港股步入大時代，財富效應帶動下，樓市氣氛同樣熾熱。法巴證券分析董事總經理李偉烈相信，「套股換樓」將刺激今年樓市再升，當中他最看好中高檔物業（樓價 700萬元或以上）的升值潛力，最大原因是內地買家捲土重來，估計該類物業樓價今年有10%，或更多上升空間。

近年港府大舉增加住宅供應， 當局預測今年私樓落成量約1.3萬伙，明年更達2萬伙，創2004年以來的12年新高。潛在住宅供應量大增，加上加息陰霾愈來愈近，不少專家認為今年樓市 「氣數已盡」，將轉勢倒跌。但過去數個月，多個新盤熱賣，最近發展商也紛紛將新盤餘貨大幅加價，部分如南豐東涌昇薈，加幅更高達兩成。

樓市再升溫，與股市大旺不無關係。受內地A股上揚帶動，港股於4月初展開升浪，恒指由3月底的24900點，於三星期內升至28000點水平，不排除部分於股 海中賺錢的投資者將資金轉投樓市，或刺激他們的置業意欲，帶動新盤銷情。李偉烈也認為，股市將帶動樓市再向上，他指：「據過去歷史，每次股市展開升浪，人 們在股市賺錢後變現到樓市，6至9個月後就會反映到樓市上。」

套A股來港買樓

對於今年樓價走勢，普遍大行分析員也看淡，李偉 烈卻唱反調，認為今年樓價會繼續升，他去年11月時預測2015年中小型物業及中高檔物業樓價將分別上升5%。最近他更上調樓價升幅預測，相信今年中小型 物業會升5%至10%，中高檔物業更會有10%，甚至逾10%升幅。他指這一浪中高檔物業的表現將跑贏大市，除了計入套股換樓因素外，來自內地買家的購買力，同樣不容忽視。「內地A股已有明顯升幅，我相信會有一批於股市賺到錢的內地客來港買物業。」

事實上，自港府於2012年10月推出買家印花稅措施（BSD），曾活躍於本地樓市的內地買家數目銳減。今年涉足新盤市場的內地買家明顯增加，近月市場錄得多宗內地買家入市個案，如恒地 （00012）西半山天匯低層B室，單位實用面積2,192平方呎，月初時獲內地買家以8,800萬元承接，呎價4萬元，即使發展商提供多方面的稅項回贈，該買家仍需付約660萬元的辣招稅。另外，早前亦有內地買家一口氣斥資1.8億元購入3伙新地（00016）西九龍天璽單位。

內地「放水」陸續有來，人行上周日（9日）宣布減息0.25厘，李偉烈相信隨着內地的資金愈來愈多，已在內地持有物業的人，大有可能走到國外投資，內地客來香港買入物業的情況會於下半年更明顯，「為何內地客來港買樓呢﹖這由於現在全中國居民也要登記自己持有的住宅物業數目（自今年3月1日起《不動產登記暫行條例》 實施），相信未來幾年將有更多物業稅推出，內地客會傾向在外地買樓，第一選擇將會是香港。」

加息影響屬短期

不過，人民幣持續貶值，港元相對處於強勢，加上要繳交買家印花稅，港樓對內地人而言仍吸引嗎？李偉烈卻有另一番看法：「從另一方面看，如內地人覺得人民幣會貶值，購入海外物業反而可以對匯人民幣貶值；若持有海外物業，變相是持有升值的貨幣，可分散風險。」他續稱，即使內地人購入本港住宅雖然要繳交買家印花稅，但對他們而言根本不是大問題，「有足夠資金買入中高檔物業的內地人，要繳付10%多的稅項，對他們而言是『Small issue』，反而在內地買樓，每年要支付房產稅，會更肉痛。」

除以上因素外，他認為中環寫字樓租金回勇，也有助中高檔物業樓價轉強。他解 釋，據過去歷史數據，當中環寫字樓租金開始上升，中高檔物業的樓價也會同時上升。「股市向好，從事證券、金融行業的公司可能會擴充業務，帶動中環寫字樓租金上升，同時公司會招聘更多員工，這些員工對中高檔物業需求將上升，過去10幾年也有這個邏輯。」市場引頸以待的深港通，有望於未來數個月內開通，他相信將進一步刺激中環寫字樓租金上升，同時帶動中高檔物業買賣交投。

李偉烈對樓市前景看法樂觀，對於目前樓市最大的兩個隱憂：美國加息及供應大增，他認為只屬短期不利因素。「如美國經濟突然大好，可能會提前加息，但我相信美國加息的不利因素，會被內地減息的因素沖淡。」據法巴經濟師預期，美國加息期若展開，首次加幅約為0.25厘，並於半年至9個月後才慢慢調高。「當第一次加息時，原打算置業的買家會先觀望，及至3至4個月後，他們發覺原來加息的速度不是很快，就會再入市。因此影響是短暫的，也只會令樓價持平，但不會下跌。」

港樓可升幾十年

「另方面，就算本港物業未來供應會增加，每年單位供應約有1.8萬至2萬個，但上述供應大部分集中於新界地區，港島及九龍區的供應量不算多，在一個供應不多的情況下，樓價點都會升上去。」他又道出另一個不能忽略的因素，是即使樓價下跌，政府可以隨時放鬆樓市調控措施，「政府的原意不是令樓價跌，而是希望樓價不要升得太厲害。」

長綫而言，李偉烈相信本港樓價仍會上升數十年，他解釋，據歷史資料，全球所有的國際金融中心，如紐約、倫敦，樓市周期於過去40年都是平穩上升，香港也是一 樣，樓價只有出現過兩次明顯下跌：分別於1987年（美股大跌引發全球股災）及2008年（金融海嘯）跌了20%至30%，但樓價於短短2、3年間恢復失地，重回以往升勢。

「由此可見，國際金融中心是吸納人才的地方，其實你在甚麼時間買樓也是沒問題的，因為持續上升40年也不出奇。」他更建議有意置業的人士應趁這個機會現在買入物業，並謂目前也是換樓的合適時機，「可以肯定的，是下半年的樓價一定會比現在高，升幅也一定比現在快，假如自住是沒有問題的。」

【財來有方】背靠祖國面向未來（方潤華）

作者 方潤華 | iMoney – 2015年5月22日週五香港時間下午12:46

近年樓價不斷升，升幅之大嚇破不少業主的膽，而唱淡樓市的預測一直都有市場，言論更說出了業主心中的鬼，有些膽小業主經此一嚇，加上受不住以百萬元計的賺價利潤引誘，毅然賣樓，但兩三年後的今日，這舉措恐已走上終生再無樓的不歸路。
年初以來，就有不斷睇淡樓市的預測，其中最出位是指第二季會大冧市，但結果剛好相反，早前筆者已說，沙田區第二季有屋苑呎價上升一成，再翻看資料，原來嘉湖山莊於今年首兩季呎價亦累升逾兩成，單從這些買樓動力看，樓價於第三季有力再上升一成。
倘預計準確，今年初賣出單位的業主，九個月的樓價損失已達三成，以一個細價單位計損失已達130萬元，對這些中下階層而言，這損失已是20年的儲蓄。
但最令人驚訝的是，所謂冧市預測，是指樓價下跌一成半，若該預測準確，嘉湖的樓價亦只是回到年初水平。
基於樓價就算下跌一成半後，樓價仍會再回升，故就算預料現時樓價升跌機會各半，現時仍應入市，因日後回升，樓價一定不只再升一成半，至於下跌一成半的跌市只是小調整，毋須大驚小怪。如果樓價跌逾五成又怎辦？這是黑天鵝事件，無人可預先預測，倘出現這情況，只要耐心等待，升市始終會回來。

何熊輝
樓評人