空置率也講Location Location Location

　　昨日在早餐時見到一位愁眉深鎖行家，不過沒有問他有什麼事。在這個時勢，物業投資者大多數愁眉深鎖。行家話大行一份空置率報告，累他被老闆照肺照了一個晚上。大行報告中指出，中環甲級寫字樓空置率大約5%，而他們公司的中環甲級寫字樓空置率超10%。老闆話佢工作不稱職，如果唔想辦法將空置率下降至5%以下，行家可能隨時被離職。行家問我們的中環甲級寫字樓空置率是多少，我沒有講真實說話，只是話大約5%。其實，我們在中環的甲級寫字樓全部租出，包括一個本來是行家租客，最近亦轉租我們的寫字樓。我們並沒有以低價搶客，而是行家的寫字樓在低層，而我們的在高層，有不少中環甲級寫字樓租客最近都由低層搬上高層，而行家公司擁有的甲廈大多數是低層，空置率超過10%絕不出奇。嚴格來說，這不是行家公司的錯，而是行家公司的錯。

     發表報告的大行以前有一位外籍董事話買樓三大原則，就是Location Location Location，一向被視為投資物業的金科玉律。我講大家或者會不相信，原來寫物業報告亦要講Location Location Location，三個Location 的意思分別是優質地區，優質大廈，優質樓層。中環甲級寫字樓代表了兩個非常好的Location，第三個Location 就是講樓層，當然是愈高愈好，而且愈高樓層的空置率愈低。大行的報告是5%空置率，這只是一個平均數，高樓層的空置率一定大幅低過低樓層。所以，就算空置率亦要講Location Location Location ，即是要分高中低樓層來講，否則就不算是一份中肯、仔細、全面性的報告。