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1. 亮劍----王先生 2012-06-21 11:44:36 |
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九龍倉係海運大廈續租事件中，唔係處於被動嘅位置，可以任政府話曬事，因為吳光正手上仲有一隻大弟係手！ 此因海運大廈乃一三面環海的半島，而四周圍嘅土地及物業，全都是九龍倉所擁有！ 最要命的是，此等土地及物業，全是 999 年期，土地業權還剩下 800 多年！！ 政府如果與九龍倉就續租事宜中談不攏，就要將海運大廈公開招標或拍賣，咁九龍倉一定是唯一買家，底價或低價成交已可肯定！！ 到時政府俾人插到變箭豬都似！！ |
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2. 地契 2012-06-21 17:36:56 |
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我想問問一般大型屋園地契到期會點？政府可以話事收回塊地？有無補貼？又或者由業主或發展商補地價？謝謝 |
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3. 999年期 2012-06-22 02:39:44 |
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最要命的是，此等土地及物業，全是 999 年期，土地業權還剩下 800 多年！
我想問︰根據基本法（或中英聯合聲明），999年期的土地建築物，在2047年後是否繼續不用補地租，也不用擔心給政府收回嗎？
請四方高明賜教！
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4. 轉施永清評論 2012-06-22 08:29:20 |
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2047年地權齊約滿怎辦？ 為了寫海運大廈補地價的評論，使我想到2047年將有大量土地使用權的批租齊齊期滿的問題；政府將怎樣去面對呢？ 以政府處理海運大廈的取態來看，政府似乎打算依法辦事，如要求續約，就得按市值補足地價，但這種做法是否可以在大量土地齊齊期滿的時候一起套用呢？我覺得困難很大。 海運大廈的問題是單一的問題，而且對手是一間以謀利為目標的商業機構。政府比較容易處理。大部分市民都會支持政府向九倉徵收補地價的費用，而且愈收得多愈好。 然而到了2047年，整個界限街以北的土地都會齊齊租期屆滿，政府要面對的就不是一間公司，而是數以十萬戶計的家庭。由於上次1997年地權租約屆滿時，鄧小平為了減少民間對回歸的阻力，齊齊送多50年，免補地價；今次有關的市民很容易有合理期望，以為又可以不用補地價。 可以預期，政府若然要收補地價的話，有關的家庭一定群起反對。有這麼多的人利益一致，一定會有政黨想加以利用，使之變成自己的政治籌碼。這些政黨一定會替有關的家庭出謀獻策，與政府對著幹。 他們不但會聯合起來示威抗議，亦會循正常途徑與政府展開談判。他們會找獨立的測量師自行評估，提出不同的角度與政府爭拗，政府不能拒絕受理。當數以十萬計的家庭都一齊要與政府談判如何補地價問題時，有關部門根本沒有足夠的人手按慣常的程序去處理這類談判。若果政府不按既有的程序去做，市民又可以申請司法覆核，情況實不容易應付。 現時尚未能預期2047年的政治環境，但無可避免得面對一些重大的轉變，譬如一國兩制是否繼續，還是北京想把香港正式融入大陸。如果真的需要進入一個新的過渡期，北京為了維穩，就可能願意在經濟上作點犧牲，不要求補地價，齊齊續多五十年算了。 倘若特區政府屆時很需要錢，而政治局面又相對穩定，政府亦不會選擇以與個別家庭逐個去討價還價的方法去解決問題。集體的事情只能用集體的方法去處理。 要一次過把問題解決，政府就得想出一個大家都一聽到就接受的方案，那就必須真的是「賣大包」。若然要市民一次過付一筆補地價費用，一定會有人付不起，一定會有人搞事。最有可能的做法是：先作一次真正的市值估價，然後告訴市民可以半價收貨(其實兩折也值得考慮)，並且可以用不計息的方法分期付款，夾埋地租一起交算了。 如果真是這樣做，那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇？如果有，那對海運大廈豈不是很不公平，為甚麼一個要補足地價，其他的卻可以打大折扣呢？ (轉載自2012年6月14日am730C觀點) |
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5. 亮劍 2012-06-22 08:40:55 |
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呢篇「地契年期危機」講嘅嘢，湯博士點睇？ 自從由美國回歸香港以後，我住在西環已經有4年了。頭一年時租樓住，第二年就在堅尼地城購買了一個小單位自住。近年，我有見西環未來地鐵開通以後的發展，都打算在西環再置業。
近日與朋友談及置業這個問題，他帶出了2047地契年期的問題。他說甚麼我們現年3X歲，到2047年我們6X歲，地契年期到期，政府有權收回土地，到時便一無所有了，用數百萬去擁有一個物業數十年值得嗎? 那我們又為什麼要置業呢? 真是一連串的好問題! 於是我在網上尋找資料，找找我現時居住的物業以及一些西環名牌樓盤的地契年期資料，看看究竟!
現時居住的物業-------地契年期 2877 (尚餘 868年)
有興趣購入的物業 ----地契年期 2886 (尚餘 877年)
泓都 ------------------地契年期 2052 (尚餘 43年)
寶翠園----------------地契年期 2030 (尚餘 21年)
我現時居住的物業尚餘 868年，相信我那時候已經不在人世了! 而樓宇能否經歷一百年也成問題，2047地契年期危機看來與我現時居住的物業不太扯上關係。有趣的是一些近年新建的物業如寶翠園及泓都等，反而有地契年期危機!
好理論咁講，政府可以在 2030 年後收回寶翠園土地擁有權，因為土地是屬於政府的，我們是無擁有權的。但事實上政府收回的可能性不高，因為收回土地一定會引起社會動亂。因為這不是單單寶翠園的問題，而關係到香港很多很多物業，若真的有這一天，相信到時會有上百萬人上街遊行了。很多資料顯示政府多會以徵收地租方式向所謂業主交換土地使用權，所以也不用太擔心。
薄扶林花園地契在2006年6月11日已經到期，據了解薄扶林花園的地契租約沒有續期權，故須辦理延長租期50年事宜，並要繳納地租，差餉物業估價署會向業主徵收重估差餉的3%作為地租。
世事無絕對，續租與不續租根本沒有任何保証，一切都要看2047年的香港特首及中央政府的決定了。下列一篇轉載文章 "港島樓宇重建價高" 是很值得各位"業主"去看看! 祝各位 "業主" 一切順利吧!!!
========= 參考相關討論 =====================
http://www28.discuss.com.hk/archiver/?tid-8596398.html
========= 轉載: 港島樓宇重建價值高 ============
SOURCE: http://hk.myblog.yahoo.com/kwoksirblog/article?mid=52
傳統智慧告訴我們, 港島樓價比九龍高, 而九龍樓價又比新界高, 原因之一是金融股票業, 大部份都在香港島, 再加上港島的土地供應非常有限, 要填海興建中環灣仔繞道已經這樣困難, 更何況要填海增加土地供應呢!
香港島的重建價值高, 主要是在土地用途規劃及地積比率這兩點。 港島區的用途規劃比九龍及新界靈活, 如灣仔區及中上環區, 分區規劃大綱圖中顯示多個地段規劃作C/R, 即商住兩用, 地段在重建的時候, 發展商可因應市場需求, 發展商業大廈或商住兩用的樓宇, 而九龍區方面, 自1993年起, 所有地段均限定用途, 如R(A)代表甲類住宅用地, 而C則代表純商業用地, 發展商並無其它選擇。當然他們可以向城規會申請更改土地用途, 但成功的機會, 可以說是微乎其微。
其次是地積比率, 香港島住宅用地的地積比率由八倍至十倍, 視乎地盤的種類, 而九龍區商住用地的地積比率最高也不過是九倍, 至於商業用地的地積比率, 香港島是十五倍, 而九龍只是十二倍, 足足小了三倍, 這點正反映在港島及九龍商業物業的樓價上。
值得一提的是地契年期這個問題, 1842至1848年這些早期批出的港島區土地, 年期只有75年, 而由1848至1898年間批出的港島地段, 大多為999年期, 這些土地大都座落於北角、灣仔、中上環、半山及山頂等, 999年期可以說是香港島的特式, 九龍則只有星光行及尖沙咀部份地段為999年期, 其餘的大多數為75年可續75年的年期。999年嚴格上說近乎永久地, 這點連國內的投資者也覺得驚訝, 因為國內土地的使用年期, 最多也不過是70年。 有人說國內樓價比香港平宜得多, 但當加上年期這個因素, 結果可能便不一樣, 筆者在2002年於上環購入一個地鐵站附近的商廈單位, 當時的呎價是一仟元, 現在已經升值三倍。當時我所考慮的就是年期, 一仟元一呎可用999年, 即每年只需一元, 這樣平宜的租金, 為甚麼不買, 況且建築成本也要一千元一呎, 我買的物業沒有付出任何地價, 這些投資那有輸的道理。
筆者曾向傳媒表示, 政府致力重建灣仔, 背後可能別有用心, 因為灣仔區的土地很多都是999年期, 市區重建局把這些土地收回, 再賣給發展商的時候, 批租年期便由原來的999年變成50年, 如尚翹峰及嘉匯軒等物業, 小業主在這50年內, 都要好像新界的居民一樣, 每年繳付應課差餉租值百份之三給政府, 作為地租。 本人相信政府會主力收回這些999年期的地來重建, 港島的居民應該及早自發起來, 重建物業, 否則到時後悔, 便可能太遲了。
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6. 亮劍 2012-06-22 08:52:53 |
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根據基本法（或中英聯合聲明），999年期的土地建築物，在2047年後是否繼續不用補地租，也不用擔心給政府收回嗎？ 呢個問題問得好好，超讚！！！ 法庭點解釋基本法，我希望快啲有個明確答案！ 因為呢度講緊天文數字嘅樓房價值問題，
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7. 亮劍 2012-06-22 09:06:28 |
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薄扶林花園地契到期攪到一團糟，唔好以睇大戲心態而觀之！！ 2012年06月17日
九倉旗下尖沙咀海運大廈連碼頭地契續約終於塵埃落定：重新批出21年租期，九倉須就海運大廈補地價79億元，而應付年租由舊契每年10萬變為1,473萬元。坊間又有聲音認為：為何不拿出來公開招標，而要選擇與九倉續約，似有「四字成語」之嫌，大家想一想：住宅的官契遲早都會到期，比如界限街以北的九龍及新界的土地在1997年7月1日自動續期50年，只需交地租不用補地價，難道又說是「四字成語」？
除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外，香港所有土地及物業均是批租土地，早年批租年期有75年、99年及999年三種；其後，香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年，並容許交地稅續期；新界及新九龍由於是租借地而非割讓地，所以土地契約由1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年，中英兩國簽訂《中英聯合聲明》，附件三規定一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約，亦可續期至2047年。
問題是1997年7月1日至2047年6月30日到期的官契，如何處理呢？海運大廈只是其中一個例子，另一個較矚目的是港島薄扶林花園，該屋苑官契於1931年6月12日批出，為期七十五年，到2006年6月11日屆滿。早在1997年之前已有人留意此問題，所以當年的樓價與成交量都不及隔鄰的置富花園，據稱一度有多年只有一間銀行願意承按，要待回歸後特區政府回信屋苑法團為屋苑續期。
到2006年6月12日，政府批出新官契，問題是薄扶林花園早已成立業主主案法團，由於舊地契及大廈公契會經已失效，根據舊公契成立的業主立案法團亦要解散，而新法團卻未成立，出現法團法律地位真空，屋苑的基金不能動用。到新法團成立後，舊法團一千二百多萬元基金基於法律漏洞未能過戶新法團，最終要根據《公司條例》向破產管理署申請將舊法團清盤。破產管理署通知屋苑，處理舊法團清盤程序時，會按資產比例收取服務費，每一千元收取五十元，即該屋苑千多萬資金估計要繳付高達五十八萬元費用，另加每小時計之文書處理費，若再加上律師費及會計師處理帳目費用，估計花費不菲，令業主蒙受損失。後幾經周旋，破產手續服務費獲得豁免，但法團仍要支付相關法律費用。
根據南區區議會會議紀錄（http://www.districtcouncils.gov.hk/archive/
south_d/chinese/doc/DC/DC%20Min%2021.1.pdf）討論該個案，政府、法團及管理公司事前已做了相關的準備工作，包括：地政總署於2004年已正式聯絡業主及法團，並與業主、法團及管理公司召開會議，通知各方有關續租程序；法團及管理公司已於2004年委託律師與當局接洽；政府於有關地契屆滿後翌日（即2006年6月12日）批出新契，亦於新地契生效前兩個月與舊業主商定安排，小業主只須於6月到律師樓辦理轉讓契約手續即可。問題是出於沒有先例可援，各方面都不知有何漏洞。
大家可以想想，2047年全港大部份物業官契同時到期，有沒有可能把物業拿出來拍賣重，又或者要上百萬計的業主去個別商討補地價，還是像1997年7月1日那樣自動續約，只需繼續交地租即可？如能從此角度出發，就可知今次海運續約，為何未到最後一刻，都不會將項目拿出來拍賣，以免製造先例。 |
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8. politically incorrect 2012-06-22 09:20:13 |
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只有人大具有解釋基本法權力,香港法院只能服從基本法. |
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9. 特首又如何 2012-06-22 09:31:10 |
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梁振英被揭潛建，博士你有何話說? 如斯這般的人當特首，到底是否港人之福? |
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10. 香港小市民 2012-06-22 09:41:39 |
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天子犯法與庶民同罪 , 只要梁振英和香港所有市民一樣, 清除所有非法潛建就可以了. |
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11. 小銅鈴 2012-06-22 10:17:28 |
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梁生的潛建和唐唐,貪曾的潛建都是不對的, 但通過他們如何處理, 我們可以了解他們更多. 梁生安裝兩片玻璃在花槽後面, 目的是為了擋風, 當他被告知問題時，他馬上承認自己的錯誤,即時清除潛建. 貪曾也潛建, 開始不承認, 最後承認了，但拖拖拉拉直至目前還沒有清除潛建. 唐唐超是出常理太多太多了, 他基本上是潛建一個地下王宮. 香港市民都知道整個過程, 我也無需多說. 公道自在人心, 誰是誰非, 自己的決定
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12. 亮劍 2012-06-22 10:27:16 |
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只有人大具有解釋基本法權力,香港法院只能服從基本法. 你說得對！！但首先揾案例上左香港嘅法庭，再有爭議才要求人大釋法應該合理啲。 唔好以為地契仲有幾拾年先到期而「關人穩事」，現在已經有銀行提供 40 年按揭年期選擇，政府如果再係度食左幾百檐豬油，再過幾年之後，嗰啲淨低弍叁拾年地契嘅 2 手樓，銀行就會因為有不明朗因素而收緊按揭條件，或者要收更高嘅按揭息，最大鑊係唔同呢啲樓做按揭-------咁就死得！ 都唔知點解呢篇嘢無人回應，呢單嘢係切膚之痛喎！ |
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13. SuperB 2012-06-22 10:56:21 |
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My flat also with 地契 ended in 2047, didn't notice such issue until you smart guys raise it up. Just wonder what we should do/government do upon this issue. Seems no one notice above this issue as everyone think they spend that huge amount of money for a flat and they should OWN it forever....... |
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14. 俊哥 2012-06-22 11:33:42 |
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15. 亮劍 2012-06-22 11:53:20 |
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就引用施永青講過，免費或賣大包，如果真是這樣做的話，當然皆大歡喜，咁唔使問阿貴， CY 鐵定在 2017 年會成功連任特首，那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇？ 如果有，那對海運大廈豈不是很不公平，為甚麼一個要補足地價，其他的卻可以打大折扣呢？ |
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16. Politically Incorrect 2012-06-22 12:25:42 |
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在政治上, 沒有公平或不公平的,如果你站錯了邊，一切應公平的會變得不公平, 一切應正確的就變得不再正確了. 一個簡單的例子, 1997年之前，霍英東買星光行,港府不給水不給電, 當他被迫出售星光行給英國公司, 星光行馬上有水又有電. 如果你問為什麼? 我會說霍生1997年之前站錯了邊. 所以, 海運大廈能否續契是一個政治問題,要花多少錢才能續契也是一個政治問題. |
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17. LARRY 2012-06-22 12:33:38 |
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有点道理 |
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