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樓價識上唔識落

2016年11月3日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　現在樓價不斷上升，就算連睇得最淡專家都轉軚，最恐怖的是大家都知道供應是會源源不絕，利息又只會升不會跌，但又搵唔到令樓市下跌原因，唯有繼續唱好，但總有一日，樓價高處不勝寒，直至某些誘因出現，樓價就會下跌，跌幅亦會相當巨大，即使專家們知道有這個現象，亦不敢叫人唔好買樓，最穩陣的說法就是量力而為。

　　本來，對樓市觸覺最敏銳的就是物業投資者，情況就好似葡萄園旁邊的玫瑰花，如果有真菌侵襲葡萄園，玫瑰花就會首先凋謝，但在政府辣招之下，炒家已經接近全部消失，大家都很難從炒家舉動而得知樓市真正情況，現在樓市買家多，賣家少，業主防守力強，每一個成交都會令樓價上升，而樓市潛在的負面因素，專家甚至一般人並不是睇唔見，而是視而不見，不久將來，連提都不願意提，聽都不願意聽，樓市只會向好，樓價只會上升，樓市這種識上唔識落情況，究竟會維持幾耐，大家都唔想講，我亦唔想講，做好禦防工作便可以，颱風過後，又開始另外一個投資好時機。

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從車位看樓市泡沫

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1. 颱風 2016-11-03 09:49:54

「颱風過後，又開始另外一個投資好時機。」

但願真有颮風。

2. 引刀一快 2016-11-03 10:30:11

“ 而樓市潛在的負面因素，專家甚至一般人並不是睇唔見，而是視而不見 ”

何止視而不見，仲會有好多神秘利好消息湧現，最近又有人暗傳“秘密政府數據”，話大陸一綫又有幾年冇得跌。

至于你們信不信，反正我是聽到耳起枕！

4. Mr. Bubble 2016-11-03 10:39:16

而家基本因素係轉差，但無可否認氣氛仲係唔錯，尋日啟德地皮超高價成交，睇好既人當然更加確認個市好！

今年既成交首置既比重大增，係過去幾年最高，應該係其中一個主要原因點解納米樓咁受歡迎，呎價超高仲要搶得咁開心。佢地一來或者有人幫佢地俾首期，二來一般無見過大跌市，以為個價只有一個方向。就算跌，佢地心中幻想出黎既大跌市都唔係咁可怕。

呢啲沫泡狀態大部份人都唔會理咁多，何況個價無論啲人點講的確無跌，話會跌既人顯得似傻仔，更加唔駛理。總之樓就只會升，有就好過無！

5. 十郎 2016-11-03 10:42:37

都係果句，供咗十年樓，尚未脫離危險。

6. 引刀一快 2016-11-03 10:45:38

賣地價錢係最冇參攷價值，中資買香港地，咪即係阿媽封利是俾仔，大牛定金牛，有咩分別？

7. 舍神 2016-11-03 11:28:25

要樓價跌,除了考慮基本因素, 仲要知, 趺.....是一個過程, 閒閒地都半年過外。

即使經濟明顯下滑,生意難撈.....都不代表樓會在短期內就跌。

97年上半年炒瘋熱烈，而經濟卻很差，匯率過強，生意難做，但正正因為生意難做, 一年盈利都不及家中太太轉一轉手層樓花.......生意淡薄不賭博, 只有炒樓可以賺到$吸引所有資金湧入樓市。

十月股災......我知道終於來臨,叫身邊朋友唔好買樓, 跌七成閒閒地買了的盡快撻訂......結果得一個人聽(其中一個家人)。教會當時話要擴堂.......結果, 得我一個反對, "跌70%? 咪傻啦!"我仲記得......跟手半年都冇乜點跌, 98年初仲有小陽春添。我像一個傻瓜仲畀人潤，話我一定股票輸了好多......^^

自呢一役, 我知....除了睇中市, timing係最難! 要想埋世事會點發展! 生意唔好可以"有利"樓市;即使股市大跌........都仲要等d人食完穀種先會 bbq; 賣仔, 割肉.....其實冇乜幾人可以做得到。

所以，樓市上升的最好理由......就是佢仲"上升緊"。

8. 風 2016-11-03 14:05:44

多謝博士提醒。好的時候需要有危險感，唔好的時候同樣不需要過份悲觀，可能是另一次的機會。

9. Mr. Bubble 2016-11-03 14:47:21

而家呢一刻要說服啲人樓市會逆轉都係徒勞無功既，好似7樓舍神兄所講，一來樓市跌唔係咁急咁快，二來而家呢刻樓市仲升緊，好似張賭枱連續開左廿鋪大，你叫啲人買細一樣，數學上機會係微乎其微，但買細果個都好似傻仔咁，尤其第廿一鋪一開都係大既時候。

大部人既心態好似2007年7月Citi個CEO講咁：

“As long as the music is playing, you’ve got to get up and dance.”

10. 鳥5 2016-11-03 16:03:48

D 果係人類史上最大嘅資產泡沫期，以前香港升九連跌六年，而家好難用以前嘅數去諗呢隻音樂幾時停。。但係一定會停。。

11. 鳥5 2016-11-03 16:11:36

Holding power ,大於Timing，Timing大於双对價格

12. 井 2016-11-03 16:45:20

普京看不起奧巴馬，伊斯蘭國看不起奧巴馬，連中國的溫家寶也看不起奧巴馬──國際氣候會議，溫家寶把印度等幾個第三世界領袖拉出來自行開會，丟下這位黑人總統不管，氣得奧巴馬，打開溫家寶的門，衝着溫家寶大罵──連菲律賓總統，也看不起奧巴馬，粗言罵他的母親。這就是奧巴馬八年的外交「成績」。
君子可欺以其方，美國總統接受凌辱，反應不是「遺憾」，就是「強烈譴責」。奧巴馬無法令八年來種種針對美國的欺凌，世界和平的威脅，包括俄國勢力侵略了烏克蘭、再擊落馬航客機，屠殺了二百多名荷蘭平民，令這種種從來沒有發生，而是讓這種事一一發生。即使國內，黑人做了總統，最終白警殺黑人、黑人又回殺白警，黑白關係瀕危至馬丁路德金以來最劣，奧巴馬的管治能力連詹森都不如。
在妖邪當道的亂世，一個善良的美國總統，必無法擔當維護法紀的世界警察。

特朗普WIN硬,而家世界要一個大哥

13. 十郎 2016-11-03 17:02:46

提出警告真是蹝氣

故事1------2000年時間，發生科網股泡沫，當時你提出研究科網，就有大把人來投資，股價升到上天，但是研發初期，不止係冇收入，而且要燒好多銀子，有人提過警告，冇人聽！畢菲特沒有參與，賺少好多錢，他被人譏笑落伍，不曉科網，畢菲特回應說，當潮退時就知道誰在裸泳。結果爆了，落幕。

故事2------科網泡沫爆破後，美人為挽救經濟，又推出次按泡沫，銀行對能力不足的人，都實行借貸買樓，理由係人權，低收入的人都有權買樓，銀行將這些不良貸款（次按），包扎成一捆賣給投資者，基金。因為利息高，回報好，所以受歡迎。當時有人提出警告，足足講了兩年，冇人理，2008年爆了，落幕。

次按泡沫爆破後，拖累銀行，因為有的銀行，大得不能倒！美人就推出量寬，超低息，原本希望銀行貸款給企業，走出衰退，但銀行怕壞帳而不幹，所以實質經濟沒有好轉。如果超低息同狂印銀子，可以力挽狂瀾，我不知世界為什麼還有困難？可能益了一些可以借到錢，進行炒賣的人，增加了貧富懸殊。歪豬媽話：再低息都要還！

14. 白痴 2016-11-03 17:36:46

樓上九唔搭八文章講樓市

15. 向飯民說不 2016-11-03 17:37:12

阿井---一個善良的美國總統，真系今日最大的笑话。

美国佬到处发动颜色革命，被人针对都系无可避免。不过美国人的外交政治，总统只是代言人。真正做事的是在抬低下做的，就好像香港颜色革命时，黄尸手上拿着黄伞，电视机只看到黄伞，但是黄尸却在踢警察的下台--这是看不到的。

16. 請教井兄 2016-11-03 18:05:59

井兄見多識廣，不知井兄對樓市走勢點睇？謝謝

17. to 12/F 2016-11-03 18:08:54

井兄，

不要顛倒是非，妖言感眾。其他國家欺凌美國? 脅世界和平?

是那個國家

- 推動中東多個顏色革命 ?

- 軍事上返回過往數十年都佷和平的亞洲放火？

- 轟炸敍利亞但拒絕接收難民?

- 提供軍火給游擊隊與他們的政府對抗?

希望你只是說笑或說反話!

不要把黑說成白！！！

21. 井 2016-11-03 22:06:50

中東人求改革，係時代問題，請問又唔見外國可令大陸改變？？人民不改變，外國用什麼方法都不可能改革

24. 引刀一快 2016-11-04 06:55:17

井兄

平心而論，大陸其實已經改變咗好多，不過最慘係冇喺源頭下功夫，文化改善，國情就大大改觀。

27. 鳥5 2016-11-04 10:55:57

共產黨星期一對香港劃底線，基本法大於司法，行政，立法。。(效忠一詞新概念)某種事情會按步收緊。。

28. 鳥5 2016-11-04 10:56:00

共產黨星期一對香港劃底線，基本法大於司法，行政，立法。。(效忠一詞新概念)某種事情會按步收緊。。

29. 十郎 2016-11-04 12:06:01

埃及鎊與美元脫鉤

琴日傳來埃及鎊跟美元脫鉤，貶值46巴仙，使我陷入一輪思索，人民幣來港逃避貶值，難道港元不會貶值？港元同美元一生一世掛鉤？如果脫鉤，1---持平？（咁脫來做乜），2---升值？（冇可能），3---一兌一人民幣？（輕微升值），4---貶值（為貿易，有機會）。

去年5月到過東京一遊，當時匯率1000央兌6港元，一瓶膠裝可樂賣1000央，即係6蚊，可能平過香港7仔，拉麵500央即30蚊，我諗物價同香港，差唔多呢。現在1000央兌7.7港元，旅遊同貿易立刻走低，鬼子幾乎想自殺。（請原諒，佢叫我‘支那’，我叫佢鬼子。）

題外話：思索的索字，讀殺音，這個字大多數時間讀殺，搜索，索取等，祇有繩索時讀‘朔’。以前電台執得好嚴。另外一個英文字surprise，我睇訪問d藝員，明星全部讀supply(s)，祇有一次睇一個台灣女星讀得對。香港的教育-----唉，算了吧！老師，教少d政治，炒少d股票喇！

30. 向飯民說不 2016-11-04 14:13:59

29楼，香港班废青真系以为玩占中甘好玩，完全不知道soros和毒媒这种祈福党，已经沽空了港币，和恒生指数，一旦占中出现混乱，市场失去信心，港币在几日内就会被攻陷，到时被逼脱钩，港币跌3，5，7成真的是有可能。

以英国甘大的国家，和平脱欧，英镑都要贬值2，3成，香港应该是更加的恶劣。

31. 向饭民说不 2016-11-04 14:17:31

阿井，你真的是盲的，中东人求改革，现在不就生灵涂炭。连命都保不住，傻仔。还有中东人求改革，根本就是被民主基金会的祈福党欺骗。用下脑啦。

还有日本仔的贪污，腐败不见得比大陆好。