撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash、photoAC

中美貿易戰風雲再起

樓市近幾個月不但走出谷底，中原城市領先指數（CCL）最新報186.07點，進一步逼近188.64點的歷史高位。

雖然中美貿易戰風雲再起，但湯文亮認為對本港樓市的衝擊力及影響有限，即使談判失敗，賣家可能只會出現短暫性的觀望情緒。

不過他相信現時美方和中方已有一定共識，短時間內相信會達成協議，他形容特朗普只是想更有「面子」，讓其他人認為自己是在主導談判。

不會出現插水式回調

湯文亮指出，這次突然宣布加徵關稅，整體樓市並不會出現插水性回調，可能只會影響到少部分細價樓。

根據香港金融管理局的逆週期監管措施，大單位借貸上限為樓價的40%，當樓價下跌10至20%，銀行毋須追數；相反，細單位可以借足樓價90%，而當

市況欠佳時業主容易膽顫心驚，一旦樓市下跌，便擔心會否成為負資產。

面對這個情況，他認為可能是「上車」時機，因為會有人在這個時間減價沽出； 也有些業主手上擁有多個物業，因此可能對他們來說把一至兩個物業賣出，可讓自己更安心。

不過他提醒如果上車客現時「上車」，不要把「條數計盡」，如果樓市下跌幾成，財務上亦需要有空間走動。

湯文亮指即使中美貿易戰過去，私營房屋長遠供應也是短缺，樓價也會上升，而最大原因就是政府於去年將公私營房屋比例由「六四比」變成「七三比」。

目前香港每年人口自然增長數目約10,000人，同期約47,000位單程證持有人移居香港，惟每年亦有24,300名香港居民移居海外。

若仔細計算下，香港在五年間， 人口增長可達15萬人，雖然未來三至四年內會有93,000個單位供應， 可料中期供應會出現不足。

除自然人口增長外，他指投資者經常只留意每月150個單程證人士所帶來的房屋需求，但事實上他們很多都未有能力置業。

反而市場應多加留意兩類型人士對樓市的影響，一是公屋富戶；二是透過「優才計劃」來港人士。

根據入境處數據顯示，去年透過「優秀人才計劃」、「輸入內地人才計劃」等非單程證途徑申請來港而獲批的內地居民為24,999人，創下新高紀錄。

同時調查發現，這群專業人士， 有30.9%的人月薪在40,000元以上；20,000至39,999元之間的人數佔39.1%；20,000元以下的有30%。

湯文亮認為，每年內地人才來港人數上升，這才是強勁的購買力， 因為當他們在香港住滿七年後，他們便有能力買樓。

公屋富戶掃私樓

另一邊廂，現時公屋有76萬住宅，保守估計當中最少10%是富戶，而超級富戶最少達10,000個。

房委會在2017年10月實施新修訂的「富戶政策」，收緊公屋富戶的入住條件，住戶的家庭入息或總資產淨值，若超出限額便須交還單位。

據最新統計數字，要額外租金的公屋富戶數目達26,400戶（見表四），意味未來私樓有相當需求。

據「富戶政策」，房委會在今年2月底已向約560戶發出遷出通知書，數字較過去平均每年收回的公屋數量多出一倍。

而過去五年，平均每年從繳交額外租金租戶收回的單位約有280個。

政府近來開始處理這批公屋富戶，如向一個擁有千多萬資金公屋富戶判罰社會服務令，並強迫公屋富戶遷離。

但他認為政策雖然強逼那些不合資格的公屋居民搬離他們所住的公屋，騰出的單位可以給予有需要的人，加快上樓的速度。

但因現時居屋供應不多，導致他們選擇私樓的機會上升，而這群擁有強勁購買力的買家，正正可以把樓價谷起。

他透露，這群公屋富戶購買力十分強大，如會德豐地產旗下日出康城第VIIA期MONTARA加推了500個單位，當中就有很多都是由公屋住戶所申請，其次就是內地人。

因此他認為如果政府可以興建更多居屋，再把這些公屋富戶遷到居屋，便可以騰出更多公屋予有需要的人士，同時樓價亦可能因供應上升而有所調整。