其實如果兩公婆分名申請, 仍然有機會做到

Dear Dr. Tong,

24+7+7=38, 38歲有兩樓樓, 身邊都有例子, 不過唔多. 我本身都有. 所以深深明白, 其中秘訣一定係收入要有可觀增長, 仲要儲到吓錢, 如果唔係, 淨系供樓都已經吃不消, 又何來第二間個本呢? 還有, 要本身層樓都有升值, 小弟98年買第一層樓, 要到10年先返到家鄉. 莫講話升值. 所以時機都好重要.

自從有左正面信貸資料庫之後，如果第一層樓仲有按揭未清，想買第二層樓隨時借唔足五成首期！

因為銀行已經當你會做收租佬，而投資物業根據金管局指引，最多按五成，唔係好客熟客仲隨時棒你走！

除非你可以証明；-

第一層樓只剩十多 %按揭餘額，而且數年之內可贖倒樓。

每月按揭供款(兩間加埋)只佔入息 4 成樓下，而租金收入只計一半。

預算買多層樓收租嘅人請留意，今時今日你哋已經成為不受歡迎人物，最少揸定 5 成現金先好落訂，否則揾唔倒銀行上會就 9 Size！

溫馨提示：第四段最後一句應為「只要能繼續履行便可以。」

三間樓投資法是很好，但是現時樓價高昂，梁班子有機會打壓樓市，可以等10月施政報告後再決定。

雖然有很多數據證明現時樓市很安全，但普遍樓價已升至不吸引甚至有輕微泡沫(某些豪宅泡沫超多，貴到嚇死人)的價錢，因此投資者也不會大手掃貨，樓市的上升空間有限，故大家都在觀望。

自住的，如果因結婚一定要買，計好數，可以在合適地區買樓(雖然最好等多一兩年)。如果係投資，真係可以忍下手。

最後想補充一下，博士尾三段：「今年銀行對於按揭放寬一些，利息當然不能和往年相提並論，一定會高很多。」其實未必完全正確，去年尾按揭利息高達接近三厘，現時普遍只是2.3至2.5厘，如果優質客可以更低，所以利息其實是普遍地便宜了。

希望湯博士繼續賜教多些投資物業心法！

我結婚後是與父母同住的,買了樓收租來供, 供多幾年後人工有加才搬入去住的!

這是好方法!自己每月儲起3000, 夫婦共有6000. 供樓又慳5000. 前後可計每月有11000儲蓄呢!

RE: 不買名牌包包的人

這是一個好方法，的確不少現今80後沒能力上車也是如此，只要家人可以配合自己，婚後可以有地方居住，這是先苦後甜的不俗方案。在低息的環境下收租供樓，將來的確是可以輕鬆一點，因為部分本金由租客代供了，手頭上也有點現金。

時機確實好重要.

我7年前問家人借了廿萬買了第一間又細又舊既樓自住, 當時確實身邊有班朋輩睇唔起自己, 因為佢地覺得層樓唔見得人. 2年後再問家人借了三十萬買埋第二間樓收租 (依然都係又細又舊既樓), 再 2 年後因為有新家庭成員加入, 賣掉兩間屋, 賺了第一桶金, 還清欠家人既$, 餘數換了一間較大較新既樓自住. 接著 2 年多後自住單位又升值, 利用升值價錢向銀行加按, 用加按的 $ 再買一層樓收租. 7年前睇唔起自己既朋友, 到現在還是無殼蝸牛, 而我, 現在住著三房新樓 + 一層樓收租, 所以各年青人, 不要想著一步登天, 先買下自己負擔得起的上車盤兼忍受一下朋輩既冷嘲熱諷吧, 數年後你會為自己當日既決定爭回一啖氣.

To reply NO. 1.

By definition among banks, the 2nd property under one single ownership is in nature of investment.  As such, Dr.  Tong's statement is correct.

我層樓的利息是H+0.7%，大約1 厘，比現時2.3至2.5厘低很多。

(博士是指往年，不是與去年相提並論)

TO:21

現在年輕人買5000電話閒閒地啦! 女仔買LX GUCCX 8000以上面不改容!

現在200萬左右的樓都仲有...但年輕人會調整消費觀嗎?

現在有信用咭, 買甚麼都可以(但買樓就不可用信用咭了!!!!!!!!!)

問題其實是消費觀.....

To: 21

你依家睇我當年買樓, 緊係覺得樓價平, 但當年樓價平時, 點解又唔見咁多人買樓? 因為當年 d 人唔覺得樓價平羅, 7年前樓價比沙士時貴麻, 對後市又冇信心. 我只可以說我幸運地找對時機, 但我一樣有付出, 當年朋輩個個不是買名牌就是年年去旅行, 而我只能節衣縮食供樓儲$, 還要忍受別人的冷嘲熱諷, 請不要只認為我今日有樓係純屬靠運氣, 抹煞我的付出.

我只想分享一下我的經歷, 鼓勵一下年青人向買樓目標進發, 並不是說風涼話.

如果師兄有能力同時負擔2層樓&通過壓力測試，第2層樓係可以借足70%。不過要聲稱第1層樓會放賣或者比屋企人住(有可能仲要提供屋企人住址証明有需要換屋，例如屋企人住緊公屋想改善環境)，第2層樓必定要聲稱自住同埋係交吉交易(一定唔可以連租約)。MA唔係唔比人買第2層樓自住，只係唔比人投資物業又按高成數，只要符合「自住」要求，70%按揭冇難度。當然，要按足70%一要本地收入&樓價6M或以下(7成按揭上限借4.2M)。

其實博士說的有部分資料是不對的，例如:就算閣下有足夠資金購買第二間物業，若果去年，當閣下往銀行申請按揭，依然不會獲得批核。事實係: 假如閣下有足夠資金購買第二間物業，亦必需符合指定條件，才可獲得批核。

又例如:今年銀行對於按揭息率放寬了一些，實際利率當然不能和往年相提並論，一定會高很多。不過，這是大家一同面對，沒有辦法。但銀行對於一些好客戶，放寬一些按揭，又的確是事實。事實係: 銀行的按揭息率比去年放寬，但與數年前比較仍是較高。而好客戶的定義不再是高收入和高資產，而是低按揭成數和低供款比率(DTI)。

另外，大部份銀行去年也對按揭非常勇進，只是處處受制於監管機構而顯得力不從心。當然，有部分銀行真的認為按揭是白做，逐步退出市場，例如DXX，但只是極少數。

PS: 其實小弟不是有心指錯，事實上小弟也很欣賞博士的投資心法。

我出來工作6年，儲了一點錢，才向阿媽借了10幾萬，上車買第一間屋，然後結婚。大半年前，有新家庭成員加入，空間不夠用。見第一間屋的單位又升了值，於是用了升幅，加按買第二間大一點的屋，第一間放租，用租金支付按揭供款。

現在每月自己拿14,000元供按揭。每月計，還本是75%，還利息是25%。雖然每月出糧後，就拿這一個大數供款，是吃力一點，但想著每月為自己儲起75%本金，就有滿足感！

現在我有兩間屋，但第三間我不敢想，不知道將來如何。博士說得對，一切還看時機。

至於銀行批核與否，不用怕，一定要貨比三家，去不同銀行查詢！因不同銀行的取態不同。

To﹕各位，利港人及按揭從業員

To：29

市低時新做按揭是有困難, 銀行吾知你乜水(能力), 舊客户只要過往從冇拖欠款, 一般都吾會為難舊客. 銀行都係睇風險啫, 有生意冇理由吾做.

有一個問題向各位請教：

“請問，在2010 時買落的住宅，按揭利率低（一厘）. 就算現在已有約20%的升幅，是不是都不應該賣來變現?”

If we accept the Loss of HK$2 trillion in HK Shares in the past 10 days, then 500,000 flats have been vapoursed !

If we allow one million senior citizens at 65 to take Old Age Allowances, it can let them to enjoy up to 153.8 years ! MPF means nothing !

It is absolutely fantastic & unbelieveable, our Big C says.

我都係80後 ..冇錢去外國讀書早出社會工作

好彩上到車...但我工作時間OT到計唔到....

同是80 後,但話樓太貴買唔到 人,努力一點工作吧,有錢都要有時機,

如果冇錢但你一定有時間,時間就係金錢...

I think even after the impose of SSD, you can still own 2 apartments of self-use.  Of course if the purchase price of your apartment is well above 8M, then you can borrow maxi upto 5 million(or 60%, whichever lower);above 10M, then for sure 50% only. 

For apartments below 6M, I think if you're still young below 35, have a steady income/job, 20-30% downpayment is still O.K., 10% downpayment nowadays then I'm not so sure. So far we have all our apartments at least 30% downpayment & the latest one close to 40% deposit, we never use the appreciation of apartment to borrow money to buy again......Nevertheless, it's still a little bit dangerous.....

A little point to add upon Dr. Tong's "Investment of 3 apartments", we basically could afford to buy on HK islandside Mid-level/Kowloon station a 1500-2000sq ft apartment.  But we want to retire early & do other meaningful things in life, that's why we humble ourselves to live on a small island of nice potential.  Instead of buying one in prime location, we bought six now & live in one & rent out the rest.  Financial wise we're not under any burden at all, what we care is the cash flow.  The appreciation of all six apartments during these 3 yrs is close to 10M today, I'd say there're also opportunities in New Territories. See how you catch it!

小弟是80後打工仔一名, 曾經有3層樓, 玩在有2層, 與大家分享.

本人與太太在2009年初用138萬買了個一房上車單位, 做 85% Mortgage, 到了2010年初, 這個單位升值到約 200 萬, 我們跟銀行 Re-mortgage 及跟 HKMC做退保, 再跟家人借了 30萬, 做 90% Mortgage 買了另一個 270萬的 兩房單位.

在本年初, 我們用 330 萬買了另一個更優貿的兩房單位, 做到 70% Mortgage, 因為我們用 250 萬賣出最初的一房單位, 賺了約 105 萬剛好做 第三層樓的30%首期, 因為已供了3年, 連之前借家人的30萬也有能力歸還.

眼光要遠, 心思要細密, 理財要自律, 一步一步走

最重要的是要與銀行建立良好信用, 因為我們 3 個單位都是同一間銀行, 同一個銀行家幫我們做

To achieve Dr. Tong's financial objectives, it is easy.  Work hard and study to upgrade yourself.  These will certainly help you get higher salary and better increments.  If so, you can start 3-property investment in order to achieve financial freedom.

Dear youngsters, there is no such thing as free lunch.  No pain, no gain.  There is no short-cut, except for working had.

To : 23  70後

非常同意你的方法, 因為我亦是用類似的方法現已擁有兩間小型豪宅, 但我亦是由一間又細又舊的樓開始.

朋輩們都想一步登天, 自以為事, 到今天他們只有目定口呆為什麼我可以唔洗做又住得好, 他們卻要被業主加租及迫遷.

其實機會是衡等的. 2003年沒有在沙士死去的香港人都有一個入市的機會, 2009年金融海嘯又比一次你, 只是當時你有無action.

03年買樓時人地話你傻仔, 十年後佢地話你叻仔, 傻仔同叻仔點去定義呢? 根本唔係叻同傻既問題, 係你既決心同行動既問題.  根本上要買樓平凡既人已經可以做到.

太叻既人只可以繼續發佢地既一步登天春秋大夢, 太蠢既人就根本聽唔明我講乜了!

"總括來說，銀行不是經常有錢可以放出按揭貸款，而政府亦不是經常讓銀行這樣做，若兩者吻合，就是把握時機購買第2間樓。   "

若兩者吻合 => the price of property goes higher, hard to buy then :<

如果香港人人有三間樓, 人人系收租公/婆,  租戶哪裡尋?