其实香港面对的劲敌仲有国内的上海与深圳！当国内发展迅速，香港相对发展缓慢，其它城市要五年内超越香港并不是无可能！当然本港市民亦不需妄自菲薄，努力靠自己！靠政府好易误人一世！

本人觉得博士偏向保守，下半年楼应有半成到一成升幅，CCL有机会企在110.

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。

這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。

後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20120704/pba01/1.txt）讀到。

湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、變現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。

租金波動比樓價少

筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。

或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。

買樓槓桿屬高風險

筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。

投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。

有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？

首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。

很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。

買樓不如買地產股

更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。

湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？

撰文：王澤基、潘凱媛

投資呢家嘢，並無一條歷久彌堅嘅方程式，總之成敗論英雄！！

愚見認為，如果你係一個守紀律、心思敏捷、對各式投資工具都滾瓜爛熟，而且自信每年回報可達雙位數嘅人，咁買樓自住呢啲咁低層次嘅嘢真係大才小用！！

 

但對普羅大眾來講，如果自知自制力不足，加上買親股票、外匯或投資衍生產品都輸多賺少嘅話，咁買樓自住，一來解決居住問題，二來當做强迫儲蓄，邇不失為一可行途徑，致於可否大賺一筆，最好以平常心對代！！

湯博士係靠物業投資搵食，所以你話買樓投資唔化算佢就當然反對到底，正所謂地產佬話＂世上只有買樓好＂。大部分人覺得買樓好，因為長升長有，跌完都上得返，冇人諗會跌。但如果將來長跌長有，如美國樓市咁就揸現金好過。

如果繼續俾李小加做联交所主席,香港之位一定一塌糊塗,一落千丈,俾班唔識金融又要面的大陸佬玩死,到时扶手相讓金融中心之位,到时候,唔使打擊樓市都會跌,大家等一會兒就到,放心!

 

剛看完以上這位王x基的文章，一時得閒又忍唔住發表下，王先生誠如湯博士以前所形容的沽空人士之代表人物：你的房子回報一厘是你租太貴又或是你自估房價過高？稍有投資屋宇的人都知道你的社區隨便買都不可能1%yield.另人民幣利息稍高是事實，但貨幣漲幅有限，你就只可收息並不可能享受以後本金増值，最多3~5%,三年內，唔跌的話！很多人常說買股票好過買樓，若你問一佰個人在股海賺錢定房巿賺錢我都不用回答你，除非係股神，又用1998~2003年比喻香港樓巿，一知半解外行話，用8%借賃利率同2%借賃利率比較，更不用說2004年後之中國因素，資金潮等等等等！你還說服親人出售物業，將自己投資主觀看法，前途拉全家一起，真祝你好運！不過你主觀意見應很堅強，未來三年房巿再漲30~40%[本人意見是三年內），你會說全世界繼續神經只有你這類學識高見識高，很會計數的人還是清醒的！（得閒再黎寫下不過都好少咁得閒）（湯博士撐你）

看湯博士vs王博士

8 樓 Ryan：很同意你的想法

湯博士講得很好

湯博士放屁聲特別好聽，妖娘三日！

人各有志. 同檯食飯, 各自修行, 博士不用介意.

冇錯，我地一定要搵班80後、90後廢青幫我地供樓，每兩年仲要加佢地租，加重佢地負擔，不要讓他們儲到錢買樓，要佢地做我地奴隸！

王先生說 : "事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以...."

請問,借錢做生意,舗租算不算 [借錢來租房子], 還有,誰能肯定香港没有人因失業無錢交租,向親友借錢?

事實到底如何? 王先生是教授嗎?

有時覺得香港人真係攪笑, 外國人計算資產是很少計算自住房

產的, 這並不代表他們的投資智慧比不上中國人, 而是他們視自住物業為consumption, but not investment. 香港人今天視住宅為投資是純historical reason (97前的賣地限制等), 但時間耐了, 便習以為常.

三十年前, 人人質疑一國兩制能否成功, 今日人人皆視一國兩制理所當然. 其實兩地已漸一体化了. 中國的經濟已到了轉折點, 他的gdp有一半是資本投資, 從來沒有一個已發展國家能維持如此規模的投資, will china be the only exception in the world which against all the economics theory? 中國轉向, 美國歐洲一落千丈, 香港真的可獨善其身?

香港地做業主收租必定一世無憂，不斷都有年青人出糧每個月自動奉獻，加唔加人工我都會加佢地租，佢俾唔起，又一定搵到第二個俾得起，80後、90後、千禧、...不斷有新供應，每收5年租，又加碼買樓放租，香港真係遍地黃金，年青人繼續貢獻。

有無諗過經濟唔好時, 會有租霸呢? 更大碌係的租客會係你度自殺, 咁你就血本無歸?

真人真事, 有個朋友間屋(係美孚)個租客既菲傭吊頸, 好彩間野收得密, 佢可以立即賣出, 神不知鬼不覺.

嚇我呀？未驚過啦！邊個夠膽欠我租，冇飯食都要交租，否則會有大漢幫手送佢地一程。

預付3/40年租金接貨認真苯!!!  

低息的影響一次過全付給了舊樓賣家!!!

 

表面是供好, 但加上跟樓齡上升的不可遮蓋的殘舊+++

加承包水喉,電制,地板,天花, 電器維修......(20++的樓齡!!!再守多30年?)

如何等80/90後交租給你???