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1. HKG 2012-03-31 10:42:56 |
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大地產商可能撤資去赤柱:P |
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2. See Why!! 2012-03-31 11:20:18 |
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天網恢恢，疏而不漏，呢個世界因果循環，報應不爽。
觀選後洗太平地運動，最後終告給身有屎的人！
著草要趁早！
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3. See Why!! 2012-03-31 11:21:26 |
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4. Shimin 2012-03-31 11:29:14 |
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買樓前要三思，香港其中一大支柱---零售行業，將會受到衝擊，租金和就業率有下調壓力：- 四月十五日起,大陸人港澳購物要打稅！但進境旅客仍可免稅攜帶進境價值
人民幣5000元的自用物品！
變相收緊自由行？
從其他地方回國，要打稅嗎？
徵税的背景及目的，除了增加稅收？
http://www.customs.gov.cn/Portals/0/2010zsgg/12公告15fj1.doc
海关总署公告2012年第15号
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5. 王先生---轉載中天文章 2012-03-31 12:48:17 |
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本港人口結構危 新政大展拳腳機今天繼續由2011年人口普查結果嘅如山如海數據中「尋寶」，其中未來數年對香港競爭力事關重大嘅，當然就係人口老化呢個問題！新嘅普查數據明顯地話俾我哋知，吸引高質素人才，特別係後生嘅未來經濟／文化生力軍，已經迫在眉睫，刻不容緩！但係政府及政客似乎皆為眼前嘅民望及選票而只着重如何增加老人福利、點樣多派糖，卻對如何延續本港未來經濟活力毫不擔憂，就如一個家庭只識奢侈享受卻唔識開源節流，最終必定係破產收場……認真睇到筆者眼火爆！現先把脈診症，再開方療傷。眾所周知，低生育率及人口增壽會令未來老年人愈來愈多，但係今次嘅普查數據卻揭露咗未來本港可從事生產嘅工作人口危機，已經到咗積重難返嘅地步：唔單止少於15歲嘅兒童數目連續40年負增長（！），就連15至24歲嘅未來職場生力軍，以及25至44歲嘅經濟主將，都已經連續10年下跌【圖一】。同時，由撫養比嚟睇，本港已派完「人口紅利」，儘管15至64歲人群撫養比仍未開始惡化，但係由趨勢嚟睇會喺10年內不可避免要走下坡【圖二，紅虛線】！如果只以15至44歲少壯群嚟睇，本港撫養比已於2001年轉 勢【圖二，藍線】，如果等到紅線都向上走時，恐怕已經太遲！由此可見，新特首上台第一個要治嘅唔係派糖或搞公營房屋，而係趕快加聘高增值行業少壯精英兼加大吸引投資移民，同時增加商業空間供應，以容納新產業低成本創業運作，此外增加誘因吸引退休人士回內地。具體「重塑香港」人口政策必須包括：①大量建造醫院，特別係私家研究醫院，以珠三角甚至全亞洲為對象，力追新加坡、印度、泰國等已經競逐緊嘅醫療旅遊、醫術研究教學中心寶座。②打破既得利益壟斷，政府收回醫生發牌權，全面開放海外醫生「無障礙」來港執業、定居，既積聚人才產業，又引進競爭，更減低市民求醫成本，一舉數得也（見拙文「打破醫療寡頭壟斷 香江亟須引進專才」及「大禹教訓 香江服務業之師」）。③大量興建國際學校及私家大學，盡量引進外國名牌學府落戶，吸引年輕嘅優才來港就讀、工作、生育，同時增進本地學府間競爭。此舉兼可增本港賺取外滙能力，一石二鳥也。④大增商業樓面供應，減低使用限制，放手讓市場去尋找最高回報嘅用途，令土地盡得其用。同時亦可減低營商成本，皆大歡喜！⑤土地及硬基建外更加倍完善其他基建，成立競爭力統籌辦，專責為所有政府行政作環球比較，力爭每樣政府服務效益都入世界三甲。⑥急推計分移民計劃，改變InvestHK功能，既升格其權力以便統籌利商，亦使其為港「動態微調」移民計劃，吸引更多高薪高才高藝嘅精英，同時檢討調整單程證計劃，提升來港新移民質素。⑦學汪洋「騰籠換鳥」，鼓勵低經濟活動、低消費人群搬往深珠澳腹地，既統籌喺該地起「港人城」，又俾足着數、誘因到佢肯郁為止。人口政策係本港經濟未來最大挑戰，現在嘅勢頭已若背水一戰，係許勝不許敗嘅一仗。望新特首團隊掌握最後機會，為港輝煌下一頁，共創新猷。中天letstalkproperty@gmail.comhttp://chungtinproperty.blogspot.com/ |
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6. Shimin 2012-03-31 13:04:03 |
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本身認識很多regional executives，他們其中一個不願意來港工作的原因是----居住環境狹小和租金太高，新特首要積極增加房屋供應，把樓價降到合理水平，才可以吸引年輕專才到香港工作，讓外資企業到香港設立總部。 |
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7. 亮劍--林奮强嘅黃金 50 年 2012-03-31 13:05:31 |
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林奮強：香港再有黃金50年 林奮強認為，香港樓市確實存在需求，政府是時候大興土木 【本報訊】九十年代星級地産分析師林奮強認為，香港正處於第二個「發育期」，應該把握機會大興土木，增建寫字樓、住宅、醫院和大學。他説，假若香港抓不緊今個「黃金五年」，未來或會喪失五十年的興旺，甚至被新加坡、深圳和上海等競爭對手超越其國際金融中心的地位。 林奮強早前毅然辭去瑞銀環球資産管理董事總經理的職位，並於今年七月成立非牟利獨立非政府組織「香港黃金五十」，專門研究香港的增長機遇和威脅。該組織昨日發表首份研究報告指出，2010至2014年是香港的黃金五年，影響香港未來五十年的興衰。 他形容這五年是香港的「再發育期」，本港的經濟增長將高於回歸後平均八個百分點，服務業、醫療保健、教育及各類型物業的需求空前熱烈，然而在如此龐大的需求湧入時，香港卻極有可能因寫字樓、住宅、醫院等設施供應不足，而白白錯失前所未見的增長機會。 林奮強指出，現時整個環球經濟重心東移，香港面對的是巨大商機，但同時也是四面楚歌，有新加坡、深圳和上海等對手虎視眈眈。香港有人民幣業務、旅客大幅攀升及醫療需求急增三大利好因素，但致命傷卻是寫字樓、商場及醫療等配套供應不足。以金融業為例，新加坡足以靠其低廉的租金將本來屬於香港的生意搶走。 大興土木有可能導致剛被壓抑住的樓價再度攀升，但林奮強警告，如果香港不增加樓宇供應，本港樓價必跌。況且，現時本港確實存在實際的需求。他説：「唔起樓（的話），（機會）唔會」。他認為，大興土木並不僅靠推出更多地皮，填了油塘及發展中環街市等，同樣是可行的辦法。
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8. 向饭民说不 2012-03-31 14:04:25 |
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6楼，做人不要那么片面，楼价下跌，政府必定要加税，去照顾公屋，综援户。 以鬼佬的经验，最终中产和基层，需要交的税大概是50%。--- 你接受吗？ 好多香港移民加拿大的回归香港，就是因为香港税率低。 |
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9. 向饭民说不 2012-03-31 14:11:46 |
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CY想大幅增加供应，其实都好困难，90年到97年，港英大兴土木，结果当时有了西九，将军澳，东涌等等土地供应，经过了10几年，原来当年的地已经用了7788啦，以下今日的新闻，可以相信就是CY有8万5的决心，也难以做到。 政府搵地補充土地儲備遇挫折，其中早前將大埔一幅改劃為住宅用途的土地，因居民反對及康文署「轉軚」，土地要還原作「政府、機構或社區」用地，預留作康體之用。 |
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10. mini 2012-03-31 14:35:42 |
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Like many investment analysists, if they do not have inventory in hand, and then send some negative comments in market. Actually, they want to buy more assets ! The superrich and the middle-class people from the mainland would like to buy real estates in Hong Kong. Partially, because they have to consider the state policy changes & political risks in the near future, such as robinhood's tax , delux goods tax, kid's education & health, wealth security, etc. 85000 units were good plan as many people can buy more flats ! |
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11. mini 2012-03-31 14:53:52 |
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Low, simple tax system provides a huge flexibility and a lot of incentives for citizens and companies for creativity, innovation, the creation of jobs in Hong Kong. As there are land and hardworking people. Land is one of the most valuable resources in HK. History indicates that too much benefits are not good for people. For example, Greek Bailout. |
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12. Hongkong People 2012-03-31 15:14:21 |
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"有所謂「唔當家唔知米貴」，當C.Y.坐上特首寶座時，便知道庫房收入其實是非常倚賴高地價政策"
Sometimes, I find it so unbelievable that CY doesn't know that fact.....Dr. Tong knows, I know and lots of other people also know....but CY doesn't know....
Anyway....gone is gone...let's hope that CY will be smart enough not to repeat the same mistake. Frankly speaking, I believe that if something stupid happen again, middle class this time will get to their feet and without any hesitation going out and fight for their own benefits. |
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13. X觀點 2012-03-31 15:55:17 |
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唔怕你無民主、無自由、無人權、無法治 (我們為要搵食，中東、大陸、非洲一樣照去)，但係空氣污濁到無法容忍，生活在其中，令人難以呼吸、喉嚨痛、痰多、頭痛無日無之，即使最自由、民主、人權和法治的天堂，實則與地獄無異！ |
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14. 改變遊戲行規則 2012-03-31 16:44:16 |
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引自樓迷日記: 「梁振英即將上任特首，他的房屋政策是由公營房屋主導，跟曾蔭權以私營房屋主導的政策，是截然不同的。不單止發展商、小業主、地產經紀、銀行、以致整個社會，都需要適應新的政策。 梁的競選政綱，刻意避談八萬五政策，以免影響勝選。但實際的房策內容卻有跡可尋，就是重建過去港英時代的置業階梯。即房屋市場由公屋、居屋、夾屋、私樓四層架構組成，形成一個垂直順序分佈的金字塔。公屋在底，私樓在頂。 在置業階梯的金字塔中，公屋為數最多，在最低一層。原本曾特首計劃五年內建7.5萬個公屋，將會加快完成。並會大力擴建公屋，包括市區小型公屋，但為數未有交待。同樣，將會全面復建居屋，但數量未明。居屋未及復建之初，每年開放五千個白表客可以進入居屋第二市場。而居屋的補價方式可能沿用舊制，放棄曾特首的貸款取代補地價。 置安心計劃可能被終止，改由另類房屋取代，所謂另類房屋將會是夾屋還魂。而私樓將會劃分成二層，中小型住宅及豪宅。中小型住宅將會引入港人港地的概念，豪宅容許較大的投資性質。另外，中產長者屋及青年宿舍獲得發展。當建屋量獲得保証，政府便會重推置業貸款，鼓勵市民買私樓，又將供樓利息扣稅延長至20年。 說到尾就是七成港人自置居所的目標復活。」 |
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15. 向饭民说不 2012-03-31 17:05:42 |
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边度有地，傻仔，巧妇难为无米之炊。 政府搵地補充土地儲備遇挫折，其中早前將大埔一幅改劃為住宅用途的土地，因居民反對及康文署「轉軚」，土地要還原作「政府、機構或社區」用地，預留作康體之用。 |
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16. 向饭民说不 2012-03-31 17:10:16 |
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如果要达到7成港人有自置居所，公屋不应该做扩建了，反而应该将现有公屋用地用来建居屋或者私人楼，强制公屋富户搬出来。 14楼，用下你的PP脑想想啦。这是小学6年班的数学。一方面大建公屋，一方面又要达到7成港人有自置居所。同又要马儿好，又要马儿不吃草，有什么分别。 |
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17. 阿拉伯 2012-03-31 17:29:23 |
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只有CY當選, ICAC才能出手捉鬼差
貪曾無恥. 下個到你.
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18. 向饭民说不 2012-03-31 17:33:28 |
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18楼，你又不要无知啦，这些都是共产党打击政敌的方法。 当然，大地产商规范一下也好。 |
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19. mini 2012-03-31 22:15:00 |
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There will be no problem to live and work with the CCP. The main problem is that when there is conflict of interests, the communists must be responsible and only report to the General Secretary, NOT for local government, business partners, shareholders and / or citizens ! 325 was just one of many examples in the early days of the CCP ! Don't expect the liars can tell us the truth ! Never, Never, Never ! |
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20. Shimin - 回 8 樓 2012-03-31 22:30:33 |
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6楼，做人不要那么片面，楼价下跌，政府必定要加税，去照顾公屋，综援户。以鬼佬的经验，最终中产和基层，需要交的税大概是50%。--- 你接受吗？ 物以類聚，閣下的邏輯思維根博士差不多，只是想當然。知否新加坡人平均住房超過1000平方尺？個人稅不超過17%？知否多少MNC把地區總部從香港搬到星加坡？知否星加坡人均GDP已超越香港？全球那一個城市會把地產當作經濟支柱？香港繼續走這條路依賴地產，只有等下次樓市泡沫爆破，經濟蕭條。 |
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21. Shimin 2012-03-31 22:49:36 |
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林奮強警告，如果香港不增加樓宇供應，本港樓價必跌。 不增加供應，應該樓價上升，為什麽樓价必跌？ 看似邏輯繆誤，實則有道理。要樓市健康發展，必要吸引人才來港發展，才會有長遠購房需求，樓价過高，只會窒礙人才到港發展，變成殺雞取金蛋。短期樓价下跌，對香港長遠利多于弊。 |
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22. Shimin 2012-03-31 22:59:07 |
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CY想大幅增加供应，其实都好困难，90年到97年，港英大兴土木，结果当时有了西九，将军澳，东涌等等土地供应，经过了10几年，原来当年的地已经用了7788啦，以下今日的新闻，可以相信就是CY有8万5的决心，也难以做到。 以CY的測量專業背景和他的能力，增加供應絕對不是一個問題。 |
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23. Small Potato 2012-04-01 01:50:29 |
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Shimin: I agree with you. No one is stupid and we all smart guy. C.Y. is smartness guy in the world. He knows everything. Short term adjustment just a break. We need that break because our property market needs long term investment fund to get in. Hong Kong has 35 more years brighten future.
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24. 唔買樓會死 2012-04-01 04:10:23 |
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地產商話想撤資, 供應少左, 令樓市火上加油, 我聽日準備去買呀 |
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25. Defiance 2012-04-01 09:28:51 |
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Simple, Timely and effective(Ingenious to be exact) to achieve seamless integration(balance and harmony). Top Dog showed his loyalty by visiting Billy(B Dog) but nothing else so far ! To sum up, so far no good ! But do not despair, there is still lots and lots and lots................ of money in the bank that you can not live without ! |
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26. 向饭民说不 2012-04-01 13:11:27 |
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CY只是測量师，点样会识增加土地，最近发生了新地问题，肯定会令发展商和政府之间的很多补地价问题，难以settle down，结果，楼宇供应只有等政府的拍卖。未来的供应，肯定更加紧张。 |
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27. 向饭民说不 2012-04-01 13:16:29 |
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20楼--我只是问你，用了新加波的方法，香港的中产，基层一定要交多点税，班废柴接受不接受，这是无可避免的，班废柴从来只会说权利，不说责任，无膊頭，无腰骨，就好象你一样，只会看到现在的问题，但是却没有解决问题的方法，一句话，就是搞屎棍。 我最怕的是，CY大搞改革，到时出问题，又乜都不关他事，有的是市民的问题，令他改革不成功。 |
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28. 冇眼睇 2012-04-01 20:44:29 |
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我睇就黎全港市區都可以起公屋啦！
使物努力呀！ 鷹政府會打救大家！
到時全港市民人人有屋住個個有車揸！
啟德公屋、西九公屋、市區公屋、全海景公屋、全港市民都住公屋！
因為全港業主已經被共產了！
香港正名公屋港50年都唔變！ |
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29. Hongkong People 2012-04-01 20:58:11 |
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Shimin,
Maybe I can try to explain some phenomenon in Singapore as I once lived there for a few years. 1. Yes, you're right that Singapore also has a very low income tax, comparable to HK. 2. For the living space...yes, they have a bigger household size. But normally they have larger family size then HK. And, though Singapore is smaller than HK around half the size of HK, but Singapore is a piece of flat land and effectively every piece of land can be used. Whereas HK, is very hilly and mountainous, only around 20% to 30% of land can be used. So, land is scarcity in HK but not that in Singapore. 3. Population in Singapore is just around 3 millions + 1 millions expatriate and imported workers. So, with small population + larger effective land size, it's quite normal that they have larger household size. 4. For some MNC choosing Singapore as regional, yes, it was once the trend because of cheaper office rental and cheaper labour. But the trend is slowly reverse, as Singapore dollar appreciate and the labour cost is getting higher. And HK with better human capital and as a stepstone entering into China slowly regain the importance as regional office. 5. For the GNP/GDP, yes, they have a higher per capita figure. Though we can't deny that Singapore gov't is more visionary and leading the country to more prosperity. But one point worth to note....immigration policy of Singapore has a clear advantage. They welcome only those with capital for investment immigration or those with high education (with high productivity). But HK, we are a bit slow in investment immigration, and worst of all, HK doesn't have the right to censor who to come in for the daily 150 quota from mainland China. So, over the years, HK accumulates a large number of non-productive population or at least low productivity population. So, we talk about per capita, HK will never have a pretty number.
For point 2 and 3, guess we can't help given actual condition of HK. For point 4, it is improving. For point 5, our govn't can always take initiate to change the rule of game. They just need to gather courage to talk to mainland authority. Or otherwise, the situation can only be deteriorating and have no hope of improvement.
Thoughts for sharing. |
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30. Hongkong People 2012-04-01 21:09:33 |
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Shimin,
"香港繼續走這條路依賴地產，只有等下次樓市泡沫爆破，經濟蕭條。"
Theoretically, you are correct. But do you have any viable suggestion how to change the situation?? As Dr. Tong said, lots of people in power will read this website. For everyone loves HK, can take this platform to share the thoughts that will be good for HK. |
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31. ? 2012-04-01 22:39:08 |
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點解你地咁憎恨住公屋的人？公屋會令樓價下跌嗎？不會吧！ |
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32. Shimin 2012-04-01 23:23:46 |
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Thanks to Hong Kong People's comments. However, it is a wrong perspection on the shortage of land in Hong Kong. It is not a true picture created by some vested interest group to mislead the general public. I would like to share some details below to rectify this wrong perception. I believe CY is going to fix this issue for the long term benefits of the real Hong Kong people. We are lucky that TT is not going to be the new CE. I can see the light at the end of the tunnel. 表十四列出九七至零四土地供應數字。
共四百二十公頃。
個批人話香港無地，敬請聯繫立法局當年
撰寫本報告人員，睇下那批地的地點。
六十多頁，好多料
立法會文件“1997年土地供應。從 1997年至2004年的土地供應。
http://www.legco.gov.hk/yr97-98/english/sec/library/967rp08.pdf |
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33. Kent 2012-04-01 23:25:21 |
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湯博士,果然擦鞋博士! 現在CY當選立即話8萬5唔關CY 事,我在3月25日前已提過當時樓價跌主因不是8萬5,當時"擦鞋博士"你有否提出這論據!我只是一名普通香港市民也能提出造論據,香港就是有你這種人!香港未來是好不到那裹! 冇運行! |
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34. news 2012-04-01 23:33:59 |
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410萬樓「窮人恩物」明報 – 2012年3月31日 【明報專訊】香港窮富懸殊有幾厲害，從地產代理嘅廣告就可能睇到端倪。Emily噚日見到facebook熱傳一張地產代理推銷荃灣楊屋道樂悠居753平方呎單位嘅廣告，410萬元開價，但用大大隻字「窮人恩物」做標題。有網友話廣告「黐線」，有網友話，呢個單位若做七成按揭，首期要123萬，想起以前有100萬現金已經係百萬富翁，難免有啲感慨，有網友話，「窮人」定義要重新定位咁話。 Emily好奇之下計數，若「窮人恩物」住宅以2.2厘息、分20年做七成按揭，每月供款1.48萬元，以五成供樓負擔計，已經超過本港家庭入息中位數（約2.1萬元）。換言之，按代理嘅邏輯，本港逾半家庭都係窮人。有網友嘆氣，話喺香港生仔、買樓各要400萬，不如研究移民瓦努阿圖算嘞。
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35. Hongkong People 2012-04-02 00:19:49 |
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Shimin,
Ok, I just tried to explain what contributes the household size difference between HK & Singapore. Maybe HK still has a bit of land, maybe is 四百二十公頃, I trust your figures. But, it is still quite minimal comparable to a 7 mil city which is still growing in population.
In Singapore, just a National Park, a piece of flat land that will be more than 四百二十公頃 and govn't can convert it anytime into development if they needed. When we lived there and drove around, a lot of suburbs are still very foresty and even in the city centre, you can still find a lot of empty plots of land that can be developed anytime. That's why Singapore household can have a bigger house size than HK.
Trust your eyes and look around, you will find yourself surrounded by hills and mountains. Except Yuen Long & Tuen Mun, we still have some plain lands. HK is really packed and costly to develop.... |
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36. 向饭民说不 2012-04-02 00:28:50 |
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But Yuen Long & Tuen Mun, 大部分土地都是农地，已经被发展商买了，现在要发展，必定需要补地价，今时今日新地发生这件事之后，补地价是很难谈判。 |
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37. 向饭民说不 2012-04-02 00:30:46 |
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34楼，本港逾半家庭都係窮人，这个结论是对的，因为香港有一半公屋户。 |
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38. 向饭民说不 2012-04-02 00:39:13 |
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想移民移民瓦努阿圖或者新加波，就快，香港人经常有人移民。 |
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39. Hongkong People 2012-04-02 00:45:52 |
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To No. 36,
That's true! All depends on govn't stance if they want to speed up the development of those lands. If govn't wants to have more supply of property, they can ease the process by lowing the cost of compensation then.
But again will reduce govn't income and reduce the ability of govn't to help the underprivileged. |
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40. Hongkong People 2012-04-02 01:19:50 |
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Shimin,
"短期樓价下跌，對香港長遠利多于弊"
Regarding your above statement, from historical fact, it may not be necessarily correct. During 1997 - 2003, when the property price plummeted, we didn't see talents or companies coming in. But instead, because of poor economy, some companies moved out of HK and some educated HK people also migrated to other places to look for opportunities (me myself was one of them). But in early 2003, we did see a lot of funds coming in and buying our quality commercial buildings and finally, they took profit and took the money with them.
Companies or people move to place with only one concern-whether the city can provide them with profits or opportunities even the standard of living in the city is high. Once they get the numbers right, they will move in without hesitation. Just like now, HK's retail rental is amongst the highest in the world, but well-known brands are eager to get a prominent retail spaces here.
New York, London and Tokyo are well-known for their high cost. But top tier companies never exit those places. Talents are also eager to rush in those cities. Low property price is really not a competitive ground for attracting direct investments and talents.
If HK is going to compete in low cost, we can never win!
Talking about property price, it actually will have its own rhythm of up & down. Now, it maybe in a uptrend, but when all QEs stop, USD strengthen, and interest rate in a uptrend, the property price will surely adjust. No need to impose strong measures to suppress the property price. A moderate policy is always safer. |
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41. 基層人士 2012-04-02 06:12:51 |
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你班友成日叫打倒地產霸權既儍仔,但係啲霸權既財富就越泥越多,点解,吾係班霸權夠惡或有錢,而係你地班傻仔个个吾敢買樓,甘咪比大陸班富豪或中產係甘蒸發晒香港啲樓市做咗霸權,班儍仔越吾買大陸霸權就越多越有錢.他們才是地產的大抄家,如果吾想做儍仔,甘就快啲加入 霸權行列啦!
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42. 亮劍----王先生 2012-04-02 09:25:55 |
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係度再貼麥博士文章俾大家參考， CY 團隊希望在此文得到啟示：- 推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ 推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深 |
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43. 劍仔兄傻了 2012-04-02 09:57:42 |
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有鑑於劍仔兄的憂慮，為減輕對樓市的依賴，新稅以不影響普羅大眾為大前題，先開徵富人稅，年收入超過300萬，加稅至30%，並以累進形式進行；利得稅以累進形式向高盈利企業多收稅款；增加對健康有明顯壞影響的產品的稅款，如煙酒等；開徵奢侈品、古董、收藏品等銷售稅。.............. |
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44. GST 2012-04-02 10:16:20 |
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Goods and services tax should also be introduced. non essential goods or services should attract higher GST, essential goods should be less. |
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45. HK PEOPLE IS DYING!! 2012-04-02 10:26:21 |
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隻狼登基後, 大把私人飛機遊艇等佢坐!! 但隻老狼机智過人, ICAC都入佢吾到!! HK PEOPLE IS DYING!! |
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46. CY 2012-04-02 10:32:51 |
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机智過人，我LIKE呀！ |
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47. Hongkong People 2012-04-02 11:39:34 |
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To GST,
Don't think GST is a good advice. Tourism is another important pillar in HK. You know why the mainlanders come to HK to buy things?? Because HK is cheap for most of imported goods. If we introduce GST, things become more expensive and we will lose our attractiveness and hurting tourism, retail, hotel and other related industries.....So, don't be too easy to bring GST out. |
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48. 香港人 2012-04-02 11:45:35 |
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所以普通日常用品不應有GST，貴價貨加GST應該冇乜所謂，買得起這些貨的都是不會計較的。 |
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49. 股Joy 2012-06-01 10:56:20 |
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好友股災，淡友股Joy，肯止蝕，輸少少，未來幾個月最兇險。今年買樓的就大鑊，成交薄弱，根本止蝕都難。還有一個月CY上台，各地產富豪未出事的都已立 即要分定身家，四叔直情爆響口捐農地，大批富豪往後必定有野跟尾，咪俾地產代理騙買樓，97年已害死好多人。 |
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50. 王安石 2012-06-01 15:59:53 |
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Ref 49. 股Joy "Joy 兄" 文章有見識 , 有胆說真話, 苦口良药o 北京對香港地產党的清算(秋天行動) , 由 ICAC 調查 新地開始, 查找"曾特首"的不足, 澳門告華置大劉及羅先生 , 長和李超人要 Handover 俾两個仔, 九倉吳光正 及銀娛呂先生公佈分身家o 其實各位地產大亨分家, 唔洗通街唱, 連執紙皮 的公公婆婆都道, 暗示會收斂o 希望北京追殺0 |
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51. BBQ 2012-06-04 10:50:08 |
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5窮6絕7仆街，股樓齊崩，煤碳股熱賣！ |
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