如何做一個合資格的物業投資者

細價樓將會在三個月內爆煲

 湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年2月9日

雨後春筍，我相信大家未見過，財務公司增長速度大家亦未必知道，在2009年，全港只有300間財務公司，今日有1,200間，不但數目增長速度驚人，而 每一間財務公司所涉及借貸亦同樣驚人，而那些借貸已非二按那麼簡單，而是三按，四按。那些細價樓業主，從第一日向財務公司申請二按開始，根本無力清還，不 過，樓價急升，他們可以將物業轉按，以貸養債，從數據來看，根本沒有欠款不還，而事實上，他們越借越多，連經營財務公司的人都感覺到已經到達了臨界點，最 近有一個銀主物業被發現經已四按，雖然，拍賣後所得款項不但能夠還清欠款，業主亦可以得回些少本金，但一葉知秋，現在，最基本的就是每一間財務公司最少都 有十個四按物業，即是市場上最少有12,000個四按物業，這是一個火藥庫，莫講話樓價下跌，就算平穩都會引發危機，我認為快則三個月，慢則六個月，這個 危機一定會爆發，結果當然是樓價下跌，如果政府管制財務公司，這個危機會立刻出現，大家驚唔驚。

細價樓爆煲論之始末因由講座

 湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年4月14日

從一切跡象來看，細價樓應從今日開始爆煲。從現在有些地區的細價樓要價，比個多月前創新高時有超過15%跌幅，例如沙田第一城398呎單位，在大約一個多 月前的創新高價是468萬，當時被傳媒大字標題，廣泛地用作樓價指標，現在有高層單位開價398萬，又唔多見有報導，試問，那個創新高的買家會不會撻訂， 如果撻訂，又會不會影響指數。

"現在上車的人已經好辛苦", 正正係呢句, 而家好多賣樓既業主幾年前本身都係好辛苦果批上車客, 加上好多都係普通打工仔, 只係而家物業升左值而想換樓。 見個市旺、買樓需求又大, 放盤時當然因應市況及買家出價而反價啦!  呢個係正常不過嘅事, 人地珍惜賺取多一分一毫機會,  又講到好似去搶人錢咁!!!  呢個係咩CONCEPT??? 

反而無POINT亂吠, 膠論滿口嘅湯博士就真係要積下陰德, 不要經常活在自己幻想世界好過啦!!!!

加價，銷售策略中之逆打椿法

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年4月22日

　　我唔記得幾多年前，有一次賣樓，有物業代理給我一個合理的價錢，在我考慮的時候，那個物業代理撤銷他的offer，不過，又有一個物業代理給我另外一個offer，價錢當然低很多，稍後，那個offer又被撤銷，代之而起的是一個價錢更低的offer，當時，我熟讀兵書，知道這物業代理行業中之「打椿法」，不但沒有理會那些offer，還為此制定了「逆打樁法」，不過，我從未用過。

　　獅子山學會董事王弼打電話俾我，佢話響應我的逢三退一，將手上一個細價樓出售，而且，要的是市價，點知道冇人俾到價，不但如此，還見到那些創新高價湧現，頂住條氣，問我有冇計。

　　王弼講到明話支持我的逢三退一，冇計都話有計，就是我的「逆打樁法」，不過，這條計我都未用過，唔知work唔work。

　　於是我對王弼說：弼哥，加價，話俾那些物業代理聽，你老婆鬧你，話你賣得平，叫你加價。王弼真的是加價，過了幾日，弼哥話那些物業代理態度轉趨積極，還價亦較以前進取，不過，仍然未達到他的要求，問我如何。我的答案很簡單，再加，只有加價，那些物業代理才能夠對他們的客戶說，應該一早買，現在業主再加價。反過來如果業主減價，那些客戶就會對物業代理說，好彩冇聽他們講買樓，否則，就會買貴樓，那些有心買樓的人還會說，業主仍然有減價空間，不如再等一會。所以，業主如果有心賣樓，加價好過減價。

　　隔咗兩個星期，王弼又打電話給我，今次佢話「逆打樁法」work喎，層樓賣貴了5%。我當然知道work，買家是個四十幾歲師奶，見到王弼靚靚仔仔，已經嗒哂糖，買貴5%實在是太少，如果王弼唔提佢老婆，買貴15%都有可能，所以，王弼今次賣樓成功，未必是因為「逆打樁法」，是他個人的魅力而已。我睇報紙，見到有地產商大幅加價兩成，有網友好似執到金咁開心，但加價令我想起「逆打椿法」，物業代理有可能對那些有興趣買的客戶說一早叫他們買又唔聽，現在地產商加價，不過，他們會嘗試叫地產商維持原價，或者加些少，如果以原價或者加多少買到，他們的客戶一定千多萬謝，「逆打樁法」的確好使好用，還有，那些已經買了該樓盤的人見地產商大幅加價兩成，亦都好似執到金咁開心。