辣招谷貴細單位 風險在撤招時
撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名:房策透視
差餉物業估價署早前發表了去年的數據，私人住宅售價指數按年上升了13.3%，連續六年上升而且創新高，累積升幅超過1.6倍。
如果按面積劃分的五類單位（見表一），以實用面積431方呎以下的小型單位（A類）升幅最為顯著，按年上升14.9%！而實用面積432至752方呎（亦即B類），按年升13.79%，升幅也跑贏大市。至C、D、E類的升幅較為溫和，C類上升7.4%、D類上升幅6.3%，而E類更只有2.9%，可見2014年年內，以中小型單位為樓市的火車頭。
而私樓租金指數方面，A至E類升幅由0.4至6.9%不等。除了D、E類物業升幅較為溫和，A至C類租金升幅約為6%左右。要明白租務市埸的需求，只有用家需求，沒有投資性或投機性需求，所以租金升幅反映了市民的負擔能力。而A至C類就是一般市民會租住私樓的類型。而樓價升幅高於租金的升幅，主要是A類至C類單位，就是中小型單位。
中小型單位樓價 跑贏大單位
為何中小型單位樓價跑贏大單位？而樓市還有一些現象值得留意，就是400萬以下的私盤源愈來愈少，如要選擇，就要轉到已補地價的居屋及公屋，而新界區與市區樓的樓價進一步收窄，形成私樓售價普遍每呎過萬的現象，這表示樓市的發展並不健康。而其成因之一，是政府所實行的樓市辣招有關的。
如果把物業買賣視為一個遊戲（Game），那麼遊戲規則（Rules of the Game）便會影響不同持份者的損益（profit and loss），有些結果是由遊戲規則所決定的，如果要勝出遊戲，便要熟悉規則，然後找尋規則的漏洞。樓市的辣招，改變了樓市的規則，遊戲的結果當然亦有改變。影響樓市的走勢，有以下幾方面的因素：
⑴政府所實施的印花稅措施，其中包括物業買賣印花稅；雙倍從價印花稅（DSD）；額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）；
⑵香港金融管理局對銀行按揭的承造指引；
⑶香港按揭證券公司的按揭保險計劃及；
⑷香港家庭的平均收入。
政府不想樓價大幅上升，形成泡沫，所以推出了樓市的辣招，這些措施是需求管理的策略。但任何措施也會有利有弊，在遏抑樓價的同時，也會改變了市場生態。
自2008年金融海嘯發生之後，整體樓市六年之內升了1.6倍。假設有一個家庭在2008年購入了一個小型單位，例如實用面積400呎的兩房單位，付了250萬購入，以七成按揭為例，資本的鎖定為三成首期75萬。假設六年後，樓價升了一倍，單位價值由250萬升至500萬元，業主的帳面權益，便會升至325萬，即250萬元的帳面利潤加75萬已繳付的首期。
如果沒有樓市辣招，戶主因為物業價值上升，有可能有換樓的打算。假設戶主想住大一倍，便可能購入實用面積800呎單位，例如三房的大單位。住大一些，可能是真實需求，例如小朋友開始長大，需要一個獨立房間，而按照新的呎價，這個單位可能要1,000萬元。如果樓按七成，首期需付300萬元。用回上述例子，只要業主把細單位變現，套回的300多萬元，便足夠繳付首期及部分交易費用，向上流動的機會便存在了。只要是自用的話，原則上那些SSD、BSD及DSD便不適用（因素一）。
受制按揭成數 細樓難換大樓
可惜這種換樓的機制受到金管局的指示所影響（因素二）；按照金管局的規定：700萬元以下的自住物業，才可按七成，700萬至1,000萬元物業只按六成！而1,000萬元以上，更只能按五成！用回上例，戶主想換1,000萬元的物業，只能按五成，亦意味着把細單位變現的300多萬元本金也不足夠，還要補百多萬才可，結果戶主要多儲幾年錢才可換樓。樓價愈升，所欠金額的缺口愈大，細樓換大樓的機會就愈渺茫！
根據統計處的資料顯示，香港人的年齡中位數是42歲。而初次結婚的年齡，女的是29歲，男的是31歲左右，換句話說，已婚的香港居民，平均已婚十年或以上。如果有小孩的話，可能已是10多歲，是時候進一步獨立，例如要有自己的獨立房間。但金管局的指引，便把這種需求遏抑下去，這不是能否負擔首期（Affordability）的問題。
戶主「被迫」分家 細單位需求增
原則上，按照指引，700萬元以上按揭成數便會收緊，而按照差餉物業估價署的分類，受影響的主要是大單位。因為單位面積愈大，單位售價愈高（見表二）。正因為700萬以上的物業收到按揭成數制約，再加上SSD、BSD及DSD的影響，需求被壓縮，所以樓價上升幅度較少可以了解。
在供應方面，政府辣招又怎樣影響樓市生態？如果換樓的遊戲像以前一樣較少限制，市民把小型單位沽出，買入一個大單位，那麼小型單位的二手供應便能增加，方便市民「上車」。但在辣招之下，市民換不到樓，「被迫」住在原有的小單位之內，小型單位二手供應不能增加。而SSD又令業主傾向持貨三年以上，結果進一步減少二手物業供應。但假若真的有住屋需要，可以怎辦？如果400呎屋不夠住，原本打算買間800呎的屋，一家同住，父母子女能互相照應。但因首期及按揭成數問題，部分家庭便想到，既然買一間800呎屋不行，不如買兩個400呎屋吧！
當然如果用戶主名義購入，第二間400呎物業便受到DSD所影響。但因為物業價錢較低，所以仍能按七成！只需戶主把原有物業加按，便能套取首期。如果想DSD也不想付，甚至可以用子女的名義去買樓，如果再盡些，還可叫子女以首次置業方式，申請按揭保險，按足九成呢，只要物業價格在400萬元以下便可按足（因素三）！原本戶主換大單位，可以誘使子女與戶主同住，大家能相處一些時間；但辣招之下，戶主「被迫」要分家，「協助」子女置業。而最諷刺的是，結果產生更多細單位的新需求！
在2008金融風暴發生之前，大部分的發展商，都是爭建大單位的，因為看見香港家庭結構改變，以及人口的變化的情況。那時換樓客多，大單位較好賣，呎價甚至比小單位高！但辣招推出後，按揭收緊之時，現在小型單位好賣，而大單位滯銷，發展商紛紛改細則，興建小型、微型單位。這是辣招之下的結果，更反映能否負擔的問題。
如果有朝一日辣招被撤回，樓宇按揭放寬之後，相信大單位的需求會上升，而細單位的二手供應會大增（因為換樓程序重新啟動），屆時對中小型物業的衝擊可能很大！
新界跑贏大市 因可按足九成
新界區的中小型私樓樓價，之所以能跑贏大市，是因為在新界區仍能找到400萬以下，只需付2.25%的印花稅的盤源，以及按揭保險可按足九成。而基本上香港及九龍區內這些盤源已經絕迹。結果需求集中於新界，把新界與市區樓價拉近。但事實上新界的中小型單位的供應量遠遠多於市區，考慮到交通、環境、距離市中心及供應的因素，現時新界與市區樓價的差價那麼少，或多或少是受到按揭成數限制所影響。
當新界區也找不到400萬以下的盤源時，市埸會重新注視600萬元以下，只要付3%印花稅的物業，這些盤源仍符合按揭證券保險要求，能按足八至九成，而暫時市區仍能找到這些物業。但當小型單售價達400萬至600萬元，一般首次置業市民又能否負擔（包括供款和首期）呢？這點便牽涉香港家庭的平均收入（因素四），以及其負擔能力，亦即供不供得起，拿得出首期的問題。肯定的是，當辣招撤去，遊戲規則重回舊制之時，樓市生態亦將改變。
（文章僅代表個人立場）
