其實任何指數都有偏差的, 最重要是差異都是在可接受之範圍之內,難度買股票輸了, 就推說恆生指數誤導 ? 博士當初挑戰人時也說以中原指數為準,現在反說它不準......那真的有點兒那過了!

 to : 9/f    同意任何指數都有偏差,  無論是正偏差或是負偏差,  知道了,  就要改正,  這是文章的原意........

但點解以前看好時唔講呢 ?  其實博士現在大可以講下其他如封殺自由行之看法, 對舖市之投資前景.......不用每天說關於細價樓之事, 瀟灑一些等 3 - 6 個月後自有分曉, 不是更好嗎 ? 

唉,,,,其實我一直是博士 fans, 但最近看到這情況, 實在有些感慨 !

交銀國際劉雅瀚：新盤入伙潮 樓市4月轉勢

iMoney – 23時前

金管局早前推出新一輪收緊按揭措施，分析員、業界人士認為措施「無料到」，市場高價成交仍不斷。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚卻奉勸千萬不要低估措施的影響，相信辣招將導致樓價加快回落。他認為今年樓市將出現轉捩點，最大不利因素是將有近1.5萬個一手單位交樓，為3年來首次出現供應多於需求，租金將現壓力，連同加息因素，或觸發樓價調整20%。

去年整體樓價上升11%，細價樓更有15%升幅，迫使金管局於上月27日推出三項逆周期措施，最辣的一招，是700萬元以下物業最高按揭成數降至六成。辣招一出，新盤依舊熱賣，上周六日（7、8日）錄得逾320宗一手成交，長實（00001）旗下紅磡悅目首批108伙售罄，二手市場也錄得多宗高價成交，足見不少買家無懼辣招。普遍券商如高盛、瑞信認為措施作用有限，其中美銀美林更認為措施很快便被市場消化，樓價更有可能在3個月後反彈。

購買力弱樓價缺支持

市場視辣招「無料到」，但交銀國際劉雅瀚卻以「重招」來形容新措施，相信將令樓價加速回落，是行內看得最淡的分析員。「以往金管局出招對樓市影響相對較細，故不少人認為金管局的招數是小兒科；我的看法是金管局降低買家的借貸，你拿着同樣的首期，譬如說100萬元，以前可以買到約400萬元的住宅，現在只能買300餘萬元的物業，縮減可承造的按揭，買家惟有愈買愈細。問題是，現在細價樓樓價已被市場炒上，再用面積去調節的空間不多（即買入愈來愈細的單位），下一步要調節的話，可能要從樓價出發。」

「據以往的情況，如果政府從按揭出手，會先影響到成交量，數年前由於有租金支持，就可以抵銷損失的購買力，但今次不同的，是購買力下降，加上租金轉弱，樓價沒有上升的支持，將加快調整，4、5月開始要小心。」劉雅瀚指出，樓市將於今年出現轉捩點，最大的原因是將入伙的新盤單位創近7、8年新高。他表示，去年住宅落成量為8年來新高，但由於工程延長，新盤單位由落成到交樓的時間由以往約半年，延長至9個月至1年，他估計約有7,000個原於去年交樓的新盤，或延遲至今年第一季交樓（如荃灣環宇海灣1,717個單位、元朗溱柏1,620伙等）。

新盤入伙租金現壓力

據差餉物業估值署數據，去年整體租金升了約7%，升幅驚人。今年租盤數目將大增，換言之，去年失控的租金將於今年轉勢，他估計今年租金有5%下調壓力。「今年將有多個新盤交樓，包括荃灣環宇海灣、西九龍The Austin、灣仔囍滙等，這些全是上千個單位的大盤，同時橫跨港、九、新界，交樓期由年初至年底，因此今年的交樓量比較多及平均，市場住宅供應也是多了。」他分析指，單是今年第一季度就有3,000至4,000個單位交樓，第二季度更有7,000至8,000個單位將交樓，全年合共約有1.5萬個單位交樓，屬過去7、8年來最厲害的新盤交樓潮。對上一次交樓高峰期是去年初，當時將軍澳峻瀅及元朗尚悅同時交樓，合共4,000多個單位，初時租金曾出現壓力。

租金增長預期改變

「業主收樓後，一是將自住單位放租，投資者收樓後也可將單位放租，即是租盤增加。因此隨着交樓期愈近，租金就會跟隨下跌，元朗溱栢、環宇海灣已開始交樓，相信這情況將由今個月出現。」劉雅瀚指，凡有新盤入伙，租客搬入該物業，就會騰出舊的租盤，市場上整體租盤必增加，「如灣仔的囍滙入伙，可能吸引原在太古城租樓的租客搬到該處，於是市場上多了一個太古城的租盤。」

劉雅瀚指出，隨着新盤供應量增加，市場對租金增長預期將改變，「租金增長放緩的話，其實有更多投資產品的回報比投資住宅吸引，如人民幣回報有3厘多，不需要付手續費、管理費、處理麻煩租客。以住投資者仍願意持物業收租，這由於他們覺得租金、樓價仍有得升，但如果租金增長預期改變，住宅相對其他投資產品相對無咁吸引，相信會有些資金流到其他資產。」他估計，未計入加息因素，由於未來幾個星期開始租盤將湧現，租金增長預期出現改變，部分投資者將調整持有住宅的比例，樓市第一個壓力窗口出現在4、5月。

另方面，今年公屋的供應量也是近年新高，據交銀國際的預測，今年公、私營住宅落成量約有4萬個，而過去幾年的增家庭數目則為每年3萬宗，這是3年以來供應多於需求（對上一次為2010年）。交銀國際預計，未來數年也會出現供應多於需求的情況。事實上，劉雅瀚認為過去數年政府控制市場需求上做了不少動作，如施政報告提出暫時取消投資移民計劃、2012年的零雙非政策，這些都減少住宅需求。另外，早年市建局積極進行重建，反令更多受影響住戶走出市場找樓，刺激需求，故市建局近幾年已減少重建，目前主力發展需求主導的重建項目，這也有助紓緩需求。「現時需求穩定了，加上供應增加，相信租金及樓價將現壓力。」

今年樓價可跌兩成

若計入加息因素，劉雅瀚相信樓價可能跌20%，「加息對樓價一定有影響，事實上，2008年至2011年間QE（量化寬鬆）貢獻了樓價大約20%升幅，假如QE全退，我相信樓價會有20%回調。」他進一步解釋指，假如美國攤分3、4年加息，每年加幅約50至75點子，即是樓價將每年回調5%左右。

對於有意置業的用家而言，劉雅瀚認為現在可以開始睇樓，「我們為樓市作出預測，其實只是幫了他們一半，至於應否置業的決定，首先要問自己是否真正用家，我覺得之後4、5月時可以開始睇樓，因為今天買家處於弱勢，就算你睇啱個單位，到簽約時隨時比業主加價，這是受樓市氣氛主導。」他預計未來樓市出現調整時，成交量會跌得較多，當有個別買家要出貨時，可趁這機會以市價較少溢價、甚至有折讓購入單位。「如果你現在需要買，新樓會較吸引，因為二手業主隨時反你價，但這情況在未來幾個月會改變。」

撰文：陳詠妍

to : 20/f

我其實是想跌的 .....呵呵 !

這是我註冊後第一次出文, 請各位多多指教.

以下是中原官網對於指數的說明

QUOTE

*“ 中 原 城 市 指 數 ” 是 一 個 每 月 發 佈 的 指 數 。 它 是 基 於 政 府 土 地 註 冊 處 登 記 的 住 宅 樓 宇 交 易 紀 錄 編 制 ， 用 以 描 述 地 產 市 場 的 價 格 變 動 。

*“ 中 原 城 市 領 先 指 數 ” 是 一 個 每 周 發 佈 的 指 數 。 它 是 基 於 在 中 原 地 產 代 理 有 限 公 司 的 合 約 成 交 價 編 制 ， 用 於 反 映 最 新 的 地 產 市 場 價 格 變 動 。

* 由 於 登 記 過 程 需 時 ， 利 用 土 地 註 冊 處 的 樓 宇 買 賣 價 格 數 據 編 制 而 成 的 指 數 未 能 提 供 最 新 的 市 場 資 訊 。 然 而 ， 利 用 臨 時 合 約 成 交 價 數 據 編 制 的 指 數 則 可 以 反 映 地 產 市 場 最 新 的 價 格 變 動 。 中 原 地 產 代 理 有 限 公 司 在 地 產 代 理 市 場 的 佔 有 率 超 過 20% ， 所 以 它 的 成 交 數 據 是 能 夠 反 映 市 場 的 主 要 狀 況 的 。

UNQUOTE

 根據以上定義, 如果中 原 城 市 領 先 指 數真的如博士所言是造假, 此數字將會大幅拋離中 原 城 市 指 數.

1月的中原城市指數是132.51(3月18日才公佈, 是滯後數據), 在2015年1月5-11日這一周, 中 原 城 市 領 先指數是133.64, 與1月的中原城市指數相差無幾(少於1%). 應該沒有造假數.

我覺得博士的指控/擔心不成立.

樓價又破頂 加辣藥力短效

放

博士近期的荒謬言論客觀D睇只有三個動機可能:

1. 幫細價樓降溫來普渡眾生 --- 雖然用意好，但妄想以一己之力能改變市場? 是否太天真?

2. 利益所至，自己嘅貨升得唔及細價樓，想人唔買細樓，買佢嘅中大價樓 (證據: 掃紅山) ---- 如果係，咁真係禮義廉到極!

3. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX!

你系乜水？

回 71

引刀自比係湯生阿媽，所以叫 Admin 做嘢。

刀兄, 小弟新來的見樓上咁多位師級而刀兄又活躍, 有問題請教;

前年行經一個未完成的貴價新樓盤旁邊是空曠但石屎非常攻鼻剌喉直至鋪上外牆磚石屎味道就消失了.

另一個新公屋樓盤目前只起到十樓但又沒有難聞的石屎味, 請問何解呢?

地盤佬兄,

前年行經一個未完成的貴價新樓盤旁邊是空曠但石屎非常攻鼻剌喉直至鋪上外牆磚石屎味道就消失了. 我已忘記了是否帶酸的味道!

另一個新公屋樓盤目前只起到十樓但又沒有難聞的石屎味, 請問何解呢?