近日樓市受到社運以及新冠疫情影響，在大家一致睇淡之下，樓價指數竟然逆市上升。雖然上星期五中原指數下跌0.51%，但市場上普遍認為樓市將會重拾升軌，
理由是新樓貨尾銷售不俗，可以說是價量俱佳，帶動二手樓樓價回升。我雖然認為樓市的確重拾活力，但千祈唔好掉以輕心，因為樓市貨尾單位很難反映到真正的新樓售價。所以，我對樓市睇法只可以說是樂觀而保守。
地產商推售新樓盤，初次推售與推銷貨尾單位有所不同。現在政府有規例要求地產商在開售新樓盤要有一個百分比，令到地產商不能擠牙膏式推售，但仍然維持在最低百分比，務求做到一個供不應求局面，通常是以倍數超額認購，銷售成績是不俗，但第一次銷量只佔新樓盤大約25%，難度不高。不過，地產商要絞盡腦汁才可以完全將所有新樓單位釋放到市場。有人話這是非常容易，只要地產商願意減價便可以。問題是在這裡，推售貨尾單位有一個要求，就是售價不能低於第一次公開發售。如果貨尾單位售價太低，就有機會引起撻訂潮，甚至出現骨牌效應，已買該新樓盤的買家會集體放棄。所以，就算地產商減價亦不能明減，只能透過一些方法減價。
推售貨尾單位與新樓盤最初開售是有所不同，地產商最初開售新樓盤會列明一切條件，付款辦法，有沒有呼吸Plan。雖然沒有列明佣金回贈，一般人都知道大約2-3%，但新樓貨尾單位就會出現較高回贈，視乎銷售情況以及買家是否夠膽攞回贈，但是沒有一個肯定的百分比。如果銷售情況理想，地產商可能只畀1-2%回贈。所以，大家買新樓貨尾單位必定要了解到有水份存在的可能性，應該大膽要求回贈，最多是錯失良機，至少不用擔心買貴樓，就算買唔到亦不用失望，地產商很快會推出全新樓盤，更多優惠，更多付款辦法，樓價甚至比貨尾單位更平。老實說，買樓不能太心急，買貴樓的心情絕不好受。
