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1. 等上車 2015-03-12 08:52:12 |
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聞說湯博士有大量中型單位 |
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2. Johnny 2015-03-12 09:01:27 |
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請問何以見得細價樓供應將會鋪天蓋地到來? |
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3. 打工仔 Andy 2015-03-12 09:19:26 |
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4. 山高雲低 2015-03-12 09:57:57 |
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博士: 雖然全城.300萬绝迹，市區400絕迹，但並不代表300-400萬的市場消失。而剛好相反，這市場的綱需很大，只是以現時细碼的尺數，不能迎合此一需求。 發展商未來的策略，應是在细碼的市場外，再製造一個细细碼市場，也即是將貨就價，將原來5-600尺的细碼，劏成2一3個细细碼。以300-400萬的楼價賣给你。即如嵐山189尺的工人房。 本來絕迹的市場，又復活了。 |
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5. 路過 2015-03-12 10:23:00 |
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有幾十萬間細價樓推出市面先可以話係鋪天蓋地，一兩萬間就只能算係毛毛雨，博士係咪將毛毛雨當錯咗係山洪暴發阿。 |
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6. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 10:34:17 |
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繼自由行消費模式由高消費品轉移至日常用品，一线區一线鋪首當其衝，鋪價及鋪租應聲下跌，數年來難得一見嘅旺地旺鋪貼滿地代招牌情景，早己靜静地起革命風雲，整個旅客消费主流由一線區轉入細區、新界區，單数以價细量多得以稍作平衡，有幸整体不致大跌，但水貨客人數叠加自由行人數迫爆平民區，影响衆多平民日常秩序民怨日增，適逢佔中黯然落幕，餘孽化整為零以不斷打水貨為藉口反擊，情勢愈演愈烈激化中港矛盾日益白熱化，那邊廂熱哄哄內地網民瘋傳反港、甚至號召组織吵架團来港抗衡、這邊廂靜悄峭內地團連續按月下跌，本月竟首見銳減6成！酒店業客房空空如也、業界叫苦連天，港府倘不正視嚴刑執法治乱，香港經濟及法治愈形不堪。
商人物業資產多持有中、大價居多，鲜有细價樓，若經濟加速下行，早前因需週轉而按於銀行或加按於財仔嘅中、大價樓就有斷供危機恐成銀主盤、或將之再加按、或加碼將手上餘下中、大價樓亦按於銀行或財仔以貸冚債，中、大價危機己迫在眉睫，比細價樓更近更深，隨時骨牌倒下。
中、大價樓縱然以大平賣呎價抛售，但對急於上車一群而言屬於银碼太大嘅巨無覇、無力承接，難以吸纳其購買力轉危為安，上車者仍將集中细價市場打拼，而商人亦有可能馬死落地行大轉细暫住，加入搶細價樓行列，或可预見。
法子兄話：經濟困難時白米比鲍魚搶手得多，中、大價樓勢危，定係細價樓勢危，孰緩孰急，各位網友師兄、師姐大大點睇？
獨立思量、共諗之，哈哈。 |
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7. 大寶二寶 2015-03-12 10:42:01 |
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回懶兄
水貨客+自由行+中港矛盾可能已靜靜地孕育緊一隻黑天鵝出來！
共諗之，哈哈！ |
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8. 大好友 2015-03-12 10:56:53 |
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請全城大好友出來托市, 等樓價長升長有，直至永遠，阿門。 樓市是永升不跌的，這如物理定律，阿媽係女人一樣的! 請你們繼續瘋炒，瘋狂入市! |
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9. 打工仔 Andy 2015-03-12 10:58:23 |
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10. 代表作 2015-03-12 11:13:42 |
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- 6楼懶鬼，你呢篇真是有質素和有見地的佳作，佩服佩服。
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11. Super 大好友 2015-03-12 11:16:17 |
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There will be forever unlimited demand and low supply.... you will one day see 450sq ft flats in NT selling at 10mio... and all properties policy, rate hike etc won't help at all..... |
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12. 大寶二寶 2015-03-12 11:34:04 |
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回6 懶兄
细價樓呢兩年都唔會危，過多兩年供應漸增，集中細價樓先至危。所以仲有兩年時間比你走貨同換貨。一早已考慮咗呢個因素，所以我嘅细價樓都係集中係市區同地鉄附近，貪佢抗跌力強D，防守力好D。
共諗之，哈哈！ |
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13. anggie T. 2015-03-12 11:53:23 |
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Yes, can somehow notice what 懶人兄is experiencing, the valuation and appreciation from our bigger size units are there.(1300 sq ft or 1000sq ft or 1700sq ft like that) But transactions are very slow and absolutely weird in the market. Even though rents are still increasing(only good thing to comfort yourself) but if there's a potential hazard the price will have a major correction......Probably should give up one or two. Just thinking...... |
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14. 細價樓供應將會鋪天蓋地 2015-03-12 11:57:42 |
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港股七連跌，恒指於短短一個多星期內下跌5%，昨日我已經建議撈底，不過，我的所謂撈底不是博股市即刻反彈、賺快錢，我沒有本事能準確地預測股市在哪一天見底，因此我的建議是趁調整買優質股，而不是博反彈，更千萬不好因為股價沒反彈而再加碼溝淡。 細單位將主導供應報載新地（016）打算修改建築圖則，縮小住宅單位的面積，大量增加單位的數量，單位數目由一千五百多伙增至逾一萬一千伙，足足增加六倍多。
很明顯地，這是受到近來細價樓熱賣而產生的結果，如果所有的地產發展商都這麼做，兩年後香港樓花供應的數量也會比目前預期的數量多好幾倍，樓價頂得住嗎？特別是細價樓，若地產商一窩蜂地改建築圖則，大量建超小型單位，將來供應最多的，也必定是這一類住宅。
不過，昨日新加坡政府宣佈將會大量增加供應一房一廳的小組屋給單身一族申請，今日，新加坡與香港的社會常態就是單身一族越來越多，單身一族包括未結婚、離婚、死了配偶者，單身一族的確不需要大面積的住宅，故我是支持新地這麼做，反正這是自由市場。
昨日，新加坡政府也宣佈將興建機場第五客運大樓，新大樓的容客量將是目前三個客運大樓的總和，新加坡政府的基建永遠走得很前很快，為二十年後的需求而建，香港則恰恰相反，一定得等候真的容不下時才建，機場第三跑道討論了很多很多年，仍然在討論，而新加坡已經準備建第四條跑道。
曾淵滄 |
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15. Oscar Lam 2015-03-12 12:10:06 |
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回6樓懶人兄，
博士說細價樓的供應量將會是鋪天蓋地雖然有點誇張，但細價樓供應增多和價格不合理地上升也是事實。相反過去幾年，由於辣招稅令到換樓鏈中段，中價樓累積了一些購買力，包括二夫妻有了小孩，或者小孩長大需要自已房間等等。如果經濟能力許可，乘現在細價樓價高，中價樓價格相對平穩的時候，賣出細價樓換入中價樓，改善自己的生活質素，可以說是一項聰明的選擇。 |
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16. hkchina 2015-03-12 12:17:39 |
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汤文亮太猥琐了，为了自己投资的中价楼利益，忽悠香港市民。
屁股决定脑袋。这小子肯定是为了自己的利益。 |
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17. Oscar Lam 2015-03-12 12:18:44 |
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回7樓孖寶兄，
不管是黑天鵝，還是白天鵝，只要我們自己做好準備，預留充足的現金流，我們就可以化危為機，將黑天鵝變成白天鵝。
共勉之，哈哈！ |
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18. 引刀一快 2015-03-12 13:57:10 |
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Oscar Lam兄
唔係个个都好似你甘强横，唔使卖樓有现金，今日惜售，他日走失机会会后悔。 今日汤生转口风，个个都风骚到咩甘，市场就係睇气氛。 |
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19. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 13:58:22 |
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TO 各位師兄，師姐大大
懶人只係想講，不單只细價樓受財仔影响，樓價因追逐有限供應升得太快，終會因供應漸多致有下調危機；其實中、價樓亦受財仔同經濟下行影响，而且可能比细價樓更早見下調，博士呢排嘅言論颇有偏見，只單單針對細價樓猛攻令人生疑，絕口不提中、大價樓亦有危機係欲蓋彌彰。
身為收租佬不断曲綫提倡對收租佬最不利嘅租管係反人性言論，正義如蟬翼蓋不過黑色私心，最令懶人不服嘅係提倡只管25000元租金以下细價樓，更有利益沖突之嫌，唔介意形象受損，極可能有比形象更值得考量嘅POINT，懶人咁論述係基於不接受立場不公嘅言論，當然亦有因自己利益考量，人不為己天誅地滅嘅理由係：你自己都唔顧一定都唔會為人！
懶人崇尚以馬後炮驗證黑箱詭異現象，以上所講當然係單憑猜测，毫無實据。 |
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20. 亮劍 2015-03-12 14:06:55 |
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曾淵滄---細單位將主導供應 報載新地（016）打算修改建築圖則，縮小住宅單位的面積，大量增加單位的數量，單位數目由一千五百多伙增至逾一萬一千伙，足足增加六倍多。
很明顯地，這是受到近來細價樓熱賣而產生的結果，如果所有的地產發展商都這麼做，兩年後香港樓花供應的數量也會比目前預期的數量多好幾倍，樓價頂得住嗎？特別是細價樓，若地產商一窩蜂地改建築圖則，大量建超小型單位，將來供應最多的，也必定是這一類住宅。
蜕变中嘅懶人兄……我昨天的回應，與曾淵滄的觀點不謀而合。
「不過大家要居安思危，因為新地已經或即將，把呢幾年來所取得的土地狂改圖則，绝大部分起AB類单位。 可以預期單計新地，總细码楼的供應，就可多幾K甚至上萬伙。 小弟估郭氏兄弟會打蛇隨棍上，喺今明兩年將上述单位，打鐵趁熱全数晒冷。 咁會對低下價楼2手市場，做成「擠壓效應」。 因此小弟估計 2017 年楼市崩盤的機會，達5成楼上。」
如果……我話如果咋，我係「某地產公司」老闆，我会咁玩。 1 你政府開售土地，我盡量爭取。 2 投倒的土地，唔理喺邊處，盡量盡快「配合政府」房策畫细則。 3 地盆快快手动工，計好時間入纸申請開賣楼花。 4 细碼樓打後年零，因政府「人為地」整到2手市場得半條人命，我一手貨只要同業主搅掂2按，都不愁銷路。 5 常識話畀我知，供應過多的東西，今日唔跌，下個月唔跌、下一年都要跌，因此细碼楼將會喺我將D貨出得七七八八嗰陣上唔倒。 6 可能……可能咋，到2017年，就將其餘细碼楼楼盤及貨尾，借頭借路找個理由來個大劈價，製造恐慌。 7 政府定必倒瀉籮蟹，就撤銷部分打房政策應對，到時就會引發「戲院走火效應」，果陣我就「雪中送屎」，再加一腳…… 8 政府之財政預算，在打後幾年，唔見赤字我跟你挽鞋。 9 當政府正在為財赤發愁之時，我就攞出幾幅有迎海咁大規模的農地出來，要求補地價。 10 地政署話平均 AV 3K喎，咁我還佢 2K合理嗎？？ |
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21. 80 後求生隊長 2015-03-12 14:32:23 |
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納米太古城
據悉新地會將1500個單位改圖積變成11000多個單位，增加接近6倍，地點主打就係新界一帶，呢個大縮則的事情隊長認為係幾值得去探討一下。
首先，唔起大豪宅唔起大洋房，走黎起納米樓的一個目的，好明顯就係針對現有的政府樓市措拖，吸盡細價樓上車客的購買力。畢竟而家大價樓豪宅始終要比高成本入市，新地果堆比較偏遠的地如牛潭尾咁，如果再推大價豪宅幾千萬至億億聲計，肯定會有一定困難，反而呢家用納米樓除左易幫Ｄ偏遠地去散貨之外，仲可能食多10%左右的細價樓premium，呢個策略對於發展商黎講絕對有數圍。
不過再深入了解，就得計一計納米樓的將來售價。我地先assume市場上的納米樓大細黎估算，最細的單位當然一定首推長實的嵐山，實呎180呎左右，賣180-200萬。實呎180呎有幾細，大家可以幻想一下你放完將雙人床，大約得番一條走廊同一個廁所，呢個就係一間"屋" (房?)。所以為左研究呢個課題，我地就以最細的可能性單位為200呎同稍大的一房單位300呎來計數先，因為睇黎創意再大都好難再細過200呎太多。
攞番嵐山呢個大埔偏遠位黎計，實呎係9000左右一呎都賣清光，換言之新地如果用番9000一呎，即180萬至270萬去賣樓，應該清貨無問題。不過，計數上有兩點要注意，一就係嵐山的地價成本同建築成本都應該比今日再起樓相對平；二來係今日起樓到落成的又要三年時間，所以到時莫論成本，樓價係咪再上一層樓就更加無人知。所以，個人估計光計地同建築成本，都應該要加番2000蚊左右上去，即起碼賣到11000左右，呢個係用成本去諗。而未來三年，如果細價樓爆破論唔跌的話，我相信樓市無可能仲係原地踏步，所以假設三年有多15-20%的升幅咁講，到時賣到13000左右應該都唔會太難。
計一計樓，呢一堆樓，好大機會就會係賣260萬到390萬左右呢個range入面，當然高低層有分別，睇價錢可能你會話唔係太貴，起碼仲有260萬呢D 2字頭的lumpsum去買，不過要記住呢堆樓都係響相對偏遠交通唔太方便的地方大散貨比你，而咁細的樓好多人都係住一陣，玩幾年就可能要掟番出黎換大Ｄ，所以我個人認為呢堆野會變成一個幾unique的market，但如果個個發展商都咁玩，細價樓的market都會受到影響，但影響有幾深我又唔係太擔心，因為納米樓的換樓連可能只係駁番上現在的細價樓而已，購買力只係套左落細價樓之下一層的納米樓左右。
不過回想一下，其實我個人認為我計算都比較保守，因為如果你攞晉嶺呢D市區盤的210呎左右黎睇都要300萬-350萬，幾年后偏遠地方賣番300萬起都唔係太出奇，2字頭可能都係一堆好少數的盤源。但係後續點样發展，睇黎都要留意多Ｄ同類的新聞，因為如果個個地產商都咁样1變6，細價樓的需求真係有機會係三四年后被海量供應消化，所以都唔能夠輕視。
但係，距離改好圖起得黎再賣都應該有三年時間，呢三年如果再繼續升同食靚租，做業主的你都可能已經賺到lam lam脷，到時又袋深D黎玩，睇法又可能唔同了。
Posted by 80后求生隊長 at 12:18 AM No comments: Labels: 80後新世代, 樓市投資 |
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22. alan 2015-03-12 14:33:09 |
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9 當政府正在為財赤發愁之時，我就攞出幾幅有迎海咁大規模的農地出來，要求補地價。
有曾司長同現有儲備，要政府發愁難度高D,除非D地賣晒，咁你講嘅就perfect timing |
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23. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 14:55:36 |
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TO 20樓 亮劍兄
兄台同曾博士嘅言論，懶人極表贊同，在懶人心中時常估計，美國應該在16年中加息，樓市猶其是细價樓17年中有危機，再加上提防变形租管出台，又顧及引刀兄所講内地中介闖港，可能引進內地資金令港樓形勢逆轉向上，突破加息及17危機，但又驚引來政府異動，各方纷乱因素交加，懒人己計算萬全策略：
1. 全部豬仔唔賣，唔換樓一動不如一靜，反正自住樓實呎過1100。 2. 早前已將一隻小豬扮到靚靚，己經高於市租值10%租出。 3. 將DIY中2隻小豬慢慢扮到靚靚，等租金再升高啲再以高於市租值租出，租金不達目標就寧願空置，守身以待錢君。 4. 計劃將本月滿生约平於市值租豬仔收回，依樣畫葫蘆照單泡製。
咁政府变形租管出台，趕唔到租客走但我己收夠籌，租客揾到平租樓會走，我又再貴啲租出去；如果內地錢谷升樓價又係無走雞。
穩穩陣陣、唔會太笨，哈哈。
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24. law student 2015-03-12 14:57:48 |
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睇完近日新聞, 再深思一陣. 而家我覺得中價市場比細價危險. 理由如下, 大家討論下. 1. 發展商應該比我地睇到多0的野. 若果係咁, 佢地而家先開始準備改細圖則, 最快都要一兩年先可以賣, 即係話佢地覺得一兩年後細價比中價前景好. 2. 香港經濟可能已經開始急速轉壞, 港匯呢個星期明顯轉弱, 意味資金流出, 股市已經下跌反映出來, 而人民幣轉弱亦令早前泊港炒人民幣升值的資金流出; 中國經濟下滑已經可以肯定; 美匯指數升到接近一百, 東南亞同中國貨幣全部減息同眨值, 以增強競爭力, 唯獨香港要擔心美國加息兼且要同美元一齊升值, 香港經濟好快會失去競爭力 (旅客都去歐洲日本東南亞了). 香港高檔retail業呢季跌幅十分驚人, 而且好可能只係開始. 通常經濟差, 中上價樓會先跌. 3. 細單位既需求的確比較係大0的, 我無錢都要住, 但就會住細0的, 住逼0的. |
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25. 師奶仔 2015-03-12 15:23:18 |
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经济不好的话，中高低位的都会受到影响。 爛船三斤釘，高档货的歸边，最多少成交，但是很少会轉细屋。
反而，中，细货的对风雨承受能力低些，就有高些机会甩货。 價格就会受压咯。
有中，低价位的小妹，不怕没柴烧，跌落的话，再入。 升温的话，继续keep. 只要有正现金流。
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26. henry L 2015-03-12 15:24:46 |
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想當年香港人去台灣泰國玩，同宜家在去那兒的消费模式跟以前不一样。就知道香港自由行的發展方向也類似。
不過，泰國好好多，多D來密D手，越来越多大形商場吸金。香港唔做，廢青政客又賴晒自由行！其實是香港唔喺邊境起大形商場吸金而已。
以前都有羅湖購物城做香港人生意，宜家喺香港人有生意唔做而已。 |
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27. 呂梓毅 2015-03-12 17:03:43 |
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本欄上月曾指出，距離特區政府再度出招抑制樓價升勢的時間將至。話音未落，金管局已在兩周後推出新一輪收緊樓按辣招【註1】。金管局再次出招後，對樓價新形勢發展有何影響和啟示呢？ 正如本欄曾作出的分析，參考以往特區政府推出調控樓市措施前的市場狀況，樓價往往會在短時間內出現急升，例如，在6個月內樓價累積升幅達一成或以上。而上月樓價剛巧在6 個月內已累積上升10%，故當時斷言「特區政府出招的政策風險顯著上升」，結果在兩周後，金管局便推出新一輪收緊樓按措施。 特區政府/金管局出招後，對樓市立竿見影的影響，相信是令樓市交投及按揭合約數字即時冷卻下來，尤其對二手市場的「上車盤」。事實上，自2009年金融海嘯後，金管局已先後七次收緊樓按，而措施推出後不久，新批出的樓按數目（即意味樓市交投）往往會出現較顯著的回落【圖1】。 至於是次收緊措施對樓價的影響，觀乎歷次金管局收緊措施後樓市的表現，不難發現樓價未必會有即時反應，如第一、第二、第三和第五次收緊時，樓價照升如儀【圖1】。 不過，由於收緊樓按的市場影響是累積的，經過之前六輪的收緊措施後，加上是次出招，某程度上是針對性打擊上車盤的瘋狂狀況（亦是近年樓市異常熾熱的部分），相信對樓價將很快會有所「反應」。 不過，樓價的「反應」會否因而出現顯著的回落呢？僅從是次金管局收緊樓按的事件單獨來看，似乎機會不太大。因為根據金管局之前兩輪的收緊措施，即第一至第四次和第五至第六次收緊措施，亦僅令當時樓價的升勢放緩或進入一個相對較長時間的鞏固期而已【圖1】。由此看來，樓價見周期頂後的走勢，即回落的幅度，相信還要考慮到其他的因素。 值得補充的是，自今年初開始，筆者的分析已指出今年樓價將會（短周期）見頂【註1及2】。箇中原因，除因為強美元、大價樓與細價樓溢價顯著收窄、一手樓銷售升勢見頂和樓市「加辣」措施外，還有以下兩項因素支持這論據。 上升動力開始減弱 首先，新批出樓按貸款增長見頂。從歷年新批出樓按的（按年）變化，可發現這與樓價的變化關係異常密切，兩者大致呈亦步亦趨的表現；事實上，兩者歷年的相關系數達0.54。 更具體而言，每當新批出樓按貸款增長速度攀升至異常偏高的位置，如約100%或以上（即新批出樓按金額按年升一倍或以上），並且確認見頂回落，樓價的升勢往往在1至6個月見頂【圖2】。而去年10月新批出樓按貸款按年增長達106%，隨後升幅已開始回落；除非往後此增長速度再度回升並攀越前106%的高位，不然，相信樓價的升勢最遲於今年第三季前減弱。 其次，樓市上升動力開始減弱。統計過百個屋苑樓價，從一年內低位回升平均百分比的比率可見（下簡稱「反彈比率」；【註3】），自2003 年這「反彈比率」呈一浪低於一浪形態，反映樓價從一年低位回升的幅度，在每次樓市上升周期中有逐步減弱跡象【圖3】。目前這「反彈比率」已回升至22.2%，即代表全港118 個屋苑樓價已從過去一年低位平均回升逾兩成，這也剛好是自2003年以來向下伸延的下降趨勢線阻力位置附近。以往這比率縱使升越這阻力線，即2013年初，持續時間也不會多於三個月。故此，從樓價技術分析角度來看，樓價目前的升勢，在未來三個月內放慢下來的機會甚高，即反彈比率在三個月內見頂回落。 總括而言，觀乎新批出樓按貸款增長見頂、「反彈比率」攀升至阻力位置，連同早前分析的強美元和一手樓銷售升勢見頂等等因素，似乎均指向今年中左右樓價將見頂回落。而目前金管局收緊樓按的措施，也許成為這一輪樓市見周期頂部的觸發點。 不過，樓價會否出現一瀉如注的走勢？除非年內出現一些金融危機或黑天鵝事件，相信樓市跌勢依然有限（10% 至15%），畢竟目前息率仍然低企，即使聯儲局開展加息的行動，加息幅度不會也難以太大，樓價應無大瀉之虞。至於，樓價何時爆煲及爆煲的導因，留待後續。 最後，是次金管局收緊樓按的措施，有兩點值得補充。 其一，市場購買力料進一步流向一手（上車）盤。由於發展商可以提供二按等優惠，是次金管局收緊樓按措施，或令市場的購買力進一步流向一手（上車）盤上。事實上，自金管局於2012年底和2013年初推出第五、第六次收緊樓按措施後，一手樓買賣金額佔整體住宅總成交比率（下稱「一手樓買賣金額比例」）輾轉回升至近期逾四成的比重，創十年新高【圖4】。換言之，「受惠」收緊樓按措施，「一手樓買賣金額比例」短期有進一步向上攀升的空間。 銀行股進一步受壓 其二，本地銀行股或進一步受壓。眾所周知，本地銀行有不少借貸業務來自樓按，個別銀行的樓按╱房地產貸款已佔去整體貸款業務三成以上【圖5】。 而銀行樓按的業務自金融海嘯後即面對兩重的壓力夾擊。一方面，息率低企令按揭客戶在償還本金的速度較快【圖6】，銀行需要不斷積極吸納新樓按揭業務，以補充樓按貸款組合的減少。另一方面，金管局不斷收緊樓按，令銀行在爭取相關業務變得困難【圖1】。在這雙重夾擊下，（本地）銀行股股價進一步受壓是可以預期。 信報投資分析部 註1：見2015 年2 月11 日【沿圖論勢】樓價進一步確認年內見頂。 註2：見2015 年1 月15 日【沿圖論勢】樓價年底有機會見頂。 註3：見2014年11月27日【大市指標導閱】突破臨界水平 樓價展升浪。 呂梓毅 |
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28. 樓價進一步確認年內見頂 2015-03-12 17:05:36 |
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| | 上周二手樓價再度破頂，且升勢頗為凌厲。究竟樓市升（癲）完未？上月筆者曾透過美元強勢和上車盤狂潮的角度探討樓市升浪，得出的結論是：樓市可能於年底見周期頂部【註1】。今期我們將從另一個樓市焦點：一手樓的銷售，去探討這課題。 根據最新數據顯示，二手樓價再度破頂； 反映整體二手樓價的中原城市領先指數，按周再升1.73%，至136.35 的紀錄高位【圖1】。與以往的情況有所差異的是，最新的升勢再不是由新界區做「領頭羊」，而是由港島和九龍的市區屋苑。截至2 月1日臨時交易數據顯示，港島和九龍區屋苑按周分別大升3.0%和4.1%，遠遠拋離新界東和新界西的表現（-0.73%和+0.34%）。當然，單周的數據並不一定代表新趨勢形成，惟宜留意往後的發展，看這股樓市瘋熱，是否開始蔓延至非上車盤/市區屋苑上。 二手樓市火熱，但一手市場也絕不遜色。正如去年底的分析已指出，後金融海嘯的樓市發展，市場購買力已出現「歸邊」情況，即主要集中在「上車盤」和一手樓【註2】。 事實上，根據土地註冊處最新數字顯示，去年全年合約數目已攀升至近1.7 萬宗，創2007 年以來的新高；而一手樓銷售涉及的金額，更激增至逾1760億港元的歷史高位，佔整體住宅樓宇買賣金額逾四成之巨，創逾10年以來高位【圖2、3】。由此可見，近年樓市的上升動力，很大程度來自「上車盤」和一手樓兩大範疇。 那麼，目前一手樓銷售數字（不論宗數或涉及金額）對後市有何啟示呢？ 兩數據預測樓市走勢 正如3 個月前本欄的分析指出，從歷年一手住宅銷售涉及「宗數」和「金額」的變化（12 個月累計按年變化；下簡稱「一手宗數變化」和「一手金額變化」），可見這與二手樓價的按年變化走勢，大致呈亦步亦趨的關係，且前者往往領先樓價見頂或見底【註2】。唯一較明顯的背馳，是2010年樓市升勢跟隨「一手宗數變化」見頂回落，但隨後卻受到美國聯儲局推出QE2，令樓市再度亢奮而出現短暫「脫」情況【圖4、5】。 值得重溫的是，「一手宗數變化」和「一手金額變化」與樓價有密切的關係，背後或因為地產發展商往往掌握樓市一手資訊，對後市的發展有一定洞悉，故「一手宗數變化」或「一手金額變化」顯著回升（回落）至甚高（甚低）水平，某程度反映發展商看淡或看好後市，故加快或減慢去貨。退一步看，若一手交投抽升至甚高水平，亦意味有大量市場購買力或資金被抽走，樓價升勢出現回落甚至按年出現下跌，也屬正常的現象。 無論如何，從最新「一手宗數變化」和「一手金額變化」顯示，兩者升幅於去年10月分別高見87%和150%後，在隨後兩個月升幅均出現掉頭向下（升勢減慢，尚未出現負增長）。根據以往兩者的關係，每當「一手宗數變化」和「一手金額變化」攀升至如現時的高位並且掉頭向下，樓價的升勢多在相若時間至半年內出現逆轉。換言之，僅從一手樓數字來看，樓價最遲於今年第2季，升勢將開始出現放慢甚至逆轉的機會。 最後，有以下兩點可以補充。 其一，上車盤樓價持續向上攀升，且近月升勢有明顯加快象。太古城與個別上車盤屋苑樓價的價差（或溢價；見【註1】），在過去一個月內進一步收窄。例如，太古城與新屯門中心和沙田中心的平均呎價差距，便收窄至115%和23%，較1個月前再分別下跌達5.1和2.2個百分點【圖6】。由此可見，市民盲搶上車盤有愈演愈烈的情況；換上另一個角度看，愈來愈多屋苑開始迫近這個屋苑價差的歷史底部，意味這股上車盤狂潮的尾聲已愈來愈近。 政府有機會出招調控 其次，特區政府出招的政策風險顯著上升。自金融海嘯後，特區政策曾先後三次出招，嘗試抑制樓價的升勢（不計2014年5月13日「微調」雙倍印花稅）。從每次特區政府出招前的市場狀況，不難發現樓價往往在短時間內出現急升的情況。更具體而言，二手樓價在前述三次政府出招前，在6個月的累計升幅，便分別達10%、13%和12%。目前的情況如何？過去6個月的樓價累積升幅為10%。換言之，特區政府短期內或有再度推出「加辣招」的機會。 總括而言，從「一手宗數變化」及「一手金額變化」由高位回落，以及上車盤與藍籌屋苑（太古城）的價差進一步收窄，加上近月樓價飆升的速度明顯加快，特區政府/金管局再度出招調控樓市措施（加辣）的風險亦不斷上升，均進一步確認今年內樓價見頂的情況愈來愈明顯。 信報投資分析部 註1：見2015 年1 月15 日【沿圖論勢】樓市年底有機會見頂 註2：見2014年11月13日【沿圖論勢】從一手樓銷售看樓價臨界點 (編按：稿擠關係，〈大市指標導閱〉暫停一周。) 呂梓毅 | |
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29. CD ROM 2015-03-12 17:45:15 |
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同意宜家係向上一格好時機, 無論size又好, location也好, 總之現價4.5M或以下都應吃糊再向上搜尋~~~
近半年左右好多5-8M既屋苑其實削削升左唔少, 大家不妨留意一下~~
另外, 車係一樣我會認真睇既不正規指標~~~ 好多上車盤停車場D車靚到你唔信, 好過好多中產屋苑~~~ 你能夠了解博士所講 "由細價樓產生出來的購買力" |
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30. 奀豬媽 2015-03-12 18:02:37 |
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我家奀豬說, 既然有人爭用了肥師奶名, 故我不如轉名算了... 年紀越大越相信命運, 命該有便有, 不該有拚死也徒然. 若不是奀豬我也不會在此加把口, 多口也因我都是香港土生土長, 做過工廠; 寫字樓; 公共服務行業; 洋行; 打麻雀師奶;幫老板做國際小型買賣, 故以婦人之仁的觸角加把口... 量化錢多, 息低終須要還, 昨天都有客來解說無錢還之原因, 便是因為銀行提早call loan 故不得不清盤以結業告終... 事實上工業化已令許多行業低技術的產品都供過於求, 故賣的東西也越來越平, 如大眾化的Zare; H & M最貴祇是賣幾百元; 街市還有幾元一小膠盤菜/番茄/薯仔, 屋洗頭不用40/60元..... 雖說行業問題, 但觀乎其他地區也不見得好境, 故當樣樣貨品都越賣越平, 樓價會
獨善其身嗎? 往後的後果會是什麼? 真不敢想!!!
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31. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 18:44:52 |
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TO 20樓 亮劍兄
兄台講17年中细價樓冧市超過50%，距離現在仲有2年多時間，發展商為求去貨，將啲積改细再改细，沒有最细只有更细，到時细價樓嘅定義可能变咗，由現在嘅4M以下嘅樓---->劏房樓SIZE---->纳米樓---->棺材樓---->太空艙。由尾冧番上嚟嘟有排先冧到4M樓，哈哈.........唔使驚喎。 |
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32. 肥爸 2015-03-12 18:47:50 |
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電子產品平左幾十年，其他資產也平了嗎？其實只係工業產品可以用不斷釋放既窮國勞動力生產加上西方人發展出新既技術所以越來越平，但樓就冇入品，工人亦一定要係香港請，可發展既地更加越來越小，你話樓會平到幾多？ 當然亦要香港係自由港先得，好似大陸咁萬稅，D野就一定貴，所以佢地要來買港貨。 再zoom out小小，如果世上有個城市A，突然出現左新技術（其實呢個技術只係低稅同自由貿易），令食物同能源都比隔離既城市B平一半，咁呢個城市既樓會貴左定平左？
問題係，點解城市B唔用城市A果套"新技術"？因為呢種技術對佢地人民有利，但對政府冇利，令官員及其友好冇得過水濕腳，所以B城市官員就把口話B城市好，但子女都移民去用"新技術"既其他城市。
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33. 傻人 2015-03-12 18:54:36 |
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我都來加把口, 此欄有幾層樓的富豪, 成日話現在, 實呎價15,000係正常嘅, 仲會升添, 租金仲會爆廠. 咁我認為"大X樂" , 200蚊一碟飯, 都係正常, 無飯食會死, 我成日鬧d農民, 點解咁平賣d米出去. 2011年, 我在澳洲一遊回來, 已經預言香港生活追到澳洲, 用今日的滙率, 追及矣. 但澳洲最低工資16.87/小時(約102港元,現時滙率.). 咁你話香港辛苦, 定澳洲辛苦, 你點怪責d青年, 棄港移民呢. |
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34. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 19:02:22 |
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TO 30樓 奀豬媽
QE再QE浩劫之後，印咁多銀纸出嚟都會通缩，咁救通缩又係印銀纸，乜唔係銀纸太多會通漲物價愈來愈貴咩？反而愈來愈平咁奇？
咁連樓都跌價，揸乜傢伙嚟保值？通缩揸銀纸都唔WORK，咁你話嘞，係咪除咗磚頭真係無野靠得住。
師傅教落：要想老來唔使愁、揸多幾嚿靚磚頭。 |
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35. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 19:17:01 |
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蘋果電話都係電子產品，愈來愈貴，買嚟保值又係死路一條，買磚頭保值啦，前幾年懶人成日聽人講買磚頭抗通漲，而家就買磚頭抗通缩，抗QE，抗貶值、總之乜都抗啦。
講真，如果磚頭都保唔到值，咁買乜呢？有無提供？V |
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36. 傻人 2015-03-12 19:22:36 |
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此欄的富豪, 成日當d租客係奴隸, 任由宰殺, (可能佢以前試過), 我蠢人計蠢數. 如果有1萬個租客, 每月租金一萬, d良心業主加租加到1萬2千. 咁有一半人有能力, 一半人無能力啦, 有能力的無問題喇, 一樣有屋住, 另外果5000人要走啦, 業主堅持1萬2千至租, 咁租唔起, d業主係唔係無收入, 任由間樓養魚養貓呢? 諗唔明. |
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37. 魚蛋仔 2015-03-12 19:27:47 |
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38. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 19:33:25 |
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儍人兄
兄台呢個係死局，無解藥提供，因為1萬人都係死咕咕唔識轉弯，又無提供代用品，答案只有唯一1個，就係兄台心中諗緊嗰個。 |
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39. abc 2015-03-12 20:05:11 |
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租客是非常富有的，因為過去數年他們賣了自己層樓獲了巨利，所以大家不用擔心他們負擔唔到區區個十幾二十個%租金升幅。 |
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40. 傻人 2015-03-12 20:07:25 |
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我真係傻嘅, 勿怪. 我又想探討下, 賣咗自住樓嘅人, 有幾蠢. 佢地賣咗樓, 假定手握600萬啦, 佢每年有4%回報就夠交租喇, 4%難唔難? 以今日6號仔電能計, 可以買8萬股, 5月收16萬股息, 8月以5萬6千股息, 共21萬6千元, 每月可承受18,000租金, 咁樣雖不足, 不遠矣. 咁電能穩唔穩陣? 佢唔會執笠, 年年咁多息, 有得查. 果位仁兄, 如果叻小小, 唔止咁成績添. 我有位朋友, 剛剛出咗18萬改善大堂, E家開緊會, 每戶夾30萬維修費. |
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41. abc 2015-03-12 20:32:21 |
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我都非常同意樓上的高見，所以希望所有租客繼續收股息，繼續支持租金上升！ |
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42. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 20:49:00 |
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儍人兄
蠢與精係相對嘅，兄台朋友賣樓咗錢，轉買股票又再賺，因為潛台詞係用買樓時嘅成本價嚟比較，賺完呢樣賺嗰樣當然係好精；
但係兄台再諗吓，如果朋友到現在層樓都未賣，而樓價升幅同慳埋租金仲多過朋友賺完又賺嘅數额，咁朋友咪賺少咗夹揾功夫嚟做，咁就係蠢。
懒人話：精同更精比較就係蠢，兄台點諗？ |
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43. 路過的人 2015-03-12 21:18:59 |
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傻人兄 1.租唔起嘅租客係會走，但上一級嘅租客一樣可能會比人加到轉細啲，所以除非全世界一齊大跌市大家一齊失業，唔係好難會減租。 2.投資基金股票有5%回報好正常嘅，不過風險都大。但其實租金每年10-15%昇幅又好易到。 3.今年手握600萬有600萬購買力，下年通漲，銀子貶值，下年600萬還是可以有今年的購買力嗎？ 4.市區600萬樓通常上一上價就5-10%，租金亦然。當真係比600萬出黎年年投資回報都夠交租同cover租金溢價，噤樓價昇幅呢？600萬當8%升幅都有48萬……但實際只係比左300萬做首期，講真孖展都未必噤嘅回報率啦。 5. 當3年前買，300萬係3年前嘅購買力，3年後嘅300萬，實際得番三年前250萬左右購買力，即係供緊樓嘅錢其實少過實際上購買力。 6. 10年一次大維修當你要比50萬ok?十年樓價上左多過50萬定少過50萬？btw大維修政府係有錢補貼的。維修完棟樓outlook,condition靚仔左啲租金同賣價又會點走？ |
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44. 地下層 2015-03-12 21:39:40 |
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可以分析嘅樓上d大師兄都分過好多次, 我地現在都係要睇社會實況為主! 香港咁細日日要迫咁多自由行同買貨又真係氣都冇啖透吓啦, 成條彌敦通道最小六間金鋪, 繁榮盛世都不過係用錢堆砌出來的! d 奶粉日日貨如輪轉錢都唔慌落到你袋啦!
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45. 路過的人 2015-03-12 21:39:40 |
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傻人兄 自己身邊都有兩個case，3年之前賣樓賺錢，都係同傻差唔多諗法，覺得投資股票基金易賺啲，結果我睇住佢3年搬左3次屋，次次加租都覺得貴唔容易有人同佢爭，但轉頭業主就立即真係租出真係後悔莫及。 最後佢自己都話番唔到轉頭，點解？租左3年樓比左成40萬租，但越租越差。3年前佢層樓市值330萬，依家市值420-450萬左右，即係最少差90萬，90萬+40萬租金，即差價130萬！大約每年最少投資要賺梗45萬先追到。但交左出去嘅租永遠係幫人供樓，做租奴。
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46. 大寶二寶 2015-03-12 21:53:13 |
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回儍人兄
仲有:
1. 如果等錢使可以攞層樓加按變現，你可以繼續住係度。股票唔知攞去檔鋪得唔得呢？
2. 當你六七十歲果陣，唔知仲有冇人肯租比你？
3. 到時幾十歲老人要兩年搬一次屋，諗起都怕怕。
4. 層樓仲可以做逆按揭，股票暫時冇呢個市場。
5. 層樓跌哂價都仲有得可以住，股票分分鐘變牆纸。隨著國家政策，科技改進，管理層質素，市場胃纳改變，地沿政治風險因素等…… 依家冇乜一隻股票係可以揸一世收息㗎。
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47. abc 2015-03-12 22:08:07 |
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如果投資股票咁易贏錢，這世界仲有窮人！ 股票唔輸都偷笑啦！ |
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48. 路過的人 2015-03-12 22:22:13 |
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孖寶兄 又真係噤啱喎😂！身邊近期有個退休人事，真係有一家大細連一個70歲伯伯想租佢個三房，但佢結果平左2千都租比對後生3口夫婦，當時我都有問佢點解，答案係：70歲喎佢有乜事容乜易變X宅㗎！我當場笑到噴左口飯出黎，心諗呢個前輩果然係前輩！ |
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49. 蜕变中嘅懒人 2015-03-12 22:39:20 |
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TO 46樓 大寶二寶兄
講起股票懶人怕過鬼，買咗7、8隻股仔幾年全部sitting on the boat，到而家直頭係滾水淋八爪魚，8隻一齊缩，無眼睇。
共忘之，哈哈。 |
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50. 打工仔 Andy 2015-03-12 23:11:43 |
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孖寶兄, 懶人兄
我咁大個仔都未見過( 可能小弟識得人少) 有人炒股票炒到, 可因為炒股以發達退休! 炒到破產就見過, 股票是用來炒炒賣賣的, 如果用來收息養老? 任何一隻股票都有風險! 本人無知的睇法! |
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51. 打工仔 Andy 2015-03-12 23:15:19 |
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細樓大樓的租客的確不同, 三房大單位租比一家大細, 再加一個老人家是普通野! 真係值得研究! |
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52. 大寶二寶 2015-03-12 23:45:22 |
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回51 打工仔兄
如果係一对六、七十歲已退休老人家來租屋，你會租給他們嗎？ |
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53. 大寶二寶 2015-03-12 23:50:33 |
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回50 打工仔兄
对呀！從很久以前嘅佳寧，東寧孖寶，電盈以至豐。買中唔蝕死都蝕價。渣都冇得剩也。
共棄之，哈哈！ |
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54. 引刀一快 2015-03-13 07:34:26 |
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其實一句講晒，就係睇下間屋嘅買入價，如果500萬買間屋出租3年跌到350萬，咁又點可以話賺咗租客錢呢。 |
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55. 大寶二寶 2015-03-13 07:49:54 |
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回刀兄
刀兄早晨！換個角度，如果你500萬買返來，掉空佢用來養花鳥魚蟲，貓貓狗狗，咁依家得番350萬，係咪比出租蝕更多！
共計之，哈哈！ |
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56. 亮劍 2015-03-13 08:54:31 |
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由尾冧番上嚟嘟有排先冧到4M樓，哈哈.........唔使驚喎……
唔怕話畀蛻變兄知，细佬我第一桶金，係喺 87 年底以10蚊雞唔使買入長實及新地。 如果2017年升到 CCL 17x 之後然後大插，上車客可能被呢D埸面嚇到腳軟，甚至瀬尿，到時可於 10x 低位執筍嘢的，你估会係边个？？ |
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57. 蜕变中嘅懒人 2015-03-13 09:32:24 |
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亮劍，旱上好，
兄台係股壇掠食者，懒人係股壇大閘蟹，級數差太遠了，連尾燈都望唔到。
CCL10X點時掃貨嘅埂係嗰班身懷六甲嘅樓市掠食者，唔會係淡淡然掠過又再掠過好時機嘅淡友啦。
共掠之，哈哈。 |
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58. 打工仔 Andy 2015-03-13 10:43:28 |
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59. 大寶二寶 2015-03-13 11:44:26 |
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回58 打工仔兄
如果呢兩老有孝順仔女都可以勉強搬埋一齊住，如果唔係面前只有四條路揀:
1. 比市價高一成租住单位，分分鐘要比哂一年租金。仲要年年搬屋。 2. 入住老人院。 3. 再上返車。 4. 瞓街。
到時就悔不當初，做咩要賣自住樓！
共悔之，哈哈！ |
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60. Oscar Lam 2015-03-13 12:24:13 |
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回孖寶兄，
如果到了六七十歲仲要擔心住屋問題，居無定所，那真是人間悲情！ |
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61. 大寶二寶 2015-03-13 12:41:11 |
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回60 Oscar 兄
此所以社會上存在着大量剛性需求原因之一也！ |
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62. 引刀一快 2015-03-13 18:25:38 |
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To 55樓 大寶兄
我冇話出租唔好呀，不過喺樓市急跌嘅時候，出租明顯不如放售。 我養貓狗冇出租，係“一種消耗”，無論樓市升跌都係一樣，得唔到租金，但係換來貓狗嘅樂趣，亦可視爲一種“消費”。 |
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