湯文亮在舖位精英會講詞：

香港樓市的機遇

　　今日我準備了很多資料，大家不用影相，細心聽就可以，如果聽得唔係幾清楚，可以上www.property.hk 這個網站，有PowerPoint 版本，以及文字版本。

　　在2015年我寫了「細價樓爆煲論」之後，很多人叫我做大淡友，相熟的人反而會叫我做大膽友，而事實上我的確發表過不少樓市有危險的文章，但我強調是細價樓，老實說，我知道利好樓市因素比利淡多很多，我之所以發表樓市有危險聲音，主要是市場上講樓市會繼續上升的聲音實在太多，甚至無論在任何情況下樓市都會繼續上升，都不以理據分析，例如，利息低，市民的支出低，樓價會上升，加息代表經濟好，樓價會上升。

　　在2018年1月，恒指由2萬9升到3萬3，評論員話股市好，樓市會繼續好，到了2月，恒指急跌至3萬點，評論員又話，股市有危機，市民賣股買樓，樓價會繼續上升，面對這樣評論，我是在責任上睇淡樓市，結果又是我錯，樓市在今年一月和二月，甚至三月都會上升，但上升理由是有跟據，並非無論在任何情況下，樓市都會上升。

　　有人話信我講樓市會跌，所以連自住單位也賣走，諗著跌定之後再回購，嚴格來說，那些人應該是賭徒，姓賴，我話細價樓有危險，但從來沒有鼓勵賣走自住單位，而且我還說，如果符合下列三個條件，可以隨時買樓

1）有剛性需求
2）有錢付首期
3）供得起

　　尤其是第3點，其實還有第4點，稍後再講。

　　而事實上在過去一年，不少人問我十年後香港樓價是升抑或跌，我會話如果十年後香港樓價如果是10，現在是4，但現在要稍為修改，十年後是10，現在是5，即是十年後樓價比現在上升一倍，這樣預測，不應該被人叫大淡友。

　　今日我要講的大部分是有利樓市因素，大家要小心什麼，政府又可以做什麼，大家應該把握樓市機遇。

1）一帶一路的機遇

　　我2015年去上海參加一個一帶一路硏討會，小組召集人是一位國內大學名教授，當他開始講的時候，一口氣講了140多個國家名稱，什麼哈薩克斯坦，烏茲別克斯坦等，講來講去都是中亞細亞地帶，海上絲綢之路，都唔知道他說什麼，其實，一帶一路之英名One belt one road ，已經簡單解釋，一帶是皮帶的意思，即是圍繞中國國家，如果關係好，那些國家帶有防守作用，如果關係不好，中國就要在境內自建一帶，這就是萬里長城，至於一路，是一條貿易大路，海上可以，陸上又得，看時勢而定。

　　國家只有在最強盛的時候才可以推行一帶一路，今次習主席推動的一帶一路是第三次一帶一路，第一次由漢武帝劉徹所推動，今年劉業強在車公廟求簽，求得一支中吉簽「張騫獲寶石」，果班解簽佬文學水準唔夠，歷史又唔識，解到亂哂籠，張騫其實是一帶一路第一號人物，當日漢武帝準備推動一帶一路，但發覺戰馬不及匈奴，兵器又不如對方硬淨，於是派張騫出使西域，尋找在西域稱為天馬的血汗寶馬，以及提高冶金技術，張騫完成任務，所獲贈的應該是礦石而非珠寶，有了這兩樣武器，漢武帝就可以開疆拓土，所以，今年的簽應該是上上簽，因為香港手握這粒礦石，解簽佬捉到鹿都唔識得脫角。

　　第二次一帶一路是唐太宗李世民推動，是一次學術交流，以及希望多一些外商到中國貿易，因為中國有西方最喜歡的絲綢，而絲綢其實是農產品，用農產品換高科技產品，交易做得過，而西遊記就是講一帶一路。

一帶一路分五個階段

1）外交
2）融資
3）基建
4）貿易
5）同化/統戰

　　現在是處於融資及基建階段，而我所講的礦石就是融資，香港有絕對優勢，所以，大家見到近日的甲級寫字樓成交價不斷上升，在過往，甲廈成交好，豪宅租務旺，因為買甲廈的多數是外國機構，他們會租豪宅，但現在買甲廈的是國內機構，他們會買豪宅，不過，有部份可以買豪宅的國內人士不買豪宅，轉買舖位，首先不用付30%印花稅，只需要付8.5%，買一個三千萬舖位，所收租金可以租一個四千萬豪宅，舖位差餉管理費由租客自己負責，豪宅的則由業主付，由此可見，舖位會有上升空間，這是一帶一路的機遇。

2）大灣區的機遇

　　剛剛一年前，萬科請我去深圳演講，有千幾位聽眾，題目是大灣區，在那時候，大多數香港人不明白什麼是大灣區，有人話這是以前叫9+2的新說法，當時我推了萬科，理由並不是我不大懂得大灣區，而是我的普通話水準不好，演講不會吸引，萬科方面話沒有問題，他們會用三個翻譯員配合自動翻譯系統即時文字傳譯，於是，我接受邀請，講了三個小時，觀眾反應非常好，但我真的不明白，連我自己都未捉到大灣區的重心，點解會反應熱烈。

　　我鍥而不捨去了解大灣區，以及香港在大灣區重要性，其實，香港就是一棵樹，生長在一個狹窄的環境，例如花盤，那棵樹是不會長大，一棵樹能夠長大，除了光合作用之外，一定要可以擴散，以及滲透，向外擴散，令整棵樹根基更好，可以獲得更多養分，而滲透就是養分向那棵樹輸送的最佳方法。

　　香港人力資源不足，2.9%失業率其實是對長者不敬，現在有不少80歲的人仍然在工作，如果能夠從大灣區輸入工作人員，令到香港長者可以退休，當然，他們是要付出代價，例如退休後要去到大灣區內的中型城市生活，而香港的一些二線產業，例如安老院服務等亦可以移往大灣區，而大灣區內一些比較富裕的人亦可以住在香港，這是一個互利互惠雙贏的局面，由於多了大灣區的人入住香港，會做成香港樓價上升，這是大灣區的機遇。

3）英國脫歐的機遇

　　我第一次在舖位精英會演講時，英國剛剛脫歐，我當時話這是香港的機遇，一向以來，大家都是講「紐倫港」，香港排最後，在英國脫歐後，金融中心只剩紐約和香港，其實我是錯的，有紐約人對我說，紐約是美國金融中心，亦有上海上對我說，上海是中國金融中心，在英國未脫歐前，世界金融中心只得倫敦和香港，脫歐後，只有香港是世界金融中心，這亦是剛才我所說的礦石，有人不同意我的說法，甚至認為香港人有自大狂，從各項世界排名來說，星架坡經常攞第一，香港第七都沒有，世界金融中心應該是星架坡而非香港，其實，那些排名又怎能夠盡信，最近香港的快樂指數全世界排名No.71，但香港是全世界最長命，我唔相信一個不快樂的人會咁長命，唔通香港人好惡死，英國脫歐，造就了香港成為世界金融中心機遇，大家應該要把握。

4）八大產業的機遇

　　有很多人不明白，香港樓價已經超過市民負擔能力，升值能力不高，是什麼原因造成樓價高倨不下，這個問題要分開回答，現在有不少人到泰國，馬來西亞，日本或者其他地區買樓，原因只有一個，就是那些地方低水，買樓是希望收到高回報及升值，情況就好似2003年以前，不少外資基金買入不少甲廈，他們的目的也是一樣，並不是前好香港前景，而是當時樓價超級低水，在2007年打後，那些基金陸續放售手上甲廈，獲利當然不菲，但如果繼續持有到現在，升幅更加驚人，而支持香港樓價上升的有八大產業，或者會更多，換句話說，八大產業是因，樓價上升是果。

1）金融
2）零售
3）飲食
4）旅遊
5）醫療
6）教育
7）法治
8）執法

就是因為上述八大產業，或多或少都吸引到有心人移居香港，支持樓價上升，這是八大產業的機遇。

5）細價樓上升是被迫出來

　　在上星期五，中原指數下跌0.5%，但指數負責人黃良升非常老定，仲話樓市束勢待發，中原指數在春季完結前破175是沒有問題，春季在立夏當日完結，今年是5月5日，黃良升咁有把握，一定是掌握到些沒有公布的一手資料，雖然有人話北水南調，做成樓價上升，但北水是不會買細價樓，尤其是公屋居屋單位，其實，我亦了解到細價樓上升是與公屋富戶政策有關，現在有不少公屋富戶被房署要求交回公屋，他們是被迫買樓，這亦是第四個買樓的理由，由於數量龐大，做成公屋居屋樓價急升，政府的綠置居計劃是一個最好解決辦法，但數量一定要多，那些暫時未能申請到綠置居的公屋租戶則毋須搬離單位，沒有那些被迫出來的購買力，細價樓以至公屋居屋樓價就不會急升，但不知何故，有消息指綠置居單位數量由五千減至二千五百，難道政府官員不了解綠置居計劃。

6）從耀母揚威到父幹

　　在兩三年前，當有新樓盤開售，不少母親帶同兒子去買樓，如果有訪問，就有母講，冇仔講，父親連影都冇，我當時叫這種情況做耀母揚威，有讀者話我寫錯，應該是耀武揚威，讀者不懂得食字，我亦沒有辦法。

　　今日新樓盤售樓情況有所改變，唔見哂那些母親，輪到父親出現，是父親幫兒子買樓，大家叫這種情況做父幹，我相信很多人不覺得有分別，其實分別很大，當日母親是用私己錢來買樓，雖然說是耀母揚威，但情況是歡樂的，今日的父幹，代表不少父親要加按自住單位或者延長退休年齡，才可以幫助兒子買樓，情況是哀傷的，所以，父幹是一件不值得恭維的事，更加不希望變成新常態。

7）放寬按保或者逆週期措施是本末倒置的事

　　在過去一段時間，有不少聲音要求金管局放寬逆週期措施以及按保公司放寬按揭，我雖然極度贊成放寬逆週期措施，但我認為這是本末倒置的行為，現在樓價上升是因為樓宇供應不足，而非貨幣供應不足，放寬逆週期措施以及按保，即是增加貨幣供應，增加購買力，在供應沒有增加之下，樓價一定會上升，誰放寛逆週期措施或者按保，誰就要負上這個責任，而地產商甚至一般小業主都知道，放寬逆週期措施或者按保都會令樓價上升，他們就會加價，結果政府想幫助上車的人，反而要他們買貴樓。

8）加息，何懼之有

　　在過去一年，樓價上升了14%，但其實是冇升冇跌，因為港元隨美元下跌了14%，有人話，如果不是有聯繫匯率，港元是不會跌那麽多，其實，港元比美元還要弱，在過去一年，若非金管局多次出手，港元已經接觸到7.85的弱方保證，要港元轉強是很容易，只要銀行加息就可以，但奈何存款實在太多，加息對銀行不利，況且有金管局守尾門，就算美國加了五次息，香港仲還未需要加息，如果以加息來提醒買樓的人，所得到的答案是加息，使乜驚，就算美國加息，香港都不用加。

　　金管局總裁陳德霖於是拋出一句，港元轉弱，何懼之有，表示金管局容易美元兌港元接觸弱方保證，意味著有相當多存款離開，換句話說，是迫銀行加息，因為太多存款令銀行唔加息，買樓的人就少了一重戒心，樓價仍然會上升，有人話我亂作，我怎樣知道陳德霖想什麼。

　　當陳總講何懼之有的時候，我問同事何懼之有出自何經何典，如果知道的話，就會知道陳總講現在的問題是水太多，三國時代，馬超昔日副將龐德在降魏之後，向曹洪申請出戰關羽，曹洪話關羽強大，問龐德驚唔驚，龐德話關羽是人，他也是人，關羽有刀，他也有刀，何懼之有，不過，後來龐德被關羽水淹七軍，被擒後不降被殺，所以，何懼之有的關鍵就是水太多，金管局要洩洪，大家要有加息的準備。

9）備具爭議性的新樓空置稅

　　一向以來，對樓市充滿信心的人都會話，樓價上升是因為供應不足，現在政府已經表示供應達標，那些人亦改口說，就算供應充足都沒有用，地產商有持貨能力，地產商唔賣樓，樓價依然會上升，而地產商唔賣樓的理由很充分，樓價下跌，唔賣樓是不想對冧樓價，樓價上升，地產商睇好後市，更加唔會賣樓，所以，政府供應充足都沒有用，最緊要地產商願意賣樓，老實說，政府是絕對知道這個情況，所以亦揸頸就命，在金管局的逆週期措施下，任由地產商推出高成數按揭，但地產商睇好後市，即使政府揸頸就命，唔賣樓就唔賣樓，吹咩。

　　去年有17,000個單位落成入伙，只有11,000多個賣走，餘下的5,000多個，有一半是賣不出，另外一半是從未公開發售，香港每年大約需要2萬個單位，去年入伙不足12,000，樓價想唔升都唔得，結果是證明地產商唔賣樓是正確，這是一個死結，到了今年，地產商變本加厲，一二月份只賣走剛剛超過1,500個單位，有地產商在一個有300個單位的新樓盤，只攞出兩個出嚟招標，陳茂波有見及此，表示關注新樓盤銷售情況，意味著政府會出招，有很大可能是新樓空置稅。

　　有人話不公平，要推出空置稅就不能厚此薄彼，應該新舊樓一起推行，不過，很難證明二手樓是否空置，所以，有議員，會計師，評論員，甚至物業代理都認為要從詳計議，其實，他們不知道，二手樓早已有空置稅，以前叫DSD雙印花稅，即使一個是正常印花稅，另一個是空置印花稅，當業主買入第二個物業，他如果不能在半年內售出原有單位，他要多付一重印花稅，這是懲罰他們第一個物業空置，不過，郤是向新買的物業徵收，現在變本加厲，雖然時間延長至一年，但劃一徵收15%印花稅，現在應該改名，叫傷印花稅，所以，就算開徵新樓空置稅，亦是無可厚非的事。

　　有人話，只得9,500個新樓單位空置，毋須咁大件事，我相信是不只這個數目，就算數目正確，因為地產商有持貨能力，無論政府推出多少供應，地產商都只會將大約萬二至萬五個單位釋放到市場，在供應不足之下，樓價是會繼續上升，而最贊成政府推出新樓空置稅的應該是物業代理，政府迫地產商賣樓，他們一定多了生意，而且生意是會以倍數增長，因為買了新樓的人，如果唔想俾空置稅，就一定要賣走他們現在持有的單位，話雖如此，我相信政府是很難開徵新樓空置稅，但如果將新樓空置單位維持在一萬個以下，即是政府每年二萬個單位供應可以到達市場，亦可壓抑樓價繼續上升。