咁公道啲講，亦有所謂「投資高手」自信拒哋投資回報，會跑贏樓價升幅，都係情願租都唔買嘅理由，當然好多人只係自視過高，最後根本做唔倒有正回報呢回事！

其實王澤基係明報呢段嘢旁邊，仲有一段平衡報導，呢篇拒就話女仔如要個老公聽聽話話，愛你一世，就要夾個老公去買樓，咁為左供樓，個麻甩佬就會好唔得閒，就會生生性性！

唔怪之得咁多女人要男人買樓先肯嫁啦，原來如此！！

That's a trap, we always say.  Never, Never sell your living house or use your house for profit taking only. Because there are many changes in the HKSAR.

Particularly, the another business pillar for HK will be Asia's Financial Hub for next 30 years ! We will face huge demands from the mainland chinese, overseas chinese, and foreign companies working here...

take money to china to do deposit his higher interest rate but to take back the money to HK is troublesome

also, even interest income = rental income, deposit does not hedge inflation

of course, you can bet deflation due to economy downturn

moreover, there is RMB exchange rate risk.(or gain opportunity of course)

my feeling is RMB appreciation wave has finished, at least in medium term.

There is no traoublesome to take RMB back hk, you can just go to bank and the bank will do it for you and no limit on the transfer amount. The only traoublesome is after you transfer the RMB in HK, say 1 mio, you only can exchange the RMB to HKD  with 20,000 per day, that means you need 50 days to convert the whole 1mio RMB to HKD. But seems this 20k exchange quote will be lifted soon after 1 july.

IQ題: 賣樓後, 交租抵過自置？

特首於 2009年尾，推施政報告上電台解畫，有自稱任職醫生的女士投訴跟任職律師的丈夫合力仍供不起樓云云。

咁不如回帶去翻 09 年尾，就揾呢個姐姐做例子：-

當拒同丈夫合共有現金一百萬，如果買一層三百萬嘅樓，應該綽綽有餘，條數係咁計嘅。

首期 90 萬加使費 10 萬等如 100 萬！

其餘 210 萬同銀行借，用最多人選擇嘅 300 期 (25年) 供款；

利息係一個月同業拆息加 0.7 厘，即係一厘樓下；

每月供樓要大約八千，加埋差餉、地租及管理費一萬銀應該埋倒單！

其中利息及本金大約係 2 / 8 之比，即首兩年每月利息平均大約 1.7 Ｋ左右！！

但他們認為樓價高到唔合理，走去租樓等大市跌，同一層樓回報四厘，租金要 1 萬銀全包，簽一年生一年死，首兩年租金連經記佣係 24.5 萬！兩年租約完左，業主見你準時交租，「只係」加租一成到萬一，即 29 個月全部租樓支出近 29萬大元！！

當拒哋嗰一百萬每年可獲 5 厘回報，兩年多計有 12 萬多元幫補，但剩支出都講緊近 17 萬！

女醫生打電話上電台炳特首當日，CCL 係 73 點左右，現在 104 點，升足 4 成！嗰層 300 萬嘅樓如果無乜衰嘢發生，應該值 420 萬！

如果拒哋係買樓而唔係租樓嘅話，他們供左 29期之後，總共供左 23萬俾銀行，總利息支出係 5萬，其餘 18萬係本金，扣除左呢一筆，倆口子現在只欠銀行 192萬！！

以呢個例子來計，租樓係淨支出近 17 萬！嗰一百萬剩低 83萬咋！

如果買樓嘅話，就係 420萬減 192萬，係易易發呀老友！！！

is it so easy to get money out from china ?

i thought capital control still in place

of course, underground bank can do it. but i won't take the risk for a few milo just for the sake of doing RMB deposit in PRC

 IQ題: 層樓買左兩年幾，現在賣樓轉租條數點計！

咁不如又當嗰有人係 09年尾買落一層 300萬嘅自住樓做例子：-

首期 90 萬加使費 10 萬等如 100 萬！

其餘 210 萬同銀行借，用最多人選擇嘅 300 期 (25年) 供款；

利息當無變都係一個月同業拆息加 0.7 厘，即係一厘樓下；

每月供樓要大約八千無變，加埋差餉、地租及管理費合共一萬銀！

其中利息及本金大約係 2 / 8 之比，即第30-53期每月利息平均大約 1.54Ｋ！！

但他認為樓價高到唔合理，就以 現價420萬賣左層樓等大市跌，同一層樓回報現在得 3.5厘，租金要 1.23 萬銀全包，簽一年生一年死，首兩年租金連經記佣係 29.4 萬！即 24 個月全部租樓支出 30萬大元！！

當拒哋嗰 228萬每年可獲 5 厘回報，兩年計有 23 萬多元幫補交租，但剩支出都要7.2 萬！

當CCL 兩年後無變都係 104 點，嗰層最初用 300 萬買翻來嘅樓如果無乜衰嘢發生，應該都係值 翻 420 萬無變！

如果拒係繼續供樓嘅話，她們供左 53期之後，總共供左 42萬俾銀行，總利息支出係 8.6萬，其餘 33.4萬係本金，扣除左呢一筆，現在只欠銀行 176.6萬！！

以呢個例子來計，租樓係淨支出近 7.2 萬！嗰 228萬剩低到 220.8萬！

如果繼續供樓嘅話，就係 420萬減 176.6萬，層樓淨值係243.4萬！

但唔好唔記得繼續供樓嘅話，他們每月住樓開支可省下 1.23 萬減1 萬，即係每月可儲蓄倒 2.25K， 24 個月合共 29.4 萬！供落去都係著數 22.6加 29.4 萬，總共 52 萬！

可能你會話息升硬，樓市實跌，租金會減嗰喎！

但呢兩年好似有好多人咁睇，所以沽左自住嗰層樓走去租屋住等樓回，到現在都係度煩緊！

無人有一個水晶球，可以好準確地預測打後香港樓市去向，一句到尾，供就 8 千，租要萬二，幾大都唔賣樓！！

但唔好唔記得繼續供樓嘅話，他們每月住樓開支可省下 1.23 萬減1 萬，即係每月可儲蓄倒 2.25K， 24 個月合共 5.4 萬！供落去都係著數 22.6加 5.4 萬，總共 28 萬！

I thought many peoople also don't really understand the operation of RMB capital control, so has hestation, let me try to explain to you.

If your money is always in China and not from other place, you cannot get it out easily due to capital control, but if you remit the RMB to China from HK, then there is no restrict to take it back to HK.

So, if you want to save 1 mio in HK, you just simply order the bank, then they will automatically exchange the it to RMD with 20k per day, and remit to China. the record is this money is from HK and so no restrict when you want to take it back. This whole process is done by bank, and you don't need to pay any handling charge. All you need to do is sign some names, jsut like make deposit in HK. I did it for several years. No traoblesome. Actually, the 20k limit can be get rid as well if you do it informally, say through the exchange store in Mong Kok. But I would just recommend a proper way.

BTW, this don't need to do with underground bank and it is illeagal.

you could do it easily with BEA, BOCHK etc.

謝謝 8樓. 為何要賣自住樓呢?? >_ 的提點，錯字已更改，謝謝！

To "13. 亮劍"

Since you already have the model in place, can you help to figure out what is the break-even in term of 2y and 4y hoirzon (assuming that general interest rate don't move).

Thanks.

不及一D目不識丁，只知收租&自用的人！

This is me :)

讀博士之文, 腦海中不其然跳出清朝詩人黃景仁的詩句:

十有九人堪白眼，百無一用是書生。

本人認為現時樓價這樣的高企, 屢創新高, 原因之一正是那些賣了樓轉租等跌的人造成的.

那群賣樓轉租的人, 不會標市場價出售, 而是越標越高, 所以屢創新高. 請問這樣的放盤心態又怎能會令樓價下調呢? 假如再有這種人賣樓轉租的話, 樓價一定持績上升; 除非賣樓轉租的人肯大幅調低樓價轉手, 但這事不可能的, 因為他見層樓有錢賺才賣掉!

但當各位肯涉讓樓盤時, 那些租客又是否夠膽色入市買樓呢?

相信又是落車容易, 上車難; 如賣了樓後, 不如疊埋心水租死一世樓吧!

樓上師姐:

09年尾買3間(其中一間還要是3房) 首期才100萬？我估計有一間甚至兩間應該非常高按揭成數(抑或使用銀行職員低息按揭)? 但閣下買樓的timing非常好, 我認為是否變現主要視乎資金有否其它出路, 應該沒有太大迫切性吧.

金融業吃的也是年輕飯, 除非極速上位, 到了一定年紀, 轉數稍慢也會被淘汰. 所以小弟傾向用數年時間將自住層樓先供完, 以後的事以後再算吧.

亮劍兄：

分析得好！

80後銀行師兄：

不必那麼悲觀！只要閣下保持身體健康，所謂“轉數快”應可維持到退休年齡，而且隨著年齡的增長，經驗、知識都在累積，思考問題時會更加宏觀。

一個人的智商在出生時已經決定。現時世界幾乎所有人都有機會接受教育，但真正可從教育中獲益，將知識成為自己重大力量的人還只是一小部分。如果有幸成為這部分精英，只要勤於思考，加強鍛煉，相信其學習能力、思考能力可持續到人生的晚年。

共勉之！

To: 34. 70後銀行從業員

佩服, 活學活用, 青出於藍。 最難得是由小單位開始, 進可攻, 退可守。

有租客幫忙供樓, 如果低息持續多幾年, 收得幾年租後, 便會感覺輕鬆, 黃澤基不會明白。

70後銀行師姐：

我知道，你應該是CXXA，常聯繫！

70後師姐:

我並非妄自菲薄, 亦不覺得自己會被減薪被裁員. 不過在後金融海嘯的年代, 對於資金安排的確欠缺信心. 我相信不少財金界朋友, 包括黃教授亦面對同樣難題. 因為前景模糊而必須Risk-off, 甚至過度Risk-off. 不過將自住物業賣掉實在不可取. 老實說現在就算有1000萬現金, 也不知道該怎樣安排分配, 這就是可悲的事實.   

還記得之前任總講過, 係香港賣埋自住樓等同沽空. 乃真知灼見!

每借一M，一厘息，分 300 期，每月供 3,768.72元。

11 & 13 樓

2009年是暴升前!!! 請用CCL104再計一次, 看看數字如何

兩年前借落 2  M按揭，每月供樓加埋差餉、地租及管理費合共一萬銀！

但如果賣樓嘅話，你要計以下條數：---租金支出，安置多餘雜物，新舊按揭息差，SSD 嘅影響，重新置業成本，當時政府嘅按揭政策---

唔好唔記得揸住百幾弍百現金，好容易會買埋啲唔等駛嘅嘢，大伙兒翻屋企揾一揾就知！

螢火虫

我咪話「現在要入市嘅人睇吓係唔係急到瀨，唔買會死」！

即係 CCL 要回翻 5-10 % 先出動！

Yes, big brother "Leung Kim":

So funny you say if you hold 1-2M cash you may buy something unnecessary, that's exactly what my friends with no apartments are doing, they keep waiting til the property prices drop.......And keep telling me they cannot afford but they can buy a brand new car, all kinds of trips......Stupid idiots!

To 80's banker:

I think you're someone with brilliant thoughts & ideas at your age, I'm a Miss 70's & still have to learn from you some of the perspectives of thinking.  You know very well our finance industry & nature.  Chinese quote:"Flower cannot blossom & stay "red" for 100 days" It totally makes sense you target to pay-off your self-owned apartment, property markets is an interesting one & it provides opp. for so many hard-working & analytical /lucky people.  While you're making $$ in it just remember it cannot be all time high, there'll be at least 4-5 major cycles in properties one will exp. in a lifetime.

I'm not so interested in the appreciation of prices eventhough it makes you rock for the day but the genuine cash flow you're going to receive per month.  That is imp. coz. in good times & bad times I have something to support me.  That's why I'm buying in an area when the apartments are nice, well-furnished & easy to rent(rent %12-22K)mostly but purchasing price not too exp.(good rental yield), so even economic crashes down & high level mgt. people left, ordinary families still have to live somewhere if they do not buy.And I can keep them easy.......

Mr. 80's banker, you're smart people.  Good luck!

Agree 50. anggie T.

更同意亮劍兄時常分享一些獨特見解。

反思一下黃澤基說服父親賣樓, 從自住屋及租樓方面看, 對錯日後自然知道, 但猜想黃澤基可能根本不是從這角度去說服他父親。

假定黃澤基是一個乖仔, 父親已經60過外, 擁有一個價值2千萬的物業但流動資金不多, 很多父輩都希望日後留下個物業給仔女, 自己就平淡一生。 如果黃澤基勸他父親, 已經辛勞多年, 現在趁行得走得, 何不及時行樂, 不用將物業留低, 變現2千萬, 譬如用平均3萬租樓, 十年都只是3百60萬, 仍有1千6百萬可以運用, 去馬來西亞用1萬, 去馬爾代夫用2萬, 去歐洲用3-5萬, .......... 你話幾好。 諗下都覺得幸福 !

來說個小故事吧

以前我在大學的數學教授,太太也是教纯數的, 两人工任作都很忙, 平时都靠工人打理家務和購物, 但當工人放假他們就要自己買東西, 他們常常向我投訴總給人多算, 買四個苹果收五個錢, 每次飲茶也给算多一個茶錢,  他們收入高, 也不會跟那些市井之徒計算,  他們要多少就給多少. 

      直至有一次他們去美國接受數學大獎兼遊玩一個月,  我開車送他們去機場, 我先去泊車, 他們去寄行理, 當我泊車回來見他们和地勤姐姐吵得面红耳熱, 今次又是地勤多算他們一件行理吧.

地勤: 先生太太,你們可免費寄四件行理, 這裏五件, 多出一件要付二百美元.

教授 向我說:  你來評評道理,我們明明帶四件, 她說五件,這是什麽航空公司, 你來看我數數, 零, 一,二,三,四  共四件.

我無語

來說個小故事吧

以前我在大學的數學教授,太太也是教纯數的, 两人工任作都很忙, 平时都靠工人打理家務和購物, 但當工人放假他們就要自己買東西, 他們常常向我投訴總給人多算, 買四個苹果收五個錢, 每次飲茶也给算多一個茶錢,  他們收入高, 也不會跟那些市井之徒計算,  他們要多少就給多少. 

      直至有一次他們去美國接受數學大獎兼遊玩一個月,  我開車送他們去機場, 我先去泊車, 他們去寄行理, 當我泊車回來見他们和地勤姐姐吵得面红耳熱, 今次又是地勤多算他們一件行理吧.

地勤: 先生太太,你們可免費寄四件行理, 這裏五件, 多出一件要付二百美元.

教授 向我說:  你來評評道理,我們明明帶四件, 她說五件,這是什麽航空公司, 你來看我數數, 零, 一,二,三,四  共四件.

我無語