在今次金管局「新三辣招」之前，上一次「辣招」加印花稅DSD應該是2013年2月的事。回顧當年部分評論相信樓市從此下 跌，如今看來就像過眼雲煙、恍如隔世，真是信者失救。觀圖可見當年辣招確實剎停了樓市的漲勢好一陣子，符合筆者當時「牛皮」之說。但自從2014年3月， 樓市又故態復萌頑固地再次上升，什麼「管理需求」、「打擊炒家」等口號頓時淪為空談。

正如筆者早前用計量方法分析得出來的結論：樓市升跌並不是簡單的增加交易成本便可以控制價格，而是受一大堆因素共同地影響，而筆者先前分析的二十多 個時間數列(Time–series)及因素中，有用的領先指標為港元M3貨幣供應、香港股票市場升降，以及港元進出口的加權滙率。

不是說其他因素，例如房屋供應或按揭利率沒用，而是這個世界每一天都不停轉變，每一個因素亦都不斷變化，某些因素的效果太輕微，輕易地就給其他更重要的蓋過，所以只着重分析個別因素就結論樓市升或跌，只會見樹而不見林。

不過，既然今次的話題是下調最高按揭成數，筆者就嘗試針對今次政策作出分析。今次金管局的政策其實怎看都不像在出招，反而只是一套保障香港金融市場 穩定的一個措施，大家請勿誤會。就如在股票或期貨市場加「孖展」一樣，樓市現在比較波動(過去6個月快速上升)，所以管理當局要加買家按金從而降低市場風 險，並不等於「加完個市就會冧」。

數據亦如是說：細看金管局及差餉物業估價署針對按揭市場的數據，2014年下半年住宅一/二手買賣約每個月5000至6000宗(2013年同期只 有約3000多宗)，而不計轉按，因一/二手物業交易，而於該月新批出的貸款總數就有接近6000宗，可見絕大部分私樓市場參與者都會做按揭；然而，涉及 二按的新增貸款宗數則只有不多於200宗，可見受影響的成交只佔少數。

至於金額方面，不計轉按，平均每月新批出按揭貸款總貸款額約200億元，涉及二按的貸款額約8億元，亦只屬皮毛。而且每月平均的按揭比率約54%， 考慮到只有非常少投資者會做一、兩成按揭，如果筆者沒有理解錯此數據的意思(即此數據有包括二按貸款，令最高按揭比率可達九成)，真正做九成按揭的總數相 信只屬非常少數，的而且確正如一眾評論所說，這個辣招不太辣，如果這還算辣招的話。

究竟香港的樓市將何去何從？先看港元M3供應，自從2006年開始，M3便有加速上升之勢，而2012年後更持續加速。筆者翻看近月數據發現M3於 2014年12月終於稍微回調(少了250億元；對上一次下跌為2014年3月)，以為佔中真的有滯後影響，但踏入2015年後M3又再創新高(多了 1210億元，達11.1萬億元)，足以維持加速之勢，可見市場資金充裕。樓市要下跌，起碼M3要像2000至2003年時減慢甚至停止增長，看來這短期 內沒有誘因發生。

恒生指數近來雖然有上落，但從更大尺度看，自從2011年8、9月有較大下挫後，整體上仍是上升。由現時趨勢看，除非恒指突然下挫至例如2萬點，充裕的資金並不會離開股市及樓市。筆者早前已提出過為何股市會影響樓市而非相反，在此不贅。

至於港元進出口加權滙價，大家應該知道近來美元升勢轉強，帶動港元兌其他貨幣都有升值，令港人外遊增加。升值是否持續則見仁見智，但宏觀點看，港滙 只是回復到2010年水平(現時99點，以2010年1月為100點計算)，還未到1998至2002年的水平(約120點)。但這是三個重要領先指標中 唯一轉向的，且看其他兩個會否於短期內轉壞，到時大家再賣樓也未遲。這亦是筆者隔了很久才再執筆的原因，因為對分析樓市來說，如果重要的因素持續不變，實 在毋須經常補充，什麼辣招或增加土地供應等，噪音多於訊號。

當然個別因素必然會影響樓市，但地球每天都在轉，每一個因素都在快速轉變，要以三數個原因預測整個樓市升跌而忽略其他，容易流於管窺之見。各位不如等待重要的領先指標轉壞，再考慮沽貨還未遲。

譚少山
獨立分析員