理大講詞（5）香港物業市場之昨日，今日，明日

　　8) 死而不僵的物業炒家

　　政府雖然出咁多招打擊炒家，不過，炒家就好似百足之蟲，死而不僵。在去年初，我預測樓市在上半年平穩，下半年上升，很多評論員都預測樓價會大跌，老C仲話跌三成。但今年我見供應增加，認為樓市開始下調，並且寫下「細價樓爆煲論」，很多人唔同意，他們認為樓價仍然會上升，同一班人，點解去年睇跌，今年在各項的形勢轉壞之下睇升，這點我不明白。
 
　　有一些炒家，與我的見解相同，在政府打擊豪宅市場，他們將資金轉炒細價樓，令到細價樓樓價狂飆，最高的時候有多達五成升幅。政府面對很大的困難，有機會出租管，於是我寫了「細價樓爆煲論」，希望政府暫緩出招，待供應到來，樓價就自然會下跌。
 
　　有一些聲音，其實是代炒家發言，希望政府取消SSD，供應立刻可以增加，但由於有BSD，那些炒家不能用有限公司買物業，要用私人名，情願給DSD，所以，政府知道很多物業是落入相同人士手中，亦知道他們是炒家，所以，不能放寬SSD，如果放寬，即是放生那些炒家，亦好彩沒有放寬，否則，現在有迫切性賣樓的人就慘了，有了一班炒家競爭，他們要大劈價才可以賣走物業。

 　　9)   撐香港，就要打單檔

　　在香港對中國的一場世界杯外圍賽，雖然以0:0完場，但大家都可以體驗到香港精神，明知輸都盡力，不過，香港隊亦不是死守，在適當時間會打單擋式進攻，那一場波，香港一定是要打防守，當有機會交俾中鋒，他只得一人，面對國家隊幾個後衛，冇可能單騎直進，最好辦法是打一個單擋，將波回傳後上在空位的隊友，待他可以聳容交前給任何港隊前鋒，就可以構成埋門威脅或者令國家隊犯規。

　　打單擋亦可以適用於投資物業上，不少已經有自住物業的人在去年底或今年初買了新樓，我當時寫了一篇文章，提醒那些買了新樓的人最好盡快將自住物業放售，如果新樓仍未入伙，則售後租回，租金可以訂高一些，售價自然會好一些，這種做法就好似足球場上的單擋，將控球權由舊樓轉移至新樓，如果唔賣走舊物業，即是自己隊友爭波，有點狼狽，現在情況比狼狽更壞，因為樓市轉勢，很難將舊物業以銀行的估價脫手，但銀行受制於金管局的逆週期措施，對第二個物業的借貸比率收得很緊，那些人便會面對新樓借唔足，舊樓賣唔郁的問題。在以往，他們可以求助財務公司的短期貸款，現在此路也不通，他們一定會有少少後悔，如果當日有打單擋，今日就無憂。不過，他們當時沒有打單擋，亦是人之常情，當時樓價屢創新高，大家都唔捨得賣樓，或者希望到最後一刻才賣，可以攞到最好的價錢。到現在，他們要賣走舊物業，就一定要劈價，所以，現在不時有一些低價成交，這並不是做市，而是不得不賣，就算他們今日劈價，很多成交價比我建議賣樓時為佳，他們仍然是贏家，所以，毋需對那些劈價大驚小怪，他們只不過拖延到現在才打單擋。