致樓價上漲，但不見本港樓市有泡沫，同意在QE3後，不見有大規模資金湧港。

上述三位人兄嘅言論，大家反復研究吓，就可以對打後樓市描繪出一張完整嘅圖畫，都係嗰幾句----自住樓唔能夠賣；逢三退一；首置等等唔好急！

回24.

問題唔只係要等到幾時?

更大問題係有冇能力捱到嗰陣時.