撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
樓價多年長升長有，高踞不下，太多人期望樓價下跌引致公眾出現了「爆煲症候群」。
人們都因為渴求樓價低，所以會有一些不合理的反應，年初的時候，因為爆煲論的出現成為了城中熱話，我認為問題並不是出在發表的論者，何況香港是言論自由的地方，任何「一家之言」都應該有其學問及值得尊重，但是因為社會太多人期望樓市爆煲了，所以有關良好出發點的言論被捲入了爆煲症候群的風暴，同一個論者，其實在過去數年，亦有發表樓價向好的言論，今天渴望樓價跌的失望者是否也應該想一想，這論者唱好的時候，你又有否追隨？
最近亦有同業將全城50個指標屋苑做一個租金回報率比較，結果是收租回報率下跌，這被個別傳媒定性為「跌市密碼」，並以「樓泡加速爆」為標題，與爆煲論一樣，筆者不認為問題出在發表者及傳媒上，但公眾的而且確是普遍解讀錯誤或者不懂解碼，所以我想在此做一些分析。
出租物業「財息兼收」
有關統計是在2014年3月至2015年3月這一年中的比較，在這13個月裏面，每個月整體租金及買賣價都是上升的，只是買賣升得比較多而已，將「租金回報率減低」解讀為泡沫即將爆破十分危險，因為租金既然上升還未見停，需要自用不買樓的風險便是要面對不斷的加租風險了。
更重要是，有關統計的屋苑大部分的租金回報率仍在3%以上，即是說如果用1.91厘的現在息口去借錢，然後租出成為即時賺錢的生意，租樓仍然是一門即賺，長期賺，而且「財息兼收」的生意，如果你說租金回報率下降等於爆煲的話，不如你說租金未來會升得更多，似乎更有理據做基礎了。
說到危機，我們不如比較一下97年的高峰，97年的利率是9.75%，租金回報率普遍是2%左右，是即買即蝕，長供長輸的算盤，要香港樓價回到97年的危險，相信還要升很多才追得上呢！