今日早上9時45分，要去電訊大廈接受Now333財經台訪問，一般來說是沒有預設問題，大多數是即興，不過，可能是直播，或者是初次合作，為免出現蝦碌鏡頭，所以Now TV準備了幾條題目，我可以肯定說，到時所講的內容一定會大大超出預設的題目，不過，我還是用文字寫下準備答案，大家可以作為參考。
(1) 總結上半年，雖然金管局於二月尾再出招，不過反映二手樓價的中原城市領先指數，仍然較去年底升近百分之七，展望下半年的樓市前景？
如果不是「細價樓爆煲論」以及金管局收緊細價樓按揭，中原指數有機會上升15%。所以不能夠否定金管局收緊按揭效力。雖然樓價上升，但成交量大幅下降，不但證明措施有效，而且，樓市升勢已經是強弩之末。因為打算買樓的人不願意付高樓價，之後，樓市就會轉勢，樓價下跌，成交量增加。所以，我認為樓價在下半年會出現一個較為明顯跌幅，將上半年升幅消耗，全年大多數會打成平手。
(2) 二月時你曾發表「細價樓三個月內會爆煲」的言論，但最終未有發生，現在仍堅持細價樓會爆煲的看法嗎？
無論堅持不堅持，二手細價樓在爆煲論後沒有大升，即是不會大跌，大多數不會爆煲，這是我發表爆煲論目的。爆煲論是警告。而現令二手細價樓下跌原因有所改變，新原因就是新樓竟然與二手細價樓同價，當要買樓的人認清楚這個事實，或者新樓銷情放緩，二手細價樓就會下跌。
(3) 耶倫於上周議息會議後記者會表明，加息會循序漸進，如果九月加息，對樓市有多大影響？
市場上對加息其實已經有一個共識，就是今年內會加息，當加息啟動後，一定會上升至某一個階段後才會減息，是否循序漸進，決定權亦不在耶倫手上，而是決定於美國經濟及世界形勢。有可能加息速度比預期快，亦比預期多，大家應該小心。
加息怎樣說都是對樓市有點負面影響。而長時間低息政策，令業主要求的回報率降低，當加息開始，回報率一定跟不上，即是資產有機會降值，亦即是樓價下跌。
(4) 之前你提到本港有1.2萬個四按物業，目前按上按的情況是否仍然持續？
在發表「爆煲論」初期，有不少財務公司負責人話我亂噏，點會有1.2萬個四按物業，而現在已經沒有財務公司反駁我。在較早前一份報章做了一個調查報告，單是未補地價居屋涉及50萬元或以上的財務公司貸款已經有1.8萬宗。而那些貸款是慢慢從二按，三按積聚得來，並非一開始便做二按，那些金額超過50萬元的貸款，大多數已經到達四按。由此可見，1.2萬宗四按實在有少無多。
(5) 相對二手細價樓，一手細價樓是否會愈賣愈平？理據是甚麼？
理據就是不合理。地產商東江水暖，知道供應量將源源不絕，所以，賣樓絕不手軟。新樓追求量，所以就愈賣愈平。二手樓追求價，所以創新高價屢次出現，但成交量就慘不忍賭。以往由於是由幾間大地產商包攬大部份供應量，他們賣樓時有多少默契，不會爭先恐後出貨，最近三，四年，有很多土地落入中小型地產商手中，他們會從速建房，務求資金儘快回籠，為求去貨，唯有愈賣越平，大地產商有見及此，最後都會加入競爭行列作出大幅減價，這亦只不過是因應形勢而出現的決定，在供應量未大幅增加之前，樓市亦很難作出大調整。
