1. 王先生 2011-12-19 15:05:01 |
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香港最大嗰幾間地產企業,負債比率低,現金流充足,政府如果繼續打壓樓價,拒哋反而受惠! 除左恆隆及華懋之外,大型地產集團已將手上大部份存貨,以遠期樓花方式轉手,把風險減致最低! 鄭裕彤仲將周大福上埋市,更加如虎添翼,未來呢一年政府推出黎嘅土地,拒哋將可擇肥而噬! 如果我係 Big 5 主事人,我肯定會做呢個順水人情,加多一脚,以便低價補充土地,及同啲農地補地價,玩下一轉!!! |
2. 80's Passerby 2011-12-19 16:50:16 |
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To Mr. Wong, I was told that under consent/non-consent scheme, developers only take sale proceed upon completion of the whole development instead of the time upon barely signing an agreement. In order to "貨如輪轉" Developers, except Chinachem & Hang Lung, normally control maturity of their developments to match/finance their upcoming projects. In a words, developers do suffer. |
3. 上善若水 2011-12-20 01:24:44 |
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請問80後銀行兄: 最近半月Hibor大升,是什麼原因?預計後市如何?請指教! |
4. tong tong 2011-12-20 16:13:38 |
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To: 上善若水 Sharp increases in HIBOR was mainly due to the year-end closing of banks in HK. They need more cash to replenish their bases of liquid assets in order to present a better picture of their financial positions. Demand for cash increases, leading to increase in HIBOR (1-month hibor increased from 0.2% to 0.3% recently). Also, the debt crisis of Europe causes hot money to leave HK and then remit to Eurpoe / USA. This will lead to increase in HIBOR |
5. Johnny Tong 2011-12-20 16:17:29 |
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Below is my views towards property market, which was published in HK Economic Times by 唐榮. 雖然依家樓市成交大跌,但我真係睇唔到有什麼原因導致一手、二手樓價大跌;同埋,由於已達1年期限,SSD 稅率由15% 降至5%,會令到供應大增、價格下跌。這個論點實在有一點保留。 利息層面 由於於SSD宣佈實施時,在那時候,業主按揭息率大多為 H+0.65% ~ H+0.7%,利息支出低,一般來說,厘班業主持貨力強,唔會大幅劈價,除非坐左好多貨、或者過度借貸; 第二,過去1年租金升幅可觀,現時租金回報十分吸引,相對 0.8 – 0.9% 按揭息率及零息存款利率,厘班業主實無必要賣樓;假若賣樓後,係現今超波動的投資市場及零存款利息的環境下,如何安置資金都係一個十分頭痛的問題。收租可能係一條唔錯嘅出路; 第三,今天新造按揭息率為2.5 – 2.6%,厘班業主當佢地考慮賣樓時,佢地便要放棄H+0.65% ~ H+0.7%按揭計畫,再買另一層樓就係2.5 – 2.6%的按揭息率,如果您係厘班業主,考慮賣樓個時都會想多一想賣唔賣好呢,係唔係?? 借貸情況 香港目前按揭 loan / Value ratio 為53% - 54%,要跌超過4成多,先開始有負資產壓力; 根據在今年3月份的最新銀行按揭數據,原來港人現時買樓,新做按揭只佔樓價的55.8%。如果計及那些港人買樓一次過付清樓款,以及內地人「現兜兜」來港買樓的交易,則平均新做按揭成數將會進一步被扯低。即是,依家D人拎到一大舊錢出嚟、好有錢,宏觀去睇,業主冇好似 97 – 2003 劈價出貨嘅壓力; 截至2010年12月,香港銀行體系總存款(港元 + 外幣)為HK$8萬億,總貸款為4萬3 – 5千億,淨存款為3萬幾億,係2010年GDP的2倍(2010年GDP為HK$18000億);1997年,香港銀行體系總貸款/總存款比率為160%;當日資不抵債,今日實力非凡。(註: HKMA 成日講HK$ 貸存比率由70%升到 82%,借貸增長好似好厲害,係有D 誤導,因為HK$ 存款利息為零,好多人將HK$ 轉為AUD、CAD、RMB、Singapore $等) 買家負担比率情況 依加D人、甚至政府成日用家庭入息中位數去睇樓市,話D樓太貴,負擔唔起,根本就有問題,用埋D得個睇、冇$$買樓嘅塘邊鵝的收入去計算負擔比率,起錯。今日貧富懸殊,窮人越來越多,經濟個大餅越來越大,即係D錢去咗D 上層、中產手裹。但係邊個先去買樓?? 林奮強及林一鳴分別做咗2个超水準嘅分析去解釋買家負担比率 林一鳴 http://blog.yahoo.com/drlam/articles/56707/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%88%86%E6%9E%90 林奮強 http://www.hkgolden50.org/report/HKEJ.pdf 需求方面,上面林奮強黃金50條 link,有佢嘅論點,我覺得寫得好好,有興趣 click 入去睇睇。 供應方面,我真係冇脫兄禁多分析資料。近幾年,保育意識抬頭,效野公園(占地 > 香港面積 30 – 40%) 不能動、海不能填、有DD特色嘅舊樓不能拆、唔起得屏風樓、新界鄉霸丁權問題、舊樓難收等等,我會覺得政府透過上述方法、岩洞、填海諮詢增大供應,口號大個實際。 同埋,香港地產商每個都飽歷風傷,千錘百鍊,佢地個個好疊水,近乎零負債,長實钜少話佢地公司係零負債,新地都係差唔多,信置、恒隆去年高位配完股,儲備充足、唔會好似大陸地產商要劈價出貨、還債。 過去1年,政府出SSD,以為可以迫業主長揸、租多D樓出去,壓低租金云云。加埋HKMA 收緊按揭、停加新造按息 (注意係新造按息,唔係原有舊按揭利息,有好大分別), 使到 D 人冇信心買樓 (唔係冇$$ 買),個個湧曬去租樓。理論上,如果樓宇供應充足,租盤需求上升租金唔會大幅上升。實際上,因為香港樓宇供應真係十分不足,市民唔買就要租,租金尤其係6月政府收緊樓按後,升得好急。好似沙田第一城尺租由$17升到$21-$22、太古城$27 升到$32-$33等等,亦都反映依加D人真係有$$涯貴租 正如上集所述,香港係低負債地方,加埋大陸條水,即係D人有錢,樓價跌、租金升、零存款息率,最終D 錢都會因為租金回報吸引流入樓市,支持樓市唔會大跌。不過要升就需等一D因素引發需求,譬如,QE3大量資金流入香港、阿爺放水等D內企還$$俾香港銀行等等 好多人講歐債會令到港樓大跌云云,其實佢地都係俾股市嚇親,唔好忘記香港冇借大咗,不過歐債對香港一定有D影響,應該唔會係好似97金融風暴致命性的影響,君不見香港自由行成日都1袋2袋,2008年海嘯,過半年轉頭就彈番上去,香港人有阿爺射住唔使禁驚青 wor ,哈哈 Last but not least,就係想講利息,要調控樓市,好多人話加息咪得囉,講對一半。要加息,唔該係要加新造按揭,同埋舊按揭利息,即係加 HIBOR 、PRIME rates。今日只加新造按揭,對舊業主根本冇影響、冇出貨壓力,舊業主日咪可以再坐一會,所以地产代理今日食西北風。另一方面,香港本身係好有$$ (本地人好似note 唔到),要引導資金從樓市撤出嚟,好簡單,加存款利息,試嚇3個月定期有3 – 4 厘息,揾阿水去買樓收租。不過,係偉大聯繫匯率制度下,香港冇咗自己匯率、利率政策 (唔似星架波,可以自己加息、貨幣升值),HIBOR、PRIME及存款息率唔可以話加就加,要跟美國走,FEDERAL RESERVE 講明2013年中前唔會加息,香港要通過金融手段調控樓市,談何容易?? 綜合上述因素,真係揾唔到楼价大跌的理由,不過,以目前情況,應該只会轾微调整 5 - 10%左右 |
6. 80後銀行從業員 2011-12-20 22:31:06 |
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上善兄:
Tong tong 說得對,年底/半年結/季結同業拆息扯高是正常現象,資金充裕銀行為增加港元頭寸,減少拆借予同業,於是資金成本上升。香港銀行多採用12月年結,所以12月情況最明顯。
H按朋友可能今個月多付數百元利息吧,當作送份聖誕禮物給銀行,明年初會逐步回復正常。至於存款流走,則沒有看到形成趨勢。 |
7. Tong Tong 2011-12-20 23:20:05 |
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80後銀行從業員 to check whether there are any significant capital outflows, u can check to the daily aggregate balances of banking system. If i do not forget, it should be around positive balance of HK$148 billion. We can preliminarily conclude no significant capital outflow from HK |
8. 上善若水 2011-12-20 23:30:55 |
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多謝80後銀行兄、Tong Tong兩位指教! |
9. 来自内地 2011-12-21 10:17:11 |
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近来这里越来越多高手了,受教。 欢迎更多的银行专家指教。 |
10. 買人仔 2011-12-21 10:34:24 |
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買股又跌,買樓又跌,買金又跌,最穩陣都係買人民幣存大陸,利息好過好多藍籌,乜費用都唔駛,仲好過買樓收租,真正做到財息兼收。 |
11. 来自内地 2011-12-21 10:57:14 |
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看了林一鸣的评论,对所谓英國皇家特許測量師學會的报告真是啼笑皆非,觉得愚不可及。 香港的楼价是贵,但是有一半的人有公屋住,根本不需要买楼,怎可将它们的购买力计算在内。北京、上海的居民,一无公屋、居屋,二无宗援,平均人工远低于香港,入息税成倍于香港,按揭贷款利率更到7%,还要限贷限购。所以以购房负担来看,北京上海应远高于香港。不做深入研究,以井底之蛙的见识纸上谈兵,所得结论似是而非,还自以为专业,只是贻笑大方罢了。 单以生存环境而言,内地的艰难程度严峻过香港好多,一班泛民身在福中不知福。 |
12. 銀行家 2011-12-21 11:07:31 |
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香港現在供樓太輕鬆,下年會加番按揭利率,以免實力不足的買家入市,影響按揭質素! |
13. Johnny Tong 2011-12-21 11:10:18 |
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综合我上述意見,地产代理不应只提出取消SSD,我觉得SSD唔係導致成交大跌主因,而係收緊按揭成数及只加新造按息.... |
14. 小人物 2011-12-22 10:50:59 |
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to 80後銀行家:
昨天看雜誌, 看到關於流動性過剩的文章, 就是你說的M2太大那個問題. 但原來M2/GDP的比率才是比較合適的衡量流動性過剩的指標也:
http://source.takungpao.com/news/11/12/15/ZJ-1433393.htm
M2(廣義貨幣供應量)╱GDP(國內生産總值)被廣泛視為流動性指標。廖群昨日在香港召開記者會時表示,中國目前的M2/GDP的比率合理水平大約在 1.5左右,即是説,以去年為例,中國M2/GDP的比率約1.81,高出合理水平20%,即中國經濟真正的流動性過剩程度20%。去年的數字也較全球平 均值(1.22)高出48%。他稱,中國M2/GDP比率高企的原因,主要為間接融資比例高、第二産業比重高、以及投資率高於預期等因素所致。
南韓2010的M2/GDP: 1.63 台灣2010的M2/GDP: 1.42 日本2010的M2/GDP: 2.28 中國2010的M2/GDP: 1.81, 合理水平為1.5, 所以不是太離譜也
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