本港二手樓價指數再創新高，市場熱議細價樓泡沫會否短期內爆破。整體樓市未見過度借貸，泡沫急爆危機仍不高。惟加息、供應增加和經濟放緩壓力不斷疊加，高追入市風險勢增。

加息年內成事 公私供應更多

本港樓市熱度續飈，昨公布的整體二手樓價指數再創136.64點的歷史新高，中小樓價指數雖按周跌0.15%，仍是歷史次高。近日有市場人士指細價樓過度借貸日益嚴重，泡沫恐在3個月內爆煲。細價樓市場雖過熱，卻難言泡沫會在短期內急爆。

此因現時整體樓市未見明顯過度借貸，如金管局指去年12月新造樓宇按揭比例僅54.8%，該月7千多宗樓按貸款中，涉及二按的僅159宗。且市場最關注的由財務公司承造三按以上高風險按揭，有調查指去年不足1,000宗，佔逾7.6萬宗按揭貸款僅約1%，反映「按上按」不算普遍，未構成可令樓泡急爆的大炸彈。

事實上，市民敢於高追細價樓，主因之一是樓市調整「狼來了」一直未兌現，如去年市場曾憂加息漸近、供應漸增、經濟漸見不明朗，樓市或跌一成，結果卻反升一成三。今年樓市潛在風險表面上和去年相若，更有歐洲量寬、內地減息等利好因素，但細價樓調整風險正不斷疊加。

其一，加息更近。相比去年美國儲局對加息懸而未決，今年美國復甦漸穩，年內加息機會極高，問題只是年中或年底啟動加息。屆時本港樓按利率有可能隨美息上調，置業人士供樓負擔添壓，損上車客購買力。

其二，公私營房屋供應更多。有估計今年本港一手私樓推售最少料達2萬伙，較去年約1.78萬伙的實際推盤量增逾一成；且港府正積極加推資助出售房屋，除居屋外更有出售公屋的「綠表置居」和促市建局等推「豪版」居屋，今年本港樓市尤其最熱熾的中小型單位供應勢增，細價樓市場恐首當其衝。

其三，經濟更不明朗。相比去年，今年環球經濟更顯頹勢，無論發達國或新興國皆難倖免，除歐元區已陷通縮泥淖外，與香港唇齒相依的內地，經濟下行與通縮壓力日益加劇，本港經濟基調恐遜去年，對細價樓入市氣氛與樓價，負面影響恐超去年。

經濟恐遜去年 入市量力而為

正因上述三大隱憂正不斷加劇，就算細價樓泡沫未必在短期內急爆，其調整風險卻與日俱增。有意趕上車的準買家，必須預留水位應對加息等風險，量力而為，並有心理準備有可能「摸頂」入市，或要忍受幾年樓市一旦轉勢調整的痛楚。