準備，對於不同的人，有不同演繹

好多人都係咁，事實上是不肯面對問題。一個同事買左樓，就會給自己各種理由，作為支持自己的理據。even我講咩都聽唔入耳，所以冇怪佢地，自己唔出聲就算。有時候我諗，都可能係自己睇錯市，好難講人地就錯。

一個延續十幾年嘅升市，難免容易令人迷失方向，尤其是當局者。

有幾多個大好友呢幾年內楂住幾個細單位收緊租而現在又承認樓市轉勢下跌呢？答案係冇！等如飲醉鬧事者又有幾多個承認自己已喝多呢！

正保持觀望態度，呢排都唔敢出聲，儲錢，尋找其他投資項目。

請問博士有什麼搵銀貼士？

even依家樓價跌緊，有d小業主依然話，唔會大跌，好快會再升番，跟住又話，再跌再買多層。原來人地都咁富貴，只係我無謂。仲唔收聲咩？

Haha 我都想要貼士😊

博士應該買咗匯豐,如果無估錯。

老老實實, 如果在下好耐次前買左第一層樓, 早一兩年見升幅大, 按多50-100萬出黎用老婆個名買多層300萬上車盤收租, 收左一年半租, 層樓升左過百萬, 第二層樓供又平過租, 無本生利贏到開巷, 飄飄然, 即刻買架靚車獎勵自己, 感覺大地就係自己腳下, 自己係人生既大贏家, 你依定同佢講樓會跌,佢又點會聽你講? 對成地黎講, 我地只係一班眼紅人地贏大錢既loser而已

經過97至03的痛苦，很多港人認為港府不會樣樓價大跌，因為恐怕對經濟，金融及民生產生極大的影響。現實是樓價跌三四成對香港大多數人都影響不大，好像過去幾年樓價大升，大多業主都只看著樓「乾升」，以「不買不賣」應對，所以成交不多。

未來幾年樓市負面因素一一浮現，如供應多，經濟下行，息率加等等，所以樓市極可能「乾跌」，對大部分業主來說影響不大，還是可以己「不買不賣」應對。這樣的「乾跌」二三成對港府來說是絕對可以接受，所以我認為港府只會在樓價下調二成或以上才出招，如改變銀行貸款比率等等。

薯片兄所講既人得0個２個單位就漂漂然，又買車咁。忍吾住笑了。長河兄一年買一個單位都係食柸面咋。井底之蛙，不知天外有天 XDDD

Simon兄,

博士都話最多跌兩成，有準備駛乜驚呀！
不過唔怕一萬，最怕萬一！

【珍惜香港】

「準備，對於不同的人，有不同演繹」。

博士呢個題目，我嘅回應，就喺一個，積極正面嘅投資態度：

面對將來嘅「如果」，以「攻」，作為跑出正面結果嘅部署；以「守」，作為跑出負面結果嘅部署。

我諗，有一樣嘢，好重要，睇好，唔代表冇淡嘅準備。我地冇一個人，有水晶球，可以睇得穿未來個市，一定升，或者一定跌。所以，我認為，响一個五五波嘅投資環境之下，應該以睇好為基礎出擊，呢個就喺「攻」。而响「攻」嘅同時，保留實力，用作一旦開淡嘅緩衝，呢個就喺「守」。所以，博士大可以放心，我喺有哂準備，响條風險隊裡面，我喺包尾大班。

至於對買樓嘅人，我從來都喺贈呢一句：量力而為，唔好投機。

我呢兩年幾以嚟，响地產網度，發表嘅一切有關樓市嘅言論，都喺圍繞住以上果兩大原則。可惜，總會有人，喺都要將我講嘅嘢，演繹成一啲極端嘅做法，令人費解。

博士响三日前嘅一篇文章裡面話：「如果沒有迫切性，或者是自住的話，就千祈唔好賣樓」。即喺話，雖然博士睇淡，但亦唔讚成因為咁，賣樓吐 CASH，搏跌再入番貨。因為呢種做法，喺要個市災難性咁，大幅下跌，先至會有利。而我亦一向好反對，呢種成日諗住發災難財嘅心態。一旦你有咗呢個，望人地 PK 嘅心態，就會衍生好大嘅負能量，影響你嘅運勢，影響你嘅人生，令你踏上成魔之路，最終得不償失。

對於賣樓，我曾經話過，沽走有價值之物，唔應該只為個價位幾高幾低，而喺要用嚟交換更有價值之物，即喺所謂嘅，資源交換。博士「逢三退一」之中嘅「退」，就喺沽出次等嘅物業，為將來換嚟更優質嘅物業。所以，我同博士嘅睇法，雖不同，亦不遠。

今日，擁有多個物業嘅投資者，退咗又想入番嘅話，喺非常困難，成本亦好高，所以博士話，冇迫切性，就唔好賣樓。不過我想補充一句，賣樓，喺 OK 嘅，亦唔代表你睇淡樓市，甚至睇好樓市，都可以賣樓，點解？

只要喺一個資源交換，換嚟更有價值之物，咪得囉！

邊個話，更有價值之物，一定要喺磚頭？

後註：更有價值之物，難以強求，亦非投機之物，希望唔會有人，錯誤解讀我嘅意思。所以博士話，唔好賣樓，已經喺一個最安全嘅建議，而我提出嘅，只喺一個，因人而異嘅例外。

薯片兄所言甚是。loser個part深有同感 XDDD

睇過文章，本來一笑了之，結果珍兄出文，有些共鳴，隨附合幾點：

【珍惜香港】

TO：15/F 自我陶醉

13/F 嘅言論，根本就喺我啲舊文嘅炒埋一碟，何來轉軚？

真正嘅投資，喺增持有價值之物，同沽走即將喪失價值之物。而最重要，就喺持有果一段時間內，必須充分行使投資物嘅價值，以帶嚟最大嘅利益。

以上，喺我多次引用嘅投資定義，呢個定義，喺講緊對一個特定目標嘅投資，而唔喺包含其他選擇嘅情況。所以，沽走嘅條件，只會喺特定嘅目標，即將喪失價值之時，即喺話，繼續行使特定目標嘅價值，將唔再得到預期嘅孳息。

至於，响有其他投資選擇嘅情況之下，就要引入「換貨」呢個做法。一個真正嘅投資者，本來只會沽走即將喪失價值之物，但如果佢沽走有價值之物，就唔會喺因為個價位幾高幾低，而喺為咗用嚟交換更有價值之物。呢個「換貨」嘅做法，我早响 2015-04-25 果篇長嘢嘅第八段已經補充咗，仲早過你 QUOTE 果次。

所以，我話同博士嘅睇法，雖不同，亦不遠，唔喺話我睇淡樓市，而喺指「逢三退一」之中嘅「退」，同我講嘅「換貨」，喺同一理念。

如果，沽走有價值之物，唔喺為咗用嚟交換更有價值之物，而喺因為「估」佢嘅價位會跌，咁呢個做法，就正正喺你所講嘅，襯高位轉軚，屬於投機。早前，我已經話過，我對投機，絕無貶意，但如果投資嘅目標，喺物業嘅話，我就反對投機。即喺話，我喺唔會响物業投資上，襯高位轉軚，除非我見到更有價值之物，值得去換，咁就算我睇好個樓市，仲有排升，都會沽走去「換貨」。

自醉兄請放心，我嘅思維，非常清晰，所以我唔怕，將所有响地產網嘅留言連結，公開放哂响我個專頁度，方便查閱。而我嘅回應，亦不時包含藍字連結，指番去我過往嘅言論，以作補充。

TO：16/F 歷史長河

風險金，就喺積極正面投資態度之中嘅「守」。沙士果陣個樓市，喺差到連呢個本來用作「守」嘅部署，都可以轉換成為「攻」。

老hi都唔賣變做換貨，唔係轉呔係乜？

博士呢篇文章題目十分好, 正所謂各有前因, 早年個個怕樓跌既時後, 小弟也一樣, 有少少本錢係手, 點解得少少錢? 因為投資乜乜物物都輸唔少! 得返個吉仔! 

To 15樓 自我陶醉兄

To 10樓 Simon 1兄

【珍惜香港】TO：18/F 引刀一快

唔好屈得就屈，我早响兩年前，已經有談論過「換樓」呢個 TOPIC，話樓價升，對換樓有利，而樓跌，喺應該買樓，而唔喺換樓，仲引用咗 3 個 CASE。

引申至投資領域，「換貨」根本就唔喺一個「淡」嘅指標。

我對「換貨」，從來都喺持開放態度。只買不賣，喺因為冇「更有價值之物」，值得去換。就算發現「更有價值之物」，亦唔代表原來持有之物，失去價值，或者將會失去價值。我已經講得好清楚，唔好再屈！

「換貨」同「睇淡」，喺兩回事！

成個論調都轉晒喇。

回15自醉兄~連珍港兄都轉軚，以後地産網冇哂火花啦。希望吾係真架啦 :...<

自我陶醉兄

打工兄，早晨!  同意，同意，不同嘅環境，絕對應該有不同嘅演繹，無論投資定投機，大家都係求財啫!

自醉兄早晨

我公司有個同事，早兩年幾買左個屯門細價新樓，比一成首期，連埋雜费都拎67拾萬，分30年供，兩公婆還剛剛結婚供到成隻嘢咁，成日諗縮數，又計盡點樣可OT來騙公司錢，明明不用OT 的。我當時好心提醒佢，唔好預到咁緊，預防日後有B要用錢，當時佢話都可以，樓價點會跌吖，又話加息都唔會加好多，睇嘢好簡單，到宜家層樓升到600萬，佢不知幾開心，但入咗伙住落左先知道好多雜費要比，再加上有咗B,到現在先識驚，又加息，又跌價，又話夠三年即賣，所以話呢，當樓市升到上天時，所謂的小業主(尤其是做89成按) 同佢講咩都聽唔入耳的，這就是博士所講的〈單量〉嗎？

21樓刀兄，咁就可稱為定力好，有恆心毅力？

陶醉兄，不如探討下如何計算risk adjusted return？請指教。

陶醉兄，應該冇人口學學問大，哈哈。不過引刀已俾嚇倒。再哈哈

都係統計學範疇啫!  以股票期權為例，淨係一個Implied volatility concept同點計IV都有排講喇， 不過，呢啲概念，係專業投資者，專業投機者，同職業賭徒都會識，您同珍兄咁啱key，不如你去請教佢喇! 呵呵！

陶醉兄，小弟問的是點計risk adjusted return而非點計risk. 我想這也是PN 兄之原意。 況且Implied Volatility 并唔適合用來計地產風險。

醉兄果然好留意珍兄，哈哈！＾＿＾

To 34樓 長河san

陶醉兄，如果冇記錯, PN兄提出risk adjusted return 是為咗比較不同資產之回報。咁不如試吓用DCF方法，至於點選擇discount rate, 可試下CAPM model. 

刀兄，睇落今次一定要回應，咁不如換種玩法，你來估算下今次放寬二胎之新增人口并說明估算方法，小弟來點評，何如？記住，唔好整一堆link 出來。等你。

42樓 長河兄

陶醉兄果然目光炯炯，多謝，已改。Model 當然有，不過不能用來指導何時入市，只能幫助預測幾十年後的資產規模。至於何時入市，小弟的model 是：夠時便入市！

查實大家毋須為轉軚與否咁執著，你哋唔好忘記軚係用嚟俾人轉嘅。如果閣下揸車唔識轉軚咁響下個灣就會攬山架啦。仲有你無須為你睇錯市而耿耿於懷，好似話Peter Lynch都係十中六咋，你唔好話我聽你醒過佢。只要唔係一失足成千古恨個隻，咁你咪當又多咗個阿媽囉，咪幾好。

長河san

自我陶醉兄

【珍惜香港】

唔知點解，硬都要話人轉軚？或者想淹沒埋，呢度僅存嘅聲音？

ANYWAY，你地鍾意點屈，悉隨尊便，我照寫番應該寫嘅嘢。

真正嘅投資，喺增持有價值之物，同沽走即將喪失價值之物。而最重要，就喺持有果一段時間內，必須充分行使投資物嘅價值，以帶嚟最大嘅利益。

好奇怪，呢度啲人，QUOTE 以上嘅投資定義果陣，都只喺寫頭果三句。而後面「最重要」果四句呢，就 SKIP 咗喎。哦！原來，大家睇「投資」果陣，都喺戴住咗「投機」呢對有色眼鏡！

增持、沽走，只喺投資嘅必要動作，而唔喺取利嘅關鍵。投資者取利，喺要响「持有」果一段時間之內，行使投資物嘅價值，賺取孳息，呢個先至喺，投資嘅目的。

斟酌買入、賣出呢兩個動作，以兩者之間嘅價位差取利，喺屬投機行為。

所以，小明話果兩句，根本就唔重要，況且，兩句都喺响半年前「同時」提出，唔算乜嘢轉軚、進化。只不過，當時有啲人睇唔到，或者戴住有色眼鏡 SKIP 咗啫！

其實，對投資者嚟講，沽走，喺因為持有之物，即將喪失價值也好，或者要用嚟，交換更有價值之物也好，都喺為咗要繼續「長期持有」可以賺取孳息嘅「有價值之物」。而所謂「有價值」，唔喺視乎佢個「價位」，而喺取決於佢可以帶嚟，幾大，同幾長線，嘅孳息回報。

响家陣呢個，環球經濟新常態之下，貨幣值趨向零，所以低息喺必然，甚至可能行負利率添！持有貨幣，根本就賺唔到孳息，咁「更有價值之物」，當然唔會喺貨幣啦！

正如 13/F 後註提到，更有價值之物，難以強求，亦非投機之物。呢個後註，相信好多人又 SKIP 咗。投資物業，主要喺賺取租金回報，而唔喺賺價。物業嘅孳息，除咗租金之外，仲包含好多有形、無形嘅實用值，而呢啲有形、無形嘅回報，可以好長線，甚至一世。呢方面，唔喺任何金融產品可以比擬。

所以，要搵到值得交換嘅「更有價值之物」，的確唔容易，以致好多物業投資者，包括我自己，只買不賣，長揸不放。你地成日想嚇啲物業投資者，唱到行話個樓市，會冧五成之類，等佢地沽貨，呢招喺唔 WORK 嘅！講真，佢地根本就唔 CARE！

我話，更有價值之物，唔一定要喺磚頭。咁各位，與其好黑心地，成日咒人 PK，倒不如幫人地諗下，有冇「更有價值之物」，可以取代物業，等佢地沽得開心，個市又有番流動性，咪皆大歡喜囉！

正能量，喺非常重要！

後註：要長線投資者落踏，更有價值之物，非投機之物，亦唔喺貨幣！

今時今日，要搵比磚頭更有價值之資產確實唔易！

咁喺乜？

磚頭抑或現金？都係要睇時機！

引刀兄

打工仔兄，唔使為刀兄擔心，佢應該已準備好多年了！

長河兄